Conseil d'administration de l'immeuble : gardien ou profiteur ?

Ces derniers temps, les litiges dans les immeubles d’habitation sont devenus plus complexes. Les incidents impliquant le conseil d'administration, les investisseurs et les unités de gestion opérationnelle provoquent continuellement un tollé public, reflétant les insuffisances du mécanisme actuel de gestion des immeubles d'habitation.

Exploitation du fonds de maintenance

Plus récemment, le cas de deux membres du conseil d'administration de l'immeuble Golden Mansion (district de Phu Nhuan, Ho Chi Minh-Ville) poursuivis et temporairement détenus pour enquête sur « détournement de biens » a provoqué la panique parmi les résidents. L'agence d'enquête a déterminé que ces deux individus avaient détourné plus de 22 milliards de VND du fonds d'entretien des appartements, bien qu'ils aient récupéré une partie de l'argent plus tard.

Il n'y a pas longtemps, également à Ho Chi Minh-Ville, l'ancien directeur et le directeur adjoint de l'immeuble Mieu Noi (district de Binh Thanh) ont été proposés à être poursuivis pour les crimes de « détournement de biens » et « abus de position et de pouvoir dans l'exercice de fonctions officielles », avec un montant total d'argent détourné et causant des dommages de plus de 3 milliards de VND. Ces incidents ne sont pas isolés, mais montrent que le système de gestion des appartements présente de nombreuses lacunes, tant en termes de capacité que d’éthique de gestion.

Ne s'arrêtant pas aux problèmes de gestion interne, un nouveau développement a récemment attiré une attention particulière lorsque le conseil d'administration de Conic Southeast Asia Apartment (district de Binh Chanh) a été condamné par l'autorité fiscale à une amende administrative allant jusqu'à 119 milliards de VND pour ne pas avoir émis de factures de TVA pour plus de 7 000 transactions collectant de l'argent auprès des résidents. L'incident a non seulement provoqué la colère des habitants, mais a également « surpris » de nombreux autres conseils d'administration, car pendant longtemps, les activités de recettes et de dépenses se déroulaient principalement sous des formes informelles, sans émission de factures et sans instructions spécifiques.

Immédiatement après l'incident, le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements The Sun Avenue (ville de Thu Duc) a envoyé de manière proactive une dépêche à l'autorité fiscale, demandant une inspection complète des activités financières de l'immeuble. Selon le conseil d'administration, l'unité de gestion et d'exploitation, Savills Vietnam Co., Ltd., a collecté des frais de gestion et d'autres services, mais n'a pas émis de factures de TVA aux résidents depuis plusieurs mois.

De son côté, s'adressant à un journaliste du journal Nguoi Lao Dong, un représentant de Savills a déclaré qu'ils se conformaient aux réglementations légales, en suivant le mécanisme de « collecte - paiement », de sorte qu'ils n'avaient pas besoin d'émettre des factures aux résidents mais au conseil d'administration. Cependant, les résidents ont soulevé la question de savoir pourquoi ils n’avaient pas reçu de factures alors que c’était eux qui payaient les factures ? Cela soulève des questions sur la transparence et la responsabilité juridique des parties impliquées dans les opérations d’immeubles d’habitation. « Chaque mois, Savills nous facture des frais et la TVA. Or, c'est nous qui avons besoin des factures, et non le conseil d'administration qui en a besoin pour les émettre », a soulevé un résident de l'immeuble The Sun Avenue.

L'avocat Tran Quoc Bao, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que le problème avec les cas ci-dessus réside dans le manque de transparence et l'absence d'un mécanisme de surveillance efficace. Selon M. Bao, avant la création du conseil d'administration, des conflits survenaient souvent entre les résidents et les investisseurs, principalement liés au fonds d'entretien de 2% de la valeur totale de l'appartement.

Une fois qu'il y a un Conseil d'Administration, si les élus ne représentent pas l'intérêt commun mais des fins personnelles, le risque de profit est très élevé. « Le manque de clarté des recettes et des dépenses, ainsi que la faiblesse de l'unité de gestion et d'exploitation, ont fait que le conflit s'est accumulé de plus en plus et a explosé en accusations et en poursuites judiciaires », a déclaré cet avocat.

Le conseil d'administration et les résidents du complexe d'appartements The Sun Avenue accusent l'unité d'exploitation de percevoir des frais mais de ne pas émettre de factures depuis plusieurs mois.

Besoin de réglementations plus strictes

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), une série de cas dans lesquels des conseils d'administration d'immeubles d'appartements ont été poursuivis et détenus pour détournement de fonds constitue un signal d'alarme pour la gestion actuelle des immeubles d'appartements. Selon lui, il est nécessaire de combler rapidement les « lacunes » de la loi, tout en renforçant le rôle de surveillance de la police de quartier et des autorités locales.

Il s’agit de forces proches des gens, qui les comprennent et qui sont capables de saisir la situation de sécurité et d’ordre ainsi que les activités inhabituelles dans les immeubles d’habitation, y compris les locations à court terme.

Il a déclaré qu'à Ho Chi Minh-Ville, les immeubles d'appartements de 20 à 25 étages disposent de fonds d'entretien pouvant atteindre 20 milliards de VND, soit 10 fois le capital social d'une petite entreprise. Certains grands immeubles d'appartements disposent même de fonds d'entretien pouvant atteindre 500 milliards de VND, devenant ainsi des « appâts gras », poussant de nombreuses personnes à chercher à « se faufiler » dans le conseil d'administration pour en tirer profit.

Parallèlement, une réalité inquiétante est l’indifférence des habitants eux-mêmes. Certaines personnes envoient même leurs domestiques aux réunions, ou n’y assistent pas ou n’ont pas d’opinion. Lorsqu’un incident survient, nous sommes « choqués » car nous ne comprenons pas clairement les droits, les obligations et les activités financières du Conseil d’administration. Il existe même de nombreux cas d'achat de petits appartements et d'autorisation de créer ensuite une majorité de voix, occupant des postes au sein du conseil d'administration à des fins personnelles. Par conséquent, M. Chau a proposé de modifier et de compléter la circulaire 05/2024/TT-BXD du ministère de la Construction afin de renforcer l'autorité des conférences d'immeubles d'appartements, limitant l'exploitation des failles pour manipuler les activités de gestion.

En outre, il a également proposé de permettre aux investisseurs de conserver le fonds d'entretien des appartements, mais de devoir ouvrir un compte séparé sous la supervision du conseil d'administration, plutôt que de le confier à ce dernier pour la gestion. « Si le conseil d'administration est transparent et utilise le fonds de manière raisonnable, même le simple fait de le diviser en petits montants à déposer à la banque apportera de grands avantages aux résidents », a souligné M. Chau.

Français Concernant l'information selon laquelle le conseil d'administration de Conic Southeast Asia Apartment a été condamné à une amende de plus de 119 milliards de VND pour ne pas avoir émis 7 260 factures lors de la collecte des frais des activités de gestion d'immeubles d'appartements, M. Nguyen Tien Dung, directeur général de Savista Holdings (une unité spécialisée dans le conseil, la gestion et l'exploitation de biens immobiliers), a déclaré que la loi sur le logement de 2023 et la circulaire 05/2024/TT-BXD stipulent que le conseil d'administration est une organisation représentant les résidents, a un sceau et un compte bancaire mais n'a pas de statut juridique, n'a pas de fonctions commerciales et n'est pas autorisé à émettre des factures comme une entreprise.

Par conséquent, exiger du conseil d’administration qu’il émette des factures de TVA n’a pas de base juridique claire, car cela conduirait les résidents à devoir payer deux fois leurs impôts.

Selon lui, cette affaire démontre la nécessité d'une cohérence entre le droit du logement et le droit fiscal. Si les rôles et les fonctions de chaque entité sont clairement définis et que la loi est correctement appliquée, des sanctions controversées seront évitées. Les autorités doivent examiner attentivement la loi sur le logement et la circulaire 05 pour disposer de directives de traitement appropriées, évitant ainsi d'affecter une série d'immeubles d'appartements à travers le pays.

Proposition de création d'une association de gestion du logement

Récemment, une entreprise de gestion et d'exploitation, au nom d'un groupe de 6 entreprises fondatrices, a envoyé un document au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville demandant la reconnaissance du Comité directeur pour la création de l'Association de gestion et d'exploitation du logement de Ho Chi Minh-Ville (HMO). Cette unité considère que la gestion et l'exploitation des bâtiments constituent un travail hautement spécialisé, nécessitant la maintenance des systèmes techniques, l'exploitation des services publics des appartements, la fourniture de services de nettoyage, de sécurité, d'environnement... Par conséquent, la participation d'unités expérimentées et professionnelles respectant des normes claires est très nécessaire.

Source : https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm