اختلافات املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای پیچیده و راه‌حل‌های مدیریت ریسک

به گفته کارشناسان، اگر چارچوب قانونی به طور همزمان اعمال شود و مشاغل به طور فعال ظرفیت مدیریت ریسک خود را بهبود بخشند، اختلافات املاک و مستغلات می‌تواند به طور قابل توجهی کاهش یابد.

در تاریخ ۲۸ آگوست، در شهر هوشی مین، در چارچوب مجموعه رویدادهای مدیریت حقوقی شرکت‌ها (LMS) 2025، مرکز توسعه سرمایه‌گذاری و تجارت شهر هوشی مین (ITPC) با مرکز داوری بین‌المللی ویتنام (VIAC) برای برگزاری کارگاهی با موضوع «معاملات املاک و مستغلات در چارچوب نوسانات بازار و حقوقی» هماهنگی کرد. کارشناسان و مدیران بر تشریح بسیاری از مسائلی که اغلب از اختلافات ناشی می‌شوند، تمرکز کردند و در عین حال راهکارهایی را برای ایجاد یک بازار املاک و مستغلات شفاف‌تر و سالم‌تر پیشنهاد دادند.

تعداد دعاوی ملکی همچنان رو به افزایش است.

خانم هو تی کوئین، معاون مدیر ITPC، گفت که املاک و مستغلات نه تنها یک بخش کلیدی در رشد است، بلکه تأثیر سرریز قوی بر بسیاری از صنایع در اقتصاد دارد.

توسعه سریع بازار املاک و مستغلات در دوران اخیر فرصت‌های زیادی را ایجاد کرده است، اما چالش‌های زیادی را نیز ایجاد کرده است، به خصوص زمانی که چارچوب قانونی دائماً در حال تنظیم است. خانم کوئین اظهار داشت: «شرکت‌ها باید به موقع به اطلاعات و دیدگاه جامعی از معاملات املاک و مستغلات دسترسی داشته باشند تا یک محیط سرمایه‌گذاری امن، شفاف و پایدار را تضمین کنند.»

Tranh chấp bất động sản ngày càng phức tạp và giải pháp quản lý rủi ro - Ảnh 1. — بسیاری از مسائلی که منجر به اختلافات ملکی می‌شوند، توسط کارشناسان در کارگاه صبح روز ۲۸ آگوست مورد بررسی قرار گرفتند.

وکیل چائو ویت باک، معاون مدیر شعبه VIAC شهر هوشی مین، در مورد رویه حل اختلاف گفت که املاک و مستغلات در حال تبدیل شدن به دومین حوزه مورد اختلاف است. اگر در سال 2024، اختلافات مربوط به املاک و مستغلات 14 درصد از کل پرونده‌ها را تشکیل می‌داد، در 6 ماه اول سال 2025، این نرخ به 18 درصد افزایش یافت و از بسیاری از حوزه‌های دیگر پیشی گرفت و پس از اختلافات تجاری و کالا، در رتبه دوم قرار گرفت.

آقای باک اطلاع داد که اختلافات مربوط به املاک و مستغلات نه تنها به روابط معاملاتی بین سرمایه‌گذاران و خریداران محدود می‌شود، بلکه زمینه‌هایی مانند ساخت و ساز، امور مالی و بانکداری را نیز در بر می‌گیرد. به گفته وی، این وضعیت تا حد زیادی ناشی از کاستی‌های موجود در سیستم حقوقی قبلی است. او امیدوار است که با ظهور قانون زمین ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و بسیاری از مقررات جدید، فضای حقوقی کامل‌تر شود و به معاملات ایمن کمک کند.

آقای باک اظهار داشت: «اصلاحات نهادی اساس کار است، اما نمی‌تواند بدون ابتکار عمل شرکت‌ها باشد. خود شرکت‌ها باید کاملاً به دانش حقوقی مجهز باشند و ظرفیت مدیریت ریسک را بهبود بخشند تا از فرصت‌ها بهره ببرند و اختلافات مربوط به املاک و مستغلات را به حداقل برسانند.»

کسب و کارها چه باید بکنند؟

یکی از دلایل اصلی اختلافات ملکی این است که بسیاری از سرمایه‌گذاران، پروژه‌ها را بدون تکمیل شرایط قانونی می‌فروشند.

دکتر وو تری هائو، دانشیار و متخصص در موسسه حقوق بین‌الملل و تطبیقی (دانشگاه اقتصاد و حقوق، VNU-HCM)، تحلیل کرد: «موارد زیادی وجود دارد که سرمایه‌گذاران از اصطلاحاتی استفاده می‌کنند که در قانون برای تبلیغ پروژه‌ها وجود ندارد و باعث سوءتفاهم خریداران می‌شود. وقتی پروژه طبق برنامه تحویل داده نمی‌شود یا مشکلات قانونی دارد، بلافاصله اختلافاتی ایجاد می‌شود.»

آقای هائو همچنین اشاره کرد که نقض تعهدات قراردادی، از اختلافات رایج است، از عدم تضمین پیشرفت تعهد شده توسط سرمایه‌گذار گرفته تا عدم پرداخت به موقع توسط خریدار. هر دو طرف در معرض خطر طولانی شدن دعاوی هستند.

در همین حال، وکیل وو تی کو، رئیس شرکت حقوقی Rajah & Tann LCT، تأکید کرد که معاملات با عناصر خارجی خطرات زیادی را به همراه دارد. بسیاری از اختلافات زمانی ایجاد می‌شود که فروشنده در ویتنام نتواند پیش‌نیازهای متعهد شده به سرمایه‌گذاران بین‌المللی را برآورده کند. پنهان کردن یا عدم تشخیص سریع نقص‌ها در طول ارزیابی قانونی پروژه نیز عواقب جدی دارد.

خانم کیو اظهار داشت: «قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ مقررات سختگیرانه‌تری در مورد سپرده‌ها برای خرید مسکن در آینده دارد. با این حال، هنوز سرمایه‌گذارانی هستند که برای افزایش سرمایه «قانون را دور می‌زنند» و در نتیجه خطرات بزرگی را برای خریداران ایجاد می‌کنند.»

بسیاری از کارشناسان معتقدند که برای جلوگیری از خطرات و بهره‌گیری از فرصت‌ها، کسب‌وکارها باید به‌طور فعال و منظم تغییرات در سازوکارها و سیاست‌ها را به‌روزرسانی کنند. همه معاملات باید از ابتدا مطابق با قانون، به‌طور شفاف و با مشاوره حقوقی انجام شود. برای پروژه‌هایی که مستقیماً با زمین مرتبط هستند، سرمایه‌گذاران باید محتاط‌تر باشند و نیازها و توانایی‌های خود را برای سازگاری با مقررات جدید با دقت در نظر بگیرند.

خریداران خانه و سرمایه‌گذاران نمی‌توانند لزوم محافظت از خود را نادیده بگیرند. درک کامل اطلاعات پروژه، بررسی قانونی بودن و درخواست قراردادهای شفاف و قانونی، گام‌های ضروری برای محدود کردن خطر اختلافات آینده هستند.

تصویب قوانین و قطعنامه‌های زیادی را در نظر بگیرید

به گفته آقای فان دوک هیو، عضو دائمی کمیته اقتصادی و مالی مجلس ملی، بازار املاک و مستغلات همزمان تحت تأثیر بسیاری از قوانین اصلاح شده قرار گرفته است. قانون سرمایه‌گذاری، قانون سرمایه‌گذاری مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) و قانون مناقصه، اختیارات لازم برای تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن، پارک‌های صنعتی و مناطق پردازش صادرات را تعدیل کرده‌اند. قانون زمین ۲۰۲۴ مجموعه‌ای از مقررات مربوط به برنامه‌ریزی، طرح‌های کاربری زمین، بازیابی زمین، ارزیابی زمین و فهرست قیمت‌ها را اصلاح می‌کند. در همین حال، قطعنامه ۲۰۱/۲۰۲۵/QH۱۵ در مورد اجرای آزمایشی سازوکاری برای مسکن اجتماعی نیز مسیر جدیدی را می‌گشاید.

آقای هیو اطلاع داد که در آینده نزدیک، مجلس ملی ۴۸ پیش‌نویس قانون و قطعنامه را بررسی و تصویب خواهد کرد که بسیاری از آنها مستقیماً به املاک و مستغلات مربوط می‌شوند. این امر مستلزم آن است که مشاغل از نزدیک نظارت داشته باشند، استراتژی‌های خود را تنظیم کنند و از عملیات مناسب اطمینان حاصل کنند.

آقای هیو تأکید کرد: «مقررات قانونی نه تنها یک چارچوب مدیریتی ایجاد می‌کنند، بلکه فرصت‌ها و چالش‌هایی را نیز به همراه دارند. شرکت‌هایی که می‌دانند چگونه به سرعت خود را با شرایط وفق دهند، خطرات را به حداقل می‌رسانند و به طور پایدار توسعه می‌یابند.»

منبع: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm