رفع موانع نهادی، رفع انسداد منابع - قسمت آخر: کاهش تنگناها و هزینه‌های رویه‌ای برای املاک و مستغلات

مشاغل املاک و مستغلات همچنان از مشکلات شکایت دارند، زیرا این بخش هنوز با رویه‌ها و پلمپ‌های بی‌شماری گیر کرده است، بسیاری از مراحل حتی مسدود شده‌اند.

سرمایه‌گذاران در حال بررسی پروژه‌ای در دونگ نای هستند - عکس: کوانگ دین

قانون زمین ۲۰۲۴ بسیاری از کاستی‌های نسخه‌های قبلی را برطرف کرده است، اما روند اجرا هنوز مشکلات زیادی دارد و برای مدل دولت محلی دو سطحی مناسب نیست.

چند روز طول میکشه تا جواب بدن؟

آقای فام دوک توان - مدیر کل املاک و مستغلات EZ - در گفتگو با توئی تری گفت که مشاغل در حال حاضر با مشکلاتی در انتقال مالکیت و تخصیص زمین مواجه هستند. انتقال وظایف پاکسازی سایت از سطح منطقه به سطح بخش، به دلیل عدم برآورده شدن الزامات توسط ظرفیت حرفه‌ای مقامات محلی، چالش‌های زیادی ایجاد کرده است. برعکس، اگر بیش از حد بر سطح استانی تمرکز شود، منجر به بار کاری زیاد و کندی روند کار خواهد شد. علاوه بر این، مرحله تعیین منشأ زمین نیز روند پاکسازی سایت را طولانی‌تر می‌کند.

آقای توآن گفت که اگر فرآیند تمرکززدایی با راهنمایی و تنظیم به موقع سیاست‌ها همراه نباشد، تهیه و تصویب طرح‌های جبران خسارت همچنان با مشکلاتی مواجه خواهد شد. او پیشنهاد داد که دوره ارزیابی مناقصه که در حال حاضر تا 60 روز طول می‌کشد، کوتاه شود زیرا «شرکت‌ها اغلب باید درخواست تمدید بنویسند، در حالی که هزینه تضمین مناقصه افزایش می‌یابد».

علاوه بر این، روند اخذ مجوز ساخت و ساز نیز یک گلوگاه اصلی است. پس از اینکه پروژه سرمایه‌گذاری کلی و طراحی اولیه داشته باشد، الزامات پیشگیری و اطفاء حریق پیچیده‌ترین بخش هستند.

آقای له هو نگیا - مدیر کل شرکت له تان - در گفتگو با توئی تره گفت که نکته کلیدی در پروژه‌های املاک و مستغلات به طور کلی و پروژه‌های مسکن اجتماعی به طور خاص، طولانی بودن مراحل قانونی است. به گفته آقای نگیا، برای یک پروژه مسکن، به جای مراحلی که ۲ سال طول می‌کشد، بسیاری از پروژه‌ها تا ۵ تا ۷ سال طول می‌کشند.

برای مثال، در پروژه این شرکت، فقط یک رویه وجود دارد اما واحدها نظرات متفاوتی دارند که شرکت را مجبور به تغییر می‌کند، زمان پردازش و هزینه‌های اجرا را طولانی می‌کند. تازه وقتی مشکلی وجود دارد که نیاز به مشاوره با سازمان‌های دولتی دارد، اسناد ارسال می‌شوند اما گاهی اوقات یک ماه کامل هیچ پاسخی دریافت نمی‌شود و شرکت را "بی‌قرار" می‌کند زیرا زمان طلاست.

بنابراین، آقای نگیا معتقد است که برای رویه‌های اداری، لازم است به وضوح مشخص شود که چند روز طول می‌کشد تا به نتیجه برسیم، در غیر این صورت باید مشخص شود که کسب‌وکارها چه کاری باید انجام دهند، چه کسی مسئول است و هر مرحله خاص باید به وضوح بیان شود.

آقای نگیه پیشنهاد داد: «اگر از سازمان‌های دیگر نظرخواهی کنید، چند روز فرصت دارید تا پاسخ دهید؟ اگر پاسخی دریافت نکنید، چگونه مشکل حل خواهد شد؟ نمی‌توانید ماه‌ها و سال‌ها بدون دیدن هیچ نتیجه‌ای منتظر بمانید. اگر از مهلت مقرر فراتر رود و هیچ راه‌حلی حاصل نشود، سازمان باید سندی را برای رسیدگی به سطح بالاتری ارسال کند.»

معضل ارزیابی زمین

دشوارترین مشکل برای بسیاری از مشاغل، ارزیابی زمین برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین است. مناطقی وجود دارند که قیمت‌های بسیار بالایی تعیین می‌کنند و باعث می‌شوند بسیاری از پروژه‌ها "شکست" بخورند. آقای توآن گفت: "هزینه‌های فعلی استفاده از زمین هنوز یک مشکل بزرگ در بازار است، بنابراین باید یک روش محاسبه مناسب وجود داشته باشد. وقتی قیمت‌ها بیش از حد بالا برده می‌شوند، نه تنها مشاغل، بلکه خریداران خانه نیز متضرر خواهند شد."

به گفته یکی از کارشناسان دپارتمان تحلیل یوانتا ویتنام، اولویت باید به حذف مقررات منسوخ شده داده شود تا موانع توسعه پروژه برطرف شود. این واقعیت که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست باید قانون زمین ۲۰۲۴ را تنها پس از یک سال از اجرا بررسی کند، نشان می‌دهد که موانع فعلی مانع پیشرفت می‌شوند.

از اول ژوئیه ۲۰۲۵، ویتنام رسماً یک مدل دولتی دو لایه را اجرا خواهد کرد. بنابراین، به گفته این متخصص، مقررات مربوط به برنامه‌های سالانه کاربری زمین در سطح منطقه‌ای با هم تداخل پیدا می‌کنند و باعث تأخیر در پروژه‌ها می‌شوند و باید لغو شوند.

دولت اولین پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین را منتشر کرده است - یک «اصلاح اساسی» جامع با ۶۸ ماده اضافه یا اصلاح شده. کارشناسان انتظار دارند مجلس ملی آن را در جلسه اکتبر خود تصویب کند و از اوایل سال ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شود.

آقای نگو کوانگ فوک - مدیر کل گروه فو دونگ - محاسبه کرد که اگر پروژه‌ای که از ۲ سال شروع شده بود، به ۵ سال برسد، هزینه‌های مالی شرکت به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد، گاهی اوقات حتی نصف هزینه زمین. آقای فوک مثالی از یک قطعه زمین ۵۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی زد، اگر سود ۲ ساله فقط ۱۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی باشد، اما به دلیل مشکلاتی که باعث می‌شود پروژه در ۵ سال توسعه یابد، هزینه سود می‌تواند تا ۲۵۰ میلیارد دانگ ویتنامی باشد. آقای فوک گفت: «دولت باید رویه‌ها را کاهش دهد تا به جای ۲-۳ سال برای تکمیل پروژه، تکمیل آن فقط ۶ ماه تا ۱ سال طول بکشد که به کاهش هزینه‌ها و افزایش عرضه کمک می‌کند.»

پروژه‌هایی وجود دارند که قبل از پاکسازی محل، باید ۱۷۷ مرحله را طی کنند.

آقای نگوین کواک هیپ - رئیس GP.Invest - زمانی اظهار داشت که تعداد مهر و موم‌هایی که باید برای هر پروژه در مراحل اداری زده شود، حدود ۳۸ تا ۴۰ است. پروژه‌هایی وجود دارد که در آنها شرکت‌ها باید ۱۷۷ مرحله را انجام دهند که ۳۶۰ روز طول می‌کشد تا واجد شرایط گفتگو شوند، قبل از اینکه مجبور به پاکسازی سایت شوند.

هوانگ ون کونگ، نماینده مجلس ملی، همچنین گفت که هنوز پیچیدگی‌هایی در رویه‌های اداری در بخش املاک و مستغلات وجود دارد. با این حال، او هشدار داد که اگر فقط ۴-۵ مرحله وجود داشته باشد اما واضح نباشند، می‌تواند تصمیم‌گیری را دشوارتر و پیچیده‌تر کند.

در عوض، عوامل مهمی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از: پردازش یک پروژه چقدر طول می‌کشد؟ آیا رویه‌ها واضح، عمومی و شفاف هستند؟ آیا مقررات با واقعیت سازگار هستند؟ شفافیت به تعیین مسئولیت‌های خاص و جلوگیری از سرزنش عمومی کمک می‌کند.

دکتر کان ون لوک معتقد است که بار هزینه، علت مستقیم افزایش قیمت مسکن است. در این افزایش، هزینه‌های زمین و آزادسازی محل، بخش بزرگی را تشکیل می‌دهند، به خصوص زمانی که لیست جدید قیمت زمین به قیمت بازار نزدیک می‌شود و باعث می‌شود تعهدات مالی شرکت‌ها به شدت افزایش یابد.

او تأکید کرد که بسیاری از پروژه‌ها نه به دلیل کمبود سرمایه، بلکه به دلیل طولانی بودن مراحل تصویب، که عرضه را محدود کرده و قیمت مسکن را افزایش داده، متوقف شده‌اند. اگر این روند اصلاح شود، هزاران پروژه می‌توانند به زودی به بازار عرضه شوند و به افزایش عرضه و کاهش قیمت‌ها کمک کنند.

آقای تران ون خای (معاون رئیس کمیته علوم، فناوری و محیط زیست مجلس ملی):

بسیاری از رویه‌ها را حذف خواهد کرد، به شدت تمرکززدایی خواهد کرد

پروژه املاک و مستغلات در حال ساخت در شهر هوشی مین - عکس: کوانگ دین

رویه‌های اداری در بخش ساخت و ساز هنوز دست و پا گیر، پیچیده و چند لایه هستند. برخی از کسب و کارها معتقدند که «سخت‌ترین چیز در حال حاضر سرمایه یا زمین نیست، بلکه رویه‌های سرمایه‌گذاری است». آنها پول و زمین دارند، اما پروژه به دلیل مجموعه‌ای از مجوزها و ارزیابی‌ها هنوز «گیر» کرده است.

برای مثال، دریافت مجوز ساخت یک پروژه خانه ویلایی بیش از یک سال طول می‌کشد، زیرا مستلزم ارسال و بررسی پرونده‌ها توسط سازمان‌های مختلف است. حتی پروژه‌های املاک و مستغلات در هانوی وجود دارند که فقط تکمیل مراحل شروع ساخت و ساز آنها چندین سال طول می‌کشد.

علاوه بر این، عدم یکنواختی و انسجام بین قانون ساخت و ساز و قوانین مرتبط باعث سردرگمی سرمایه‌گذاران می‌شود. در حال حاضر، یک پروژه ساختمانی به طور متوسط ​​​​مشمول مقررات حدود ۵ تا ۷ قانون است و باعث می‌شود سرمایه‌گذاران «نمی‌دانند کدام مقررات را به درستی رعایت کنند».

بنابراین، اصلاحیه آتی قانون ساخت و ساز بر ساده‌سازی و کاهش چشمگیر رویه‌ها، با روحیه «خلق کردن به جای کنترل کردن» تمرکز خواهد داشت. به طور خاص، مجوزهای ساخت و ساز برای پروژه‌هایی که ارزیابی را با موفقیت پشت سر گذاشته‌اند، معاف خواهند شد و برای سایر پروژه‌ها، تنها یک رویه صدور مجوز کوتاه می‌شود و حداکثر زمان صدور مجوز تنها ۷ روز خواهد بود.

در کنار آن، تمرکززدایی، تفویض اختیار و مسئولیت در مدیریت ساخت و ساز با روحیه حداکثر تمرکززدایی، همراه با سازوکارهای کنترل مؤثر، نظارت بر فناوری و داده‌ها، سازوکارهای پاسخگویی و مجازات برای تخلفات وجود دارد. از آنجا، ما یک محیط برابر برای بخش خصوصی ایجاد و ترویج خواهیم کرد و منابع اجتماعی را جذب خواهیم کرد.

بازگشت به موضوع

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

منبع: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm