عوارض استفاده از زمین، چندین بار جمع‌آوری می‌شود تا بار کسب‌وکارها کاهش یابد

تنظیم تفاوت‌های اجاره زمین

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، ارزش افزوده حاصل از زمین (تفاوت اجاره زمین) توسط دو نهاد اصلی ایجاد می‌شود: دولت و سرمایه‌گذاران (که در آن سرمایه‌گذاران خصوصی نقش بسیار مهمی ایفا می‌کنند). بنابراین، سیاست‌های مالی در مورد زمین و قیمت زمین باید تنظیم شوند تا عدالت و ثبات اجتماعی برای درآمد بودجه دولت و منافع سرمایه‌گذاران تضمین شود.

اولاً، دولت از طریق برنامه‌ریزی کاربری زمین، ساخت و ساز و برنامه‌ریزی شهری، برنامه‌ریزی یکپارچه شیوه‌های حمل و نقل (TOD) ارزش افزوده از زمین (تفاوت اجاره زمین) ایجاد می‌کند و امکان تبدیل اهداف کاربری زمین را طبق برنامه‌ریزی برای سرمایه‌گذاران جهت انجام پروژه‌های سرمایه‌گذاری تجاری فراهم می‌کند. بنابراین، دولت حق دارد این ارزش افزوده از زمین (تفاوت اجاره زمین) را برای خدمت به منافع ملی و عمومی تنظیم کند.

عوارض استفاده از زمین منبع درآمد عظیمی برای بودجه دولت است.

برای مثال، در شهر هوشی مین، ۱ هکتار زمین کشاورزی تنها حدود ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در سال ارزش ایجاد می‌کند، اما وقتی کاربری زمین به زمین غیرکشاورزی تبدیل می‌شود، ۱ هکتار زمین تولیدی، صنعتی، تجاری، خدماتی و شهری ارزشی تا ۵۵ میلیارد دونگ ویتنامی در سال ایجاد می‌کند که ۱۰۰ برابر بیشتر است. این امر با این واقعیت نشان داده می‌شود که منطقه ۷ در سال ۱۹۹۷ تأسیس شد (از منطقه کشاورزی نها به جدا شد). در آن زمان، درآمد بودجه دولت تنها ۵۹ میلیارد دونگ ویتنامی بود، اما پس از ۲۵ سال، در سال ۲۰۲۲، درآمد بودجه دولت به ۵۵۵۰ میلیارد دونگ ویتنامی رسید که ۹۴ برابر بیشتر از سال ۱۹۹۷ است.

بنابراین، در سال ۲۰۱۸، دولت به شهر هوشی مین اجازه داد تا ۲۶۰۰۰ هکتار از زمین‌های کشاورزی را در دوره ۲۰۲۵/۲۰۲۰ به زمین‌های غیرکشاورزی، تولیدی، صنعتی، تجاری، خدماتی و شهری تبدیل کند. در حال حاضر، شهر هوشی مین در حال توسعه پروژه‌ای برای تبدیل ۵ منطقه حومه‌ای به مناطق شهری است. در عین حال، مجلس ملی به تازگی قطعنامه ۹۸ را در مورد اجرای آزمایشی تعدادی از سازوکارها و سیاست‌های خاص برای توسعه شهر هوشی مین صادر کرده است که شرایطی را برای توسعه سریع شهر در سال‌های آینده، از جمله منابع زمین، ایجاد خواهد کرد.

در همین حال، سرمایه‌گذاران (عمدتاً سرمایه‌گذاران خصوصی) از طریق فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و تجارت کارهای روی زمین برای توسعه پروژه‌ها، ارزش افزوده‌ای از زمین (تفاوت اجاره زمین) ایجاد می‌کنند. این امر عمدتاً از طریق خلاقیت و ظرفیت مالی سرمایه‌گذاران، که در نرخ سرمایه‌گذاری پروژه منعکس می‌شود، صورت می‌گیرد. هرچه نرخ سرمایه‌گذاری بیشتر باشد، ارزش املاک و مستغلات بیشتر است و سرمایه‌گذاران حق دارند پس از انجام تعهدات مالی به دولت، از ارزش افزوده زمین (تفاوت اجاره زمین) بهره‌مند شوند.

بنابراین، لازم است سازوکاری برای تنظیم ارزش افزوده حاصل از زمین (تفاوت اجاره زمین) ایجاد شود تا منافع بین دولت و شرکت‌ها هماهنگ شود.

عوارض استفاده از زمین را به مالیات تبدیل کنید

مسئله دیگری که باید مطرح شود این است که دولت فقط باید عوارض استفاده از زمین و اجاره زمین را به شیوه‌ای معقول و عادلانه جمع‌آوری کند، با این هدف که بیش از حد وصول نکند و چیزی از قلم نیفتد.

به گفته بسیاری از کسب‌وکارها، هزینه‌های استفاده از زمین در حال حاضر برای آنها بار سنگینی است و همچنین ناشناخته است زیرا پرداخت آنها مدت زیادی طول می‌کشد.

روش فعلی محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، کار را برای کسب‌وکارها دشوار کرده و مکانیسمی از درخواست و دادن، و آزار و اذیت ایجاد می‌کند. سرمایه‌گذاران پروژه مجبورند مبلغ هنگفتی از هزینه‌های استفاده از زمین، معادل حدود ۷۰٪ از هزینه غرامت پاکسازی سایت، را بپردازند و تقریباً مجبورند برای بار دوم حقوق استفاده از زمین را بازخرید کنند و در نهایت این بار بر دوش خریداران خانه است. بر این اساس، هزینه‌های استفاده از زمین بخش بزرگی از ساختار هزینه مسکن را تشکیل می‌دهد که حدود ۱۰٪ از هزینه آپارتمان‌ها، حدود ۳۰٪ از هزینه خانه‌های شهری و حدود ۵۰٪ از هزینه ویلاها را تشکیل می‌دهد. دولت درآمد زیادی از هزینه‌های استفاده از زمین دریافت می‌کند، اما در درازمدت، اگر تمام زمین‌ها واگذار شود، این منبع بزرگ درآمد بودجه دیگر وجود نخواهد داشت و باید با مالیات بر دارایی تکمیل و جایگزین شود.

به جای جمع‌آوری یکجای آن، بسیاری از توصیه‌ها پیشنهاد می‌کنند که هزینه‌های استفاده از زمین به مالیات تبدیل شود.

بنابراین، کسب‌وکارها پیشنهاد می‌کنند که هزینه‌های استفاده از زمین به عنوان مالیاتی که بر تبدیل کاربری زمین از زمین کشاورزی به زمین مسکونی وضع می‌شود، با نرخ مالیاتی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد تنظیم شود که بر اساس فهرست قیمت زمین صادر شده توسط کمیته مردمی استان محاسبه و سالانه با ضریب تعدیل قیمت زمین (ضریب K) مطابق با قیمت‌های بازار تعدیل می‌شود. این امر شفافیت را تضمین می‌کند، مکانیسم درخواست-اعطا را حذف می‌کند و جمع‌آوری بسیار سنگین فعلی هزینه‌های استفاده از زمین را به سطح معقول‌تری کاهش می‌دهد. بر این اساس، قانون مالیات بر املاک (زمین مسکونی، مسکن) تکمیل خواهد شد تا منبع درآمد پایدار و ثابتی برای بودجه ایالتی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی ایجاد شود.

برای سرعت بخشیدن به محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین، کارشناسان و مشاغل توصیه می‌کنند که روش مازاد برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای قطعات و مناطقی از زمین با پتانسیل توسعه، مقیاس بزرگ و ارزش بیش از 200 میلیارد دانگ ویتنام حفظ شود، زیرا روش ضریب تعدیل قیمت زمین برای این پروژه‌ها مجاز نیست. در واقع، تقریباً 90٪ از پروژه‌های املاک و مستغلات در گذشته مجبور بودند از روش مازاد برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین استفاده کنند.

لینک منبع: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm