موج «به سمت جنوب» جریان سرمایه املاک و مستغلات

منطقه جنوبی، به ویژه شهر هوشی مین، مقصدی جذاب در موج «به سمت جنوب» جریان سرمایه املاک و مستغلات، به ویژه از سوی سرمایه‌گذاران در شمال، است. با این حال، سرمایه‌گذاران باید به جای انتظار سود سریع، بخش‌ها را با دقت انتخاب کنند، ظرفیت مالی را ارزیابی کنند و استراتژی‌های بلندمدت را در اولویت قرار دهند تا ایمنی و کارایی را در زمینه بازسازی بازار تضمین کنند.

قیمت مسکن همچنان "بالا" است، جریان نقدینگی به دنبال جهت حرکت است

داده‌های تحقیقاتی موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE) نشان می‌دهد که در 9 ماه اول سال 2025، بازار هانوی حدود 22000 آپارتمان تازه افتتاح شده را ثبت کرده است که معادل 64٪ از کل عرضه در سال 2024 و بالاترین سطح در مدت مشابه 2019-2025 است. به طور خاص، آپارتمان‌ها همچنان نقش اصلی را ایفا می‌کنند و 76٪ از کل عرضه جدید را تشکیل می‌دهند.

در حال حاضر، جریان‌های سرمایه املاک و مستغلات به شدت به سمت منطقه جنوبی در حال تغییر هستند. عکس: VARS

با این حال، قیمت فروش نه تنها کاهش نیافته، بلکه حتی "داغ‌تر" شده است، چرا که پروژه‌های جدید با قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنام در ^{هر متر مربع،} محبوبیت بیشتری پیدا می‌کنند. شاخص قیمت آپارتمان (شاخص قیمت، میانگین نوسان قیمت فروش دوره (زمان فعلی) را در مقایسه با دوره پایه (سه ماهه اول ۲۰۱۹) پروژه‌های نمونه پروژه انتخاب و مشاهده شده توسط VARS نشان می‌دهد) در هانوی در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۵، نسبت به سه ماهه قبل ۵٪ و نسبت به سه ماهه پایه (سه ماهه اول ۲۰۱۹) ۹۶.۲٪ افزایش یافته است - ۱.۷ برابر افزایش شهر قدیمی هوشی مین در همان دوره.

سطح قیمت اولیه آپارتمان‌ها (آپارتمان‌هایی که برای اولین بار برای فروش گذاشته شده‌اند) در هانوی نیز با میانگین ۹۵ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} ، بالاتر از شهر هوشی مین، رکورد جدیدی را ثبت کرد، به طوری که بیش از ۴۳ درصد از عرضه جدید در سه ماهه سوم، قیمتی بالاتر از ۱۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} داشتند.

قیمت‌های بالای «ثابت» مسکن، حاشیه افزایش قیمت را محدود کرده و جذابیت سرمایه‌گذاری را کاهش داده است. در عین حال، ارزش سرمایه نیز فراتر از توان مالی بسیاری از سرمایه‌گذاران است و باعث می‌شود جریان نقدی از هانوی خارج شود تا به دنبال فرصت‌های جدید در بازارهایی با قیمت‌های معقول و پتانسیل رشد بالاتر باشد.

علاوه بر تمرکز در استان‌های اطراف هانوی با ارتباطات زیرساختی کامل، جریان نقدی به شدت به سمت منطقه جنوبی در حال تغییر است.

نگوین تای بین، معاون دبیرکل انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، اعلام کرد که در پایان سه ماهه دوم، آمار اولیه تعدادی از سرمایه‌گذاران نشان می‌دهد که مشتریان از شمال حدود 20 درصد از کل معاملات در جنوب را در نیمه اول سال تشکیل می‌دهند که دو برابر مدت مشابه سال گذشته است. تا پایان سه ماهه سوم، این نرخ به 30 درصد رسیده است که تقریباً برابر با دوره شلوغ 2016 تا 2020 است.

بر این اساس، منطقه جنوبی به لطف سطح قیمتی که در طول ۳ سال گذشته در سطح انباشته حفظ شده است، سرمایه را جذب می‌کند و فضایی برای رشد و حاشیه سود جذاب برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. برخی از مناطق در حومه شهر قدیمی هوشی مین، از جمله محله‌های ادغام‌شده، سطح قیمت ۳۰ تا ۴۰ درصد پایین‌تر از هانوی دارند، در حالی که ارتباطات زیرساختی و سرعت شهرنشینی به شدت افزایش می‌یابد.

برای مثال، در هانوی، با ۲ تا ۴ میلیارد دانگ ویتنام، فقط می‌توانید یک آپارتمان ۱ خوابه یا ۱+۱ بخرید، در حالی که در شهر هوشی مین، سرمایه‌گذاران می‌توانند انتخاب‌های متنوع‌تری، از آپارتمان گرفته تا خانه‌های مستقل، داشته باشند. نکته قابل توجه این است که قیمت برخی از پروژه‌های تازه افتتاح شده در مناطق حومه شهر هوشی مین در حال حاضر تنها دو سوم مناطق حومه هانوی است و این امر حاشیه افزایش قیمت را در میان مدت و بلند مدت جذاب‌تر می‌کند.

جریان سرمایه از هانوی به شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن نه تنها برای «جستجوی قیمت‌های ارزان» بلکه برای تنوع‌بخشی به پرتفوی‌ها و بهینه‌سازی کارایی سرمایه نیز هست. در مقایسه با هانوی، بازار شهر هوشی مین، به ویژه در بخش آپارتمان‌های لوکس، با اسناد قانونی کامل و موقعیت‌های مکانی عالی، تمایز آشکاری دارد و نیازهای بلندمدت انباشت دارایی سرمایه‌گذاران بالقوه را برآورده می‌کند.

این خط تولید، ارزش سود مضاعفی را به همراه دارد، هم پتانسیل افزایش قیمت و هم اجاره مؤثر به لطف مزیت یک مرکز اقتصادی پویا، که به شدت سرمایه گذاری مستقیم خارجی و متخصصان خارجی با نیازهای مسکن سطح بالا را جذب می‌کند.

زیرساخت‌ها در حال شتاب گرفتن هستند و فرصت‌هایی را ایجاد می‌کنند، اما احتیاط لازم است

روند «گسترش به سمت جنوب» همچنین با بازگشت مجموعه‌ای از سرمایه‌گذاران بزرگ به جنوب پس از حل مسائل حقوقی، همراه با کمپین‌های ارتباطی قوی، هدایت می‌شود. به طور خاص، بسیاری از سرمایه‌گذاران انفرادی از هانوی تمایل دارند هنگام گسترش پروژه‌های خود به جنوب، با سرمایه‌گذاران آشنا همکاری کنند و از درک آنها از برند و ظرفیت اجرا بهره ببرند.

چندین پروژه بزرگ، مانند مجتمع شهری در کان جیو، از زمان راه‌اندازی به دلیل موقعیت استراتژیک و پتانسیل توسعه بلندمدت، توجه زیادی از سوی سرمایه‌گذاران هانوی دریافت کرده‌اند. شرکت‌های کارگزاری شمالی نیز به سرعت شعب خود را در جنوب گسترش داده‌اند و اکوسیستم مشتری و خدمات خود را با خود به همراه آورده‌اند.

نه تنها این، بلکه برخی از پروژه‌های سرمایه‌گذاران بزرگ قیمت‌های پایینی دارند، در حالی که قیمت پروژه‌های مشابه در شمال دو برابر شده است و حتی با وجود افزایش ۵ درصدی قیمت‌ها در عرض یک هفته، توسط بسیاری از سرمایه‌گذاران "از زمین کنده شده‌اند".

عامل مهمی که به تقویت جذب سرمایه‌گذاری کمک می‌کند، سیاست توسعه زیرساخت‌ها و انگیزه برنامه‌ریزی منطقه‌ای پس از ادغام اداری شهر جدید هوشی مین است. بسیاری از پروژه‌های جدید در حال حاضر از نزدیک خطوط مترو، جاده‌های کمربندی و محورهای کلیدی ترافیکی را دنبال می‌کنند و باعث بهبود اتصال بین منطقه‌ای و افزایش ارزش دارایی‌های آینده می‌شوند که به ویژه برای سرمایه‌گذاران هانوی جذاب است.

VARS IRE معتقد است که به طور کلی، موج «به سمت جنوب» جریان نقدی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در حال قوی‌تر شدن است. جنوب، به ویژه شهر هوشی مین، به لطف قیمت‌های مناسب، زیرساخت‌های تسریع‌شده و چارچوب قانونی بهبود یافته، به تدریج در حال تبدیل شدن به یک مقصد جدید است.

با این حال، سرمایه‌گذاران باید به جای انتظار سود سریع، بخش‌ها را با دقت انتخاب کنند، ظرفیت مالی را ارزیابی کنند و استراتژی‌های بلندمدت را در اولویت قرار دهند تا از ایمنی و کارایی در زمینه بازسازی بازار اطمینان حاصل شود. در شرایطی که اکثر معاملات هنوز به تقاضای سرمایه‌گذاری متکی هستند، در حالی که عرضه به سرعت در حال افزایش است؛ اگر سرمایه‌گذاران از سرمایه قرض گرفته شده زیادی برای سرمایه‌گذاری گسترده استفاده کنند، ممکن است با افزایش نرخ بهره یا کاهش نقدینگی، در موقعیت منفعل قرار گیرند. بدترین سناریو این است که اختلال در جریان نقدی می‌تواند منجر به رکود پروژه شود و بر احساسات بازار و اعتماد سرمایه‌گذاران تأثیر بگذارد.

منبع: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html