رشد «داغ» اعتبار املاک و مستغلات: خوش‌بینی در عین اضطراب؟

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

اگرچه اعتبار املاک و مستغلات در حال شتاب گرفتن است، اما واقعیت، حرکت مورد انتظار را ایجاد نمی‌کند.

اعتبار املاک و مستغلات در 10 ماه اول سال 2025 به شدت افزایش یافت و سرمایه فراوانی اما نقدینگی کمی ایجاد کرد. بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند که این واقعیت نه تنها بر اقتصاد تأثیر می‌گذارد، بلکه سوالات زیادی را در مورد پایداری بازار مطرح می‌کند.

رشد اعتباری در اضطراب

در 10 ماه اول سال 2025، اعتبار املاک و مستغلات به شدت رشد کرده و به یکی از عوامل اصلی محرک در توسعه اقتصاد تبدیل شده است. به گفته آقای فام چی کوانگ، مدیر بخش سیاست پولی بانک دولتی ویتنام (SBV)، اعتبار در کل سیستم بانکی به نرخ رشد 13.4 درصد رسیده است که اعتبار املاک و مستغلات بخش قابل توجهی از آن را تشکیل می‌دهد. این نشان دهنده یک روند بسیار واضح است: املاک و مستغلات همچنان مقصدی جذاب برای جریان‌های اعتباری است. با این حال، این افزایش یک پیامد جدی ایجاد می‌کند که عدم تعادل در بازار است.

Tăng trưởng — خرید و فروش، «گشت و گذار» بدون ارزش واقعی از نظر جریان نقدی یا درآمد اجاره، ارزش املاک و مستغلات را بیش از حد بالا برده و نقدینگی را ضعیف کرده است.

گزارش‌های مالی برای سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ از بانک‌های بزرگ نشان می‌دهد که اگرچه اعتبار املاک و مستغلات در حال شتاب گرفتن است، اما واقعیت، حرکت مورد انتظار را ایجاد نمی‌کند. در VPBank ، فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات ۲۲.۹۷٪ از کل وام‌های معوق را تشکیل می‌دهند، در حالی که در MB، این نرخ ۱۰.۴۲٪ است. این به وضوح نشان می‌دهد که جریان‌های سرمایه اعتباری به سمت املاک و مستغلات بر کل اقتصاد تسلط دارند. با این حال، در برخی مناطق مانند شهر هوشی مین، اگرچه بازار با تعداد آپارتمان‌های تازه افتتاح شده شلوغ است، اما تعداد معاملات متناسب با افزایش عرضه نیست.

دین دِ هین، کارشناس اقتصادی، در مجمع سرمایه‌گذاری ۲۰۲۶ که اخیراً در شهر هوشی مین برگزار شد، گفت که دلیل اصلی این عدم تعادل این است که بازار املاک و مستغلات از ابتدای سال در وضعیت "گران بخر، گران بفروش" بوده است. اگر این روند ادامه یابد، بازار در معرض خطر حباب قرار دارد. این هشداری است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت، زیرا بازار املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای به سفته‌بازی کوتاه‌مدت وابسته است. خرید و فروش، "گشت و گذار" بدون ارزش واقعی از نظر جریان نقدی یا درآمد اجاره، ارزش املاک و مستغلات را بیش از حد بالا برده و باعث نقدینگی ضعیف شده است.

علیرغم رشد شدید اعتبار املاک و مستغلات، بازار نتوانسته است چرخه پایداری را آنطور که مطلوب است ایجاد کند. به گفته Property Guru، قیمت املاک و مستغلات در مناطق اصلی مانند هانوی و هوشی مین سیتی به شدت افزایش یافته است و در هانوی طی 5 سال افزایش چشمگیر 112 درصدی داشته است. با این حال، این افزایش قیمت با درآمد مردم و ظرفیت جذب بازار متناسب نیست. بنابراین، نقدینگی بازار نیز تضعیف شده است و این یکی از دلایل اصلی منجر به "خالی شدن" بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات است.

