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| Selon les experts immobiliers, pour calmer les prix de l'immobilier, il est nécessaire de résoudre le problème de l'écart entre l'offre et la demande sur le marché. De fait, le marché immobilier de Hanoï apaise progressivement la « soif » liée à la pénurie de logements. (Photo : Linh An) |
Les prix de l'immobilier à Hanoi fluctuent de manière choquante
Après une longue période de hausse continue des prix, l'immobilier à Hanoï montre des signes de ralentissement. Dans certaines zones, des projets sont mis en vente et les prix baissent de plusieurs centaines de millions de dongs en quelques jours seulement.
Une enquête menée sur certains sites d'annonces immobilières montre que les prix des appartements en novembre et décembre à Hanoi commencent à montrer une tendance à la baisse.
Par exemple, un appartement dans un immeuble du district de Nam Tu Liem était mis en vente en octobre pour environ 63 millions de VND/m2, mais en novembre, ce prix était tombé à environ 61 millions de VND/m2.
Ou un appartement dans le district de Long Bien, le prix de vente actuel varie de 50 à 60 millions de VND/m2 alors qu'en octobre, le prix moyen était de 55 à 65 millions de VND/m2.
Selon le responsable d'un parquet immobilier à Ha Dong (Hanoï), au cours des deux derniers mois, les prix de l'immobilier à Hanoï ont été ajustés, la tendance à la baisse devenant de plus en plus courante.
Concernant la baisse de liquidité des appartements à Hanoï, M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Property, a déclaré que récemment, les prix des appartements à Hanoï n'ont connu une forte hausse que localement, en raison de l'écart entre l'offre et la demande. Jusqu'à présent, les prix des appartements à Hanoï ont dépassé leur pic, obligeant de nombreuses personnes à suspendre temporairement leurs projets d'achat immobilier, ce qui explique le faible niveau de liquidité observé récemment.
Le Dr Dinh Trong Thinh, professeur agrégé d'économie, a reconnu que 2024 marquerait une forte hausse des prix des appartements à Hanoï. Les prix des appartements augmentent sur les marchés primaire et secondaire, même les anciens projets ne faisant pas exception. En période de forte demande, les prix augmenteront de jour en jour, de semaine en semaine. Cependant, M. Thinh estime qu'à l'avenir, la hausse des prix des appartements ralentira, le marché tendra à se stabiliser et la situation de « fièvre » disparaîtra.
Partageant le même avis, M. Toan a prédit que les prix des appartements n'augmenteraient guère davantage. Mais selon lui, il sera très difficile de les voir baisser immédiatement.
Selon les experts immobiliers, pour faire baisser les prix de l'immobilier, il est nécessaire de résoudre le problème de l'écart entre l'offre et la demande sur le marché. De fait, le marché immobilier de Hanoï apaise progressivement la « soif » liée à la pénurie de logements.
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En particulier, le marché du logement à bas prix à Hanoi montre des signes positifs puisque de nombreux projets de logements sociaux ont été lancés et autorisés après une longue période sans qu'aucun nouveau projet de logement social ne soit mis en œuvre dans la capitale.
Récemment, un projet de logements sociaux comprenant plus de 460 appartements dans la commune d'Uy No, district de Dong Anh, a été lancé et devrait être achevé en octobre 2026.
Plus tôt ce mois-ci, un autre projet de logements sociaux a été lancé dans la nouvelle zone urbaine de Ha Dinh (Thanh Tri). Ce projet comprendra 440 appartements répartis dans un immeuble de 25 étages. Le projet devrait être achevé dans 30 mois.
Auparavant, fin novembre, l'immeuble d'appartements CT1 avec près de 600 appartements dans la zone de logements sociaux du quartier de Thuong Thanh, district de Long Bien, avait obtenu un permis de construire.
Hanoi a une nouvelle liste de prix des terrains
Le Comité populaire de Hanoï vient de publier la décision n° 71 modifiant et complétant certains points de la décision n° 30 de 2019 (Décision n° 30, Liste des prix des terrains de Hanoï applicable de 2020 au 31 décembre 2024). Avec cette nouvelle décision, la liste actuelle des prix des terrains sera ajustée et restera en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025.
Le point important de la décision n° 71 est que Hanoi complète et modifie les réglementations relatives aux principes de détermination de l'emplacement du terrain, du prix du terrain en fonction de la profondeur de la parcelle et de la diminution du prix en fonction de la distance.
En vertu de la nouvelle réglementation, l’emplacement du terrain est déterminé en fonction de la rentabilité, des conditions d’infrastructure et de la distance d’accès aux routes et aux rues répertoriées dans la liste des prix des terrains.
Plus précisément : l'emplacement 1 s'applique aux terrains adjacents aux routes et aux rues répertoriées dans la liste des prix des terrains.
La position 2 s'applique aux terrains adjacents aux allées ayant une section transversale de 3,5 m ou plus.
L'emplacement 3 est un terrain adjacent à l'allée avec une section transversale de 2 m à moins de 3,5 m.
L'emplacement 4 est un terrain adjacent à l'allée avec une section transversale inférieure à 2 m.
Pour les terrains éloignés des routes et des rues, la liste des prix stipule une remise en fonction de la distance. De 200 à 300 m², remise de 5 % ; de 300 à 400 m², remise de 10 % ; de 400 à 500 m², remise de 15 % ; à partir de 500 m², remise de 20 %.
On constate que cet ajustement vise à garantir que le prix soit adapté aux conditions réelles d’utilisation du sol et à la valeur économique, évitant ainsi la situation de valorisation élevée des parcelles éloignées de la zone centrale.
La décision prévoit également une classification des prix des terrains en fonction de la profondeur de la parcelle. Ainsi, à partir de la limite du trottoir et de l'allée jusqu'à 100 m, le prix du terrain sera appliqué à 100 % ; de 100 à 200 m, une réduction de 10 % ; de 200 à 300 m, une réduction de 20 % ; et à partir de 300 m et plus, une réduction de 30 %.
Comparé à l'ancienne liste de prix des terrains, la liste ajustée des prix des terrains est 2 à 6 fois plus élevée. En particulier, le prix des terrains le plus élevé de la ville appartient au district de Hoan Kiem avec 695,3 millions de VND/m². Ce prix correspond aux terrains résidentiels, emplacement 1, y compris les rues Le Thai To, Hang Ngang et Hang Dao, 3,7 fois plus élevé que l'ancienne liste de prix des terrains (187,9 millions de VND/m²).
La rue Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong - Le Duan) avait auparavant le prix du terrain le plus élevé de 114 millions de VND/m2, il est maintenant passé à 695,3 millions de VND/m2, soit 6 fois plus élevé.
Le prix du terrain sur la rue Nha Tho est passé de 125,4 millions de VND/m² à 695,3 millions de VND/m², soit 5,5 fois plus élevé. Le terrain sur la rue Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong à Quan Su) affiche également le prix le plus élevé, soit 695,3 millions de VND/m².
Le prix du terrain le plus élevé dans le district de Ba Dinh est de 450,8 millions de VND/m2 sur la rue Phan Dinh Phung...
La liste des prix des terrains agricoles dans les zones résidentielles est également complétée par des réglementations flexibles.
Plus précisément, le prix des terres agricoles dans les zones résidentielles peut être plus élevé que le prix des terres agricoles en dehors des zones résidentielles, sans toutefois dépasser 50 % du prix correspondant des terres agricoles dans d’autres zones.
Pour les terrains résidentiels et commerciaux en zone rurale, la grille tarifaire est détaillée par commune et par secteur. En particulier, les terrains situés à plus de 200 m des rues mentionnées dans la grille tarifaire bénéficieront d'un prix réduit, conformément aux réglementations en matière de distance.
La décision n° 71 prend effet à compter du 20 décembre 2024.
Dans le cas où l'organisme d'État compétent a reçu le dossier de l'utilisateur du terrain avant la date d'entrée en vigueur de la présente décision, le prix du terrain dans la liste des prix du terrain pour déterminer les obligations financières, les taxes et les recettes budgétaires du terrain sera appliqué conformément à la réglementation en vigueur au moment de la soumission du dossier.
Ho Chi Minh-Ville : plus de 17 000 milliards de VND collectés grâce à la terre
Les informations ci-dessus ont été annoncées par le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville dans le rapport résumant 5 années de mise en œuvre du projet de gestion des terres et les orientations pour une utilisation efficace des terres dans la région.
Selon le rapport du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, en 2021, les recettes foncières totales de la ville ont atteint 22 094,4 milliards de VND. Ces recettes comprennent les droits d'utilisation des terres, les loyers fonciers, les transferts de biens immobiliers, les frais de délivrance de certificats et les frais d'évaluation des dossiers. En 2022, les recettes ont fortement augmenté pour atteindre 30 125,8 milliards de VND grâce à la reprise du marché immobilier après la pandémie. Cependant, en 2023, les recettes foncières ont diminué pour atteindre 15 011,1 milliards de VND en raison du ralentissement du marché.
Il convient de noter qu'au cours des dix premiers mois de 2024, Hô-Chi-Minh-Ville a collecté 17 009 milliards de dongs. « Cela montre des signes de reprise et de croissance du marché », indique le rapport du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville.
Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a constaté que la gestion et l'utilisation des terres dans la ville se heurtaient encore à de nombreuses difficultés, notamment l'absence de fondement juridique pour la mise en œuvre des travaux et la nécessité d'étudier et de proposer des politiques. Parallèlement, la loi foncière de 2024 est entrée en vigueur, mais son application pratique, ainsi que la formulation de réglementations et de lignes directrices pour sa mise en œuvre, prennent du temps. De plus, les procédures de mise en œuvre relatives aux terres restent lentes, et les plans d'urbanisme généraux et ajustés n'ont pas été approuvés à temps.
Dans les temps à venir, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville mettra en œuvre le projet sur la gestion et l'utilisation efficace des ressources naturelles, en particulier des terres, afin de créer des ressources d'investissement pour le développement de la ville.
En conséquence, au cours de la période 2025-2030, il faudra se concentrer sur la révision et la promulgation de documents juridiques sous l'autorité du Comité populaire de la ville pour servir de base à la mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 et des documents d'orientation.
Hô Chi Minh-Ville continue de diriger de toute urgence l'achèvement du système d'information foncière, la numérisation des documents d'archives, la mise à jour des bases de données d'information foncière, la synchronisation des données...
En outre, il faut orienter la réforme administrative vers l’amélioration de l’application des technologies de l’information dans la réception et le traitement des procédures administratives, en augmentant la transparence pour réduire les délais, réduire les coûts officiels et non officiels pour les entreprises, les investisseurs, les ménages et les particuliers.
La ville innovera également dans la forme de publication des procédures administratives, en schématisant les étapes de mise en œuvre afin que les organisations et les citoyens puissent accéder facilement aux procédures dans les domaines du foncier et de l'environnement ; annoncer publiquement et intégralement les informations relatives à la planification et renforcer la gestion de la planification...
À partir du 1er janvier 2025, 5 documents liés à la délivrance des « livres rouges » seront supprimés.
Le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement vient de publier la Circulaire n°20 abolissant l'ensemble des 28 documents juridiques dans le domaine foncier, dont 05 documents relatifs à la délivrance des « livres rouges ».
Plus précisément comme suit :
Abroger la circulaire 09/2006/TT-BTNMT régissant le transfert des contrats de bail foncier et la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres lors de la conversion des entreprises publiques en sociétés par actions.
Abroger la circulaire 09/2011/TT-BTNMT réglementant les appels d'offres pour la fourniture de services publics utilisant le budget de l'État sur la mesure des terres servant à la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres, de droits de propriété de maisons et d'autres biens attachés aux terres.
Abroger la circulaire 30/2013/TT-BTNMT réglementant l'intégration de l'arpentage, l'établissement ou la correction des plans cadastraux et l'enregistrement, l'octroi de certificats de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété de maisons et d'autres biens attachés au terrain, la construction de registres cadastraux et de bases de données cadastrales.
Abroger la circulaire 07/2015/TT-BTNMT réglementant la préparation des plans d'utilisation des terres ; la préparation des registres des limites d'utilisation des terres ; la mesure et l'établissement des cartes cadastrales ; la détermination des prix de location des terres ; l'attribution des terres, la location des terres et la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété des maisons et d'autres actifs attachés aux terres pour les entreprises agricoles et forestières.
Abroger la circulaire 14/2017/TT-BTNMT réglementant les normes économiques et techniques pour l'arpentage et la cartographie des plans cadastraux, l'enregistrement des terres et des biens attachés aux terres, l'établissement des registres cadastraux, l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres, de droits de propriété immobilière et d'autres biens attachés aux terres.
La circulaire 20 abolit également une partie de trois documents juridiques du secteur foncier sous l’autorité du ministre des Ressources naturelles et de l’Environnement.
La circulaire 20 entre officiellement en vigueur à compter du 1er janvier 2025.
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