M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate (EZ Property), a analysé la situation : auparavant, le calcul des redevances foncières était basé sur des pratiques relativement stables. Par exemple, dans les provinces du delta du Nord, le coût pour un hectare de terrain s’élevait à environ 10 milliards de VND. Or, ce montant fluctue désormais quotidiennement, ce qui empêche les entreprises d’en prévoir le coût réel.
« Certains projets s'étalent sur plusieurs années. À leurs débuts, en 2018-2019, le prix du terrain était d'environ 21 à 22 millions de VND/m². Mais aujourd'hui, après ajustement, il peut atteindre 49 à 50 millions de VND/m². Cet écart met les entreprises en grande difficulté », a indiqué M. Toan.
De plus, les projets qui accusent du retard en raison de problèmes de procédure ou d'autorisation de site voient souvent leurs frais d'utilisation du sol recalculés, voire des centaines de milliards de dongs perçus. L'instabilité et l'incohérence des prix accentuent encore la pression financière sur les entreprises.
Également abordé Liste des prix des terrains Concernant cette forte hausse, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a également indiqué qu'une entreprise louant un entrepôt de 11 000 m² dans le 4e arrondissement (ancien) de Hô-Chi-Minh-Ville devait payer 3,3 milliards de VND par an en 2022. Dès 2023, la ville de Hô-Chi-Minh-Ville a ajusté le coefficient de loyer, faisant grimper le loyer à 7,7 milliards de VND. Début 2025, avec l'application du nouveau barème des prix fonciers, le coût a dépassé les 21 milliards de VND par an, soit trois fois plus qu'en 2020 et sept fois plus qu'en 2022.
Cette réalité entraîne une augmentation significative des coûts fixes des entreprises, affectant directement leur trésorerie, leur production, leurs plans d'affaires et leur compétitivité sur le marché.
Selon lui, au cours des 3 dernières années, Hô Chi Minh-Ville a ajusté les prix des terrains à 3 reprises ; par conséquent, les entreprises ont dû faire face à 3 changements majeurs dans leurs obligations financières foncières, se traduisant par une augmentation des taxes et des redevances.
« Cela exerce une forte pression financière sur les entreprises. Avec la hausse des prix fonciers, la ville pourra peut-être percevoir des recettes budgétaires au cours des cinq prochaines années, mais après cela, les entreprises et les investisseurs iront ailleurs », a déclaré M. Chau.
Par ailleurs, M. Chau a indiqué que le prix du foncier constitue un coût de production pour l'économie . De nombreuses solutions existent pour réduire les prix du logement, et l'État doit pour cela déterminer une source de revenus raisonnable issue du foncier.
Partageant le même avis, M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a également déclaré franchement que si la loi foncière énonce clairement le principe d'assurer l'harmonie des intérêts entre l'État, les utilisateurs de terres et les investisseurs, la méthode actuelle de calcul des prix fonciers ne tient pas compte des intérêts des entreprises en général, des entreprises d'utilisation et de location de terres et des entreprises immobilières en particulier.
« Il y a des cas où, en l'espace d'un an seulement, des décisions d'attribution de terrains dans la même zone, sur la même parcelle de terrain, mais à quatre mois d'intervalle, ont vu les prix des terrains augmenter de 40 %, plus rapidement que le taux d'inflation », a soulevé M. Hiep.
Selon M. Hiep, lorsque toutes les entreprises sont touchées par la hausse des prix fonciers, le nombre de projets diminue, ce qui empêche de générer des revenus durables pour la localité.
Les gens supportent aussi le fardeau
Selon l'avocat Nguyen Van Dinh, la hausse des prix transformera les terres en une ressource pour le développement. Le budget percevra davantage de recettes foncières et les personnes expropriées seront indemnisées plus équitablement. Toutefois, cela entraînera également une augmentation de la charge financière pour les particuliers, notamment en raison des taxes foncières, des impôts sur le revenu liés à la cession des droits d'utilisation des terres, des frais d'enregistrement, etc.
Concrètement, la hausse des prix fonciers entraîne également une augmentation des coûts liés à l'utilisation des terres. Par exemple, la délivrance initiale des titres de propriété, l'autorisation de changement de destination des terrains pour les ménages et les particuliers, le paiement annuel du loyer foncier, le calcul de la taxe foncière, les frais d'enregistrement et surtout l'impôt sur le revenu provenant de la cession des droits d'utilisation des terres… tout cela est indexé sur le prix du foncier.
Si le prix du foncier double, les taxes, redevances et autres frais d'utilisation du sol que les usagers devront payer seront également deux fois plus élevés, et ce, pour un grand nombre de personnes. Cette augmentation du prix du foncier aura assurément un impact considérable.
Par conséquent, fixer un prix foncier « neutre », permettant d'harmoniser les intérêts des différentes parties prenantes, constitue un problème complexe. L'avocat Nguyen Van Dinh estime qu'une adaptation des textes juridiques relatifs aux taxes, redevances et autres charges foncières contribuera à atténuer les effets néfastes de la hausse des prix du foncier, à protéger les populations, notamment les plus vulnérables, à préserver la stabilité sociale, tout en faisant du foncier une ressource de développement.
L'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) a également souligné une réalité : la terre est un intrant important pour la production et le commerce, et le prix du terrain est un facteur direct qui constitue le coût des produits à travers les frais d'utilisation des terres, le loyer foncier, les coûts d'indemnisation pour le déblaiement des sites par les localités, les entreprises, les investisseurs ainsi que les particuliers.
Les prix fonciers, tels qu'ils figurent sur la liste des prix fonciers, auront une incidence sur les possibilités d'accès au foncier pour les entreprises et les investisseurs, sur les coûts des intrants, sur les prix des produits et sur la compétitivité des entreprises.
L'Autorité nationale de réglementation économique du Vietnam (VNREA) a également indiqué que la hausse des prix fonciers pourrait entraîner une stagnation du marché immobilier, impactant négativement des secteurs connexes tels que la construction, les matériaux, la finance et la banque, et compromettant ainsi les objectifs de croissance et la stabilité macroéconomique. Une fixation raisonnable des prix contribuera à la croissance du PIB régional.
Selon l'association, la forte hausse des prix fonciers exercera une pression considérable sur les coûts des investissements publics et l'avancement des projets d'infrastructure. Cette augmentation du coût du foncier risque d'entraîner des dépassements de coûts pour les projets d'infrastructure clés de la ville, dépassant ainsi les estimations et compromettant l'équilibre budgétaire.
Dans le même temps, la prolongation du processus de négociation et d'indemnisation peut ralentir la mise en œuvre, affectant l'efficacité des investissements publics et l'objectif de développement synchrone des infrastructures que la localité souhaite promouvoir en priorité dans la période à venir.
L'augmentation des prix fonciers, conformément au barème établi, exercera une pression financière considérable sur les particuliers et les entreprises utilisatrices de terrains, en raison de la forte hausse des charges (loyer d'utilisation, frais de changement de destination, taxes et redevances foncières). Parallèlement, elle alourdira également la charge pesant sur le budget de l'État pour la mise en œuvre des indemnisations, des aides et des programmes de relogement.
L’Association immobilière s’inquiète également de la fragilité du marché immobilier actuel, des nombreuses restructurations d’entreprises et de la limitation des flux de capitaux. Une hausse des prix fonciers dans le contexte actuel pourrait constituer un double frein et ralentir la reprise du marché.
Par conséquent, la VNREA estime que la hausse des prix fonciers doit s'inscrire dans une perspective raisonnable, compte tenu de la fragilité de la reprise du marché immobilier. Des ajustements brusques pourraient nuire aux secteurs connexes tels que la construction, les matériaux, la finance et la banque, et compromettre ainsi les objectifs de croissance et la stabilité macroéconomique.
Le professeur agrégé Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique, a recommandé de privilégier la collecte d'informations précises et transparentes sur les prix fonciers. Concrètement, ces informations doivent provenir de diverses sources telles que les transactions réelles, les ventes aux enchères de terrains et les consultations sur les prix.
Ce processus doit être mené régulièrement et en continu afin de refléter les fluctuations du marché. Par ailleurs, un mécanisme de contrôle rigoureux est indispensable pour garantir l'exactitude des informations, notamment en ce qui concerne la déclaration des prix d'achat et de vente des terrains.
« Il est indispensable de mettre en place un système global de zonage des prix fonciers afin d’établir une carte réaliste de ces prix. Il faut éviter toute uniformisation dans le zonage et le lotissement des terrains ; il est nécessaire d’élaborer des indices pondérés et réalistes », a souligné le professeur agrégé Tran Kim Chung.
Source : https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
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