هشدار نسبت به عدم تعادل بازار

وضعیت سوداگری املاک و مستغلات فراتر از حد آستانه، به تهدیدی بزرگ برای بازار و اقتصاد تبدیل می‌شود. وقتی قیمت مسکن بیش از حد بالا می‌رود، بسیاری از مردم، به ویژه طبقه متوسط و کم درآمد، نمی‌توانند به مسکن دسترسی داشته باشند. این امر نه تنها نقدینگی را کاهش می‌دهد، بلکه اقتصاد را نیز نامتعادل می‌کند، زیرا جریان نقدی فراوان برای اهداف توسعه پایدار استفاده نمی‌شود، بلکه عمدتاً در خدمت اهداف سوداگرانه قرار می‌گیرد.

املاک و مستغلات، اگرچه جریان‌های سرمایه بزرگی را از سیستم بانکی جذب می‌کند، اما گذار روشنی بین اعتبار و معاملات واقعی ایجاد نکرده است. تاکنون، موجودی شرکت‌های بورسی از ۵۷۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام فراتر رفته است که نشان‌دهنده عدم تعادل بین توسعه پروژه و ظرفیت مصرف واقعی در بازار است. این نقطه ضعف بازار املاک و مستغلات فعلی است، زمانی که جریان نقدی نمی‌تواند به نقدینگی تبدیل شود.

یکی از راه‌حل‌های پیشنهادی کارشناسان، کنترل جریان اعتبار به سمت املاک و مستغلات، به ویژه وام‌هایی با اهداف سفته‌بازانه است. دین دِ هین، کارشناس، هشدار داد: «ذهنیت «گران بخر، گران بفروش» به گروهی از سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا در کوتاه‌مدت سود ببرند، اما چرخه‌ای از افزایش بیش از حد قیمت ایجاد می‌کند که خطر سقوط بازار را به همراه دارد.» این مشکل اصلی ناپایداری بازار املاک و مستغلات است. حفظ قیمت‌های بسیار بالای املاک و مستغلات بدون تناسب با درآمد و سودآوری واقعی، تنها منجر به بی‌ثباتی و دشواری در توسعه پایدار خواهد شد.

یکی دیگر از راه‌حل‌های عملی که توسط آقای وو تان لی، عضو هیئت مدیره شرکت فات دات، پیشنهاد شده است، اعمال ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های دوم، زمین‌های متروکه و کسر بهره از وام‌های مسکن برای اولین بار است. این استراتژی در بسیاری از کشورها، زمانی که اعتبار املاک و مستغلات رونق دارد، با موفقیت اعمال شده است. کنترل دقیق جریان نقدی سوداگرانه به ثبات بازار و ایجاد محصولات املاک و مستغلاتی که نیازهای واقعی مردم را برآورده می‌کنند، کمک خواهد کرد.

سرمایه به شدت به سمت املاک و مستغلات جریان می‌یابد

فهرست	مقیاس	رشد
کل بدهی‌های معوق املاک و مستغلات (31 آگوست 2025)	> ۴ میلیون میلیارد دونگ ویتنام	+۱۹٪ نسبت به سال گذشته
محاسبه کل بدهی‌های معوق اقتصاد	۲۳.۶۸٪	(بالاترین رکورد در تاریخ اخیر)
وام‌های تجاری املاک و مستغلات	۱.۷۹ میلیون میلیارد دونگ ویتنام	+۲۴٪ (داغ‌ترین)
وام‌های مصرفی/خودمصرفی	۲.۲۸ میلیون میلیارد دونگ ویتنام	+۱۲٪

منبع: بانک دولتی

کارشناسان همچنین معتقدند که برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات، پروژه‌ها باید از نظر قانونی شفاف باشند، نیازهای واقعی مسکن را برآورده کنند و چشم‌انداز بلندمدت داشته باشند. در این زمان، بازار املاک و مستغلات دیگر تحت سلطه چرخه‌های نامنظم افزایش و کاهش نخواهد بود، بلکه به طور پایدار توسعه خواهد یافت و ارزش واقعی برای اقتصاد و مردم ایجاد خواهد کرد.

اگرچه جریان قوی اعتبار به سمت املاک و مستغلات می‌تواند در کوتاه‌مدت به رشد اقتصادی کمک کند، اما اگر به شدت کنترل نشود، منجر به عواقب جدی از نظر نقدینگی و پایداری بازار خواهد شد. سازمان‌های مدیریتی باید اقدامات جدی برای مهار سفته‌بازی انجام دهند و از این طریق توسعه قابل توجه و پایدار بازار املاک و مستغلات ویتنام را در آینده ارتقا دهند.

منبع: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm