شهر هوشی مین درصد هزینه‌ها و سود را به عنوان مبنای ارزش‌گذاری زمین نهایی می‌کند.

این یکی از مبانی مهم برای تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد برای پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین است.

شهر هوشی مین درصد هزینه‌ها و سود را به عنوان مبنای ارزش‌گذاری زمین نهایی می‌کند.

این یکی از مبانی مهم برای تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد برای پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین است.

نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، بویی شوان کونگ، به تازگی تصمیم شماره ۴۹/۲۰۲۵ را امضا و صادر کرده است که در آن عوامل تشکیل‌دهنده درآمد توسعه، عوامل تخمین هزینه‌های توسعه در تعیین قیمت‌های خاص زمین طبق روش مازاد و عوامل مؤثر بر قیمت زمین هنگام تعیین قیمت زمین در شهر تعیین شده است.

سود سرمایه‌گذاران معادل ۱۵٪ از کل هزینه سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز است

برای عوامل تخمین هزینه توسعه، تصمیم بر این است که درصدهایی (%) برای تعیین هزینه‌های تجاری ارائه شود؛ هزینه‌های بهره، سود سرمایه‌گذار با در نظر گرفتن حقوق صاحبان سهام، ریسک‌های تجاری برای گروه‌های پروژه با اهداف اصلی استفاده از زمین در انواع پروژه‌ها.

که در آن، شهرداری هر بخش خاص شامل مسکن‌های مرتفع؛ خانه‌های شهری، ویلاها؛ تفکیک زمین، فروش زمین؛ پارک‌های صنعتی، خوشه‌های صنعتی؛ دفاتر، خدمات تجاری، هتل‌ها را تقسیم می‌کند. بسته به هر نوع پروژه، مقررات درصد متفاوتی وجود خواهد داشت.

هزینه‌های بهره، سود سرمایه‌گذار با در نظر گرفتن حقوق صاحبان سهام و ریسک‌های تجاری با ضرب ۱۵٪ در کل هزینه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز محاسبه خواهد شد. عکس: لو توان

به طور خاص، هزینه‌های بازاریابی، تبلیغات و فروش برای همه بخش‌ها به میزان ۲٪ از کل درآمد محاسبه خواهد شد.

هزینه‌های مدیریت و بهره‌برداری به میزان ۱۵٪ از کل درآمد اجاره اعمال خواهد شد که برای پروژه‌های مسکن مرتفع؛ پروژه‌های سرمایه‌گذاری در شهرک‌های صنعتی و خوشه‌های صنعتی؛ پروژه‌های سرمایه‌گذاری اداری، تجاری و خدماتی قابل اجرا است. به ویژه برای پروژه‌های خانه‌های شهری و ویلا؛ پروژه‌های تفکیک و فروش زمین، این نرخ به میزان ۵٪ از کل درآمد اجاره اعمال خواهد شد.

شایان ذکر است که هزینه بهره، سود سرمایه‌گذار با در نظر گرفتن حقوق صاحبان سهام، و ریسک تجاری با ضرب ۱۵٪ در کل هزینه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز، هزینه تجاری و ارزش حق استفاده از زمین محاسبه خواهد شد. این نرخ برای همه بخش‌های فوق اعمال می‌شود.

برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری هتل، پزشکی، آموزشی ، ورزشی یا پروژه‌هایی با ویژگی‌های خاص، سازمانی که تعیین قیمت زمین را انجام می‌دهد، باید درصد عوامل بازاریابی، تبلیغات، هزینه‌های فروش؛ هزینه‌های مدیریت عملیاتی؛ هزینه‌های بهره وام، سود سرمایه‌گذار با در نظر گرفتن حقوق صاحبان سهام، ریسک‌های تجاری و سایر هزینه‌ها را در گزارش توجیهی تدوین طرح قیمت زمین برای بررسی و تصمیم‌گیری توسط شورای ارزیابی قیمت زمین خاص، پیشنهاد دهد.

پروژه‌هایی که در سال اول فروخته نمی‌شوند

در مورد عواملی که درآمد توسعه را تشکیل می‌دهند، تصمیم شماره ۴۹/۲۰۲۵ همچنین زمان شروع فروش، مدت زمان فروش و نسبت فروش هر بخش را تصریح می‌کند.

با این حال، این نرخ فقط در مواردی اعمال می‌شود که اسناد مربوط به سیاست‌های سرمایه‌گذاری یا اسناد مناقصه برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری یا تصمیمات مربوط به تصویب یا پذیرش پروژه‌های سرمایه‌گذاری، زمان فروش؛ زمان شروع فروش و معامله محصولات و خدمات؛ و تصمیمات مربوط به تصویب برنامه‌ریزی دقیق ساخت و ساز، نرخ اشغال را مشخص نکرده باشند.

بر این اساس، تاریخ شروع فروش از سال اول پروژه است و درصد فروش بر اساس مساحت طبقات ساخت و ساز شامل مساحت زیرزمین اختصاص داده می‌شود.

در مورد دوره فروش و نرخ فروش، پروژه‌های مسکونی بلندمرتبه با زیربنای کمتر از ۵۰،۰۰۰ متر مربع، دوره فروش ۲ ساله با نرخ ۴۰٪ در سال اول و ۶۰٪ در سال دوم خواهند داشت. در مورد پروژه‌های خانه شهری و ویلایی با مقیاس کمتر از ۱۰۰ واحد و پروژه‌های تفکیک و فروش قطعات کمتر از ۲۰۰ قطعه، نرخ فروش ۱۰۰٪ در عرض ۱ سال خواهد بود.

برای پروژه‌های بزرگ با دوره فروش طولانی‌تر، از ۴ تا ۵ سال و عدم اجازه فروش در سال اول، شامل: پروژه‌های مسکونی بلندمرتبه با مقیاس ۱۵۰،۰۰۰ متر مربع زیربنا یا بیشتر؛ پروژه‌های خانه شهری و ویلایی با بیش از ۱۰۰۰ محصول.

برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری اداری، تجاری و خدماتی، میزان اشغال برای مقاصد اداری ۷۵٪ و برای مقاصد تجاری ۷۰٪ است.

برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در هتل‌ها، مراقبت‌های بهداشتی ، آموزش، فرهنگ، ورزش یا پروژه‌های ویژه، سازمانی که تعیین قیمت زمین را انجام می‌دهد، باید عوامل دیگری را برای تخمین درآمد توسعه در گزارش توجیهی توسعه طرح قیمت زمین پیشنهاد دهد تا شورای ارزیابی قیمت زمین خاص آن را بررسی و تصمیم‌گیری کند.

روش مازاد با کسر کل درآمد توسعه تخمینی از کل هزینه توسعه تخمینی قطعه زمین یا مساحت زمین بر اساس مؤثرترین کاربری زمین (ضریب کاربری زمین، تراکم ساخت و ساز، حداکثر تعداد طبقات ساختمان) طبق برنامه‌ریزی کاربری زمین و برنامه‌ریزی تفصیلی ساخت و ساز مصوب مرجع ذیصلاح، اجرا می‌شود.

کل درآمد توسعه یک قطعه زمین یا مساحت زمین بر اساس تخمین قیمت‌های انتقال، قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل، قیمت خدمات و محصولات تجاری، نوسانات قیمت‌های انتقال، قیمت اجاره زمین، قیمت اجاره محل، قیمت خدمات و محصولات تجاری در طول دوره اجرای پروژه و سایر عوامل تشکیل دهنده درآمد از جمله: زمان فروش؛ زمان شروع فروش، فروش محصولات و خدمات تجاری؛ نرخ فروش؛ نرخ اشغال تعیین می‌شود.

قیمت‌های تجاری محصولات و خدمات در مواردی اعمال می‌شوند که قیمت‌های انتقال، قیمت‌های اجاره زمین و قیمت‌های اجاره محل قابل وصول نباشند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html