ایجاد شفافیت و تضمین دسترسی به زمین

NDO - سیاست مالیات بر درآمد شخصی برای فعالیت‌های نقل و انتقال املاک و مستغلات همیشه موضوعی بحث‌برانگیز است، چرا که باید درآمد بودجه را تضمین کند و در عین حال از ایجاد بار برای مردم جلوگیری کند. به طور خاص، گفته می‌شود که روش مالیاتی فعلی هنوز کاستی‌های زیادی دارد و منجر به اعلام نادرست ارزش معاملات، ایجاد ضررهای مالیاتی و تحریف بازار می‌شود.

روش‌های مالیاتی هنوز کاستی‌های زیادی دارند.

طبق گفته وزارت دارایی ، برای اینکه سیاست مالیاتی به درستی ماهیت معاملات اقتصادی را منعکس کند، تعیین درآمد مشمول مالیات از نقل و انتقالات املاک و مستغلات باید بر اساس فرمول باشد: نرخ مالیات ضرب در درآمد مشمول مالیات، که در آن درآمد مشمول مالیات با قیمت فروش منهای کل هزینه‌های مرتبط محاسبه می‌شود.

وزارت دارایی معتقد است که بررسی گزینه تنظیم مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات و انتقال حقوق استفاده از زمین با نرخ مالیات 20٪ برای ایجاد شباهت با نرخ مالیات بر درآمد شرکت‌ها از نقل و انتقال املاک و مستغلات ضروری است. با این حال، برای اعمال این روش، دو شرط مهم مورد نیاز است: یک پایگاه داده از تاریخچه معاملات زمین که منعکس کننده ارزش واقعی و مقررات روشن در مورد هزینه‌های قابل کسر و شرایط اثبات و همچنین قیمت تمام شده املاک و مستغلات منتقل شده.

مشکل این است که اگرچه سازمان امور مالیاتی از سال ۲۰۱۸ داده‌های تراکنش‌های تاریخی را در اختیار دارد، اما قیمت انتقالی ثبت‌شده در قرارداد هنوز منعکس‌کننده ارزش واقعی نیست. کنترل برای اطمینان از اینکه خریداران و فروشندگان صادقانه اظهار می‌کنند، هنوز دشوار است. در همین حال، جمع‌آوری اسناد برای اثبات هزینه‌های انتقال و هزینه‌های سرمایه‌ای ساده نیست.

هزینه‌هایی که به راحتی قابل شناسایی هستند مانند هزینه‌های خرید، ساخت و تعمیر را می‌توان ثبت کرد، اما هزینه‌هایی مانند کارمزد کارگزاری، بهره و هزینه‌های جبران خسارت به سختی قابل اثبات هستند. این امر مانع بزرگی در محاسبه سود واقعی حاصل از معاملات املاک و مستغلات ایجاد می‌کند. به خصوص در مواردی که املاک و مستغلات مدت‌ها پیش خریداری شده، به ارث رسیده یا هدیه داده شده باشند، تعیین هزینه اولیه تقریباً غیرممکن است.

نگوین تری هیو، کارشناس اقتصادی ، در مورد این موضوع گفت که یکی از دلایل اختلال در بازار املاک و مستغلات ویتنام، اجرای ناکارآمد مالیات بر املاک و مستغلات است. در حال حاضر، مالیات‌های مربوط به املاک و مستغلات عمدتاً شامل مالیات بر استفاده از زمین غیرکشاورزی، مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقالات و هزینه‌های ثبت نام است. در همین حال، بسیاری از کشورهای توسعه یافته مانند ایالات متحده، ژاپن یا کره جنوبی همگی مالیات سالانه بر ارزش املاک و مستغلات اعمال می‌کنند و به تنظیم بازار و ایجاد منبع درآمد پایدار برای بودجه دولت کمک می‌کنند.

فقدان یک سیستم مالیات بر املاک و مستغلات معقول منجر به سفته بازی و احتکار شده است و باعث شده قیمت املاک و مستغلات فراتر از توان خرید افراد نیازمند واقعی افزایش یابد. بدون فشار مالیاتی، بسیاری از سرمایه‌گذاران به جای قرار دادن املاک و مستغلات در معاملات یا بهره‌برداری، مایل به "احتکار" هستند. این امر عرضه را کاهش می‌دهد، قیمت‌ها را بالا می‌برد و یک بازار ناسالم ایجاد می‌کند. در عین حال، دولت نیز منابع مهم درآمدی را از دست می‌دهد، در حالی که هنوز هم باید به شدت به مالیات بر درآمد شرکت‌ها و مالیات بر ارزش افزوده متکی باشد.

