زیرساخت‌های حمل و نقل، انگیزه‌ای برای ارتقای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.

زیرساخت‌های حمل و نقل تکمیل‌شده نه تنها نیازهای سفر را برآورده می‌کنند، بلکه به راه‌حلی برای شکل‌دهی به فضای شهری تبدیل می‌شوند و باعث ایجاد انگیزه برای پروژه‌های مسکن، توسعه مناطق شهری اقماری و افزایش ارزش زمین می‌شوند.

انگیزه از مدل TOD

به گفته دانشیار، دکتر معمار نگوین وو فونگ، معاون مدیر آکادمی استراتژی و آموزش مقامات ساختمانی (وزارت ساخت و ساز)، مدل‌های توسعه شهری TOD (توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی) فعلی در بسیاری از کشورها مانند ایالات متحده، فرانسه، ژاپن، چین... همگی یک رابطه دو طرفه را نشان می‌دهند: زیرساخت‌های مدرن، توسعه املاک و مستغلات را ترویج می‌دهند، در حالی که املاک و مستغلات منابعی را برای سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌ها ایجاد می‌کنند.

زیرساخت‌های حمل و نقل، انگیزه‌ای برای ارتقای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کنند.

در ویتنام، نرخ سریع شهرنشینی، نیاز مبرمی به زیرساخت‌های حمل و نقل مرتبط با املاک و مستغلات را در شرایط منابع محدود بودجه ایجاد می‌کند. فرآیند ادغام محلات و اجرای یک مدل دولتی دو لایه، مسئله رویکرد جدیدی را بر اساس حوزه‌های عملکردی مطرح می‌کند که برنامه‌ریزی حمل و نقل را با توسعه شهری و بازار املاک و مستغلات مرتبط می‌سازد. این رویکرد به بهره‌برداری مؤثر از ارزش زمین، تضمین عدالت مسکن و تناسب آن با توانایی پرداخت مردم، از طریق تخصیص معقول بودجه زمین برای مسکن تجاری، مسکن اجتماعی (NOXH) و املاک و مستغلات زیست‌محیطی کمک می‌کند.

طبق بررسی وزارت ساخت و ساز، تاکنون، شبکه بزرگراه ویتنام به سرعت از حدود ۹۰ کیلومتر (۲۰۱۰) به ۱۷۰۰ کیلومتر (۲۰۲۴) گسترش یافته است و انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۵ به ۳۰۰۰ کیلومتر برسد. سیستم بزرگراه باعث رونق شدید املاک و مستغلات، به ویژه مناطق شهری اقماری، مناطق صنعتی - لجستیکی، املاک و مستغلات تفریحی و افزایش قیمت زمین در امتداد مسیرهای کمربندی و بزرگراه‌ها شده است. علاوه بر این، راه‌آهن شهری، هسته اصلی توسعه حمل و نقل عمومی و املاک و مستغلات، مانند هانوی، از ۲ مسیر (کات لین - ها دونگ، نون - ایستگاه راه‌آهن هانوی) بهره‌برداری کرده است، شهر هوشی مین خط مترو شماره ۱ بن تان - سوئی تین را راه‌اندازی کرده است، انتظار می‌رود تا سال ۲۰۳۵، این دو شهر بزرگ بیش از ۶۰۰ کیلومتر راه‌آهن شهری داشته باشند. این نیروی محرکه برای بازسازی فضایی، تشکیل مناطق شهری اقماری و املاک و مستغلات در امتداد کریدور TOD است.

علاوه بر این، مجموعه‌ای از پروژه‌های فرودگاهی و بندری به سرعت در حال تکمیل هستند، مانند: پروژه فرودگاه بین‌المللی لانگ تان، خوشه دریایی کای مپ-تی وای، لاخ هوین... که به دروازه‌های بین‌المللی مهمی تبدیل می‌شوند، لجستیک، صنعت و خدمات املاک و مستغلات - استراحتگاه‌ها را ارتقا می‌دهند و "فشار" قوی برای بازار املاک و مستغلات در جهت توسعه حمل و نقل عمومی (TOD)، شهرهای اقماری و کریدورهای اقتصادی جدید ایجاد می‌کنند.

با این حال، زیرساخت‌های ویتنام هنوز با چالش‌های عمده‌ای از جمله کمبود سرمایه، محدودیت‌های نهادی، منابع و ظرفیت اجرا مواجه است؛ بازار املاک و مستغلات اغلب به دلیل انتظارات، گمانه‌زنی‌ها و مدیریت ناکارآمد بازار، «تب مجازی» دارد؛ بسیاری از مناطق شهری زمانی توسعه می‌یابند که ترافیک هنوز کامل نشده است و منجر به ازدحام جمعیت و عدم اتصال می‌شود؛ برنامه‌ریزی هماهنگ نیست؛ در حالی که بخش‌های ضروری مانند مسکن اجتماعی، مسکن کارگری و خوابگاه‌های دانشجویی توجه لازم را دریافت نکرده‌اند... این واقعیت، نیاز فوری به یک استراتژی جامع را ایجاد می‌کند که هم تعادل سرمایه را برای توسعه زیرساخت‌ها تضمین کند و هم ارتباط نزدیکی با برنامه‌ریزی شهری و جهت‌گیری برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات داشته باشد.

جهت‌گیری برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات

کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که بر اساس تجربه توسعه زیرساخت‌ها با بازارهای موفق املاک و مستغلات در بسیاری از کشورها، توسعه مدل TOD هم اقتصاد را رونق می‌دهد، هم مشکلات مسکن را حل می‌کند و هم قیمت زمین را کنترل می‌کند و ویتنام می‌تواند آن را بر اساس تعدیل‌های مناسب با شرایط نهادی، منابع و ویژگی‌های هر منطقه شهری اعمال کند. این یک مکانیسم مالی مؤثر است که می‌تواند برای زیرساخت‌ها سرمایه ایجاد کند، از ارزش زمین در اطراف مترو و راه‌آهن بهره‌برداری کند و برای توسعه مسکن اجتماعی، خوابگاه‌های دانشجویی، مسکن کارگری و غیره درآمد ایجاد کند.

دانشیار و دکتر معمار نگوین وو فونگ اظهار داشت که برای به حداکثر رساندن نقش زیرساخت‌های حمل و نقل در بازار املاک و مستغلات، ویتنام باید سیستمی از جهت‌گیری‌ها و راه‌حل‌های همزمان را با تمرکز بر برنامه‌ریزی یکپارچه حمل و نقل و کاربری زمین مستقر کند و اطمینان حاصل کند که توسعه حمل و نقل عمومی محور، حول محور مترو، BRT، کمربندی و بزرگراه قرار می‌گیرد. در محدوده دسترسی به حمل و نقل عمومی، لازم است انواع مسکن: مسکن تجاری، مسکن اجتماعی، مسکن کارگری و خوابگاه دانشجویی به طور هماهنگ سازماندهی شوند.

علاوه بر این، توسعه همزمان مناطق خدمات تجاری برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا، ارتقای عدالت اجتماعی، مدنیت و مدرنیته، به ویژه تخصیص منابع برای توسعه مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه، مسکن کارگری، خوابگاه دانشجویی و اتصال مستقیم به مترو/BRT، زیرا این گروه بیشترین استفاده را از حمل و نقل عمومی خواهند داشت؛ در عین حال، سازوکار جمع‌آوری ارزش افزوده از زمین، مزایده زمین، صندوق‌های توسعه شهری، بهره‌برداری از صندوق‌های زمین در اطراف ایستگاه‌ها و سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌ها را به کار بگیرید.

علاوه بر این، در شهرهای بزرگ که طبق مدل شهری فشرده در حال توسعه هستند، مدل شهری ۱۵ دقیقه‌ای، کاهش وابستگی به وسایل نقلیه شخصی، ترویج استفاده از حمل و نقل عمومی، بهبود کیفیت زندگی و افزایش کاربرد فناوری دیجیتال در مدیریت داده‌های ترافیکی برای شفاف‌سازی اطلاعات برنامه‌ریزی، قیمت زمین، پروژه‌ها و...

وزارت ساخت و ساز از طریق تحقیقات، بر ساخت و تکمیل سیاست‌های TOD در مسیری پایدار و عادلانه تمرکز دارد. به طور خاص، حداقل نرخ مسکن اجتماعی در TOD را تعیین می‌کند و سرمایه‌گذاران را ملزم می‌کند که حداقل 20 تا 30 درصد از صندوق زمین یا مساحت زمین در پروژه‌های TOD را برای مسکن اجتماعی، مسکن کارگری و خوابگاه دانشجویی اختصاص دهند و عدالت و مقرون به صرفه بودن را تضمین کنند؛ مدلی آزمایشی از شرکت‌های فعال در مترو را که در بهره‌برداری از املاک و مستغلات اطراف ایستگاه‌ها مشارکت دارند و بخشی از درآمد را برای سرمایه‌گذاری مجدد در زیرساخت‌ها و توسعه مسکن اجتماعی اختصاص می‌دهند، آزمایش می‌کند؛ با مقامات محلی برای برنامه‌ریزی و نگهداری پیشگیرانه صندوق‌های زمین در تقاطع‌های کلیدی، برای جلوگیری از سفته‌بازی، کنترل قیمت زمین و اطمینان از ترتیب معقول مسکن مقرون به صرفه، هماهنگی می‌کند...

دکتر معمار نگوین وو فونگ، دانشیار، گفت: «زیرساخت‌های حمل و نقل نه تنها جاده‌ها و پل‌ها هستند، بلکه ابزاری برای شکل‌دهی به مناطق شهری و تنظیم بازار املاک و مستغلات نیز می‌باشند. کاربرد مؤثر مدل TOD به ابزاری برای تثبیت قیمت مسکن و تضمین عدالت اجتماعی و دسترسی به مسکن مناسب برای میلیون‌ها نفر تبدیل خواهد شد.»

منبع: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm