Stratégie d'allocation des capitaux mise à rude épreuve par la hausse des taux d'intérêt.

À l'aube de 2026, le marché immobilier vietnamien entre dans une phase de nette différenciation, les taux d'intérêt des prêts tendant à remonter après une longue période de faiblesse destinée à soutenir la reprise économique.

Cela a non seulement un impact direct sur l'accès au capital des entreprises et des acheteurs de logements, mais modifie également les flux d'investissement, les structures de produits et le paysage concurrentiel du marché.

Le marché est polarisé sous l'influence des taux d'intérêt.
Depuis fin 2025, de nombreuses banques commerciales ont relevé leurs taux d'intérêt sur les dépôts à certaines échéances afin de répondre à leurs besoins de capitaux à moyen et long terme. Cette mesure a entraîné une légère hausse des taux d'intérêt sur les prêts immobiliers et les prêts aux entreprises du secteur immobilier.

Alors que les taux d'intérêt des prêts immobiliers se situaient généralement autour de 6 à 8 % par an pendant la période préférentielle de 2024-2025, de nombreux nouveaux prêts ont désormais augmenté à 8-10 % par an, voire plus selon le groupe de clients et la durée du prêt.

Pour les entreprises, le coût du capital augmente également, notamment pour celles qui ont des ratios d'endettement élevés ou une faible trésorerie.

L'impact de la hausse des taux d'intérêt est également manifeste pour les acquéreurs de logements à usage personnel, dont les prêts s'étalent sur 15 à 20 ans. Une augmentation de seulement 1 à 2 % des taux d'intérêt alourdit considérablement le fardeau des mensualités, incitant de nombreuses familles à revoir leurs projets d'achat, d'autant plus que les prix des appartements restent élevés dans les grandes villes.

Le marché immobilier est fortement différencié sous la pression de la hausse des taux d'intérêt, les fonds de développement représentant une part importante du marché. Photo : Doan Thanh

Face à la hausse des coûts d'investissement, le marché immobilier connaît une différenciation marquée entre ses différents segments. Les logements répondant à de réels besoins, tels que les appartements de gamme moyenne, les logements sociaux et les logements abordables, bénéficient d'une demande relativement stable, soutenue par des besoins concrets importants. Ce segment est considéré comme le plus résistant aux fluctuations des taux d'intérêt.

À l'inverse, les produits hautement spéculatifs tels que les terrains situés dans des zones dépourvues d'infrastructures complètes, les propriétés touristiques, etc., qui reposent sur des anticipations d'appréciation des prix ou les projets dont la documentation juridique est incomplète, seront confrontés à davantage de difficultés en termes de liquidité.

Par le passé, lorsque les taux d'intérêt étaient bas et les flux de trésorerie abondants, de nombreux investisseurs étaient disposés à emprunter des capitaux pour spéculer sur les terrains ou investir en suivant l'effet de groupe, mais à mesure que le coût du capital augmentait, cette stratégie est devenue beaucoup plus risquée.

D'après les experts, le marché entre dans une phase de sélection rigoureuse. Les projets dotés d'un cadre juridique transparent, d'infrastructures de qualité et répondant à des besoins réels continueront d'attirer les investissements, tandis que ceux dépourvus de valeur pratique seront moins attractifs pour les investisseurs.

Le secteur de l'immobilier industriel présente toujours un fort potentiel de croissance grâce à l'afflux continu d'investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam. Cependant, la concurrence s'intensifie, les investisseurs privilégiant les projets bénéficiant d'une situation géographique stratégique, d'infrastructures intégrées et d'une bonne connectivité logistique.

Selon les données de la Banque d'État du Vietnam, à la fin de 2025, l'encours de crédit aux entreprises immobilières atteignait environ 2 160 milliards de VND, soit une augmentation de 49,55 % par rapport à la même période en 2024, représentant 45,58 % de l'encours total de crédit dans l'ensemble du secteur.

Il convient de noter que ce taux est environ 1,85 fois supérieur à la hausse du crédit à la consommation pour l'immobilier (26,79 %). Par conséquent, lorsque les taux d'intérêt bancaires sont ajustés, les entreprises immobilières subissent une forte pression en raison de l'augmentation des coûts du capital, et nombre d'entre elles sont confrontées à une pression accrue sur le remboursement de leurs dettes.

Solutions pour une gestion efficace des flux de capitaux.

La hausse des taux d'intérêt modifie considérablement le comportement des acheteurs immobiliers. Au lieu de se précipiter pour acheter avant que les prix n'augmentent, beaucoup privilégient désormais une analyse rigoureuse de leurs flux de trésorerie et de leur capacité de remboursement à long terme. Les biens offrant des flux de trésorerie stables, répondant à des besoins réels ou situés dans des zones bénéficiant d'une planification claire des infrastructures sont privilégiés. Parallèlement, le recours à l'effet de levier financier pour atténuer les risques financiers a diminué par rapport aux périodes précédentes.

Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt et de durcissement des contrôles de crédit, l'expert financier Dr. Nguyen Tri Hieu estime que les entreprises immobilières doivent changer leur approche de l'utilisation du capital pour privilégier la sécurité, la flexibilité et l'efficacité à long terme plutôt que l'expansion à tout prix.

Une allocation judicieuse du capital deviendra un facteur déterminant pour la survie et la compétitivité d'une entreprise sur un marché très fragmenté.

Pour orienter efficacement les capitaux, les experts suggèrent aux entreprises d'investir dans des produits qui répondent aux besoins réels des consommateurs. Photo : Doan Thanh

Premièrement, les entreprises doivent restructurer leurs portefeuilles d'investissement en concentrant leurs ressources sur les projets disposant d'une documentation juridique complète, d'un fort potentiel de vente et capables de générer rapidement des flux de trésorerie. Les projets lents à se développer, peu rentables ou de nature spéculative doivent être réexaminés afin d'envisager un allongement des délais, un transfert de propriété ou la mise en place de partenariats d'investissement pour réduire la pression financière.

Une autre solution importante consiste à réduire la dépendance aux prêts bancaires. Au lieu de recourir à un effet de levier financier excessif, les entreprises doivent diversifier leurs sources de financement en coopérant avec des fonds d'investissement, en créant des coentreprises avec des partenaires étrangers, en émettant des actions ou en levant des capitaux auprès de leurs clients dans le respect de la réglementation en vigueur.

Cela est perçu comme un moyen pour les entreprises d'accroître leur résilience face aux fluctuations des taux d'intérêt.

« De plus, les entreprises doivent privilégier l’allocation de leurs flux de trésorerie aux segments présentant une forte demande réelle, tels que le logement abordable, le logement social, l’immobilier au service de la production et de la logistique, ou les produits à fort potentiel opérationnel. Ces segments permettent non seulement de maintenir une meilleure liquidité, mais aussi de générer des flux de trésorerie réguliers à long terme », a analysé le Dr Nguyen Tri Hieu.

Dans ce nouveau contexte, les entreprises immobilières ne peuvent plus se développer selon le modèle traditionnel d’« emprunts à court terme et d’investissements à long terme ». Leur stratégie d’allocation de capital doit désormais privilégier la sécurité, l’efficacité opérationnelle et la capacité à maintenir un flux de trésorerie durable. Elles doivent élaborer des plans de trésorerie pour chaque étape, ajuster leur ratio d’endettement et constituer des réserves pour faire face aux fluctuations des taux d’intérêt ou à une baisse de la liquidité du marché.

Par ailleurs, la transformation numérique de la gestion financière et des opérations de projet est également considérée comme une solution indispensable à l'optimisation des coûts. L'utilisation de la technologie permet aux entreprises de suivre l'utilisation du capital en temps réel, ce qui leur permet d'ajuster rapidement leurs plans d'investissement et d'éviter le gaspillage des ressources.

Source : https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html