شهر هوشی مین فوراً نیاز به «تبادل زمین با زیرساخت‌ها» دارد.

باز کردن قفل «سرزمین برتر»

اخیراً، شورای خلق شهر هوشی مین قطعنامه‌ای را در مورد فهرست قطعات زمین مورد نظر برای استفاده جهت جبران خسارت سرمایه‌گذارانی که پروژه‌هایی را تحت روش‌های مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) و قراردادهای BT (ساخت-انتقال) اجرا می‌کنند، تصویب کرد که در مجموع ۳۳ قطعه زمین را شامل می‌شود. این به عنوان گامی برای مشخص کردن سیاست بسیج منابع غیربودجه‌ای در چارچوب نیازهای بسیار بزرگ سرمایه‌گذاری زیرساختی شهر تلقی می‌شود.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، شهر هوشی مین برای دوره 2026-2030 به بیش از 3 تریلیون دانگ ویتنام نیاز دارد، اما تاکنون تنها موفق به تأمین بیش از 1 تریلیون دانگ ویتنام شده است. با مقررات جدید و انعطاف‌پذیرتر، شهر هوشی مین این فرصت را دارد که منابع زمین را از طریق مدل ساخت-انتقال (BT) برای تسریع پروژه‌های زیرساختی بسیج کند.

چندی پیش، شورای خلق شهر هوشی مین طرح سرمایه‌گذاری برای سه پروژه BT (ساخت-انتقال) را نیز تصویب کرد: پل Can Gio، پل Phu My 2 و مجتمع ورزشی ملی Rach Chiec، با سرمایه‌گذاری کلی بیش از ۱۸۲۰۰۰ میلیارد دانگ. همزمان، مجموعه‌ای از پروژه‌های دیگر نیز توسط سرمایه‌گذاران تحت مدل BT پیشنهاد شده‌اند که سرمایه‌گذاری کلی آنها بیش از ۳۶۶۰۰۰ میلیارد دانگ تخمین زده می‌شود.

شهر هوشی مین فوراً نیاز به — بسیاری از قطعات زمین در منطقه شهری جدید تو تیم (بخش آن خان، شهر هوشی مین) برای پرداخت قراردادهای BT (ساخت و انتقال) استفاده خواهند شد.
عکس: نات تین

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، ارزیابی کرد که این اولین باری است که شهر هوشی مین یک صندوق زمین در مقیاس بزرگ برای آماده‌سازی پروژه‌های BT (ساخت و انتقال) تأسیس کرده است. این نشان دهنده سطح بالایی از اجماع از سیاست کمیته حزب شهر گرفته تا نهادینه‌سازی توسط شورای مردمی شهر هوشی مین است و شرایطی را برای کمیته مردمی شهر هوشی مین ایجاد می‌کند تا مراحل بعدی را اجرا کند. این همچنین نشان می‌دهد که شهر هوشی مین آماده دعوت از سرمایه‌گذاران برای رسیدگی به پروژه‌های زیرساختی فوری است.

پیش از این، کمیته دائمی حزب شهر هوشی مین، اجرای چندین پروژه زیرساختی فوری را تحت قراردادهای ساخت-انتقال (BT) برای رسیدگی به آلودگی محیط زیست، تصفیه فاضلاب، سیل و تراکم ترافیک هدایت کرده بود. کمیته مردمی شهر هوشی مین اظهار داشت که همه اینها پروژه‌های بزرگی هستند که برای تضمین امکان‌سنجی مالی طرح، به منابع قابل توجه و منطبق نیاز دارند. بنابراین، قطعات زمین نه تنها باید از اندازه کافی برخوردار باشند، بلکه از پتانسیل تجاری بالایی نیز برخوردار باشند تا اصل پرداخت با ارزش برابر را تضمین کنند، تعهدات بودجه‌ای را به حداقل برسانند و سرمایه‌گذاران توانمند را جذب کنند.

ایجاد اعتماد برای سرمایه‌گذاران

طبق طرح شهر هوشی مین، از زمین برای پرداخت هزینه‌های پروژه‌های ساخت-انتقال (BT) در بخش‌های مختلف زیرساخت‌های فنی استفاده خواهد شد و به این ترتیب گلوگاه‌های اصلی برطرف می‌شوند. در بخش حمل و نقل، انتظار می‌رود پروژه‌هایی مانند پل Can Gio، پل Phu My 2 و مسیرهای ارتباطی بین منطقه‌ای، فشار ترافیک را در بخش‌های جنوبی و شرقی شهر کاهش داده و در عین حال فضای توسعه شهری را گسترش دهند.

در بخش محیط زیست، تصفیه‌خانه‌های فاضلاب در غرب سایگون و شمال سایگون نقش حیاتی در کاهش آلودگی کانال‌ها، بهبود کیفیت زندگی و افزایش کنترل سیل دارند. علاوه بر این، پروژه‌های فضاهای عمومی مانند پارک بن نها رونگ - خان هوی، میدان مرکزی و مرکز اداری به بهبود کیفیت شهری و ایجاد نشانه‌های متمایز کمک خواهند کرد.

نکته قابل توجه در این فهرست این است که بسیاری از قطعات زمین قبلاً در گزارش‌های بازرسی، ممیزی‌ها یا احکام دادگاه دخیل بوده‌اند. در واقع، بسیاری از قطعات زمین مراحل ترخیص زمین را به پایان رسانده‌اند اما هنوز با موانع قانونی روبرو هستند که باعث تأخیر در توسعه آنها می‌شود. به عنوان مثال، قطعات "زمین درجه یک" در خیابان های با ترونگ ۲-۴-۶، خیابان لو دوان ۸-۱۲، خیابان نگوین دو ۳۳ و خیابان چو مان ترین ۳۴-۳۶-۴۲ (بخش سایگون) پس از حل مسائل قانونی، برای مدیریت به مرکز توسعه صندوق زمین شهر هوشی مین تحویل داده شدند.

با وجود موقعیت مکانی عالی، بیشتر زمین این واحد خالی است یا فقط بخشی از آن مورد استفاده قرار می‌گیرد که منجر به هدر رفتن هزینه‌های امنیتی و استفاده ناکارآمد از زمین می‌شود.

تصویب فهرست صندوق زمین توسط شورای خلق شهر هوشی مین، به عنوان ایجاد مبنای قانونی رسمی برای آژانس‌های مربوطه جهت پیشبرد مراحل بعدی مانند ارزیابی، انتخاب سرمایه‌گذار و پرداخت تحت قرارداد BT (ساخت-انتقال) تلقی می‌شود. یک کارشناس مالی اظهار داشت که بزرگترین ریسک برای سرمایه‌گذاران نه در ارزش خود زمین، بلکه در ثبات و شفافیت چارچوب قانونی نهفته است. وقتی قطعات زمین در فهرست رسمی قرار می‌گیرند، به این معنی است که آنها بررسی، پردازش و توافق قانونی را پشت سر گذاشته‌اند که به طور قابل توجهی ریسک را کاهش داده و توانایی جذب سرمایه را بهبود می‌بخشد.

کلید در فرآیند ارزش‌گذاری زمین است

بسیاری از کارشناسان ضمن حمایت از استفاده از صندوق‌های زمین برای پرداخت هزینه‌های پروژه‌های BT، معتقدند که ارزیابی زمین گامی حیاتی خواهد بود و اثربخشی کل سیاست «زمین در برابر زیرساخت» را تعیین می‌کند.

از دیدگاه تجاری، آقای لو هوانگ چائو معتقد است که این سازوکار برای شرایط واقعی شهر هوشی مین مناسب است، جایی که منابع بودجه محدود است در حالی که نیاز به سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها بسیار زیاد است. پرداخت با وجوه زمین نه تنها به کاهش فشار سرمایه بر دولت کمک می‌کند، بلکه انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاران برای مشارکت ایجاد می‌کند. او گفت: «کسب و کارها نهادهای مستقیمی هستند که پتانسیل و اثربخشی زمین را ارزیابی می‌کنند. آنها می‌توانند ارزش‌هایی را ببینند که سازمان‌های مدیریتی به طور کامل آنها را کمّی نکرده‌اند و این دقیقاً همان انتظاری است که هنگام شرکت در پروژه‌های BT وجود دارد.»

ممکن است در مزایده قیمت پایین‌تری اعلام شود.

به گفته کمیته مردمی شهر هوشی مین، اکثر زمین‌های موجود در این فهرست هنوز سرمایه‌گذاری جامع زیرساختی دریافت نکرده‌اند، پتانسیل توسعه آنها محدود است و سازماندهی مزایده‌ها در شرایط فعلی دشوار خواهد بود.

از نظر ارزش، اگر در حال حاضر به حراج گذاشته شود، ارزش صندوق زمین احتمالاً به طور قابل توجهی کمتر از ارزش بازار در زمان تخصیص زمین برای پرداخت خواهد بود. دلیل این امر این است که پس از تکمیل پروژه‌های BT و توسعه کامل زیرساخت‌ها، ارزش زمین معمولاً افزایش می‌یابد. در همین حال، روش پرداخت با استفاده از صندوق زمین پس از سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، امکان تعیین ارزشی نزدیک‌تر به ارزش بازار را فراهم می‌کند و اصل برابری را تضمین می‌کند.

آقای چائو اظهار داشت که پس از انتشار فهرست صندوق زمین، سرمایه‌گذاران می‌توانند قطعات زمین مناسب با استراتژی‌های توسعه خود را پیشنهاد و انتخاب کنند. با این حال، تصمیم نهایی بر عهده آژانس دولتی است که اصل مدیریت دارایی‌های عمومی و انتخاب سرمایه‌گذاران توانمند را تضمین می‌کند. برای پروژه‌های جدید BT، قیمت زمین در زمان تخصیص یا اجاره زمین محاسبه می‌شود، در حالی که برای پروژه‌های قبلی، قیمت‌ها طبق مصوبات مجلس ملی و دولت تعیین خواهد شد.

دکتر وو کیم کونگ، معاون معمار ارشد سابق شهر هوشی مین، استدلال می‌کند که در اصل، زمین‌های عمومی هنگام عرضه به بازار باید به حراج گذاشته شوند. با این حال، در مورد پرداخت‌های پروژه BT، اعمال مکانیسم ارزیابی زمین برای "مبادله" پروژه‌های زیرساختی، نوعی معامله منحصر به فرد است.

آقای کوانگ رابطه بین دولت و سرمایه‌گذار در این مورد را ماهیتاً تجاری و مبتنی بر اصل «مبادله پایاپای» می‌داند. دولت زمین را دارد، سرمایه‌گذار پروژه زیرساختی را و دو طرف بر اساس توافق و اجماع از طریق قراردادی برای تضمین تعادل منافع، مبادله می‌کنند. از دیدگاه فنی، دکتر وو کیم کوانگ تأکید می‌کند که ارزیابی باید از طریق یک شورای ارزیابی با تخصص کامل حرفه‌ای انجام شود، ضمن اینکه مستلزم شفافیت اطلاعات از هر دو طرف نیز می‌باشد.

بر این اساس، دولت باید وضعیت قانونی و ارزش زمین را به وضوح تعریف کند، در حالی که سرمایه‌گذاران باید به برنامه اجرای پروژه متعهد باشند. دکتر وو کیم کونگ توصیه کرد: «ما نمی‌توانیم اجازه دهیم وضعیتی پیش بیاید که ابتدا زمین اختصاص داده شود اما پروژه‌های زیرساختی به تأخیر افتاده و طولانی شوند. اگر برنامه نقض شود، باید مجازات‌های روشنی وجود داشته باشد.»

منبع: https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html