حقوق ماهی ۳۰ میلیون دونگ، اما آپارتمان زیر ۳ میلیارد دونگ هنوز... "دور از دسترس" است

راهکارهای جامع برای کاهش قیمت مسکن ضروری است

«مردم مسکن ندارند اما خانه‌ای برای خرید ندارند. مردم چگونه می‌توانند از عهده خرید خانه‌ای به قیمت ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع برآیند؟ اگر قیمت املاک و مستغلات همچنان در حال افزایش باشد، مردم خواهند دید که قیمت خانه‌ها بالا، بالاتر و بالاتر است، آنقدر بالا که مردم توانایی خرید آن را ندارند.» این بیانیه نخست وزیر فام مین چین در جلسه کمیته مرکزی راهبری سیاست مسکن و بازار املاک و مستغلات در اوایل هفته گذشته مورد توجه ویژه مردم قرار گرفت. این بیانیه کوتاه بود اما قلب میلیون‌ها نفر را به ویژه کسانی که سال‌ها در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی زندگی و کار کرده‌اند، تحت تأثیر قرار داد.

همچنین در این جلسه، نخست وزیر فام مین چین ، با بیان عزم دولت، بر 11 گروه از وظایف و راهکارهای مهم برای افزایش عرضه، کاهش هزینه‌ها، تلاش برای حفظ قیمت مسکن تجاری در سطح معقول و ترویج توسعه مسکن اجتماعی تأکید کرد تا مردم از شرایط مسکن مطلوب و مناسبی برخوردار باشند.

طبق نظرات بازار، دو بخش مسکن تجاری و مسکن اجتماعی به راه‌حل‌های جداگانه‌ای نیاز دارند. به طور خاص، مسکن تجاری بر حل مشکلات مربوط به رویه‌های قانونی و زمان اجرا تمرکز دارد. در همین حال، مسکن اجتماعی باید مسائل مربوط به سرمایه و سیاست‌های لازم برای جذب مشاغل به مشارکت را حل کند.

نخست وزیر فام مین چین تأکید کرد: «من این سوال را مطرح کردم که راه حل کاهش قیمت بالای مسکن چیست، چگونه می‌توان آن را منطقی و متناسب با درآمد مردم کرد. باید راه حل‌های جامع زیادی وجود داشته باشد. سیاست مالی به تنهایی نمی‌تواند این کار را انجام دهد، سیاست پولی به تنهایی نمی‌تواند این کار را انجام دهد، سیاست زمین به تنهایی نمی‌تواند این کار را انجام دهد، دولت مرکزی نمی‌تواند این کار را انجام دهد، مقامات و شرکت‌های محلی نیز نمی‌توانند این کار را انجام دهند. این باید بسیار جامع باشد، یعنی باید یک راه حل بسیار هماهنگ و جامع وجود داشته باشد که جامع، باز و مؤثر باشد. باید هماهنگی بسیار نزدیکی بین دولت مرکزی و مقامات محلی وجود داشته باشد.»

نرخ سود وام مسکن باید زیر ۴ درصد باشد

در واقع، سال‌هاست که حزب، دولت و حکومت، مسکن را به عنوان یک سیاست مهم تأمین اجتماعی شناسایی کرده‌اند. طبق آمار، تا ژوئیه امسال، در کل کشور ۶۹۲ پروژه مسکن اجتماعی در حال اجرا است. این یک گام رو به جلو در نقشه راه به سوی هدف ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ است. نتیجه دیگری تلاش‌های برجسته دولت را نشان می‌دهد: تا ماه اوت، ویتنام اساساً هدف حذف خانه‌های موقت و فرسوده در سراسر کشور را تکمیل کرده بود.

برگردیم به قیمت فعلی بازار خانه‌ها. طبق داده‌های موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام، حدود ۱۰ سال پیش، قیمت آپارتمان در هانوی فقط حدود ۱۸ تا ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود. اما اکنون، این رقم به طور متوسط به ۷۵.۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است. بسیاری از پروژه‌های لوکس حتی قیمت‌هایی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع ارائه می‌دهند.

چگونه می‌توان قیمت مسکن را کاهش داد؟ به گفته‌ی کسب‌وکارها و کارشناسان، به راه‌حل‌های همزمان زیادی نیاز است.

هزینه‌های ورودی پروژه‌های مسکن به دلیل افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های نیروی کار، یا ترجیح سرمایه‌گذاران به خانه‌های لوکس و گران‌قیمت، سفته‌بازی، احتکار و غیره افزایش یافته است. اینها دلایل اصلی هستند که اعتقاد بر این است که قیمت مسکن را از نیمه دوم سال 2023 تاکنون افزایش داده‌اند.

آقای نگوین کواک هیپ - رئیس هیئت مدیره شرکت GP Invest - خاطرنشان کرد: «در حال حاضر، عرضه املاک و مستغلات، بازار را تعیین می‌کند، چه قیمت افزایش یابد و چه کاهش یابد. زمان طولانی می‌شود، هزینه سرمایه‌گذاری در حال افزایش است. از زمان تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین تا ارزیابی، زمان بسیار طولانی است. برخی از پروژه‌ها تا 2-3 سال طول می‌کشد.»

اگرچه ۹ بانک برای شرکت در بسته وام ترجیحی ۱۴۵ تریلیون دانگ ویتنامی برای مسکن اجتماعی ثبت نام کرده‌اند. پس از ۶ بار کاهش، این نرخ بهره اکنون برای سرمایه‌گذاران به ۶.۴٪ در سال و برای خریداران خانه به ۵.۹٪ کاهش یافته است. مدت وام ۵ سال است. با این حال، پس از بیش از ۲ سال، این بسته اعتباری تنها بیش از ۴۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی پرداخت کرده است. اگرچه تقاضا برای وام از سوی مشاغل و مردم بسیار زیاد است.

آقای نگوین ون خوی - رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - گفت: «دوره بازپرداخت بسیار کوتاه است، اکثر مشاغل بیش از 10 سال پیشنهاد می‌دهند که این امر قیمت را پایین می‌آورد. سطح خرید برای افراد کم‌درآمد و کارگران باید به 4٪ کاهش یابد.»

برخی معتقدند که باید در انتخاب سرمایه‌گذاران تغییراتی ایجاد شود.

آقای نگوین دوک وین - مدیر کل VPBank - گفت: «به جای اینکه دولت مجبور باشد همه چیز را برای مسکن اجتماعی، از آزادسازی گرفته تا همه چیز، مراقبت کند، می‌توانید تحقیق کنید و انتخاب چند ده کسب و کار را در نظر بگیرید و آنها را به کسب و کارها واگذار کنید، به طوری که بتوانید قیمتی فقط ۱۵ تا ۲۰ میلیون تعیین کنید.»

قیمت بالای مسکن را نمی‌توان به دلیل اختلالات بازار ایجاد شده توسط گروه‌های سوداگرانه نادیده گرفت. به عنوان مثال، در پروژه‌ای با حدود ۲۰۰۰ آپارتمان، گروه سرمایه‌گذاری سوداگرانه فقط می‌تواند ۱۰۰ آپارتمان را نگه دارد، سپس به طور مداوم قیمت را بالا می‌برد و با ایجاد کمبود کاذب، از روانشناسی جمعیت استفاده می‌کند. بنابراین، علاوه بر محاسبه قیمت فروش از ریشه، یعنی از زمانی که سرمایه‌گذار پروژه را راه‌اندازی می‌کند، لازم است قسمت بالایی، زمانی که املاک و مستغلات شروع به تکمیل و عرضه به بازار کرده‌اند، نیز محاسبه شود.

راهکارهایی برای افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه در شهر هوشی مین

داده‌های شرکت‌های تحقیقات بازار نشان می‌دهد که قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین طی سال گذشته ۱۸ تا ۲۰ درصد افزایش یافته است. بسیاری از خانواده‌های جوان در مواجهه با افزایش مداوم قیمت، اجاره‌نشینی و انتظار را پذیرفته‌اند.

با این حال، برای کام تو (کارمند اداری، شهر هوشی مین)، این سوال که چه زمانی او قادر به خرید خانه خواهد بود، با توجه به اینکه قیمت آپارتمان/خانه اخیراً به میلیاردها دانگ رسیده است، واقعاً بی‌پاسخ است.

با یک شغل اداری، حقوق حدود 30 میلیون دونگ ویتنامی در ماه به علاوه مقداری پس‌انداز است، اما خرید آپارتمان با قیمت کمتر از 3 میلیارد دونگ ویتنامی برای هر واحد کاملاً برای تو دور از دسترس است.

خانم تو گفت: «امیدوارم بسته‌های سیاستی بیشتری برای حمایت از جوانان در خرید خانه از نظر نرخ بهره بانکی و همچنین قیمت آپارتمان در سطح معقول‌تری وجود داشته باشد.»

به گفته کارشناسان، سریع‌ترین راه حل برای شهر هوشی مین برای افزایش عرضه و مهار افزایش قیمت مسکن، برنامه‌ریزی برای صندوق‌های زمین پاک است که توسعه مسکن مقرون به صرفه را در اولویت قرار می‌دهند.

دکتر سو نگوک خونگ - مدیر ارشد Savills ویتنام - گفت: «ما باید برنامه‌هایی برای تضمین بودجه زمین برای افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط داشته باشیم.»

می‌توان مشاهده کرد که مشکلات رویه‌ای قانونی هنگام ساخت مسکن اجتماعی هنوز «تنگناهایی» است که بسیاری از کسب‌وکارها را نگران می‌کند.

آقای لو هو نگیا - مدیر شرکت ساخت و ساز و تجارت لو تان - گفت: «قطعنامه ۲۰۱ برای سرعت بخشیدن به مراحل صادر شد، اما در نهایت، این قطعنامه مستلزم اعطای مجوز ساخت به مسکن اجتماعی است. برای انجام مراحل مجوز ساخت، قبل از ارائه درخواست، باید یک سری مراحل قبلی طبق مقررات انجام شود که زمان بسیار زیادی طول می‌کشد، در حالی که مسکن تجاری در حال حاضر از مجوزهای ساخت و ساز معاف است.»

در مواجهه با این واقعیت، انجمن املاک و مستغلات شهر توصیه می‌کند که مقامات به رفع مشکلات قانونی مسکن اجتماعی ادامه دهند و حدود ۲۲۰ پروژه را که هنوز با مشکلات قانونی روبرو هستند، فوراً بررسی کنند تا راه‌حل‌هایی برای رفع موانع، ایجاد عرضه و کاهش قیمت مسکن پیدا کنند.

از مردم در مراحل خرید مسکن اجتماعی حمایت کنید

مسکن اجتماعی که نیازی به انتظار برای جلسه دولت در اوایل این هفته ندارد، از ابتدای سال به موضوع داغی در بازار املاک و مستغلات، به ویژه در دو بازار بزرگ کشور، هانوی و هوشی مین سیتی، تبدیل شده است. علاوه بر افزایش تعداد مسکن اجتماعی، مردم نیز علاقه زیادی به تکمیل مدارک برای درخواست خرید دارند.

هانوی ۶ پروژه مسکن اجتماعی دارد که انتظار می‌رود امسال تکمیل شوند، اما تاکنون هیچ‌کدام از آنها برای فروش افتتاح نشده‌اند یا درخواست‌ها پذیرفته نشده‌اند، مردم منتظر و امیدوارند. از آنجا که قیمت آپارتمان‌های مسکن اجتماعی فقط از ۱۸ تا ۲۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، در مقایسه با میانگین قیمت ۷۰ تا ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع مسکن تجاری در بازار امروز، قیمت فقط یک‌سوم است.

از ژوئن گذشته، بسیاری از خریداران خانه به طور فعال به دنبال اطلاعات در مورد درخواست‌های مسکن اجتماعی بوده‌اند. به منظور پشتیبانی از رویه‌های مردم، مرکز خدمات مدیریت عمومی شهر هانوی، پشتیبانی سیار برای رویه‌های خرید مسکن اجتماعی را در کمون دونگ آنه به صورت آزمایشی اجرا کرده است که دوره اجرای آن از ۱۵ سپتامبر تا ۳۰ سپتامبر ادامه دارد.

پس از گذشت کمی بیش از ۱۰ روز از اجرای آزمایشی این طرح در کمون دونگ آن، هانوی، کارکنان اینجا بیش از ۲۰۰۰ درخواست دریافت کرده‌اند. با وجود تعداد زیاد، هیچ مشکلی وجود نداشت، زیرا به اکثر مردم اطلاع داده شده بود و شماره‌های آنها در سیستم آنلاین ثبت شده بود. این یکی از راه‌حل‌هایی است که به مردم کمک می‌کند تا راحت‌تر به مسکن اجتماعی دسترسی پیدا کنند و از مراجعه به کانال‌های دلالی که به راحتی می‌تواند منجر به منفی‌بافی شود، جلوگیری می‌شود.

آقای نگوین ون سون (هانوی) گفت: «رویه‌ها در شعبه دونگ آن خیلی سریع است. این اولین بار است که این کار را انجام می‌دهم اما انتظار نداشتم اینقدر سریع باشد.»

آقای نگوین ترونگ ویت (هانوی) گفت: «وقتی شنیدم که یک تیم مشاوره سیار وجود دارد، من هم آمدم و درخواست مشاوره کردم. دیدم که کاربرد آن کاملاً ساده است و خودم می‌توانم آن را انجام دهم.»

با این حال، هنوز مواقعی وجود دارد که به دلیل تقاضای زیاد، افراد نمی‌توانند شماره صف را در سیستم I-Hanoi دریافت کنند، بنابراین باید تا روز بعد صبر کنند.

آقای نگوین دین لونگ - معاون رئیس اداره راهنمایی رویه‌های اداری - مرکز خدمات مسافرتی عمومی شهر هانوی گفت: «ما همچنین به رهبری توصیه می‌کنیم که در زمان خدمت‌رسانی به مردم تحت برنامه‌هایی مانند این، تعداد رزروها در I-Hanoi افزایش یابد تا خدمات به مردم بهتر شود و آنها مجبور نباشند مدت زیادی منتظر بمانند.»

در جلسه کمیته مرکزی راهبری سیاست مسکن و بازار املاک و مستغلات که اوایل این هفته برگزار شد، نخست وزیر فام مین چین تأیید کرد که توسعه بازار املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی یک مسئله بزرگ، یک موضوع اصلی ملت و مردم، بسیار مهم است و نیاز به راه‌حل‌های جامع بسیاری دارد، مانند کاهش قیمت املاک و مستغلات، افزایش عرضه برای پاسخگویی به عرضه و تقاضا، از طریق حل پروژه‌های معوقه، ترویج مسکن اجتماعی، کاهش قیمت زمین، کاهش هزینه‌ها، حل مشکلات زیرساختی از نظر حمل و نقل، برق، آب، مخابرات و غیره.

وزارت ساخت و ساز در حال بررسی است تا دولت مصوبه‌ای صادر کند و تعدادی از شرکت‌های توانمند، متعهد و بااستعداد را برای اجرای تعدادی از پروژه‌های مسکن اجتماعی بر اساس اصل هماهنگی منافع بین دولت، مردم و شرکت‌ها منصوب کند.

منبع: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm