آیا حلقه اعتباری بسته، «بن‌بست» بازار املاک و مستغلات را حل می‌کند؟

پس از چهار بار کاهش نرخ بهره عملیاتی از ابتدای سال، بانک مرکزی ویتنام (SBV) از تغییر سیاست خود از محتاطانه به تسهیل کنترل‌شده خبر داده است. با این حال، برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، مسئله نرخ بهره به اندازه دسترسی یا عدم دسترسی آنها به سرمایه مهم نیست.

حلقه اعتماد، صمیمی و مطمئن برای بازار املاک و مستغلات، تصویر ۱ — اقتصاددان ، دکتر نگوین تری هیو

اخیراً، پیشنهادی برای ارتقای اعتبار املاک و مستغلات به شکل یک «حلقه بسته» ارائه شده است. بر این اساس، صنعت بانکداری می‌تواند بسته‌های اعتباری املاک و مستغلات را برای بخش‌های خاص قیمت (رده متوسط و پایین‌تر) مطالعه و اجرا کند. اعتبار در یک حلقه بسته با کنترل ۱۰۰٪ جریان نقدی توسط بانک (بانک - خریدار خانه - سرمایه‌گذار - بانک) پرداخت خواهد شد.

با این راهکار، سرمایه‌گذاران هنگام کاهش قیمت فروش، متحمل ضرر کمی خواهند شد، اما موجودی خود را آزاد می‌کنند. گفته می‌شود این راهکار به حل مشکل مسکن افرادی که پتانسیل و فضای سرمایه زیادی دارند، کمک می‌کند و به بانک‌ها کمک می‌کند تا با کنترل ریسک، اعتبار را به صورت گزینشی پرداخت کنند...

با این حال، دکتر نگوین تری هیو، اقتصاددان، معتقد است که بررسی مجدد واقعیت بازار املاک و مستغلات از نظر رابطه بین سه طرف: بانک‌ها، سرمایه‌گذاران و خریداران خانه ضروری است. او خاطرنشان می‌کند که در ایالات متحده، بانک‌ها فقط پس از اتمام پروژه به خریداران خانه وام می‌دهند و بانک می‌تواند ارزش را ارزیابی کند تا مشتریان پول برای پرداخت به سرمایه‌گذاران داشته باشند.

این متخصص تحلیل کرد: «در ویتنام، این روش خلاقانه‌تر اما تا حدودی خطرناک است، یعنی سرمایه‌گذاران از خریداران خانه می‌خواهند که سپرده‌گذاری کنند و بر اساس پیشرفت کار، پول پرداخت کنند. این بدان معناست که سرمایه‌گذاران از بانک‌ها برای توسعه پروژه‌های آینده وام گرفته‌اند، اما در عین حال از خریداران خانه پول جمع‌آوری می‌کنند. وقتی پول زیادی دارند، از آن برای تأمین مالی پروژه‌های دیگر استفاده می‌کنند. «ماهیگیری با دو دست» سرمایه‌گذاران باعث می‌شود که پروژه تکمیل نشود، در حالی که خریداران خانه قبلاً پول پرداخت کرده‌اند.»

بر این اساس، دکتر نگوین تری هیو این موضوع را مطرح کرد که چگونه می‌توان جریان نقدی را کنترل کرد تا در نهایت، خریدار خانه، خانه داشته باشد، بانک پول را دریافت کند و سرمایه‌گذار پروژه را تکمیل و سود ببرد. او گفت که در واقعیت، در ویتنام، هنوز هیچ سازوکاری برای چرخه اعتباری بسته وجود ندارد، زیرا مشکلات زیادی هنگام انجام یک پروژه ایجاد می‌شود.

این متخصص گفت: «راه حل ساده این است که برای هر پروژه‌ای که در آینده تشکیل می‌شود، وقتی خریداران خانه پول را پرداخت می‌کنند، باید مستقیماً به بانک پرداخت کنند تا از بدهی معوق سرمایه‌گذار پروژه کسر شود. اگرچه مالک پروژه وثیقه را به عنوان پروژه‌ای که در آینده تشکیل می‌شود، در اختیار دارد، اما وقتی ملک به خریداران خانه فروخته می‌شود و از دارایی اصلی که در اختیار بانک است کسر می‌شود، ارزش آن به تدریج کاهش می‌یابد. بنابراین، بانک فقط زمانی کاهش قیمت وثیقه را می‌پذیرد که بدهی معوق به همان نسبت کاهش یابد.»

دکتر نگوین تری هیو اظهار داشت که مشکل فعلی «انسداد» اعتبار املاک و مستغلات به این دلیل است که بانک‌ها نمی‌توانند جریان نقدی را کنترل کنند، بنابراین آنها جرات نمی‌کنند در چارچوب بازار املاک و مستغلات راکد وام دهند. بر این اساس، او 3 راه حل برای رفع انسداد اعتبار املاک و مستغلات پیشنهاد کرد.

اولاً، استانداردهای فعلی برای وام املاک و مستغلات نباید کاهش یابد. کسب‌وکارها هنوز هم باید جریان نقدی، نسبت‌های سود و نسبت‌های اهرم مالی را محاسبه و تضمین کنند.

دوم، کسب‌وکارهای وام‌گیرنده باید سیستم‌های مالی و جریان‌های نقدی خود را بازسازی کنند تا بتوانند بدهی‌های خود را بازپرداخت کنند.

سوم، باید یک برنامه وام ویژه برای حمایت از مسکن اجتماعی مانند بسته 30،000 میلیارد دانگ ویتنام که اجرا شد، وجود داشته باشد و از مشاغل برای ارائه محصولاتی مناسب برای نیازهای اکثریت جامعه حمایت کند.

منبع