Il faut dénouer le « nœud » de la liste des prix des terrains :

Il est à noter que les gens n’ont pas suffisamment de capacité financière pour remplir leurs obligations lorsqu’ils changent d’affectation des terres en raison de la nouvelle liste de prix élevés des terrains.

au-delà des capacités des gens

Le fait que les gens n’aient pas assez d’argent pour payer la conversion des terres à des fins d’utilisation sonne l’alarme quant à la différence entre les prix des terres et leur accessibilité, en particulier dans les zones rurales et montagneuses.

Un cas typique est celui de la famille de M. Dinh Cong Phuong, résidant dans le village de Coc Dong Tam, commune de Minh Quang (aujourd'hui commune de Ba Vi). En mars 2025, le Comité populaire du district de Ba Vi a publié une décision autorisant M. Phuong à modifier l'affectation de plus de 210 m² de terres destinées à des cultures pérennes en terres résidentielles rurales avec une durée d'utilisation à long terme.

La conversion des usages fonciers en fonction des tarifs fonciers locaux est actuellement hors de portée de nombreux ménages. Photo d'illustration

Cependant, selon la méthode de calcul stipulée à l'article 8 du décret n° 103/2024/ND-CP, l'obligation financière de M. Phuong à payer correspond à la différence entre le prix des terrains résidentiels et des terrains agricoles dans la liste des prix des terrains, soit 4 337 000 VND/m², et le montant total à payer s'élève à près de 900 millions de VND. Il s'agit d'une somme d'argent dépassant les capacités d'un ménage dans une zone montagneuse comme la commune de Ba Vi. Après mûre réflexion, M. Phuong n'a pas pu honorer son obligation financière et a demandé à ne pas continuer à modifier l'objet.

Sur la base de la pétition du peuple, le Comité populaire du district de Ba Vi (avant l'entrée en vigueur officielle du modèle de gouvernement à deux niveaux le 1er juillet) a publié une décision visant à révoquer et à annuler la décision autorisant la conversion des fins d'utilisation des terres.

Des situations similaires se produisent également dans de nombreuses localités. M. Tran Duy Dong et son épouse, Mme Nguyen Thi Hong, résidant à Vinh ( Nghe An ), ont déclaré que lorsqu'ils ont déposé une demande de conversion de 300 m² de jardin à côté du cimetière en terrain résidentiel, ils ont été surpris de recevoir un avis les informant qu'ils devaient payer près de 4,5 milliards de VND de droits d'utilisation du sol. « Ma famille ne s'oppose pas à l'obligation de payer des impôts, mais avec un taux de collecte de près de 15 millions de VND/m² comme celui-là, nous ne pouvons pas économiser suffisamment de toute notre vie », a confié M. Dong.

Des histoires comme celle-ci montrent que la liste actuelle des prix des terrains dans de nombreux endroits ne reflète pas avec précision la situation socio -économique réelle et la capacité de payer des gens, en particulier dans les zones rurales, montagneuses et défavorisées.

Bonnes nouvelles

Selon Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de l'aménagement du territoire (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), la suppression du cadre de tarification foncière prévu par la loi foncière de 2024 constitue une avancée importante, contribuant à rapprocher les prix fonciers du marché et à garantir la transparence de la gestion et du développement immobiliers. Cependant, dans les faits, de nombreuses localités n'ont pas suivi l'évolution des prix fonciers sur le marché, ce qui explique le manque de mises à jour des listes de prix fonciers et leur éloignement de la réalité.

chef-du-département-de-gestion-des-terres(1).jpg — Mai Van Phan, directeur adjoint du Département de l'aménagement du territoire (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), discute des tarifs fonciers des localités. Photo : Linh Linh

À l'avenir, de nombreuses localités publieront de nouvelles listes de prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024, qui devrait connaître d'importantes fluctuations. Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a transmis un rapport au ministère des Finances, proposant de nombreuses solutions pour gérer les prix des terrains d'ici fin 2025. Il souligne notamment l'obligation pour les localités de suivre de près l'évolution du marché, de mettre à jour rapidement les fluctuations des prix des terrains ; de constituer progressivement une base de données des prix des terrains pour chaque parcelle ; d'ajuster la liste actuelle des prix des terrains si elle n'est plus adaptée, conformément aux instructions de l'article 17 du décret n° 71/2024/ND-CP ; et d'organiser une large consultation afin de garantir un consensus lors de l'élaboration d'une nouvelle liste de prix conformément à la loi foncière de 2024, en vigueur à compter du 1er janvier 2026.

Dans le même temps, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a également proposé d'élargir la portée et les sujets d'application de la liste des prix des terrains ; de restreindre les cas où des prix fonciers spécifiques doivent être déterminés ; de définir clairement les responsabilités de chaque agence dans le calcul des obligations financières ; de revoir les lois pertinentes pour évaluer l'impact global sur le marché immobilier.

De toute évidence, si le prix des terrains augmente sans que les revenus des habitants, notamment en milieu rural, s'améliorent en conséquence, de nombreux ménages se retrouveront dans la situation de « conversion autorisée mais impossible ». En réalité, le problème du prix des terrains ne se résume pas à une simple question de calcul technique ou de respect de la loi, mais doit être replacé dans le contexte global des conditions de vie, de l'accessibilité financière et de l'équité sociale.

L'élaboration de la liste des prix fonciers doit aller de pair avec l'accessibilité des populations, afin d'éviter que les bonnes politiques ne soient pas appliquées ou ne deviennent un obstacle. Le représentant du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a souligné que l'ajustement de la liste des prix fonciers nécessite une feuille de route raisonnable, identifiant les zones et les emplacements adaptés à chaque type de terrain, et doit être approuvé par la société.

En réponse à cette évolution, la représentante du ministère des Finances, directrice adjointe du département de la gestion des biens publics (ministère des Finances), Nguyen Thi Thoa, a déclaré qu'après avoir synthétisé les rapports des localités, le ministère procéderait à une évaluation complète, se coordonnerait avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement pour examiner et proposer des amendements aux dispositions de la loi. Dans un avenir proche, le ministère des Finances sollicite des commentaires sur le projet de décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 103/2024 (règlement sur les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers). En particulier, le ministère propose d'ajouter la clause 6 à l'article 52, pour gérer les cas transitoires.

Plus précisément, ce supplément s'applique aux ménages et aux particuliers qui changent l'affectation du sol d'un terrain agricole sur la même parcelle de terrain avec une maison (auparavant identifié comme terrain de jardin, étang sur la même parcelle de terrain avec une maison, mais non reconnu comme terrain résidentiel) à un terrain résidentiel.

Le ministère des Finances a proposé que les frais d'utilisation des terres soient perçus à hauteur de 50 % de la différence entre les frais d'utilisation des terres basés sur les prix des terrains résidentiels et les prix des terrains agricoles, au moment où l'autorité compétente émet une décision autorisant le changement d'affectation des terres.

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