با درآمد حدود 30 میلیون دونگ در ماه، چقدر باید خانه بخرم؟

بازار آپارتمان‌های زیر ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع را از دست می‌دهد.

وزارت ساخت و ساز در مورد اطلاعات اخیر در مورد بازار املاک و مستغلات اعلام کرد که تعداد پروژه‌های توسعه مسکن تازه تصویب و تکمیل شده در مقایسه با سال‌های گذشته کاهش یافته است و این امر منجر به عرضه نسبتاً محدود برای بازار شده است. با این حال، قیمت مسکن تمایل به افزایش دارد و از توان مالی اکثر افرادی که می‌خواهند برای استفاده خانه بخرند، فراتر می‌رود.

نکته قابل توجه این است که تقریباً هیچ پروژه‌ای در بخش آپارتمان‌های مقرون به صرفه (با قیمت کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) وجود ندارد. بازار عمدتاً در بخش میان‌رده (با قیمت 25 تا 50 میلیون دونگ ویتنام) است که واجد شرایط بسیج سرمایه و تجارت هستند.

یک پروژه مسکن اجتماعی که سال‌هاست در هانوی مورد استفاده قرار می‌گیرد (عکس: ها فونگ).

طبق گزارش بررسی اجمالی بازار املاک و مستغلات هانوی ساویلز برای سه ماهه چهارم سال 2023، عرضه آپارتمان‌های جدید در پایین‌ترین حد خود در 10 سال گذشته قرار دارد. آپارتمان‌های با قیمت بالای 4 میلیارد وند، 42 درصد از تعداد واحدهای فروخته شده در سال 2023 را تشکیل می‌دهند که نسبت به 3 درصد در سال 2019 افزایش یافته است. آپارتمان‌های با قیمت بین 2 تا 4 میلیارد وند، 55 درصد از سهم بازار را تشکیل می‌دهند. تنها 3 درصد از آپارتمان‌ها قیمتی کمتر از 2 میلیارد وند دارند.

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، طی سال‌های گذشته، رشد سریع اقتصادی و شهرنشینی تقاضا برای مسکن را افزایش داده است، در حالی که عرضه به طور مداوم کاهش یافته و از سال ۲۰۱۸ هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نداده است و باعث شده است که عدم تعادل بین عرضه و تقاضا به طور فزاینده‌ای جدی شود.

ساختار عرضه به طور فزاینده‌ای به سمت محصولات گران‌قیمت و با ارزش بالا برای اهداف سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی متمایل است. این اختلاف فاز طولانی مدت باعث افزایش مداوم قیمت مسکن می‌شود و سطح جدیدی از قیمت را ایجاد می‌کند که بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم است.

این امر نه تنها دسترسی به مسکن با درآمد شخصی را برای کسانی که می‌خواهند خانه‌ای برای زندگی بخرند، به طور فزاینده‌ای دشوار می‌کند، بلکه این نیاز را نیز کاهش می‌دهد. به خصوص نسل جوان که به تدریج تسلیم می‌شوند زیرا «هر چقدر هم که تلاش کنند، نمی‌توانند خانه بخرند»، به سبک زندگی لذت‌بخش روی می‌آورند و اجاره‌نشینی را در اولویت قرار می‌دهند.

داده‌های تحقیقاتی این واحد نشان می‌دهد که نسبت عرضه آپارتمان در بخش مقرون‌به‌صرفه (زیر ۲۵ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع) در کل عرضه مسکن، از ۳۰ درصد در سال ۲۰۱۹ به ۷ درصد در سال ۲۰۲۲ و ۶ درصد در سال ۲۰۲۳، به طور مداوم کاهش یافته است.

در دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۲، نسبت آپارتمان‌های میان‌رده (۲۵ تا ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) نیز به ترتیب به ۵۴٪، ۴۶٪، ۳۴٪ و ۲۷٪ کاهش یافت و عرضه عمدتاً از محصولاتی با قیمت ۴۰ تا ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع حاصل شد.

در همین حال، تقاضای مسکن واقعی همیشه با نسبت ۸۰ درصد، ساختار تقاضای مسکن را هدایت می‌کند، ۱۵ درصد باقی‌مانده تقاضای سرمایه‌گذاری بلندمدت و ۵ درصد تقاضای سفته‌بازی است. و تنها حدود ۲۵ درصد از تقاضای مسکن واقعی، ظرفیت مالی تبدیل به تقاضای واقعی را دارد.

هزینه مسکن نباید از 30 درصد کل درآمد تجاوز کند.

در زمینه فوق، در کنار مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه روند اصلی و قوی توسعه در بازار املاک و مستغلات در دوره آینده خواهد بود. زیرا این بخشی است که از نیازها و توانایی‌های واقعی اکثر مردم سرچشمه می‌گیرد.

به گفته آقای نگوین ون دین - رئیس VARS، هیچ مفهوم رسمی از مسکن مقرون به صرفه وجود ندارد. با این حال، می توان با مقایسه آن با مسکن اجتماعی و بر اساس روش تعیین معقول بودن قیمت مسکن، به برخی از ویژگی های این نوع اشاره کرد.

یک پروژه ساختمانی ناتمام در منطقه ها دونگ، هانوی (عکس: ها فونگ).

مسکن اجتماعی عمدتاً برای افراد کم‌درآمد و کارگران در شهرک‌های صنعتی در نظر گرفته شده است، از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف است و دسترسی به بسته‌های اعتباری ترجیحی منحصراً برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه فراهم است...

مسکن مقرون‌به‌صرفه، مسکن تجاری با قیمت‌های متوسط، مناسب برای توان مالی اکثر مردم، با هدف گروه افرادی با درآمد متوسط ​​و نزدیک به متوسط ​​و با سطح مشخصی از پس‌انداز است.

به گفته رئیس VARS، مسکن مقرون به صرفه زمانی است که هر خانوار بتواند هزینه‌های مسکن و سایر هزینه‌های زندگی را در محدوده درآمد خود متعادل کند. طبق تجربه در ارزیابی مقرون به صرفه بودن مسکن در بسیاری از کشورهای جهان، مسکن مقرون به صرفه مسکنی است که هزینه‌های مسکن آن بیش از 30 درصد از کل درآمد خانوار را تشکیل ندهد.

آقای دین با ذکر مثالی گفت: «برای خانواری با درآمد حدود 30 میلیون دانگ ویتنام در ماه، 30 درصد از این هزینه معادل انباشت حدود 100 میلیون دانگ ویتنام در سال است، بنابراین مسکن مقرون به صرفه قیمتی حدود 2 تا 2.5 میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان دارد.»

به گفته وی، در حال حاضر توسعه پروژه‌های آپارتمانی با قیمت‌هایی در محدوده فوق، به ویژه در دو منطقه ویژه شهری با تقاضای بالای مسکن، بسیار دشوار است. با این حال، دشوار بودن به معنای غیرممکن بودن نیست.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm