تسهیل نیازهای کاربری زمین برای سرمایه‌گذاران

افزایش دسترسی به زمین طبق اصول بازار

با هدف تکمیل نهادها و سیاست‌های مربوط به زمین؛ حل موقعیت‌های همپوشانی و متناقض در سیاست‌ها و قوانین مربوط به زمین؛ تضمین هماهنگی حقوق و منافع دولت، کاربران زمین و سرمایه‌گذاران، ترویج تجاری‌سازی حقوق استفاده از زمین، توسعه یک بازار املاک و مستغلات شفاف و سالم، قانون زمین ۲۰۲۴ بسیاری از مقررات مربوط به حقوق و تعهدات کاربران زمین را تکمیل کرده است.

معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، لی مین نگان، گفت که این قانون حقوق ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور را به گونه‌ای کامل کرده است که ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور با ملیت ویتنامی و شهروندان ویتنامی از حقوق کامل مربوط به زمین مانند شهروندان ویتنامی در کشور (افراد در کشور) برخوردارند.

قانون زمین دارای ۹۵ ماده است که شرح جزئیات آنها به دولت محول شده است. طبق تصمیم شماره ۲۲۲/QD-TTg مورخ ۵ مارس ۲۰۲۴ نخست وزیر مبنی بر تفویض اختیار به نخست وزیر برای تهیه اسناد مربوط به جزئیات اجرای قانون زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ریاست و هماهنگی با وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه را برای تهیه مفاد ۶ پیش‌نویس فرمان بر عهده دارد. وزارت دارایی ریاست و هماهنگی با وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه را برای تهیه مفاد ۲ پیش‌نویس فرمان، از جمله: فرمان تنظیم وصول عوارض استفاده از زمین و اجاره زمین؛ فرمان تنظیم صندوق توسعه زمین، بر عهده دارد. وزارت کشاورزی و توسعه روستایی ریاست و هماهنگی با وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه را برای تهیه مفاد پیش‌نویس فرمان مربوط به جزئیات زمین‌های برنجکاری بر عهده دارد. وزارت کار، معلولین جنگی و امور اجتماعی ریاست و هماهنگی با وزارتخانه‌ها و شعب مربوطه را برای تهیه مفاد تصمیم نخست وزیر در مورد سازوکارها و سیاست‌های ایجاد شغل و آموزش حرفه‌ای برای افرادی که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود، بر عهده دارد.
در حال حاضر، سازمان‌ها به سرعت در حال تهیه پیش‌نویس مطابق با رویه‌های مقرر در قانون انتشار اسناد حقوقی هستند تا تحت اختیار خود منتشر کنند یا برای انتشار به مراجع ذیصلاح ارائه دهند تا همزمان با تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون اراضی (به ویژه، فرمان مربوط به فعالیت‌های تجاوز به دریا در مارس 2024 طبق رویه ساده‌شده‌ای که از اول آوریل 2024 لازم‌الاجرا می‌شود، ارائه شود). مشاهده می‌شود که سیستم اسناد راهنمای اجرای قانون اراضی 2024 بسیار گسترده است و نیاز به مشارکت بسیاری از وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی دارد تا کیفیت و پیشرفت زمان انتشار تعیین‌شده تضمین شود.
معاون وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، لی مین نگان

در کنار آن، قانون حق انتخاب نوع پرداخت اجاره زمین را نیز اضافه می‌کند. بر این اساس، کاربران زمین که در حال حاضر زمین را از دولت اجاره می‌کنند و هزینه‌های اجاره سالانه زمین را دریافت می‌کنند، اما در صورتی که زمین توسط دولت اجاره داده شده و هزینه‌های اجاره زمین را به صورت یکجا برای کل مدت اجاره طبق مفاد این قانون دریافت می‌کنند، می‌توانند به اجاره زمین با پرداخت یکجا برای کل مدت اجاره تغییر دهند. در صورتی که زمین توسط دولت اجاره داده شده و هزینه‌های اجاره زمین را به صورت یکجا برای کل مدت اجاره دریافت می‌کنند، می‌توانند به اجاره زمین با هزینه‌های اجاره سالانه زمین تغییر دهند.

این قانون همچنین تصریح می‌کند که سازمان‌های اقتصادی که توسط دولت اجاره داده می‌شوند و اجاره سالانه زمین پرداخت می‌کنند، حق دارند دارایی‌های متصل به زمین و حقوق اجاره در قرارداد اجاره زمین را بفروشند، مشروط بر اینکه دارایی‌های متصل به زمین اجاره‌ای به صورت قانونی تأسیس شده و مطابق با مفاد قانون ثبت شده باشند؛ ساخت و ساز را مطابق با طرح تفصیلی ساخت و ساز و پروژه سرمایه‌گذاری مصوب و پذیرفته شده تکمیل کرده باشند و غرامت، پشتیبانی و پول اسکان مجدد را که به طور کامل از اجاره زمین قابل پرداخت کسر نشده است، پیش پرداخت کرده باشند.

یکی از نکات جدید قابل توجه این است که قانون، بندی را اضافه کرده است که به موجب آن، افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی دخیل نیستند، مجاز به دریافت حق انتقال زمین‌های کشت برنج در محدوده تخصیص زمین هستند. در صورت تجاوز از محدوده، آنها باید یک سازمان اقتصادی تأسیس کنند، طرحی برای استفاده از زمین‌های کشت برنج داشته باشند و باید توسط کمیته مردمی در سطح منطقه تأیید شوند. افرادی که از زمین‌های کشاورزی استفاده می‌کنند، مجاز به انتقال حق استفاده از زمین‌های کشاورزی در همان واحد اداری استانی به افراد دیگر هستند و نیازی به پرداخت مالیات بر درآمد ناشی از انتقال حق استفاده از زمین و هزینه‌های ثبت نام ندارند. سازمان‌های اقتصادی که مجاز به دریافت حق انتقال زمین‌های کشاورزی هستند، باید طرحی برای استفاده از زمین‌های کشاورزی داشته باشند که توسط کمیته مردمی در سطح منطقه تأیید شده باشد.

فان دوک هیو، عضو دائمی کمیته اقتصادی، با تأکید بر نکات جدید قانون زمین ۲۰۲۴، از جمله مقررات جدید در مورد زمین‌های کشاورزی، گفت که تغییرات در قانون، فرصت‌های دسترسی به سرمایه‌گذاری را طبق اصول بازار افزایش می‌دهد. آقای هیو گفت: «مهمترین چیز بازگرداندن ارزش واقعی زمین‌های کشاورزی است که به استفاده از زمین‌های کشاورزی برای هدف درست کمک می‌کند.»

هماهنگ‌سازی منافع دولت، کاربران زمین و شرکت‌ها

نه تنها اصلاح و تکمیل مقررات برای تضمین حقوق کاربران زمین‌های کشاورزی، بلکه بند ج ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، به استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی از طریق توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حقوق استفاده از زمین در مواردی که پروژه از سرمایه بودجه دولتی استفاده نمی‌کند و مشمول بازیابی زمین در ماده ۷۹ این قانون است، اجازه می‌دهد (ماده ۷۹ بازیابی زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در جهت منافع ملی و عمومی تصریح می‌کند - PV)، اما سرمایه‌گذار گزینه توافق در مورد دریافت حقوق استفاده از زمین را انتخاب می‌کند، نه پیشنهاد بازیابی زمین.

نگوین آنه هوا، مدیر دادگستری استان بین دونگ، گفت که این ماده از قانون زمین ۲۰۲۴ بسیار "انعطاف‌پذیر" است و به اصل آزادی، تعهد داوطلبانه، تضمین اصول بازار، هماهنگی منافع دولت، افراد دارای حق استفاده از زمین و بنگاه‌های اقتصادی دارای نیازهای استفاده از زمین احترام می‌گذارد. در نتیجه، فرصت‌ها و راحتی برای سرمایه‌گذارانی که نیاز به استفاده از زمین دارند، ایجاد می‌شود تا پروژه‌های سرمایه‌گذاری را بدون نیاز به بازیابی زمین انجام دهند و امنیت و نظم اجتماعی را تضمین کنند.

در خصوص تعیین تعهدات مالی شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی که در رابطه با واگذاری تمام یا بخشی از یک پروژه سرمایه‌گذاری، حق استفاده از زمین دریافت می‌کنند. طبق ماده ۱۶۹ قانون زمین سال ۲۰۱۳، شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی مجاز به دریافت حق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری نیستند.

با این حال، طبق مفاد قانون زمین ۲۰۲۴ (بند ۳، ماده ۱۴۲، بند ۱۶، ماده ۲۶۰)، شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی تحت مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات شماره ۶۶/۲۰۱۴/QH۱۳، که توسط تعدادی از مواد تحت قانون شماره ۶۱/۲۰۲۰/QH۱۴ اصلاح و تکمیل شده است، در حال انجام مراحل دریافت انتقال تمام یا بخشی از یک پروژه املاک و مستغلات هستند، اما تا تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، هنوز مراحل زمین برای پروژه یا بخشی از پروژه مورد نظر برای انتقال را تکمیل نکرده‌اند، سازمان دولتی ذیصلاح باید مراحل تخصیص زمین، اجاره زمین به انتقال‌گیرنده و اعطای گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین را طبق مفاد این قانون انجام دهد. انتقال‌گیرنده تمام یا بخشی از پروژه املاک و مستغلات، حقوق و تعهدات زمین انتقال‌دهنده پروژه را به ارث خواهد برد.

به گفته نگوین آنه هوا، مدیر دادگستری استان بین دونگ، مفاد قانون زمین ۲۰۲۴، مشکلات و موانع را برای مواردی که شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی، انتقال حقوق استفاده از زمین مرتبط با انتقال تمام یا بخشی از یک پروژه سرمایه‌گذاری را دریافت می‌کنند، برطرف کرده است.

با این حال، در مورد تسویه حساب رویه‌های مربوط به زمین و تعهدات مالی برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری توسط شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی، آقای نگوین آنه هوآ پیشنهاد کرد که هنگام تهیه پیش‌نویس حکم، در این موارد، لازم است دستورالعمل‌های مشخصی در مورد ثبت تغییرات در گواهی حقوق استفاده از زمین صادر شده ارائه شود. مقرر کردن مقررات انتقالی برای پروژه‌هایی که رویه‌های مربوط به انتقال پروژه‌ها یا بخش‌هایی از پروژه‌ها را انجام داده‌اند اما هنوز تعهدات مالی خود را انجام نداده‌اند، مطابق با مفاد قانون زمین ۲۰۲۴ در نظر گرفته شود.

منبع

نظر (0)

محبوب‌ترین

جدیدترین

No data