رفع «تنگناها» در مدیریت زمین:

قانون زمین یکی از قوانینی است که دامنه وسیعی از مقررات را در بر می‌گیرد و مستقیماً بر مردم، مشاغل و توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور تأثیر می‌گذارد. به گفته بسیاری از کارشناسان، آخرین اصلاحات پیشنهادی در پیش‌نویس قانون که تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را اصلاح و تکمیل می‌کند، اهمیت ویژه‌ای در رفع «تنگناها» خواهد داشت و هدف آن تبدیل زمین به یک منبع واقعاً مهم برای توسعه است.

تعدیل پیشنهادی پیش‌نویس قانون که تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ را اصلاح و تکمیل می‌کند، از سرمایه‌گذاران حمایت و آنها را تشویق خواهد کرد و به ارتقای توسعه اقتصادی کمک خواهد کرد. عکس: کوانگ تای

اصلاحات اساسی در ارزش‌گذاری زمین

یکی از تغییرات عمده‌ای که عموم مردم در پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ به آن علاقه‌مند هستند، سازوکار تعیین قیمت زمین است. قانون فعلی زمین به قیمت‌های خاص زمین و فهرست‌های قیمت زمین تقسیم می‌شود که در موارد اجاره یا تغییر هدف استفاده اعمال می‌شود. با این حال، در واقعیت، مشکلات زیادی به ویژه برای خانوارها و افراد هنگام تغییر هدف استفاده ایجاد می‌شود، این هزینه اغلب بسیار بالاست.

به گفته مای ون فان، معاون مدیر اداره مدیریت اراضی ( وزارت کشاورزی و محیط زیست )، پیش‌نویس قانون، روح قطعنامه شماره ۶۹-NQ/TU کمیته اجرایی مرکزی را که با هدف اصلاح جدی ارزش‌گذاری زمین و رویه‌های اداری در بخش زمین تدوین شده است، به دقت دنبال می‌کند. بر این اساس، فهرست قیمت زمین همچنان حفظ خواهد شد، اما با ضرایبی که بسته به هدف مانند جبران خسارت، بازیابی یا تغییر کاربری اعمال می‌شوند، به صورت انعطاف‌پذیری تنظیم خواهد شد. این امر هم برای حمایت از افراد دارای نیازهای واقعی و هم برای تشویق سرمایه‌گذاران و کمک به ارتقای توسعه اقتصادی است. از آنجا، هدف آن تضمین درآمد بودجه، کاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و ایجاد شرایطی برای جذب مشاغل است.

آقای مای ون فان تأکید کرد: «اگر هزینه استفاده از زمین خیلی بالا تعیین شود، سرمایه‌گذاران به دلیل هزینه‌های بالا به سختی علاقه‌مند خواهند شد. اما اگر خیلی پایین باشد، درآمدی برای بودجه تضمین نخواهد کرد. بنابراین، این قانون با هدف تعادل، انعطاف‌پذیری و شفافیت وضع شده است.»

این پیش‌نویس همچنین سه مورد را اضافه می‌کند که در آن‌ها دولت زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی بازپس می‌گیرد. از جمله این موارد می‌توان به مورد زیر اشاره کرد: اگر سرمایه‌گذار در مورد حقوق استفاده از زمین با بیش از ۷۵٪ از مساحت و تعداد کاربران زمین به توافق رسیده باشد، اما هنوز منطقه کوچکی وجود داشته باشد که پس از مهلت مقرر مورد توافق قرار نگرفته باشد، دولت منطقه باقیمانده را برای تحویل یا اجاره به سرمایه‌گذار بازپس خواهد گرفت.

منتظر مشوق‌های جدید هستیم

با دریافت اطلاعات فوق، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، لو هوانگ چائو، ارزیابی کرد که با توجه به استقبال از روند تهیه و ارزیابی و گوش دادن کامل به نظرات دانشمندان ، مشاغل و مردم، انتظار می‌رود پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴ به یک کریدور قانونی مهم برای مرحله جدید توسعه کشور تبدیل شود. در صورت اعمال این پیشنهاد جدید، مشکلات هزاران پروژه‌ای که سال‌هاست متوقف شده‌اند، حل خواهد شد. آقای لو هوانگ چائو گفت: «سرمایه‌گذارانی هستند که در مورد ۹۰ تا ۹۵ درصد از منطقه توافق کرده‌اند، اما هنوز نمی‌توانند کل سایت را پاکسازی کنند و این باعث رکود پروژه و هدر رفتن زمین می‌شود. در صورت تصویب آیین‌نامه جدید، بسیاری از پروژه‌های ناتمام فرصت احیا خواهند داشت.»

علاوه بر این، این پیش‌نویس موارد بازیابی زمین برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری عمومی فوری، پروژه‌های مناطق آزاد تجاری، مراکز مالی بین‌المللی، لجستیک، صنایع فرهنگی، مناطق خدمات جامع شهری - گردشگری و غیره را نیز گسترش می‌دهد. نمایندگان جامعه تجاری از این اصلاحیه بسیار قدردانی می‌کنند و آن را نیروی محرکه‌ای برای ارتقای جذب سرمایه‌گذاری می‌دانند.

با این حال، اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI) پیشنهاد کرد که برای جلوگیری از تضاد بین لیست قیمت زمین و قیمت توافق شده قبلی، لازم است مکانیسم تعیین قیمت زمین در موارد بازپس‌گیری روشن شود. VCCI همچنین خاطرنشان کرد که آیین‌نامه «شورای خلق استان مجاز به تصمیم‌گیری در مورد سایر پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی است» می‌تواند منجر به یک کاربرد بسیار گسترده شود که واقعاً با روح قانون اساسی سازگار نیست.

ارزیابی فعلی زمین بر اساس بازار، مشکلاتی را برای افرادی که می‌خواهند زمین‌های مسکونی خود را تبدیل کنند و همچنین برای افرادی که به مسکن اجتماعی دسترسی دارند، ایجاد می‌کند. بسیاری از خانوارها از زمین‌های مسکونی که با زمین‌های باغی و برکه‌ای در هم آمیخته شده‌اند استفاده می‌کنند و وقتی می‌خواهند به زمین مسکونی تبدیل کنند، به دلیل هزینه‌های بالا با مشکلات زیادی روبرو می‌شوند. دفتر دولت به تازگی سند شماره ۸۱۶۰/VPCP-NN را صادر کرده است که دستورالعمل نخست وزیر فام مین چین را برای رسیدگی به اطلاعات مطبوعات و افکار عمومی در مورد تعهدات مالی هنگام تبدیل اهداف کاربری زمین که بسیار بالا هستند و بر معیشت تأثیر می‌گذارند، ابلاغ می‌کند. به طور خاص، نخست وزیر به وزارت دارایی مأموریت داد تا با وزارت کشاورزی و محیط زیست و سازمان‌های مربوطه هماهنگی و تحقیق کند و راه‌حل‌هایی را برای استفاده از ضرایب تعدیل قیمت زمین برای جمع‌آوری مناسب و عملی هزینه‌های استفاده از زمین ارائه دهد و قبل از ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ به نخست وزیر گزارش دهد.

معاون مدیر اداره مدیریت زمین (وزارت کشاورزی و محیط زیست)، مای ون فان، گفت که برای حل این مشکل، همراه با اصلاح قانون زمین همراه با مکانیسم‌های کنترل و پس از ممیزی برای جلوگیری از سوءاستفاده در اجرا، دولت به وزارت دارایی وظیفه داده است تا دستورالعمل‌هایی را در این راستا تهیه کند: اگر افراد هدف خود را در محدوده زمین مسکونی اختصاص داده شده تغییر دهند، مجبور به پرداخت عوارض استفاده از زمین نخواهند بود. اگر از محدوده تعیین شده فراتر روند، بسته به مورد، با نرخ مشخصی از 30٪ تا 50٪ پرداخت خواهند کرد. در حال حاضر، وزارت دارایی در حال دریافت نظرات برای تکمیل پیش‌نویس است. برای افراد کم‌درآمد، دسترسی به مسکن به سیاست توسعه مسکن اجتماعی که توسط وزارت ساخت و ساز مدیریت می‌شود، مرتبط خواهد بود. این یک راه حل برای اطمینان از هماهنگی با قوانین مرتبط است؛ هماهنگ کردن منافع افرادی که زمین آنها بازیابی می‌شود و افرادی که هدف استفاده از زمین را تغییر می‌دهند.

منبع: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html