بنابراین، به گفته آقای نگوین تری هیو، اصلاح سیاست مالیات بر املاک و مستغلات برای محدود کردن سفته‌بازی ضروری است. یکی از راه‌حل‌هایی که می‌توان در نظر گرفت، اعمال مالیات تصاعدی بر املاک دوم یا بیشتر است. این روش هم وضعیت احتکار را کنترل می‌کند و هم بر خریداران خانه تأثیری نمی‌گذارد. علاوه بر این، باید سیاست معافیت و کاهش مالیات برای مسکن اجتماعی و مسکن برای افراد کم‌درآمد وجود داشته باشد تا دسترسی به مسکن برای گروه‌های آسیب‌پذیر تضمین شود. در عین حال، جمع‌آوری مالیات باید به مقامات محلی غیرمتمرکز شود و به ایجاد منبع بودجه برای توسعه زیرساخت‌ها و خدمات عمومی در مناطق شهری کمک کند.

مدیریت را سختگیرانه‌تر کنید و داده‌های مالیاتی را متصل کنید

فان هو نگی، کارشناس و معاون مدیر موسسه بانکداری و دارایی (دانشگاه ملی اقتصاد)، با تحلیل کاستی‌های سیاست فعلی مالیات بر درآمد شخصی، خاطرنشان کرد که در حال حاضر دو روش برای محاسبه مالیات وجود دارد: روش اول، مالیات ۲٪ بر کل ارزش معاملات و روش دوم، مالیات ۲۰٪ بر تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش است.

روش اول، اگرچه ساده است، اما وقتی بسیاری از افراد عمداً قیمت‌ها را پایین‌تر از قیمت واقعی اعلام می‌کنند تا مالیات‌ها را کاهش دهند، یک راه گریز بزرگ ایجاد می‌کند. این نه تنها باعث از دست رفتن بودجه می‌شود، بلکه بازار را نیز از شفافیت کمتری برخوردار می‌کند.

در مقابل، روش دوم، یعنی اعمال مالیات ۲۰ درصدی بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش، سود واقعی را با دقت بیشتری نشان می‌دهد اما در تعیین قیمت تمام‌شده، به‌ویژه برای معاملاتی که سال‌ها پیش انجام شده‌اند، با مشکل مواجه است.

برای غلبه بر این وضعیت، آقای فان هو نگی پیشنهاد داد که مدیریت اعلام قیمت تشدید شود و اطمینان حاصل شود که ارزش معامله به درستی ثبت شده است. در این صورت، اگر خریدار عمداً قیمت پایینی را برای فرار از مالیات ثبت کند، در فروش مجدد با مشکل مواجه خواهد شد، زیرا قیمت خرید ثبت شده در اسناد بسیار پایین است که می‌تواند باعث شود مالیات قابل پرداخت در معامله بعدی بیشتر شود. علاوه بر این، باید مجازات‌های شدیدی برای موارد اعلام نادرست ارزش معامله اعمال شود تا شفافیت در بازار ایجاد شود.

یکی دیگر از راهکارهای مهم، پیاده‌سازی اتصال متقابل داده‌ها بین دفاتر اسناد رسمی، سازمان‌های مالیاتی و مدیریت زمین برای کنترل بهتر ارزش معاملات است.

به گفته آقای ناگی، اگر یک سیستم داده شفاف وجود داشته باشد، دولت می‌تواند قیمت‌های بازار را مقایسه کند تا موارد اظهار کمتر از واقعیت را تشخیص دهد. در عین حال، لازم است مقررات قانونی برای تعیین هزینه‌های معقول هنگام محاسبه درآمد مشمول مالیات مطالعه و تکمیل شود و از وضعیتی که مالیات‌دهندگان در اثبات هزینه‌های واقعی مشکل دارند، جلوگیری شود.

به طور کلی، اصلاح مالیات بر درآمد شخصی ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات باید دو هدف را تضمین کند: افزایش شفافیت، جلوگیری از زیان‌های مالیاتی و ایجاد شرایطی برای توسعه پایدار بازار. بر این اساس، باید تعدیل‌هایی انجام شود تا مالیات‌ها منعکس‌کننده سود واقعی باشند و وضعیت «دو قیمتی» در معاملات املاک و مستغلات محدود شود.

با این حال، اجرای آن باید یک نقشه راه منطقی داشته باشد، از اختلالات ناگهانی جلوگیری کند و حقوق کسانی را که نیاز واقعی به خرید خانه دارند، تضمین کند. زیرا اصلاحات مالیات بر املاک و مستغلات نه تنها یک مسئله مالی است، بلکه به توسعه پایدار بازار نیز مربوط می‌شود.

اگر مالیات بر درآمد شخصی به درستی اجرا شود، به جای تکیه بیش از حد بر سایر مالیات‌ها، به کاهش سفته‌بازی، تثبیت قیمت املاک و مستغلات و ایجاد منبع درآمد پایدار برای بودجه کمک خواهد کرد. از همه مهم‌تر، سیاست مالیاتی باید در یک اکوسیستم مدیریتی همزمان، از کنترل اعلام قیمت‌ها و تأیید معاملات گرفته تا ایجاد یک پایگاه داده شفاف، قرار گیرد تا عدالت برای خریداران، فروشندگان و دولت تضمین شود.

منبع: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html