Le « goulot d’étranglement » des réglementations sur les prix fonciers doit être résolu :

Il convient de noter que de nombreuses personnes n'ont pas les moyens financiers de remplir leurs obligations lors d'un changement de destination des terres en raison de la forte augmentation des prix fonciers.

Au-delà des moyens du peuple

Le fait que les gens n'aient pas les moyens de payer lorsqu'ils changent la destination des terres soulève des inquiétudes quant à la disparité entre les prix des terrains et leur accessibilité financière, notamment dans les zones rurales et montagneuses.

Le cas de la famille de M. Dinh Cong Phuong, résidant dans le village de Coc Dong Tam, commune de Minh Quang (aujourd'hui commune de Ba Vi), est un exemple typique. En mars 2025, le Comité populaire du district de Ba Vi a autorisé M. Phuong à modifier la destination de plus de 210 m² de terres cultivées en cultures permanentes pour les transformer en terrains résidentiels ruraux, avec un droit d'usage à long terme.

Le processus de changement d'affectation des sols en fonction des tarifs fonciers locaux est actuellement trop complexe pour de nombreux ménages. (Image d'illustration)

Cependant, selon la méthode de calcul prévue à l'article 8 du décret n° 103/2024/ND-CP, l'obligation financière de M. Phuong correspond à la différence entre le prix d'un terrain résidentiel et celui d'un terrain agricole , soit 4 337 000 VND/m², ce qui représente un montant total de près de 900 millions de VND. Cette somme dépasse les capacités financières d'un ménage vivant dans une zone montagneuse comme la commune de Ba Vi. Après mûre réflexion, M. Phuong s'est trouvé dans l'incapacité de s'acquitter de cette obligation et a demandé l'abandon du projet de changement d'affectation des terres.

Sur la base de la pétition populaire, le Comité populaire du district de Ba Vi (avant la mise en œuvre officielle du modèle de gouvernement à deux niveaux le 1er juillet) a pris une décision pour révoquer et annuler la décision autorisant la conversion des finalités d'utilisation des terres.

Une situation similaire se produit dans de nombreuses localités. M. Tran Duy Dong et Mme Nguyen Thi Hong, résidant à Vinh ( province de Nghệ An ), ont expliqué avoir été surpris de recevoir, lors de leur demande de transformation de 300 m² de jardin jouxtant le cimetière en terrain résidentiel, un avis leur réclamant près de 4,5 milliards de dongs de taxes foncières. « Ma famille n'a rien contre le paiement des impôts, mais avec un taux de près de 15 millions de dongs par mètre carré, même en travaillant toute une vie, nous ne pourrions pas épargner suffisamment », a confié M. Dong.

Des histoires comme celle ci-dessus montrent que les listes de prix fonciers actuelles dans de nombreux endroits ne reflètent pas fidèlement la situation socio -économique réelle et les moyens financiers des populations, en particulier dans les zones rurales, montagneuses et défavorisées.

Bonnes nouvelles

Selon Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de la gestion foncière (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), la suppression du cadre de tarification foncière dans le cadre de la loi foncière de 2024 constitue une avancée majeure, contribuant à rapprocher les prix des terrains des prix du marché et à garantir la transparence de la gestion et de l'aménagement immobiliers. Toutefois, dans les faits, de nombreuses localités n'ont pas suivi l'évolution des prix du marché foncier, ce qui a engendré des grilles tarifaires obsolètes et irréalistes.

lanh-dao-cuc-quan-ly-dat-dai(1).jpg — Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de la gestion foncière (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), présente les tarifs fonciers dans différentes localités. Photo : Linh Linh

Dans les prochains mois, de nombreuses collectivités locales publieront de nouveaux barèmes fonciers conformément à la loi foncière de 2024, ce qui devrait entraîner d'importantes fluctuations. Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a remis un rapport au ministère des Finances, proposant plusieurs solutions pour gérer les prix fonciers jusqu'à fin 2025. Ces solutions insistent sur la nécessité pour les collectivités locales de suivre de près l'évolution du marché et d'actualiser rapidement les données relatives aux fluctuations des prix fonciers ; de constituer progressivement une base de données des prix fonciers, parcelle par parcelle ; d'ajuster les barèmes fonciers actuels s'ils ne sont plus adaptés, conformément à l'article 17 du décret n° 71/2024/ND-CP ; et d'organiser de larges consultations afin de parvenir à un consensus lors de l'élaboration des nouveaux barèmes fonciers en application de la loi foncière de 2024, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2026.

Dans le même temps, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a également proposé d'élargir le champ d'application et les sujets d'application des barèmes de prix fonciers ; de restreindre les cas nécessitant une détermination spécifique du prix foncier ; de définir clairement les responsabilités de chaque organisme dans le calcul des obligations financières ; et de revoir les lois pertinentes afin d'évaluer l'impact global sur le marché immobilier.

De toute évidence, si les prix des terrains augmentent sensiblement sans que les revenus des ménages, notamment en milieu rural, ne progressent en conséquence, de nombreux ménages se retrouveront dans une situation où ils auront la possibilité de convertir des terres, mais n'en auront pas les moyens. En réalité, la question des prix fonciers ne saurait se réduire à de simples calculs techniques ou à des questions de conformité légale ; elle doit être envisagée dans le contexte global des conditions de vie, de l'accessibilité financière et de l'équité sociale.

L’amélioration des barèmes fonciers doit aller de pair avec l’accessibilité pour la population, afin d’éviter que des politiques efficaces ne soient pas mises en œuvre ou ne deviennent un fardeau. Les représentants du ministère de l’Agriculture et de l’Environnement ont souligné que l’ajustement des barèmes fonciers exige une feuille de route raisonnable, identifiant les zones et les emplacements appropriés pour chaque type de terrain, et doit bénéficier d’un consensus social.

En réponse à cette évolution, Mme Nguyen Thi Thoa, directrice adjointe du Département de la gestion des biens publics (ministère des Finances), a déclaré qu'après avoir compilé les rapports des collectivités locales, le ministère procédera à une évaluation complète et se concertera avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement afin de réviser et de proposer des amendements à la réglementation. Le ministère des Finances sollicite actuellement des avis sur le projet de décret modifiant et complétant plusieurs articles du décret n° 103/2024 (réglementant les redevances d'utilisation et de location des terres). Il propose notamment d'ajouter un alinéa 6 à l'article 52 afin de traiter les cas transitoires.

Plus précisément, ce supplément s'applique aux ménages et aux particuliers qui changent la destination d'un terrain agricole situé sur la même parcelle qu'une maison (auparavant identifié comme jardin ou étang situé sur la même parcelle qu'une maison, mais non reconnu comme terrain résidentiel) en terrain résidentiel.

Le ministère des Finances propose que les redevances d'utilisation des sols soient perçues à hauteur de 50 % de la différence entre la redevance d'utilisation des sols basée sur les prix des terrains résidentiels et celle basée sur les prix des terrains agricoles, au moment où l'autorité compétente rend la décision autorisant le changement de destination des sols.

Comment (0)

Une famille célèbre le Nouvel An lunaire

Girafe

Une matinée paisible