Un million de logements sociaux sont confrontés à des problèmes de financement et d'attribution foncière.

goulot d'étranglement de l'approvisionnement

Le 19 mai, le ministère de la Construction a organisé une conférence pour la mise en œuvre du Projet d'investissement et de construction d'au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030 (ci-après « le Projet »). Selon le ministère, la mise en œuvre des politiques de logement social a révélé plusieurs lacunes dans la planification et l'attribution des terrains à bâtir, ainsi que dans les mécanismes et politiques visant à encourager la construction de logements sociaux et de logements pour les travailleurs. Le ministère a soumis au Premier ministre un Projet qui identifie le développement du logement social pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles comme une priorité du développement socio-économique du pays. L'objectif est de construire environ un million de logements sociaux d'ici 2030.

En raison de la pénurie de logements sociaux, le programme de crédits préférentiels de 120 000 milliards de VND n’a pas encore généré de prêts en cours.

Concrètement, le plan prévoit la construction d'environ 428 000 logements sociaux entre 2021 et 2025, et d'environ 634 200 logements sociaux entre 2025 et 2030. Parallèlement, des objectifs précis de construction de logements sociaux seront fixés aux collectivités locales pour chaque phase (2022-2025 et 2025-2030). Pour mener à bien ce plan, il est essentiel d'identifier les difficultés et les obstacles afin d'y apporter des solutions ; « un diagnostic précis du problème est la clé de la solution adéquate ».

Lors de la conférence, M. Nguyen Xuan Bac, directeur adjoint du département des crédits aux secteurs économiques de la Banque d'État du Vietnam, a déclaré que le gouvernement avait approuvé un programme de crédits de 120 000 milliards de VND sous forme de prêts préférentiels aux investisseurs et acquéreurs de logements sociaux et de logements abordables. Cependant, deux mois après sa mise en œuvre, les fonds n'ont toujours pas été décaissés. À ce jour, la Banque d'État du Vietnam n'a pas reçu la liste des projets demandée par le ministère de la Construction ; par conséquent, aucun prêt n'a été accordé au titre de ce programme de 120 000 milliards de VND.

D'après M. Bac, la réglementation actuelle relative aux conditions d'accès au logement social est vivement critiquée, notamment les conditions de résidence et l'exigence d'exonération d'impôt sur le revenu, qui ne sont plus adaptées à la flambée des prix de l'immobilier. Ces difficultés et obstacles seront également les principaux facteurs limitant la capacité d'absorption du programme de crédits de 120 000 milliards de VND.

Afin d'assurer la mise en œuvre efficace du plan de 120 000 milliards de VND, les représentants de la Banque d'État du Vietnam ont proposé que les ministères et agences examinent et modifient les textes de loi pertinents pour lever les obstacles juridiques et les problèmes de procédure liés à l'investissement et à la construction de logements sociaux et abordables, afin d'accroître l'offre de ce segment immobilier sur le marché et de répondre aux besoins réels de la population. Les comités populaires provinciaux et municipaux doivent veiller à allouer des terrains au développement du logement social ; publier rapidement la liste des projets afin que les bénéficiaires puissent accéder aux prêts des banques commerciales ; et intensifier leurs efforts de communication auprès des investisseurs dans les projets de logements sociaux et abordables, ainsi qu'auprès des résidents de leurs zones, concernant le programme de prêts de 120 000 milliards de VND.

Parallèlement, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a souligné que la pénurie de logements sociaux est due au fait que 20 % des terrains destinés aux nouvelles zones urbaines et aux projets de logements commerciaux n'ont pas été pleinement exploités ou n'ont pas été utilisés conformément à leur destination. La pénurie de terrains constructibles pour le logement social, situés dans des emplacements stratégiques des grandes villes et des zones industrielles, demeure un problème majeur. De nombreux comités populaires provinciaux n'ont pas encore accordé suffisamment d'attention à la question foncière du développement du logement social ; il est donc essentiel de souligner la responsabilité des instances dirigeantes en la matière. Actuellement, le projet de loi foncière révisée prévoit que les projets de logements sociaux, lorsque l'État récupère des terrains pour un développement d'intérêt national, bénéficient d'une exonération de taxe foncière. Cette exonération simplifie considérablement les procédures, en dispensant les procédures d'enchères et de calcul.

En raison de la pénurie de logements sociaux à Hanoï, le projet de logements sociaux NHS Trung Van dans le district de Nam Tu Liem a reçu des milliers de demandes, ce qui a entraîné de longues files d'attente.

Les habitants se plaignent d'innombrables difficultés.

Lors de la conférence, M. Tran Hoang Quan, directeur du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le développement du logement social dans la ville se heurte encore à de nombreux obstacles, tels que la complexité des procédures d'investissement, les procédures d'approbation des plans détaillés à l'échelle 1/500, l'attribution des terrains et le calcul des redevances foncières. De plus, outre les procédures d'exemption des redevances foncières et des exigences de dépôt similaires à celles applicables au logement commercial, les projets de logements sociaux doivent également se soumettre à des procédures telles que l'évaluation des prix, la vérification de l'éligibilité des acheteurs/locataires et un audit des coûts afin de déterminer la marge bénéficiaire standard. Par ailleurs, dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines qui réservent 20 % de leurs terrains à la construction de logements sociaux, aucune réglementation n'encadre la détermination des coûts d'indemnisation pour le défrichement, les coûts d'investissement pour la construction des infrastructures et l'affectation de ces coûts au fonds foncier destiné à la construction de logements sociaux.

Binh Dinh proposera bientôt des appartements à partir de seulement 500 millions de VND.

Le 19 mai au matin, le Comité populaire de la province de Binh Dinh a procédé à la pose de la première pierre d'un projet de logements au sein du futur complexe institutionnel des syndicats. Étaient présents à la cérémonie Mme Truong Thi Mai, membre du Bureau politique, secrétaire permanente du Comité central et directrice du Département central de l'organisation, ainsi que d'autres responsables du gouvernement central et de la province de Binh Dinh.

Le projet de logements au sein du complexe institutionnel syndical provincial de Binh Dinh est le seul projet développé par la Confédération générale du travail du Vietnam dans la province de Binh Dinh. La société par actions IEC Construction et Électromécanique en est l'investisseur. Le projet, situé dans la zone urbaine de Long Van, quartier de Tran Quang Dieu (ville de Quy Nhon), s'étend sur une superficie totale de 37 617 m² et représente un investissement total de plus de 1,1 milliard de dongs. Il vise à construire des logements destinés spécifiquement aux travailleurs, aux membres des syndicats et aux ouvriers des zones industrielles. Ce projet a été conçu dans le cadre du programme « Investissement dans la construction d'institutions syndicales dans les zones industrielles et les zones franches d'exportation », approuvé par le Premier ministre et mis en œuvre par la Confédération générale du travail du Vietnam.

Le projet comprend quatre tours résidentielles totalisant 1 500 appartements, d'une superficie modulable allant de 50 à 70 m², proposés à des prix de vente compris entre 500 et 700 millions de VND par logement. La livraison des premiers appartements est prévue pour le quatrième trimestre 2024.

M. Pham Anh Tuan, président du Comité populaire de la province de Binh Dinh, a ajouté : « Dans les prochains mois, la province continuera de mettre en œuvre les projets de logements sociaux conformément au plan, en particulier les logements destinés aux travailleurs ; elle est déterminée à investir dans la construction d'environ 12 900 unités de logements sociaux d'ici 2025, soit 5 ans avant l'échéance fixée par le Premier ministre pour la province de Binh Dinh dans le cadre du projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million d'unités de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels pour la période 2021-2030, approuvé le 3 avril 2023. »

Thanh Quan

Selon M. Quan, l'indemnisation foncière et les autorisations de déblaiement pour certains projets de logements sociaux sont extrêmement difficiles et longues, ce qui ralentit considérablement leur avancement, voire les empêche d'être menés à terme. L'accès à des capitaux à long terme à taux d'intérêt préférentiels, destinés à soutenir les investisseurs dans leurs emprunts pour la mise en œuvre de ces projets et à octroyer des prêts aux bénéficiaires éligibles pour l'acquisition de logements, est instable et tardif. Les procédures d'obtention sont par ailleurs très complexes et les critères d'éligibilité difficiles à remplir. Les procédures de modification des plans de zonage à l'échelle 1/2000 et des plans d'aménagement détaillés à l'échelle 1/500 sont particulièrement ardues et chronophages. L'État n'a pas encore mis en place de mécanisme permettant de mobiliser les ressources des personnes ayant besoin d'un logement social afin de constituer des capitaux d'investissement pour la construction de logements sociaux, que ce soit par le biais des banques, des fonds de crédit ou des fonds d'épargne logement.

Concernant les solutions, M. Quan a indiqué que la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville révise et élabore des plans d'aménagement du territoire afin de garantir des terrains suffisants pour la mise en œuvre de projets de logements sociaux et de logements industriels, conformément à la loi. Elle propose également publiquement des terrains à des entreprises pour des projets de logements sociaux, dans le cadre d'études et de propositions d'investissement. La ville a par ailleurs mis en place des procédures et des solutions spécifiques pour simplifier les démarches administratives liées à l'attribution, à la location et à la conversion des terres rizicoles et autres types de terrains (non résidentiels) en zones de construction de logements sociaux.

M. Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoï, a déclaré que la ville ambitionne de construire environ 1,2 million de mètres ^carrés de nouveaux logements d'ici 2025 et se prépare à investir dans plusieurs zones de logements sociaux à forte densité. M. Tuan a souligné que la réglementation relative à l'attribution de terrains pour le développement du logement social présente de nombreuses lacunes. Par exemple, les projets situés loin du centre-ville, comme dans les districts de Ba Vi, Ung Hoa et My Duc, ne sont pas adaptés au logement social. De même, les projets immobiliers commerciaux de plus de 2 hectares sont toujours tenus de réserver 20 % de leur terrain au logement social, ce qui est inapproprié et fragmenté. Par ailleurs, les projets exemptés de cette obligation doivent tout de même être soumis à l'approbation du Premier ministre, ce qui leur permet de payer des taxes foncières au lieu de construire des logements, engendrant ainsi des procédures inutilement longues. Hanoï souhaite allouer de manière proactive des terrains alternatifs à la construction de logements sociaux pour ces projets au sein des zones de logements sociaux à forte densité. Dans le même temps, l'autorité a été déléguée à Hanoï pour ajuster la planification des parcs industriels et des zones franches d'exportation afin de compléter les terrains disponibles pour la construction de logements sociaux locatifs.

L'objectif n'a pas été atteint et les incitations ne sont pas suffisamment attractives.

Le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a reconnu que les objectifs de développement du logement social n'ont pas été atteints ces dernières années. Les mécanismes et politiques régissant ce développement présentent des lacunes, ne suivent pas l'évolution de la réalité et nécessitent des mises à jour régulières. Les procédures d'investissement, de construction, de gestion et de vente, ainsi que les politiques d'achat et de vente, comportent de nombreuses étapes, ce qui allonge les délais. Les mesures incitatives pour les investisseurs ne sont pas suffisamment attractives et le budget de l'État peine à allouer des fonds aux prêts à taux préférentiels ; les collectivités locales doivent accorder une plus grande attention à cette question. Le ministère élabore actuellement une résolution sur le logement social qui sera soumise au gouvernement et au Comité central du Parti pour promulgation, afin de renforcer le rôle moteur du Parti dans le développement du logement pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs.

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Les autorités locales doivent accorder plus d'attention au logement social.

Les collectivités locales ont besoin de mécanismes et de solutions spécifiques pour simplifier les procédures administratives relatives à la planification et à l'approbation des projets, à l'attribution et à la location des terrains, au déblaiement des sites et aux procédures d'investissement dans la construction. Elles devraient également allouer des fonds locaux afin d'offrir des incitations et un soutien supplémentaires pour attirer les entreprises et les inciter à investir dans la construction de logements sociaux. Par ailleurs, les collectivités locales doivent examiner et collaborer avec les ministères et organismes compétents pour lever les obstacles juridiques rencontrés par les projets par le passé, libérant ainsi des ressources, notamment des terrains déjà défrichés et prêts à construire, et créant de ce fait une offre sur le marché.

Vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh

Il n'existe pour l'instant aucune directive sur la manière d'utiliser l'argent versé au titre des obligations en matière de logement social.

La loi actuelle ne prévoit aucune directive quant à l'utilisation des fonds collectés auprès des projets commerciaux qui remplissent leurs obligations en matière de développement de logements sociaux par le biais de paiements. Par conséquent, les ministères et agences centraux doivent publier rapidement des directives relatives à la gestion et à l'utilisation de ces fonds. Il est nécessaire de rationaliser le processus de sélection des investisseurs pour les projets de logement en général, et pour les projets de construction de logements sociaux en particulier. Si la sélection des investisseurs se fait par appel d'offres, une procédure d'appel d'offres distincte (simplifiée et raccourcie) devrait être mise en place pour les projets de logements sociaux.

M. Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoï

Le développement du logement social présente de nombreuses lacunes.

La demande de logements sociaux et de logements pour travailleurs est très forte dans la région, mais le dispositif de développement de ce type de logements présente encore de nombreuses lacunes, notamment un public cible restreint et des procédures d'achat et de vente complexes. La fixation du prix d'un logement social avant sa vente, sa location ou son acquisition, dans le cadre de projets financés par des fonds publics, nécessite une évaluation par des organismes provinciaux, une procédure longue et coûteuse. La mobilisation de capitaux pour les projets de logements sociaux se heurte à de nombreuses difficultés en raison de la limitation des aides publiques et de mécanismes qui rendent leur accès difficile pour les investisseurs.

M. Nguyen Van Danh, vice-président du Comité populaire de la province de Binh Duong

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Selon le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh, le ministère a finalisé le projet de loi révisée sur le logement, qui a été approuvé par le gouvernement et sera soumis à l'Assemblée nationale lors de sa 5e session de la 15e législature. Le ministère de la Construction a donc proposé que le gouvernement soumette à l'Assemblée nationale une proposition visant à permettre la mise en œuvre rapide des politiques de logement social après l'entrée en vigueur de la loi révisée (prévue le 1er janvier 2024). Ces politiques porteront notamment sur : les bénéficiaires éligibles et les conditions d'éligibilité ; la planification et l'attribution des terrains destinés au développement du logement social ; la sélection des investisseurs ; les procédures de mise en œuvre des projets ; et les politiques préférentielles de l'État. Parallèlement, des politiques spécifiques seront mises en place concernant le logement des travailleurs et celui des forces armées afin d'encourager et d'inciter au développement du logement social.

« Dans les prochains mois, les ministères et agences poursuivront leur coordination avec les instances de l'Assemblée nationale afin de finaliser et de promulguer la loi amendée sur le logement, conjointement avec la loi amendée sur le foncier, la loi amendée sur les appels d'offres et les lois fiscales… Ils devront présenter au Premier ministre, afin que celui-ci soumette à l'examen du Comité permanent de l'Assemblée nationale, l'ajout au plan d'investissement public à moyen terme pour les périodes 2021-2025 et 2026-2030, destiné à la mise en œuvre des politiques de logement social. Ils devront également coordonner leurs actions avec les collectivités locales et les établissements de crédit pour octroyer des prêts et décaisser rapidement les fonds, en ciblant les zones prioritaires et les projets immobiliers éligibles conformément à la loi ; la priorité sera donnée aux prêts pour les projets de logement social garantissant la sécurité sociale », a déclaré M. Sinh.

Lien source: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm