goulot d'étranglement de l'approvisionnement
Le 19 mai, le ministère de la Construction a organisé une conférence pour présenter le Projet d'investissement visant à construire au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030 (ci-après le « Projet »). Selon le ministère, la mise en œuvre des politiques de logement social a révélé des lacunes dans la planification et l'attribution des terrains, ainsi que dans les mécanismes et politiques encourageant le développement de ce type de logements, notamment les logements pour travailleurs (NOCN). Le ministère a soumis au Premier ministre un Projet qui identifie le développement du logement social pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles comme une priorité du développement socio-économique du pays. L'objectif est d'atteindre un total d'environ un million de logements sociaux d'ici 2030.
L'offre de logements sociaux étant limitée, le programme de crédits préférentiels de 120 000 milliards de VND n'a pas généré de dette en souffrance.
Sur ce total, environ 428 000 logements sociaux seront achevés entre 2021 et 2025, et environ 634 200 entre 2025 et 2030. Parallèlement, des objectifs précis de construction de logements sociaux seront fixés pour chaque localité au cours de chaque période (2022-2025 et 2025-2030). La réussite du projet repose sur l’identification des difficultés et des obstacles afin d’y apporter des solutions, en identifiant précisément le problème à résoudre.
Lors de la conférence, M. Nguyen Xuan Bac, directeur adjoint du département des crédits aux secteurs économiques de la Banque d'État, a déclaré que le gouvernement avait approuvé un programme de crédit de 120 000 milliards de dongs, accordant des prêts à taux préférentiels aux investisseurs et aux acquéreurs de logements sociaux et de logements industriels. Cependant, deux mois après sa mise en œuvre, aucun décaissement n'a encore été effectué. À ce jour, la Banque d'État n'a reçu aucune liste de projets, conformément aux instructions du ministère de la Construction ; par conséquent, aucun prêt n'est en cours au titre de ce programme de 120 000 milliards de dongs.
D'après M. Bac, la réglementation actuelle relative aux conditions d'acquisition de logements sociaux suscite de nombreuses critiques : les conditions de résidence et de revenus, notamment celles qui permettent d'être exonéré d'impôt sur le revenu, ne sont plus adaptées à la hausse des prix de l'immobilier. Ces difficultés risquent d'entraver l'absorption du programme de crédits de 120 000 milliards de VND.
Pour mettre en œuvre le plan de 120 000 milliards de dongs, le représentant de la Banque d'État a demandé aux ministères et succursales de revoir et de modifier les textes de loi pertinents afin de lever les obstacles juridiques et de simplifier les procédures et les processus d'investissement et de construction de logements sociaux et de logements industriels. L'objectif est d'accroître l'offre de ce segment immobilier sur le marché et de répondre aux besoins réels de la population. Les comités populaires des provinces et des villes doivent veiller à allouer des fonds fonciers au développement du logement social ; publier rapidement la liste des projets afin que les bénéficiaires puissent accéder aux prêts des banques commerciales ; et intensifier la communication auprès des investisseurs et des populations locales concernant ce programme de prêts de 120 000 milliards de dongs.
Parallèlement, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a souligné que le manque de logements sociaux s'explique par le fait que 20 % des fonds fonciers alloués aux nouveaux projets urbains et aux projets de logements commerciaux n'ont pas été pleinement exploités ou utilisés à bon escient. Le manque de fonds fonciers pour l'investissement dans la construction de logements sociaux dans des emplacements stratégiques des grandes villes et des zones industrielles demeure un problème courant. De nombreux comités populaires provinciaux n'ont pas accordé suffisamment d'attention aux fonds fonciers destinés au développement du logement social ; il est donc nécessaire que les instances dirigeantes prennent cette question en main. Actuellement, le projet de loi foncière révisée stipule que les projets de logements sociaux, qui concernent des terrains récupérés par l'État pour le développement dans l'intérêt national, sont exemptés de taxes foncières. Cette exemption simplifie considérablement les procédures, en éliminant les appels d'offres et le calcul des taxes foncières.
L'offre de logements sociaux à Hanoï étant rare, le projet de logements sociaux NHS Trung Van, situé dans le district de Nam Tu Liem, a reçu des milliers de demandes d'inscription, obligeant les gens à faire la queue.
Les habitants se plaignent de difficultés à bien des égards.
Lors de la conférence, M. Tran Hoang Quan, directeur du Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le développement du logement social dans la ville se heurte encore à de nombreuses difficultés, notamment la complexité des procédures d'investissement, les procédures d'approbation des plans détaillés à l'échelle 1/500, l'attribution des terrains et le calcul des redevances foncières. De plus, outre les procédures d'exonération des redevances foncières et des dépôts de garantie, similaires à celles appliquées aux logements commerciaux, les projets de logements sociaux doivent mettre en œuvre des procédures supplémentaires telles que l'évaluation des prix de vente, la confirmation des acquéreurs, la vente à crédit et les audits de coûts afin de déterminer les marges bénéficiaires standard. Dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines qui réservent 20 % du fonds foncier à la construction de logements sociaux, aucune réglementation n'encadre la détermination des coûts d'indemnisation pour le déblaiement des terrains, les coûts d'investissement pour la construction des infrastructures et l'affectation de ces coûts au fonds foncier destiné à la construction de logements sociaux.
Binh Dinh proposera bientôt des appartements à partir de seulement 500 millions de VND.
Le 19 mai au matin, le Comité populaire de la province de Binh Dinh a procédé à la pose de la première pierre d'un projet de logements dans la Zone institutionnelle des syndicats. Étaient présents à cette cérémonie Mme Truong Thi Mai, membre du Bureau politique, secrétaire permanente du Secrétariat et présidente du Comité central d'organisation, ainsi que des dirigeants du Comité central et de la province de Binh Dinh.
Le projet de logements dans la zone institutionnelle syndicale de la province de Binh Dinh est le seul projet développé par la Confédération générale du travail du Vietnam dans cette province. Investisseur : IEC Construction Investment and Electromechanical Joint Stock Company. Situé dans le quartier de Tran Quang Dieu, zone urbaine de Long Van (ville de Quy Nhon), il s'étend sur une superficie totale de 37 617 m² et représente un investissement de plus de 1,1 milliard de dongs. Ce projet vise à créer un ensemble de logements exclusivement réservé aux travailleurs, aux syndiqués et aux ouvriers des zones industrielles. Il s'inscrit dans le cadre du programme « Investissement dans la construction d'institutions syndicales dans les zones industrielles et les zones franches d'exportation », approuvé par le Premier ministre et mis en œuvre par la Confédération générale du travail du Vietnam.
Le projet comprend quatre tours résidentielles totalisant 1 500 appartements. La superficie de ces derniers, d'une superficie modulable de 50 à 70 m², est proposée à des prix allant de 500 à 700 millions de VND par appartement. La livraison des premiers appartements est prévue pour le quatrième trimestre 2024.
M. Pham Anh Tuan, président du Comité populaire provincial de Binh Dinh, a ajouté : « Dans les prochains mois, la province continuera de mettre en œuvre les projets de logements sociaux conformément au plan, en particulier les logements destinés aux travailleurs ; elle est déterminée à investir dans la construction d'environ 12 900 unités de logements sociaux d'ici 2025, soit 5 ans plus tôt que le plan assigné à la province de Binh Dinh par le Premier ministre dans le cadre du projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million d'unités de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, approuvé le 3 avril 2023. »
Thanh Quan
Selon M. Quan, les travaux d'indemnisation et de déblaiement des terrains pour certains projets de logements sociaux sont très difficiles et longs, ce qui ralentit considérablement leur mise en œuvre, voire la rend impossible. L'accès à des capitaux à long terme à taux d'intérêt préférentiels, destinés à encourager les investisseurs à emprunter pour financer ces projets et à octroyer des prêts aux bénéficiaires de programmes de logements sociaux pour l'acquisition de leurs logements, est instable et tardif. Les procédures sont complexes et les critères d'éligibilité difficiles à remplir. Les procédures d'ajustement des plans de zonage à l'échelle 1/2000 et des plans détaillés à l'échelle 1/500 sont également très complexes et longues. L'État ne dispose pas encore d'un mécanisme permettant de mobiliser les ressources des personnes ayant besoin d'un logement social afin de constituer un capital d'investissement pour la construction de logements sociaux, que ce soit par le biais des banques, des fonds de crédit ou des fonds d'épargne logement.
Concernant les solutions, M. Quan a indiqué que la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville avait mis en œuvre un examen et une planification de l'utilisation des sols, garantissant ainsi des fonds fonciers suffisants pour la réalisation de projets de construction de logements sociaux et de logements industriels, conformément à la loi. Elle a également lancé un appel d'offres public auprès des entreprises concernant les fonds d'investissement foncier pour le logement social, afin de recueillir leurs propositions de recherche et d'investissement. La ville a par ailleurs adopté des mesures concrètes, simplifiant les procédures administratives d'attribution, de location et de conversion des terres rizicoles et d'autres types de terrains (non résidentiels) destinés à la construction de logements sociaux.
M. Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoï, a déclaré que la ville s'est fixé pour objectif de construire environ 1,2 million de mètres carrés de nouveaux logements d'ici 2025 et se prépare à investir dans plusieurs zones de logements sociaux à forte densité. M. Tuan a souligné que la réglementation obligatoire relative à la réservation de terrains pour le développement du logement social présente encore de nombreuses lacunes. Par exemple, les projets situés loin du centre de Hanoï, tels que Ba Vi, Ung Hoa et My Duc, ne sont pas adaptés au logement social. De même, les projets immobiliers commerciaux de plus de 2 hectares, qui doivent néanmoins réserver 20 % de leur terrain au logement social, sont inadaptés et fragmentés. Par ailleurs, si un promoteur refuse de réserver un terrain, il doit en informer le Premier ministre afin d'envisager le paiement de taxes foncières plutôt que la construction de logements, ce qui allonge inutilement les procédures. Hanoï souhaite mettre en place de manière proactive des fonds fonciers alternatifs pour la construction de logements sociaux dans ces zones de logements sociaux à forte densité. Dans le même temps, la ville de Hanoï est autorisée à modifier la planification des parcs industriels et des zones franches d'exportation afin de compléter les fonds fonciers destinés à la construction de logements sociaux locatifs.
N'atteignant pas l'objectif, l'offre n'est pas attractive.
Le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a reconnu que, ces derniers temps, les objectifs de développement du logement social n'ont pas été atteints. Le cadre politique régissant ce développement présente des lacunes, est inadapté à la réalité et n'a pas été mis à jour en temps opportun. Les procédures d'investissement et de construction, la gestion des acquisitions et des ventes, ainsi que les politiques d'achat et de vente, sont complexes et longues. Les incitations offertes aux investisseurs sont insuffisantes, le budget de l'État peine à octroyer des prêts à taux préférentiels et les collectivités locales doivent accorder une plus grande attention à ce dossier. Le ministère élabore actuellement une résolution sur le logement social, qui sera soumise au gouvernement et au secrétariat pour promulgation, afin de renforcer le rôle moteur du Parti dans le développement du logement pour les personnes et les travailleurs à faibles revenus.
Les collectivités locales doivent accorder plus d'attention au logement social.
Les collectivités locales doivent se doter de mécanismes et de solutions spécifiques pour simplifier les procédures administratives liées à la création, l'approbation, l'attribution et la location de terrains, le déblaiement des sites, les procédures d'investissement dans la construction, etc. Il est essentiel d'équilibrer et d'allouer les budgets locaux afin d'encourager et d'attirer les entreprises qui investissent dans la construction de logements sociaux. Par ailleurs, les collectivités locales doivent examiner et collaborer avec les ministères et services compétents pour résoudre les problèmes juridiques rencontrés récemment par certains projets, afin de libérer des ressources, notamment pour les projets disposant de terrains libres et pouvant démarrer immédiatement la construction, et ainsi alimenter le marché.
Vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh
Il n'existe aucune instruction sur la manière d'utiliser l'argent pour payer les obligations liées au logement social.
La loi ne prévoit pas encore de directives concernant l'utilisation des fonds collectés grâce aux projets commerciaux qui s'acquittent de leurs obligations en matière de développement de logements sociaux par le biais de contributions financières. Par conséquent, les ministères et les services compétents doivent rapidement publier des directives relatives à la gestion et à l'utilisation de ces fonds. Il convient de mettre en place une procédure permettant de raccourcir les délais de sélection des investisseurs pour les projets de logement en général, et pour les projets d'investissement dans la construction de logements sociaux en particulier. En cas de sélection des investisseurs par appel d'offres, une réglementation spécifique (simplification et raccourcissement des procédures et des délais de mise en œuvre) devrait être instaurée pour les logements sociaux.
M. Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoï
Le développement du logement social présente de nombreuses lacunes.
La demande de logements sociaux et de logements pour les travailleurs locaux est très forte, mais le mécanisme de développement de ce type de logements présente encore de nombreuses lacunes, telles que le nombre limité de bénéficiaires et la complexité des procédures d'achat et de vente. La fixation du prix des logements sociaux avant leur vente, leur location ou leur mise en location-gérance, dans le cadre de projets financés par des fonds publics, doit être effectuée par des agences provinciales, une procédure longue et coûteuse. La mobilisation de capitaux pour les projets de logements sociaux se heurte à de nombreuses difficultés en raison du soutien limité de l'État et des mécanismes d'accès complexes pour les investisseurs.
M. Nguyen Van Danh, vice-président du Comité populaire provincial de Binh Duong
Selon le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh, le ministère a finalisé le projet de loi révisée sur le logement, qui a été approuvé par le gouvernement et sera soumis à l'Assemblée nationale lors de la 5e session de la 15e législature. Le ministère de la Construction a donc proposé au gouvernement de soumettre à l'Assemblée nationale un projet de loi autorisant la mise en œuvre rapide des politiques de logement social après l'entrée en vigueur de la loi révisée (prévue le 1er janvier 2024). Ces politiques porteront notamment sur : les bénéficiaires et les conditions d'éligibilité ; la planification et l'attribution des terrains pour le développement du logement social ; la sélection des investisseurs ; les procédures de mise en œuvre des projets ; les mesures incitatives de l'État, etc. Parallèlement, des politiques spécifiques seront mises en place concernant le logement des travailleurs et celui des forces armées, afin de créer des mécanismes d'encouragement et d'incitation au développement.
« Dans les prochains mois, les ministères et les services compétents continueront de collaborer avec les instances de l'Assemblée nationale afin de finaliser et de promulguer la loi amendée sur le logement, conformément à la loi foncière amendée, à la loi sur les appels d'offres amendée, à la loi fiscale, etc. Ils présenteront au Premier ministre un rapport destiné à être soumis à la Commission permanente de l'Assemblée nationale pour examen et complément du plan d'investissement public à moyen terme pour les périodes 2021-2025 et 2026-2030, en vue de la mise en œuvre de la politique de logement social. Ils donneront des directives et coordonneront les efforts visant à accélérer l'octroi de prêts et les décaissements, en ciblant les secteurs clés et les acteurs pertinents pour les projets immobiliers et commerciaux répondant aux exigences légales. Ils prioriseront le portefeuille de prêts aux projets de logement social afin de garantir la sécurité sociale », a déclaré M. Sinh.
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