Mettre fin à la situation de double tarification

De nombreux experts affirment que la publication de listes annuelles des prix fonciers permettra de limiter la situation de deux prix différents.

Supprimer les terrains à deux prix

Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013, le barème des prix fonciers est révisé tous les 5 ans et doit être ajusté et complété en cas de fluctuations des prix du marché foncier.

Cependant, la loi foncière (modifiée) a supprimé cette disposition et c'est désormais le Comité populaire provincial qui l'annonce chaque année en début d'année.

Partageant cet avis, le Dr Tran Quang Huy, de l'Université de droit de Hanoï , a estimé que le principe d'évaluation foncière devait être conforme aux principes du marché, ce qui signifie que les prix des terrains doivent être flexibles, actualisés, proches des prix du marché et avoir un impact rapide.

« Si le barème des prix fonciers reste en vigueur pendant cinq ans, conformément au mandat du Conseil populaire provincial comme c'est le cas actuellement, même une variation de 20 % à la hausse ou à la baisse ne permettra pas d'obtenir un prix artificiel, déconnecté du marché et obsolète. C'est pourquoi le règlement du projet de loi foncière (modifié) relatif à la construction périodique annuelle, à la publication des offres et à l'ouverture des candidatures au 1er janvier de chaque année témoigne d'une plus grande flexibilité et d'une meilleure adaptation aux mécanismes du marché » , a estimé M. Huy.

La loi foncière révisée supprimera le système de différenciation des prix des terrains. (Photo d'illustration : Cong Hieu).

M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a exprimé son opinion : avec une période d’ajustement de 5 ans, les prix des terrains ne sont plus exacts.

« En réalité, on a récemment constaté des fluctuations de plusieurs centaines de pour cent des prix fonciers en un an, et non en cinq ans, dans certaines régions. Par conséquent, la liste quinquennale des prix fonciers est obsolète et ne répond plus aux exigences de la gestion foncière de l’État », a déclaré M. Tuan.

Par ailleurs, M. Tuan a indiqué que le tarif foncier est actuellement utilisé pour calculer l'impôt sur le revenu issu des transferts de droits d'utilisation des terres. Récemment, la réglementation relative au tarif foncier servant de référence pour le calcul de cet impôt est le prix stipulé dans le contrat de transfert. Si ce prix est supérieur à celui du tarif foncier, c'est le prix contractuel qui prévaut ; sinon, c'est le tarif foncier qui est retenu.

Il en résulte une situation où le prix d'achat réel est très élevé, mais où le prix contractuel est inférieur au prix de référence du foncier, empêchant ainsi le calcul de la taxe foncière. Il en résulte un manque à gagner budgétaire et, plus grave encore, l'État ne dispose pas des données foncières exactes nécessaires à l'évaluation spécifique du terrain.

Par conséquent, l'émission annuelle vise à rester au plus près des prix du marché et à sensibiliser le public à la protection de ses intérêts.

« Lors d'une transaction, le montant exact de l'achat et de la vente sera enregistré. Outre la stabilisation des recettes fiscales, les droits des citoyens sont protégés par une notarisation complète, et l'État dispose d'une base de données des prix fonciers du marché pour constituer une base de données sur les prix des terrains, établir ces prix et déterminer des prix spécifiques », a analysé M. Tuan.

Bénéfique pour le budget de l'État

L'avocat Tran Duc Phuong, du barreau de Hô Chi Minh-Ville, a également déclaré que la liste annuelle des prix fonciers, annoncée en début d'année, sera proche du prix du marché, car la liste actuelle est bien inférieure au prix du marché.

La modification de la réglementation annuelle sur les prix fonciers permettra à l'État d'éviter des pertes fiscales. (Photo d'illustration)

L'avocat Phuong estime que l'ajustement annuel du barème foncier en fonction des fluctuations du marché sera bénéfique pour le budget de l'État, car il sert de base au calcul des taxes foncières, de l'impôt sur le revenu, etc.

« Les provinces et les villes ajustent et publient des listes de prix fonciers plus proches des prix du marché, servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors des transactions immobilières. Dès lors, les particuliers doivent déclarer le prix réel de la transaction, conformément aux prix du marché. Cela permet à l'État d'éviter des pertes budgétaires comme celles engendrées par la situation actuelle de double déclaration des prix lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers », a analysé l'avocate Phuong.

Partageant le même avis, le directeur d'une société immobilière à Hanoï a également déclaré que la liste des prix fonciers réglementée par les autorités locales a actuellement une durée de validité de 5 ans, ce qui est trop long, entraîne beaucoup de retards et ne suit pas de près les fluctuations du marché.

Pour garantir la transparence des informations sur le marché immobilier, il est nécessaire de créer un service spécialisé dans l'importation des prix fonciers. Par ailleurs, les informations relatives aux transactions immobilières doivent être traitées par les banques.

« Le plus important, c’est la transparence. C’est la seule façon d’éviter les pertes fiscales », a-t-il déclaré.

De plus, la suppression du système de fixation des prix fonciers est nécessaire, car elle contribue à un changement radical des mentalités, donnant ainsi aux citoyens accès au prix réel du marché. Par ailleurs, elle permet également de limiter les nombreux problèmes qui donnent lieu aux plaintes et aux litiges fonciers actuels.

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