سازمان‌ها و افراد فعال در حوزه املاک و مستغلات باید چه شرایطی را رعایت کنند؟

کاهش ریسک کلاهبرداری و تقلب

در ادامه برنامه جلسه میان‌دوره‌ای ششمین دوره مجلس، بعدازظهر ۱۶ نوامبر، کمیته دائمی مجلس ملی (NASC) نظرات خود را در مورد پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده) و پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) ارائه داد.

وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی مجلس ملی، با ارائه گزارشی در مورد تعدادی از مسائل اصلی در توضیح، دریافت و اصلاح پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، گفت که در مورد شرایط سازمان‌ها و افراد هنگام انجام تجارت املاک و مستغلات، کمیته دائمی کمیته اقتصادی گزارش داد: در واقع، تعیین هدف کسب سود در مفهوم تجارت در بند ۲۱، ماده ۴ قانون شرکت‌های ۲۰۲۰ و مفهوم تجارت املاک و مستغلات در بند ۱، ماده ۳ پیش‌نویس قانون، اجرای آن دشوار است.

بنابراین، اگر هیچ مقرراتی در مورد معیارهای تمایز بر اساس مقیاس وجود نداشته باشد، منجر به این می‌شود که تمام فعالیت‌های خرید، فروش، اجاره، لیزینگ و خرید خانه و کارهای ساختمانی نیاز به تأسیس بنگاه‌های تجاری املاک و مستغلات داشته باشند که در عمل امکان‌پذیر نیست.

بنابراین، پیش‌نویس قانون در بند ۳ و بند ۶ اصلاح شده و بند ۴ به ماده ۹ در این راستا اضافه شده است: سازمان‌ها و افرادی که خانه‌ها و کارهای ساختمانی را نه برای اهداف تجاری می‌فروشند یا خانه‌ها و کارهای ساختمانی را در مقیاس کوچک می‌فروشند، اجاره می‌دهند یا اجاره می‌دهند و می‌خرند، ملزم به رعایت مفاد پیش‌نویس قانون نیستند، اما باید مالیات خود را اعلام و پرداخت کنند.

گفتگو - سازمان‌ها و افراد فعال در حوزه املاک و مستغلات چه شرایطی را باید رعایت کنند؟ — وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی مجلس ملی (عکس: Quochoi.vn).

در صورت فروش یا اجاره-خرید خانه یا کارهای ساختمانی بین افراد، لازم است قرارداد طبق مفاد بند ۵ ماده ۴۳، محضری و تأیید شود تا امنیت قانونی معامله تضمین شود، خطر کلاهبرداری، فریب و نیرنگ محدود شود و اطلاعات به پایگاه داده معاملات املاک و مستغلات تکمیل گردد.

افرادی که در حوزه املاک و مستغلات در مقیاس کوچک فعالیت می‌کنند، نیازی به تأسیس شرکت املاک و مستغلات ندارند، اما مشمول مفاد پیش‌نویس قانون هستند، باید مالیات خود را اعلام و پرداخت کنند و سایر مفاد پیش‌نویس قانون را رعایت کنند؛ این ماده برای تضمین حرفه‌ای بودن و تسهیل مدیریت دولتی در مورد سازمان‌ها اعمال نمی‌شود.

در موارد دیگر، سازمان‌ها و افراد باید یک شرکت تجاری املاک و مستغلات تأسیس کنند؛ دولت باید مقدار و ارزش هر نوع املاک و مستغلات را به طور مفصل مشخص کند تا تجارت املاک و مستغلات در مقیاس کوچک تعیین شود.

علاوه بر این، شرایط مربوط به افرادی که در بخش ب، بند ۳، ماده ۹ پیش‌نویس قانون که برای اظهار نظر در ششمین جلسه به مجلس ملی ارائه شده است، در زمینه معاملات املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند، بر اساس شرایط مربوط به سازمان‌ها و افرادی که حق تأسیس و مدیریت بنگاه‌های اقتصادی در ویتنام را دارند، در بند ۱ و بند ه، بند ۲، ماده ۱۷ قانون بنگاه‌های اقتصادی ۲۰۲۰ تدوین شده است.

کمیته دائمی کمیته اقتصادی از طریق بررسی دریافت که در واقعیت، مواردی وجود دارد که افراد شرایط لازم برای بنیانگذاری و مدیریت کسب و کار را طبق مفاد قانون بنگاه‌های اقتصادی ندارند، اما همچنان حق دارند در زمینه املاک و مستغلات فعالیت کنند و معاملات مدنی مربوط به املاک و مستغلات را انجام دهند.

بنابراین، پیش‌نویس قانون در بند ۳، ماده ۹ اصلاح شده است تا حقوق مشروع و قانونی سازمان‌ها و افراد محدود نشود.

سپرده‌ها فقط تا سقف ۵٪ از قیمت فروش قابل وصول هستند.

در مورد سپرده‌گذاری در معاملات مسکن و پروژه‌های ساختمانی آینده (بند ۵، ماده ۲۳)، برخی از نظرات با گزینه ۱ موافق هستند. برخی از نظرات با گزینه ۱ موافق هستند و پیشنهاد می‌کنند حداکثر سپرده ۵٪ از قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید تعیین شود. برخی از نظرات با گزینه ۱ موافق هستند و پیشنهاد می‌کنند حداکثر سپرده ۱۰٪ طبق دستور دولت تعیین شود اما از ۱۰٪ تجاوز نکند. برخی از نظرات با گزینه ۱ موافق هستند و پیشنهاد می‌کنند حداکثر سپرده ۱۵٪ تعیین شود. برخی از نظرات با گزینه ۱ موافق هستند و پیشنهاد می‌کنند مقررات خاص‌تری تعیین شود.

برخی نظرات با گزینه ۲ موافق بودند. برخی نظرات با گزینه ۲ موافق بودند و پیشنهاد کاهش حداکثر نسبت سپرده به ۵٪ را داشتند.

برای اطمینان از ماهیت واقعی سپرده و در عین حال محدود کردن ریسک برای خریدار و مستاجر، که اغلب طرف ضعیف‌تر هستند، پیش‌نویس قانون در بند ۵، ماده ۲۳ به شرح زیر اصلاح شده است: «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط مجاز به دریافت سپرده‌هایی به میزان حداکثر ۵٪ از قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه‌ها و کارهای ساختمانی از مشتریان هستند، زمانی که خانه‌ها و کارهای ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را طبق مفاد این قانون برآورده کرده باشند. قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه‌ها و کارهای ساختمانی را بیان کند.»

گفتگو - سازمان‌ها و افراد فعال در حوزه املاک و مستغلات چه شرایطی را باید رعایت کنند؟ (تصویر ۲). — سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط مجاز به دریافت سپرده‌هایی هستند که بیش از ۵٪ از قیمت فروش نباشد (عکس: هو تانگ).

در خصوص پرداخت در خرید، اجاره به شرط تملیک خانه‌ها و کارهای ساختمانی آینده (بند ۳، ماده ۲۵)، با در نظر گرفتن نظرات نمایندگان مجلس شورای ملی، پیش‌نویس قانون در بند ۳، ماده ۲۵ طبق ۲ گزینه زیر اصلاح می‌شود:

گزینه ۱: «اگر به خریدار یا مستأجر گواهی حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین اعطا نشده باشد، فروشنده یا موجر بیش از ۹۵٪ از ارزش قرارداد را دریافت نخواهد کرد؛ ارزش باقیمانده قرارداد زمانی پرداخت می‌شود که سازمان دولتی ذیصلاح گواهی حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین را به خریدار یا مستأجر اعطا کرده باشد.»

این گزینه برای تضمین ثبات بیمه‌نامه فعلی است؛ به مشتریان اجازه داده می‌شود تا زمان صدور گواهی، بخشی از ارزش قرارداد را نزد خود نگه دارند. محدودیت این گزینه این است که وقتی مشتریان ریسک عدم پرداخت ۱۰۰٪ ارزش قرارداد را متحمل می‌شوند، نمی‌توان مالکیت را تثبیت کرد؛ در برخی موارد، مشتریان انجام تعهدات پرداخت خود را به تأخیر می‌اندازند زیرا نیازی به دریافت فوری گواهی ندارند، حتی اگر سرمایه‌گذار به تعهد خود عمل کرده و سازمان دولتی ذیصلاح گواهی را صادر کرده باشد.

گزینه ۲: «اگر به خریدار یا مستاجر گواهی حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین اعطا نشده باشد، فروشنده یا موجر نمی‌تواند بیش از ۹۵٪ از ارزش قرارداد را دریافت کند. ارزش باقیمانده قرارداد توسط مشتری به حساب سرمایه‌گذار که در یک موسسه اعتباری برای مدیریت افتتاح شده است، منتقل می‌شود و سرمایه‌گذار نمی‌تواند از این مبلغ استفاده کند. مشتری حق دریافت درآمد ناشی از این مبلغ را دارد. سرمایه‌گذار فقط زمانی می‌تواند از این مبلغ هر مشتری استفاده کند که سازمان دولتی ذیصلاح گواهی حق استفاده از زمین، حق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین را به خریدار یا مستاجر خانه یا کار ساختمانی اعطا کرده باشد.»

این طرح با هدف تضمین هماهنگی و یکسانی با مقررات مربوط به زمان ایجاد حقوق مالکیت در پیش‌نویس قانون و پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده)، مقررات مربوط به تکمیل تعهدات مالی طبق مفاد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده)؛ و تضمین انجام تعهدات پرداخت مشتریان، تدوین شده است.

محدودیت این گزینه این است که مشتری باید ۵٪ باقیمانده از ارزش قرارداد را در حالی که گواهی اعطا نشده است، پرداخت کند؛ با این حال، با در نظر گرفتن نظر مجلس ملی، این گزینه تصریح می‌کند که درآمد حاصل از این مبلغ به مشتری تعلق خواهد گرفت.

علاوه بر این، بند ۵، ماده ۸۰ پیش‌نویس قانون، مقرراتی را در مورد مسئولیت بانک دولتی برای هدایت مدیریت و پرداخت سود، همانطور که در بند ۳، ماده ۲۵ مقرر شده است، اضافه کرده است.

کمیته دائمی کمیته اقتصادی پیشنهاد داد که دو گزینه را حفظ کند و برای درخواست نظرات نمایندگان مجلس ملی به عنوان مبنایی برای بررسی و تصمیم‌گیری کمیته دائمی مجلس ملی در مورد این موضوع، رأی‌گیری کند .

منبع