Il faut dénouer le « nœud » de la liste des prix fonciers :

Le matin du 3 juillet, lors de la conférence de presse régulière organisée par le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement pour les six premiers mois de l'année, de nombreuses questions relatives à la gestion et à l'administration des prix fonciers ont été soulevées.

Il est à noter que, compte tenu du nouveau barème élevé des prix fonciers, les gens n'ont pas les moyens financiers de remplir leurs obligations lorsqu'ils changent la destination des terres.

au-delà des capacités humaines

Le fait que les gens n'aient pas les moyens de payer lors du changement d'affectation des terres tire la sonnette d'alarme quant à l'écart entre les prix des terrains et leur accessibilité financière, notamment dans les zones rurales et montagneuses.

Le cas de la famille de M. Dinh Cong Phuong, résidant dans le village de Coc Dong Tam, commune de Minh Quang (aujourd'hui commune de Ba Vi), est un exemple typique. En mars 2025, le Comité populaire du district de Ba Vi a autorisé M. Phuong à modifier la destination de plus de 210 m² de terres cultivées en cultures pérennes pour les convertir en terrains résidentiels ruraux, assortie d'un droit d'usage à long terme.

La conversion des affectations foncières en fonction des tarifs fonciers locaux dépasse actuellement les capacités de nombreux ménages. Photo d'illustration

Cependant, selon la méthode de calcul prévue à l'article 8 du décret n° 103/2024/ND-CP, l'obligation financière de M. Phuong correspond à la différence entre le prix d'un terrain résidentiel et celui d'un terrain agricole figurant au catalogue des prix fonciers, soit 4 337 000 VND/m². Le montant total à payer s'élève donc à près de 900 millions de VND. Cette somme est hors de portée pour un ménage vivant dans une zone montagneuse comme la commune de Ba Vi. Après mûre réflexion, M. Phuong s'est trouvé dans l'incapacité de s'acquitter de cette obligation financière et a demandé que sa demande ne soit plus modifiée.

Sur la base de la pétition populaire, le Comité populaire du district de Ba Vi (avant l'entrée en vigueur officielle du modèle de gouvernement à deux niveaux le 1er juillet) a décidé de révoquer et d'annuler la décision autorisant la conversion des finalités d'utilisation des terres.

Des situations similaires se produisent dans de nombreuses localités. M. Tran Duy Dong et son épouse, Mme Nguyen Thi Hong, résidant à Vinh (district de Nghệ An ), ont déclaré avoir été surpris de recevoir, lors de leur demande de transformation de 300 mètres carrés de jardin jouxtant le cimetière en terrain résidentiel, un avis leur réclamant près de 4,5 milliards de dongs de taxes foncières. « Ma famille n'a rien contre le paiement des impôts, mais avec un taux de prélèvement de près de 15 millions de dongs par mètre carré, même en économisant toute une vie, nous n'y arriverons pas », a confié M. Dong.

Des histoires comme celle-ci montrent que, dans de nombreux endroits, le barème actuel des prix fonciers ne reflète pas fidèlement la situation socio -économique réelle ni la capacité de paiement des populations, notamment dans les zones rurales, montagneuses et défavorisées.

Bonnes nouvelles

Selon Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de la gestion foncière (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), la suppression du cadre de fixation des prix fonciers dans le cadre de la loi foncière de 2024 constitue une avancée majeure, contribuant à un meilleur alignement des prix fonciers sur le marché et garantissant la transparence de la gestion et de l'aménagement immobiliers. Toutefois, dans les faits, de nombreuses localités n'ont pas suivi l'évolution des prix fonciers, ce qui explique que les listes de prix ne soient plus à jour et déconnectées de la réalité.

Mai Van Phan, directrice adjointe du Département de l'aménagement du territoire (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), a présenté la liste des prix fonciers des différentes localités. Photo : Linh Linh

Dans les prochains mois, de nombreuses collectivités locales publieront de nouveaux barèmes fonciers conformément à la loi foncière de 2024, lesquels devraient connaître d'importantes fluctuations. Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a transmis un rapport au ministère des Finances, proposant plusieurs solutions pour encadrer les prix fonciers jusqu'à fin 2025. Ce rapport souligne notamment l'importance pour les collectivités locales de suivre de près l'évolution du marché, d'actualiser régulièrement les données relatives aux fluctuations des prix fonciers, de constituer progressivement une base de données des prix fonciers pour chaque parcelle, d'ajuster le barème actuel s'il n'est plus adapté, conformément à l'article 17 du décret n° 71/2024/ND-CP, et d'organiser une large consultation afin de parvenir à un consensus lors de l'élaboration du nouveau barème, applicable à compter du 1er janvier 2026.

Dans le même temps, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a également proposé d'élargir le champ d'application et les sujets d'application des barèmes de prix fonciers ; de restreindre les cas où des prix fonciers spécifiques doivent être déterminés ; de définir clairement les responsabilités de chaque organisme dans le calcul des obligations financières ; et de revoir les lois pertinentes afin d'évaluer l'impact global sur le marché immobilier.

De toute évidence, si le prix des terrains augmente sans que les revenus des ménages, notamment en milieu rural, ne suivent la même tendance, de nombreux foyers se retrouveront dans l'impossibilité de réaliser une conversion foncière. En réalité, la question du prix des terrains ne saurait se réduire à un simple calcul technique ou à une obligation légale ; elle doit être replacée dans le contexte plus large des conditions de vie, de l'accessibilité financière et de l'équité sociale.

La conversion des affectations foncières en fonction des tarifs fonciers locaux dépasse actuellement les capacités de nombreux ménages. Photo d'illustration

L'établissement du barème des prix fonciers doit impérativement garantir l'accessibilité aux citoyens, afin d'éviter que les bonnes politiques ne soient pas mises en œuvre, voire deviennent un fardeau. Le représentant du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a souligné que la révision du barème des prix fonciers nécessite une feuille de route claire, identifiant les zones et les emplacements adaptés à chaque type de terrain, et doit faire l'objet d'un consensus social.

En réponse à cette évolution, la représentante du ministère des Finances, la directrice adjointe du Département de la gestion des actifs publics (ministère des Finances), Nguyen Thi Thoa, a déclaré qu'après avoir synthétisé les rapports des collectivités locales, le ministère procédera à une évaluation complète et se concertera avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement afin de réviser et de proposer des amendements aux dispositions de la loi. Dans l'immédiat, le ministère des Finances sollicite des observations sur le projet de décret modifiant et complétant plusieurs articles du décret n° 103/2024 (réglementation des redevances et loyers fonciers). En particulier, le ministère propose d'ajouter un alinéa 6 à l'article 52 afin de traiter les cas transitoires.

Plus précisément, ce supplément s'applique aux ménages et aux particuliers qui changent la destination d'un terrain agricole situé sur la même parcelle qu'une maison (anciennement identifié comme terrain de jardin, terrain avec étang sur la même parcelle qu'une maison, mais non reconnu comme terrain résidentiel) en terrain résidentiel.

Le ministère des Finances a proposé que les redevances d'utilisation des sols soient perçues à hauteur de 50 % de la différence entre les redevances d'utilisation des sols basées sur les prix des terrains résidentiels et les prix des terrains agricoles, au moment où l'autorité compétente rend une décision autorisant le changement de destination des sols.

Source : https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html