Nous sollicitons officiellement des avis sur la modification de la loi foncière de 2024 après 1 an de mise en œuvre, pourquoi est-il nécessaire de la modifier ?

Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a officiellement envoyé le projet de loi modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la loi foncière de 2024 à un certain nombre d'unités pour recueillir des commentaires avant de le soumettre à l'Assemblée nationale lors de la 10e session.

Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a officiellement sollicité des avis sur le projet de loi modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la loi foncière de 2024 - Photo : NGOC HIEN

Une source de Tuoi Tre Online a déclaré le 28 juillet que le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement avait envoyé un projet de loi modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la loi foncière de 2024 et un rapport sur ce projet de loi à un certain nombre d'unités pour solliciter des commentaires.

Pourquoi la loi foncière de 2024 devrait-elle être modifiée ?

Dans le projet de loi portant modification et complément d'un certain nombre d'articles de la loi foncière, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a déclaré qu'après un an de mise en œuvre, outre les résultats obtenus, il existe encore de nombreux problèmes qui doivent être étudiés et révisés plus en détail.

En particulier, le système de planification et les plans d’utilisation des terres conformes à la réglementation actuelle ne sont pas adaptés au modèle d’organisation du gouvernement local à deux niveaux.

Exiger une planification annuelle de l’utilisation des terres au niveau du district augmente les procédures, prolonge le temps d’accès aux terres et retarde l’utilisation des terres.

La loi foncière de 2024 permet aux lieux dotés d'une planification urbaine et rurale de ne pas avoir besoin d'établir une planification d'utilisation des terres distincte, mais d'utiliser cette planification pour la gestion.

Cependant, dans la réalité, le taux de couverture de la planification urbaine et rurale reste faible. Dans de nombreux endroits, la planification ne couvre pas l'intégralité des limites administratives ; ainsi, même en cas de planification, les localités doivent encore mettre en place des plans d'aménagement du territoire supplémentaires, ce qui entraîne des chevauchements et des gaspillages.

Selon le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement, l’attribution et la location des terres se font actuellement principalement par le biais d’enchères de droits d’utilisation des terres ou d’appels d’offres auprès d’investisseurs sélectionnés.

Cependant, ce processus dépend de l’ordre et des procédures de la loi sur les ventes aux enchères et les enchères, il nécessite donc beaucoup de temps de préparation.

Dans le même temps, dans de nombreux cas, les investisseurs disposant de capacités suffisantes ne sont toujours pas sélectionnés, ce qui entraîne un avancement prolongé du projet, une mise en service lente des terrains et une baisse de l'attrait des investissements.

En outre, pour les projets de grande envergure, à fonctions mixtes et aux exigences techniques élevées, qui jouent un rôle dans la promotion du développement local ou régional, des investisseurs dotés de capacités exceptionnelles sont nécessaires.

Toutefois, le mécanisme d’appel d’offres actuel rend le processus de mise en œuvre long et risque de ne pas sélectionner les investisseurs qui répondent réellement aux exigences attendues.

En outre, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement estime que la vente aux enchères obligatoire des droits d'utilisation des terres pour les sièges sociaux et les installations de travail excédentaires, les terres récupérées lors de l'actionnariat et de la cession des entreprises publiques pour servir le développement économique (y compris les cas d'exonération ou de réduction des frais d'utilisation des terres ou de location des terres) prolonge les délais, augmente les procédures et les coûts de conformité.

Cela est particulièrement difficile pour les projets figurant sur la liste des incitations à l’investissement qui doivent utiliser le fonds foncier ci-dessus dans le cadre de la mise en œuvre du modèle de gouvernement local à deux niveaux et de la fusion des unités administratives et des agences centrales et locales.

Modification d'une série de règlements sur la récupération des terres, l'attribution des terres et l'évaluation des terres

Le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement estime qu'il n'existe actuellement aucune réglementation sur la récupération des terres pour mettre en œuvre des projets avec des exigences spécifiques sur les lieux d'investissement, les projets urgents et urgents servant des tâches politiques et étrangères (tels que les projets servant l'APEC), les projets dans les zones franches, les centres financiers internationaux, les projets logistiques...

Le ministère a également souligné un certain nombre de problèmes en matière d’acquisition de terres, d’indemnisation et de réinstallation qui doivent être modifiés dans la loi.

En particulier, en ce qui concerne les prix des terrains, le ministère estime que l’État – en tant que représentant des propriétaires fonciers – doit exercer le droit de contrôler et de décider des prix des terrains.

Concrètement, sur le marché primaire (attribution des terres, location, changement d’affectation des terres, reconnaissance des droits d’usage des terres), les prix des terres sont décidés par l’État, indépendamment des résultats de la consultation.

Sur le marché secondaire (transfert, bail, hypothèque, apport en capital par le biais de droits d'utilisation du sol), les prix du terrain sont convenus par les parties selon le droit civil ; l'État contrôle principalement par le biais de la planification, des instruments financiers, de l'orientation spatiale et des infrastructures.

Toutefois, selon la réglementation en vigueur, l'évaluation foncière de l'État sur le marché primaire dépend des prix des terrains secondaires et des résultats des unités de conseil, tandis que la détermination des prix spécifiques des terrains se heurte encore à de nombreuses difficultés.

La raison est que de nombreux facteurs doivent être pris en compte, que les résultats d’évaluation sont incohérents et ne reflètent pas la véritable nature des prix des terrains sur les marchés primaire et secondaire.

Cela n’a pas pleinement promu le rôle décisif de l’État dans la régulation des prix des terres, affectant ainsi les progrès de l’accès à la terre et la mise en œuvre des projets d’investissement, augmentant même les coûts et affectant les droits des investisseurs.

La détermination des prix spécifiques des terrains, notamment lors de l'application de la méthode de l'excédent aux parcelles et aux superficies de terrains pour la mise en œuvre des projets d'investissement des organisations, présente également de nombreuses lacunes.

Cette méthode dépend de la disponibilité des informations, du prix de transfert, du taux de location, du type et de la forme de l'entreprise.

Parallèlement, le marché des droits d'usage du foncier fluctue souvent, voire connaît des hausses soudaines, et est instable. La détermination du niveau de fluctuation repose principalement sur des données passées, qui ne reflètent pas fidèlement la valeur ajoutée réelle du foncier à l'avenir.

Par conséquent, le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement estime que si cette méthode continue à être utilisée pour gérer les prix des terres, les prix décidés par l’État dépendront et suivront les fluctuations du marché.

En outre, certains estiment que la réglementation exigeant l’application de prix fonciers spécifiques lorsque l’État attribue des terres à des organismes d’investissement est de nature exploitante, provoquant une période prolongée, des coûts accrus, une compétitivité réduite et affectant l’attraction des investissements dans la localité.

En outre, les risques liés à la détermination des prix spécifiques des terrains suscitent également des craintes et des responsabilités chez certains fonctionnaires et organismes concernés, ce qui ralentit le processus de détermination des prix des terrains et affecte l’avancement de la mise en œuvre des projets d’investissement.

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NGOC HIEN

Source : https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm