9 nouveaux points de la loi foncière 2024

Quelles sont les nouveautés de la loi foncière 2024 récemment votée par l’Assemblée nationale ? Les lecteurs sont invités à se référer à l’article ci-dessous.

9 nouveaux points de la loi foncière 2024

La loi foncière de 2024 comporte les 9 nouveaux points marquants suivants :

1. Élargissement de la limite pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres agricoles des particuliers

La loi foncière de 2024 permet d'étendre « la limite de réception du transfert des droits d'utilisation des terres agricoles des particuliers à un maximum de 15 fois la limite d'attribution des terres agricoles des particuliers pour chaque type de terre » dans la clause 1 de l'article 177.

Plus précisément, conformément à la clause 1 de l'article 177 du projet de loi foncière de 2024, la limite pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres agricoles des particuliers ne doit pas dépasser 15 fois la limite d'attribution des terres agricoles des particuliers pour chaque type de terre spécifié dans les clauses 1, 2 et 3 de l'article 176 de la présente loi.

Actuellement, conformément à l'article 130 de la loi foncière de 2013, la limite pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres agricoles des ménages et des particuliers n'est pas supérieure à 10 fois la limite d'attribution des terres agricoles des ménages et des particuliers pour chaque type de terre spécifié dans les clauses 1, 2 et 3 de l'article 129 de la loi foncière de 2013.

2. Règlement sur 32 cas où l'État « récupère des terres à des fins de développement socio -économique dans l'intérêt national et public »

L'article 79 de la loi foncière de 2024 stipule spécifiquement 32 cas dans lesquels l'État récupère des terres à des fins de développement socio-économique dans l'intérêt national et public, comme suit :

L'État récupère des terres en cas de nécessité réelle pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique d'intérêt national et public afin de valoriser les ressources foncières, d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres, de développer des infrastructures socio-économiques modernes, de mettre en œuvre des politiques de sécurité sociale, de protéger l'environnement et de préserver le patrimoine culturel dans les cas suivants :

1. Construction d'ouvrages de circulation, notamment : voies rapides, routes, voies urbaines, routes rurales, y compris les rocades, voies de secours et routes sur rizières desservant les besoins généraux de déplacement des personnes, arrêts de bus, points de prise en charge et de dépose des passagers, gares de péage, entrepôts, parkings ; terminaux de ferry, gares routières, aires de repos ; tous types de voies ferrées ; gares ferroviaires ; tous types de ponts et tunnels desservant la circulation ; ouvrages fluviaux, ouvrages maritimes ; ouvrages aéronautiques ; lignes de téléphérique et stations de téléphérique ; ports de pêche, ports secs ; sièges sociaux, immeubles de bureaux, établissements commerciaux et de services dans les gares, ports, gares routières ; couloirs de sécurité pour les ouvrages de circulation qui nécessitent la récupération de terrains pour l'espace aérien ; autres structures servant à la circulation ;

2. Construction d'ouvrages d'irrigation, y compris : digues, remblais, ponceaux, barrages, déversoirs, réservoirs, tunnels hydrauliques, systèmes d'approvisionnement en eau, de drainage, d'irrigation et de drainage, y compris les couloirs de protection pour les travaux d'irrigation qui nécessitent l'utilisation des terres ; les principaux travaux d'irrigation, y compris les bureaux, les entrepôts, les installations de production, la réparation et l'entretien des ouvrages d'irrigation dans le cadre des travaux d'irrigation ;

3. Construction d'ouvrages d'approvisionnement en eau et de drainage, y compris : usines de traitement des eaux ; stations de pompage d'eau ; réservoirs et châteaux d'eau ; conduites d'approvisionnement en eau et de drainage ; lacs de régulation ; ouvrages de traitement des eaux, des boues et des boues, y compris bureaux, entrepôts, installations de production, réparation et entretien d'ouvrages d'approvisionnement en eau et de drainage ;

4. Construction d'installations de traitement des déchets, y compris : stations de transfert ; décharges ; complexes de traitement, zones de traitement, installations de traitement des déchets et des déchets dangereux, y compris bureaux, entrepôts, installations de production, réparation et entretien des installations de traitement des déchets ;

5. Construction d'ouvrages d'énergie et d'éclairage public, y compris : centrales électriques et ouvrages auxiliaires de centrales électriques ; barrages, remblais, réservoirs, conduites d'eau desservant les centrales hydroélectriques ; lignes de transport d'électricité et postes de transformation ; travaux d'entretien, de réparation et de maintenance dans le cadre des centrales électriques ; systèmes d'éclairage public ;

6. Construction d'usines pétrolières et gazières, y compris : plateformes d'exploitation, ouvrages servant à l'exploitation et au traitement du pétrole et du gaz, raffineries pétrochimiques, usines de traitement du gaz, usines de production de biocarburants ; stockage de pétrole brut, stockage, stations de pompage d'essence, de pétrole et de gaz, systèmes de pipelines, couloirs de sécurité des ouvrages pour assurer la sécurité technique ; travaux de service, réparation, maintenance dans le cadre des ouvrages servant à l'exploitation et au traitement du pétrole et du gaz, raffineries pétrochimiques, usines de traitement du gaz, usines de production de biocarburants ;

7. Construction d'ouvrages d'infrastructure postale, de télécommunications et de technologies de l'information, y compris : maisons, gares, poteaux d'antenne, poteaux de câbles, égouts, réservoirs, conduites de câbles, tranchées, tunnels techniques et autres ouvrages d'infrastructure technique connexes pour l'installation d'équipements de télécommunications et d'équipements qui y sont installés à des fins de télécommunications ; centres de données ; y compris les couloirs de sécurité pour les ouvrages destinés à assurer la sécurité technique qui ne peuvent pas être utilisés à d'autres fins ; installations d'exploitation postale et points de service postal ; points postaux et culturels communaux ; travaux de services aux entreprises, de réparation et d'entretien dans le cadre des travaux postaux, de télécommunications et de technologies de l'information ;

8. Construction de marchés traditionnels et de marchés de gros ;

9. Construction d’ouvrages religieux, notamment : maisons communales, temples, sanctuaires, sanctuaires et autres ouvrages religieux légaux ;

10. Construction d'ouvrages religieux, notamment : sièges d'organisations religieuses, d'organisations religieuses affiliées ; pagodes, églises, chapelles, cathédrales et lieux saints ; écoles de formation de professionnels religieux ; monuments, stèles, tours et autres ouvrages religieux légaux ;

11. Construction d'espaces publics de loisirs et de divertissement et d'activités communautaires, notamment : parcs, jardins fleuris, plages et autres espaces publics de loisirs ; salles de réunion et autres activités conformes aux coutumes et pratiques de la communauté locale ;

12. Construction de sièges d'agences du Parti communiste du Vietnam, d'agences d'État, du Front de la patrie du Vietnam, d'organisations sociopolitiques, d'organisations sociopolitiques et professionnelles, d'organisations socioprofessionnelles, d'organisations sociales et d'autres organisations établies conformément aux dispositions de la loi, assignées à des tâches par l'État et soutenues par des dépenses de fonctionnement régulières ;

13. Construction de sièges sociaux ou de bureaux de représentation d’unités de service public relevant d’agences du Parti communiste du Vietnam, d’agences d’État et d’organisations sociopolitiques ;

14. Construction d'équipements culturels, de vestiges historiques et culturels, de sites pittoresques, notamment : centres de conférences, théâtres, maisons de la culture, centres culturels, palais de la culture, clubs, cinémas, cirques ; œuvres de vestiges ; œuvres symboliques et artistiques, palais des enfants, maisons d'enfants, centres d'activités pour la jeunesse, musées, maisons d'exposition, bibliothèques, lieux de création littéraire, lieux de création artistique, maisons d'exposition d'art, sièges de troupes artistiques ; travaux d'agrandissement, de rénovation, de restauration et de valorisation des vestiges historiques et culturels et des sites pittoresques classés ou inclus dans la liste d'inventaire des vestiges par le Comité populaire provincial conformément aux dispositions de la loi sur le patrimoine culturel ; autres équipements culturels créés ou autorisés à fonctionner par l'État ;

15. Construction d'établissements médicaux et d'établissements de services sociaux établis ou autorisés à fonctionner par l'État, notamment : établissements médicaux (établissements d'examen et de traitement médicaux ; établissements de réadaptation ; établissements de médecine préventive ; établissements pour la population ; établissements d'essai ; établissements d'étalonnage et d'inspection ; établissements d'examen médical ; établissements d'examen médico-légal ; établissements de production de médicaments ; établissements de production d'équipements médicaux) ; centres de services sociaux, établissements de protection sociale ; centres de traitement médical, d'éducation et de travail social ; centres de soins infirmiers pour les personnes ayant bénéficié de services méritoires ; établissements d'aide à l'enfance ; établissements de consultation et de soins pour les personnes âgées, les personnes handicapées, les enfants en situation particulière, les personnes infectées par le VIH/SIDA et les personnes atteintes de maladie mentale ; établissements de désintoxication ; établissements de soins pour les personnes âgées et les enfants en situation particulière ;

16. Construction d'établissements d'enseignement et de formation créés ou autorisés à fonctionner par l'État, notamment : crèches, jardins d'enfants, écoles maternelles, établissements d'enseignement général, établissements de formation continue, écoles spécialisées, universités et établissements d'enseignement professionnel ;

17. Construction d'installations d'entraînement physique et de sport établies ou autorisées à fonctionner par l'État, notamment : complexes sportifs, centres d'entraînement pour athlètes ; stades, installations de compétition et d'entraînement sportifs ;

18. Construction d'installations scientifiques et technologiques établies ou autorisées à fonctionner par l'État, y compris : les organismes de recherche, de développement et de services scientifiques et technologiques ; les organismes soutenant les startups innovantes ; les incubateurs technologiques, les incubateurs d'entreprises scientifiques et technologiques ; les parcs scientifiques et technologiques ; les musées scientifiques ; les systèmes de normes de mesure ;

19. Construction d’installations diplomatiques, notamment : sièges d’ambassades, consulats, bureaux de représentation d’organisations diplomatiques étrangères, organisations non gouvernementales ayant des fonctions diplomatiques ; installations diplomatiques gérées par l’État ;

20. Construction d’ouvrages publics relatifs au traitement de l’environnement, à la conservation de la biodiversité, à la météorologie, à l’hydrologie, à l’enregistrement et à la quarantaine des animaux et des plantes ;

21. Réalisation de projets de logements sociaux et de logements pour les forces armées populaires, à l'exception des cas d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ; projets de logements officiels ; projets d'investissement sur la rénovation et la reconstruction d'immeubles d'habitation, à l'exception des cas où les propriétaires d'immeubles d'habitation conviennent de transférer les droits d'utilisation du sol à des investisseurs pour mettre en œuvre des projets d'investissement sur la rénovation et la reconstruction d'immeubles d'habitation conformément aux dispositions de la loi sur le logement ; projets de réinstallation ;

22. Mise en œuvre de projets de parcs industriels, de pôles industriels, de parcs de haute technologie, de zones agricoles de haute technologie, de zones concentrées de technologies de l’information, de zones forestières de haute technologie, de zones franches dans les zones économiques ;

23. Mettre en œuvre des projets de production et de transformation concentrées de produits agricoles, forestiers, aquatiques et de la mer à grande échelle, avec des infrastructures synchrones de la production à la transformation de produits agricoles, forestiers, aquatiques et de la mer à portée interdistrict ou interrégionale ; projets de plantation et de préservation de gènes de plantes médicinales pour développer des herbes médicinales traditionnelles ;

24. Réaliser des activités de remise en état des terres ;

25. Les activités d'exploitation minière ont été autorisées par les organismes d'État compétents, y compris les éléments de construction servant à l'exploitation et au traitement des minéraux associés à la zone d'exploitation et au corridor de sécurité pour l'exploitation qui nécessitent la récupération des terres ;

26. Projets à proximité des points de connexion et des voies de circulation présentant un potentiel de développement ;

27. Mettre en œuvre des projets d'investissement pour construire des zones urbaines à usage mixte, en synchronisant les systèmes d'infrastructures techniques, les infrastructures sociales avec les logements conformément aux dispositions de la loi sur la construction pour construire de nouvelles zones urbaines ou rénover et embellir les zones urbaines ; projets de zones résidentielles rurales ;

28. Cimetières, pompes funèbres, crématoriums, installations de stockage de cendres;

29. Mettre en œuvre des projets visant à attribuer des terres résidentielles et des terres de production aux minorités ethniques afin de mettre en œuvre des politiques de soutien foncier aux minorités ethniques conformément aux dispositions de la présente loi ;

30. Construction d'ouvrages de surface servant à l'exploitation, à l'exploitation et à l'utilisation d'ouvrages souterrains ;

31. Mettre en œuvre les projets approuvés par l’Assemblée nationale et le Premier ministre, et décider des politiques d’investissement conformément aux dispositions de la loi ;

32. Dans les cas de récupération de terres pour la réalisation de projets et de travaux d'intérêt national et public qui ne relèvent pas des cas prévus aux alinéas 1 à 31 du présent article, l'Assemblée nationale modifie et complète les cas de récupération de terres du présent article selon des procédures simplifiées.

3. Les dispositions de réinstallation doivent être finalisées avant l’acquisition du terrain.

L’article 91 de la loi foncière de 2024 définit les principes d’indemnisation, de soutien et de réinstallation lorsque l’État acquiert des terres, notamment les principes suivants :

- La zone de réinstallation doit compléter les conditions d'infrastructure technique et d'infrastructure sociale synchrone selon la planification détaillée approuvée par l'autorité compétente ; en même temps, elle doit être cohérente avec les traditions culturelles et les coutumes de la communauté résidentielle où le terrain est récupéré.

- L’approbation des indemnisations, du soutien, des plans de réinstallation et des modalités de réinstallation doit être achevée avant qu’une décision sur l’acquisition de terres ne soit prise.

4. Supprimer le cadre des prix fonciers

La loi foncière de 2024 a aboli la réglementation sur le cadre des prix des terrains.

5. La liste des prix des terrains est établie chaque année

Conformément à la loi foncière de 2024, la liste des prix des terrains est établie chaque année et la première liste des prix des terrains est annoncée et appliquée à partir du 1er janvier 2026 et ajustée à partir du 1er janvier de l'année suivante.

6. Règlement sur 5 méthodes d'évaluation foncière

L'article 158 de la clause 5 de la loi foncière de 2024 stipule 5 méthodes d'évaluation foncière, notamment :

- La méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des terrains ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol pour lesquels le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer ;

- La méthode du revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen sur une superficie de terrain divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en dong vietnamien dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote dans la zone provinciale pendant 3 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données avant la date d'évaluation ;

- La méthode de l'excédent est mise en œuvre en soustrayant du total des recettes d'aménagement estimées le coût total d'aménagement estimé du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'occupation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément au plan d'aménagement du territoire et au plan détaillé de construction approuvés par l'autorité compétente ;

- La méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier consiste à multiplier le prix du foncier indiqué dans le barème par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du foncier indiqué dans le barème au prix du marché ;

- Le Gouvernement prescrit des méthodes d'évaluation foncière autres que les quatre méthodes ci-dessus après avoir reçu l'approbation du Comité permanent de l'Assemblée nationale.

Actuellement, la loi foncière de 2013 ne prescrit pas de méthode d’évaluation foncière.

Les méthodes d'évaluation foncière sont stipulées à l'article 4 du décret 44/2014/ND-CP, notamment : la méthode de comparaison directe, la méthode de déduction, la méthode du revenu, la méthode de l'excédent, la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.

7. Supplément au chapitre VIII sur le développement, la gestion et l'exploitation du fonds foncier

8. Réglementations spécifiques sur l'attribution des terres et la location des terres par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres

Afin d’assurer la cohérence et la cohérence avec les dispositions du chapitre VIII relatif au « développement, à la gestion et à l’exploitation des fonds fonciers », le chapitre IX de la loi foncière de 2024 stipule spécifiquement :

- « attribution et location de terres par vente aux enchères de droits d'usage » (article 125) pour les « terres propres » créées par l'État ; ou

- « l'attribution de terres, la location de terres par appel d'offres pour sélectionner des investisseurs pour mettre en œuvre des projets d'investissement utilisant des terres » (article 126) pour les « terres qui n'ont pas été défrichées » où « l'investisseur gagnant est responsable de fournir des capitaux pour mettre en œuvre l'indemnisation, le soutien et la réinstallation comme l'exige l'agence d'État compétente » et dans les 36 mois à compter de la date de publication de la décision reconnaissant les résultats de l'appel d'offres gagnant ou une autre période selon le contrat signé avec l'agence d'État compétente, le Comité populaire au niveau compétent doit achever l'indemnisation, le soutien et la réinstallation pour attribuer des terres, louer des terres à l'investisseur gagnant.

9. Réglementation sur le droit de choisir la forme de paiement du loyer foncier

- Les organisations économiques, les unités de service public, les particuliers, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger et les organisations économiques à capitaux d'investissement étrangers qui louent actuellement des terres à l'État et paient un loyer foncier annuel, mais qui, dans le cas où des terres sont louées par l'État et paient un loyer foncier en une seule fois pour toute la durée du bail, comme prescrit dans la présente loi, peuvent choisir de passer à la location de terres avec paiement unique du loyer foncier pour la durée restante du bail et doivent redéterminer le prix du terrain pour calculer le loyer foncier au moment de la décision d'autoriser le passage à la location de terres sous la forme d'un paiement unique du loyer foncier pour toute la durée du bail, comme prescrit dans la présente loi.

Les organisations économiques, les particuliers, les Vietnamiens résidant à l'étranger et les organisations économiques bénéficiant de capitaux étrangers qui louent actuellement des terres à l'État et versent un loyer unique pour toute la durée du bail peuvent choisir de louer des terres et de payer un loyer annuel. Le loyer payé sera déduit du loyer annuel à payer, conformément à la réglementation gouvernementale.

- Les unités de service public se voient attribuer des terres par l'État sans percevoir de redevances d'utilisation du sol ; dans le cas où une unité de service public a besoin d'utiliser une partie ou la totalité de la zone attribuée pour la production, l'activité commerciale ou la prestation de services, elle peut choisir de passer à la forme de bail foncier de l'État avec perception annuelle d'un loyer foncier pour cette zone.

Les 9 nouveaux points de la loi foncière de 2024 sont basés sur le contenu du projet de loi foncière de 2024 (projet mis à jour le 18 janvier 2024) et sur le discours du président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville publié sur le portail d'information électronique de l'Assemblée nationale.

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