De nombreux experts affirment que la publication de listes annuelles de prix fonciers contribuera à freiner la pratique consistant à avoir deux niveaux de prix différents.
Éliminer le problème des terrains à deux prix différents.
Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013, les barèmes de prix fonciers sont établis tous les cinq ans et doivent être ajustés et complétés en cas de fluctuations des prix du marché foncier.
Cependant, la loi foncière modifiée a supprimé cette disposition et, désormais, le Comité populaire provincial l'annoncera chaque année en début d'année.
Partageant cet avis, le Dr Tran Quang Huy de l'Université de droit de Hanoï a estimé que le principe d'évaluation foncière devait adhérer aux principes du marché, ce qui signifie que les prix des terrains doivent être flexibles, constamment mis à jour, proches des prix du marché et n'avoir d'impact que sur une courte période.
« Si les barèmes de prix fonciers sont maintenus pendant cinq ans, soit la durée du mandat du Conseil populaire provincial comme c'est le cas actuellement, même avec des ajustements tels qu'une hausse ou une baisse de 20 %, les prix restent très artificiels, déconnectés du marché, obsolètes et rigides. Par conséquent, la disposition du projet de loi foncière (modifiée) relative à l'établissement annuel périodique, à la publication et à l'application à compter du 1er janvier de chaque année témoigne d'une plus grande flexibilité et d'une mise à jour en fonction des mécanismes du marché », a estimé M. Huy.
La loi foncière modifiée éliminera la pratique de la double tarification des terrains. (Image d'illustration : Cong Hieu).
M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a exprimé son opinion : les prix des terrains n’étant ajustés que tous les 5 ans, ils ne sont plus précis.
« En réalité, dans certaines régions, les prix des terrains ont fluctué de plusieurs centaines de pour cent en une seule année, et non pas seulement en cinq ans. Par conséquent, la liste des prix fonciers sur cinq ans est obsolète et ne répond pas aux exigences de la gestion des terres de l'État », a déclaré M. Tuan.
Par ailleurs, M. Tuan a indiqué que le tarif foncier est désormais également utilisé pour calculer l'impôt sur le revenu issu du transfert des droits d'utilisation des sols. Récemment, la réglementation relative à la perception de cet impôt s'est fondée sur le prix stipulé dans le contrat de transfert. Si ce prix est supérieur à celui du tarif foncier, c'est ce dernier qui prévaut ; dans le cas contraire, c'est le tarif foncier qui est retenu.
Il en résulte une situation où le prix d'achat réel est très élevé, mais où le prix inscrit au contrat est inférieur au prix officiel du foncier, empêchant ainsi le calcul des taxes selon ce dernier. Il en résulte un manque à gagner pour l'État et, plus important encore, une absence de données précises sur le prix du foncier, l'empêchant de procéder à l'étape suivante : la détermination de la valeur spécifique des terrains.
Par conséquent, la publication annuelle de ces prix a pour but de garantir qu'ils reflètent fidèlement les prix du marché et de sensibiliser le public à la protection de ses intérêts.
« Lors des transactions, le montant exact des transactions d'achat et de vente sera enregistré. Outre la stabilisation des recettes fiscales, les droits des citoyens sont protégés par la notarisation complète des actes, et l'État se constitue une base de données sur les prix fonciers du marché, permettant ainsi d'établir ces prix et de déterminer des prix spécifiques pour chaque terrain », a analysé M. Tuan.
Bénéfique pour le budget de l'État.
L'avocat Tran Duc Phuong, du barreau de Hô Chi Minh-Ville, estime également que la liste annuelle des prix fonciers, publiée en début d'année, sera plus proche des prix du marché, car la liste actuelle est bien inférieure aux prix du marché.
En révisant la réglementation annuelle des prix fonciers, l'État évitera des pertes de recettes fiscales. (Image d'illustration)
L'avocat Phuong estime que l'ajustement annuel des barèmes fonciers en fonction des fluctuations du marché sera bénéfique pour le budget de l'État. En effet, ces barèmes servent de base au calcul des taxes foncières, de l'impôt sur le revenu, etc.
« Les provinces et les villes devraient ajuster et publier des listes de prix fonciers reflétant fidèlement les prix du marché, afin de servir de base au calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors des transactions immobilières. Cela obligera les citoyens à déclarer le prix réel de leurs transactions immobilières. L'État pourra ainsi éviter des pertes de recettes, contrairement à la situation actuelle où deux prix sont déclarés lors de l'achat et de la vente de terrains et de maisons », a analysé l'avocate Phuong.
Partageant le même avis, le directeur d'une société immobilière à Hanoï a également déclaré que le barème actuel des prix fonciers fixé par les autorités locales, avec une période de 5 ans, est trop long, présente un décalage temporel important et ne suit pas de près les fluctuations des prix du marché.
Afin de garantir la transparence du marché immobilier, la création d'un service dédié à la saisie des prix fonciers est nécessaire. Par ailleurs, les informations relatives aux transactions immobilières devraient être traitées par l'intermédiaire des banques.
« Le plus important, c'est la transparence. Ce n'est qu'ainsi que nous pourrons éviter les pertes de recettes fiscales », a-t-il déclaré.
Par ailleurs, la suppression du système de fixation des prix fonciers est indispensable, car elle modifie profondément les mentalités en permettant aux citoyens d'accéder aux prix réels du marché. De plus, elle réduit les complications qui engendrent actuellement des litiges et des contentieux fonciers.
Conformément à la loi foncière modifiée, le Comité populaire provincial élabore et soumet au Conseil populaire provincial, pour approbation, la liste initiale des prix fonciers, qui sera publiée et applicable à compter du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial, pour décision, les ajustements, modifications et compléments à la liste des prix fonciers, qui sera publiée et applicable à compter du 1er janvier de l'année suivante. Si la liste des prix fonciers doit être ajustée, modifiée ou complétée au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre la décision au Conseil populaire provincial.
Selon Vu Hong Thanh, président de la commission économique , la réglementation des tableaux annuels des prix fonciers est une question qui a fait l'objet de recherches approfondies de la part des organismes compétents et qui a été présentée à l'Assemblée nationale à plusieurs reprises pour discussion au cours du processus d'explication, de recueil des commentaires et de révision du projet de loi.
Chau Anh
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