تسهیل دسترسی کسب و کارها به زمین

تصویرسازی: بیچ لین

در خصوص دشواری دسترسی به زمین برای کسب‌وکارها جهت اجرای پروژه‌های ارائه خدمات در بخش‌های بهداشت و آموزش، معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست (MONRE)، لی مین نگان، مصاحبه‌ای با خبرنگاران در این خصوص انجام داد.

خبرنگار: جناب، لطفاً به ما بگویید که قانون زمین ۲۰۲۴ و اسناد اجرایی آن در مورد تخصیص زمین برای اجرای پروژه‌هایی که خدماتی در زمینه‌های بهداشت و آموزش برای سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهند، چه تصریحی دارد؟

معاون وزیر لی مین نگان : در مقایسه با قانون زمین سال ۲۰۱۳، قانون زمین سال ۲۰۲۴ تغییرات زیادی در مقررات مربوط به بازیابی زمین برای توسعه اجتماعی -اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی دارد. دولت در مواردی که اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی به منظور ارتقای منابع زمین، بهبود بهره‌وری استفاده از زمین، توسعه زیرساخت‌های اجتماعی-اقتصادی مدرن، اجرای سیاست‌های تأمین اجتماعی، حفاظت از محیط زیست و حفظ میراث فرهنگی در ۳۱ مورد خاص ذکر شده در ماده ۷۹ قانون زمین کاملاً ضروری باشد، صرف نظر از منبع سرمایه‌گذاری در داخل یا خارج از بودجه دولت، از جمله پروژه‌هایی در زمینه‌های آموزش، بهداشت، تربیت بدنی و ورزش و غیره، زمین را بازیابی می‌کند.

در خصوص این موارد، بند ۵، ماده ۱۲۴ قانون زمین نیز تخصیص و اجاره زمین را بدون حراج حقوق استفاده از زمین، بدون مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌ها با استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌ها در مواردی که دولت طبق مفاد ماده ۷۹ بدون استفاده از سرمایه سرمایه‌گذاری عمومی یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری تحت روش مشارکت عمومی-خصوصی، زمین را پس می‌گیرد، مجاز می‌داند. در مواردی که سرمایه‌گذاران علاقه‌مند وجود دارند اما فقط یک سرمایه‌گذار شرایط دعوت به مشارکت در پروژه را دارد، تعداد سرمایه‌گذاران علاقه‌مند باید طبق مفاد قانون مناقصه، قانون مدیریت صنعت و بخش تعیین شود.

در صورتی که دو یا چند سرمایه‌گذار علاقه‌مند وجود داشته باشند، لازم است حراج حقوق استفاده از زمین یا فرآیند مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران انجام شود تا عدالت و شفافیت در دسترسی به زمین بین سرمایه‌گذاران تضمین شود، تمرکز زمین در چند گروه ذینفع محدود شود و اطمینان حاصل شود که منابع زمین به طور عادلانه و مؤثر تخصیص داده می‌شوند و درآمد برای بودجه دولت افزایش می‌یابد...

علاوه بر این، بند ۱ ماده ۱۲۷ قانون زمین، مواردی را که از بودجه دولتی استفاده نمی‌شود و بازیابی زمین مشمول ماده ۷۹ قانون زمین است، که در آن سرمایه‌گذار گزینه مذاکره در مورد حقوق استفاده از زمین را انتخاب می‌کند و بازیابی زمین را پیشنهاد نمی‌کند، مجاز می‌داند که از طریق توافق در مورد دریافت حقوق استفاده از زمین، از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی استفاده کند.

یا در موردی که شخصی که حق استفاده از زمین را دارد، یک پروژه سرمایه‌گذاری را پیشنهاد داده باشد، اگر این پروژه مشمول مورد مقرر در ماده ۷۹ این قانون باشد، اما مطابق با برنامه‌ریزی کاربری زمین باشد و درخواست تغییر هدف کاربری زمین را داشته باشد و نهاد دولتی ذیصلاح، سیاست سرمایه‌گذاری را تأیید کند و همزمان سرمایه‌گذار را طبق مفاد قانون سرمایه‌گذاری تأیید کند، در این صورت اجازه داده می‌شود که زمین برای اجرای پروژه سرمایه‌گذاری مورد استفاده قرار گیرد، بدون اینکه دولت زمین را پس بگیرد (بند ۶، ماده ۱۲۷).

بنابراین، پروژه‌هایی که در زمینه‌های بهداشت و آموزش خدمات ارائه می‌دهند، طبق مفاد قانون زمین ۲۰۲۴، بدون هیچ تمایزی در منابع سرمایه‌گذاری، واجد شرایط بازپس‌گیری زمین توسط دولت هستند.

خبرنگار: خب، جناب، سرمایه‌گذاران در این حوزه چه رویکردهایی برای جذب سرمایه دارند؟

معاون وزیر لی مین نگان : قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که روش‌های دسترسی به زمین برای پروژه‌ها، از جمله پروژه‌های بهداشتی و آموزشی، بسته به شرایط واقعی اجرا، بسیار متنوع و انعطاف‌پذیر هستند و همچنین روش‌هایی برای حمایت و ترویج سرمایه‌گذاری (تخصیص زمین و اجاره زمین بدون حراج یا مناقصه) وجود دارد.

معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، لی مین نگان. عکس: روزنامه TN&MT

در عین حال، روش‌هایی نیز وجود دارند که از اصول بازار پیروی می‌کنند، مبتنی بر رقابت بین شرکت‌ها، که انصاف و شفافیت را تضمین می‌کند (حراج حقوق استفاده از زمین، مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه‌هایی با استفاده از زمین) و روش‌هایی که برای شرکت‌ها ابتکار عمل ایجاد می‌کنند (توافق برای دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین یا داشتن حقوق استفاده از زمین).

بنابراین، طبق مفاد قانون زمین، دسترسی سرمایه‌گذاران به حقوق استفاده از زمین در زمینه‌های مختلف، از جمله بهداشت و آموزش، آزادتر است و محیطی عمومی، شفاف، عادلانه و مطلوب برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند تا به زمین دسترسی داشته باشند و مطابق با سیاست‌ها، دستورالعمل‌ها و قوانین دولت، زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی محلی داشته باشند.

خبرنگار: برخی می‌گویند قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که شرکت‌هایی که زمین را از دولت اجاره می‌کنند، حق رهن دارند، اما هیچ دستورالعمل اجرایی وجود ندارد و این امر منجر به مشکلاتی در شناسایی رهن‌گیرنده هنگام تجهیز اوراق قرضه با وثیقه املاک و مستغلات می‌شود. نظر شما در مورد این موضوع چیست؟

معاون وزیر لی مین نگان : قانون زمین ۲۰۲۴ با جزئیات کامل، حقوق رهن سازمان‌های اقتصادی را برای هر نوع کاربری زمین تعیین می‌کند. بر این اساس، سازمان‌های اقتصادی که زمین را با هزینه‌های استفاده از زمین توسط دولت به آنها اختصاص داده شده است، یا زمین را با اجاره یک‌باره زمین برای کل مدت اجاره اجاره کرده‌اند، حق دارند حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متعلق به خود را که به زمین متصل است، در مؤسسات اعتباری دارای مجوز فعالیت در ویتنام، نزد سایر سازمان‌ها یا افراد اقتصادی طبق مفاد قانون رهن کنند (بند د، ماده ۳۳)؛ سازمان‌های اقتصادی که زمین را با هزینه‌های سالانه توسط دولت اجاره می‌کنند، افراد ویتنامی‌تبار ساکن در خارج از کشور و سازمان‌های اقتصادی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی، حق دارند دارایی‌های متعلق به خود را که به زمین متصل است، نزد مؤسسات اعتباری دارای مجوز فعالیت در ویتنام، نزد سایر سازمان‌ها یا افراد اقتصادی طبق مفاد قانون رهن کنند (بند ب، ماده ۳۴).

اجرای وام مسکن طبق مفاد فوق باید شرایط مندرج در قانون زمین (ماده ۴۵) مانند داشتن یکی از انواع گواهی‌های حق استفاده از زمین به شرح مقرر، عدم اختلاف بر سر زمین یا حل اختلاف توسط یک نهاد دولتی ذیصلاح، لازم‌الاجرا شدن حکم، تصمیم دادگاه، تصمیم یا رأی داوری، عدم توقیف حق استفاده از زمین، عدم اعمال سایر اقدامات برای تضمین اجرای حکم طبق مفاد قانون اجرای احکام مدنی، در محدوده مدت استفاده از زمین، عدم مشمول اقدامات اضطراری موقت طبق مفاد قانون را به طور کامل برآورده کند...

بنابراین، قانون زمین یک سیستم حقوقی نسبتاً کامل برای شرکت‌ها جهت اعمال حقوق رهنی مرتبط با حقوق استفاده از زمین دارد.

در مورد وام مسکن هنگام بسیج اوراق قرضه با املاک و مستغلات به عنوان وثیقه، که در محدوده قانون زمین نیست اما در محدوده قانون مؤسسات اعتباری است، سازمان مدیریت تخصصی استدلال‌های خاص خود را برای این محتوا خواهد داشت.

خبرنگار: نظر شما در مورد برخی نظرات مبنی بر اینکه قانون زمین ۲۰۲۴ و اسناد راهنمای اجرای مقررات مربوط به قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی برای محاسبه مالیات، از قیمت زمین در همان منطقه و مکان ضربدر ۷۰ تا ۸۰ درصد استفاده می‌کنند که منجر به قیمت بالای زمین‌های تجاری و خدماتی، ایجاد مشکلات و تأثیرگذاری بر تولید و تجارت شرکت‌ها می‌شود، چیست؟

معاون وزیر لی مین نگان : قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که قیمت زمین برای محاسبه مالیات استفاده از زمین، قیمت زمین در فهرست قیمت زمین است. بند ۱، ماده ۱۲ فرمان شماره ۷۱/۲۰۲۴/ND-CP مورخ ۲۷ ژوئن ۲۰۲۴ دولت در تنظیم قیمت زمین، تعیین کرده است که قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی از جمله موارد الزامی هستند که باید به طور خاص در فهرست قیمت زمین مصوب شورای خلق استان مشخص شوند.

پیش از این، با اجرای قانون زمین ۲۰۱۳، طبق مفاد بند ۱، ماده ۱۱ فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP مورخ ۱۵ مه ۲۰۱۴ دولت در مورد تنظیم قیمت زمین، فهرست قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در مناطق شهری و فهرست قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در مناطق روستایی دو محتوای اجباری در فهرست قیمت زمین صادر شده توسط کمیته مردمی استان بودند. در عین حال، فقط زمین‌هایی که برای اهداف عمومی با اهداف تجاری، زمین برای ساخت دفتر مرکزی آژانس، زمین برای ساخت کارهای عمومی استفاده می‌شوند، کمیته مردمی استان مجاز است قیمت زمین مسکونی را در مقایسه با قیمت دفتر مرکزی اداری، زمین برای ساخت کارهای عمومی در منطقه مجاور، همانطور که در فهرست قیمت زمین مقرر شده است، برای تعیین قیمت زمین تعیین کند.

بنابراین، هم قانون زمین مصوب ۲۰۱۳ و هم قانون زمین مصوب ۲۰۲۴ مقرراتی در مورد تعیین قیمت زمین‌های خدماتی تجاری بر اساس قیمت زمین‌های مسکونی ندارند، اما مقررات خاصی را در مورد قیمت این نوع زمین در فهرست بهای زمین الزامی می‌کنند...

وضعیت فوق ممکن است به دلیل روند اجرا باشد. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به ثبت، جذب و توجه به این محتوا ادامه خواهد داد تا مشکلات را بررسی، بازرسی و به سرعت رسیدگی کند تا بتواند سیاست‌های مرتبط را برای اجرای هرچه بهتر قانون زمین ۲۰۲۴ در آینده تنظیم کند.

خبرنگار: خیلی ممنون، معاون وزیر!

منبع: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html