Un appartement à 100 millions de VND/m², un « jeu » pour qui ?

Selon les experts, le segment des appartements à 100 millions de VND/m² n'est pas adapté à la majorité des acheteurs, car leurs revenus ne leur permettent pas d'atteindre ce niveau.

Le rapport le plus récent du ministère de la Construction indique qu'au cours des 9 premiers mois de l'année, prix de vente de l'appartement À Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, les prix sont restés élevés et ont tendance à augmenter par rapport à la même période l'année dernière.

Plus précisément, le prix de vente primaire moyen des appartements à Hanoi au troisième trimestre 2025 est de 70 à 80 millions de VND/m², soit une augmentation de 5,6 % par rapport au premier trimestre 2025 et une augmentation de 33 % par rapport à la même période en 2024. En particulier, certains projets d'appartements de luxe à Hanoi ont enregistré des prix de vente de 150 à 300 millions de VND/m².

À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix de vente moyen des appartements au cours des 9 derniers mois était d'environ 75 millions de VND/m², inchangé par rapport au premier trimestre de cette année mais en hausse de 36 % par rapport à la même période en 2024. Certains projets haut de gamme ont des prix de vente à partir de 150 millions de VND/m² ou plus.

Le dernier rapport de Savills indique également que le prix moyen au mètre carré des appartements nouvellement lancés à Hanoï au deuxième trimestre a atteint 91 millions de VND/mètre carré. Ce prix ne devrait pas baisser, du moins cette année, car la plupart des projets prêts à être lancés d'ici la fin de l'année affichent un prix prévu supérieur à 90 millions de VND/mètre carré.

Le rapport du ministère de la Construction souligne également que les prix de l'immobilier augmentent régulièrement chaque année, mais ne reflètent pas leur valeur réelle et restent élevés par rapport au revenu moyen de la plupart des gens.

En particulier, selon le ministère de la Construction, des phénomènes de thésaurisation, de hausse des prix et de spéculation persistent. Cela augmente le niveau des prix de l'immobilier, provoquant un déséquilibre entre l'offre et la demande et dépassant les moyens de la plupart des gens.

Les investisseurs et les riches sont les principaux clients du segment des appartements de luxe. (Photo d'illustration : Minh Duc).

Parallèlement, selon les experts immobiliers, la majorité des acheteurs sur le segment haut de gamme du marché sont aujourd'hui des investisseurs espérant un potentiel de profit élevé. À l'inverse, malgré une forte demande, l'accès au logement est très limité pour la plupart des gens, notamment les jeunes, en raison des prix élevés de l'immobilier.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers, a analysé : « En ce qui concerne les acheteurs, la réalité montre que seul un petit groupe est un primo-accédant, motivé par de réels besoins immobiliers. La majorité sont des investisseurs, certains achètent pour des raisons de « surfing » à court terme, d'autres pour préserver leurs actifs dans un contexte de fortes fluctuations des autres canaux d'investissement. »

Selon une étude réalisée par le cabinet d'études de marché DKRA Vietnam, les acheteurs investisseurs représentent une proportion plus importante que les acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement, représentant 70 à 80 % des ventes. La plupart de ces clients possèdent déjà au moins deux biens immobiliers et utilisent leurs liquidités plutôt que d'emprunter. Ils privilégient la rentabilité, la clarté du statut juridique, la capacité locative et la liquidité.

Une étude menée par Property Guru Vietnam Company révèle que jusqu'à 60 % des transactions récentes sur le marché immobilier immobilier concernent principalement les investisseurs. Les investisseurs, dotés d'une tolérance au risque naturelle, sont tous disposés à recourir à l'effet de levier financier pour acquérir des biens immobiliers, convaincus que les prix des appartements continueront d'augmenter prochainement.

Outre le groupe d'investisseurs qui achètent pour faire des bénéfices, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (VARS IRE) a souligné un autre groupe de personnes qui sont prêtes à acheter des appartements au prix de 100 millions de VND/m², qui sont des personnes ayant un bon potentiel financier.

Mme Mien a indiqué que malgré le prix de vente élevé, les investisseurs ont continué à vendre leurs biens. Plus précisément, le taux d'absorption de l'offre neuve a atteint 62 %. En particulier, la plupart des appartements « fermés » appartenaient au segment haut de gamme et de luxe.

« Les projets nouvellement ouverts ont prix élevé « Mais la demande reste élevée, car la demande de logements des personnes disposant de ressources financières suffisantes – notamment les Vietnamiens et les étrangers – reste élevée. » De plus, la demande d'investissement a également augmenté, les clients profitant des flux de trésorerie « préférentiels » et anticipant une hausse continue des prix, a déclaré Mme Mien.

L'expert a également déclaré que la plupart des transactions sur le marché primaire proviennent de la demande de personnes possédant de nombreuses propriétés.

Un représentant d'une société immobilière de Hanoï a révélé qu'avec des projets situés dans des emplacements de choix, dont le prix s'élève à plusieurs centaines de millions de VND/m², la majorité des acheteurs sont des personnes fortunées ayant de réels besoins en matière de logement. Il peut s'agir de clients âgés de 8 à 9 ans, recherchant un espace de vie avec toutes les commodités et un environnement convivial.

« Les projets avec une fourchette de prix de 100 à 150 millions de VND/m² sont les plus faciles à vendre, tandis que les appartements de plus de 200 millions de VND/m² seront plus sélectifs », a-t-il déclaré.

Investir au plus haut est risqué.

M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association bancaire vietnamienne, a averti que les investisseurs qui détiennent de nombreux appartements coûteux, attendant une hausse des prix pour les revendre, s'exposeront à de nombreux risques à partir de 2025. Selon M. Hung, les banques continuent de prêter, les investisseurs continuent d'acheter des maisons, et les acheteurs ultérieurs s'exposent à un écart de prix avec les autres acheteurs, anticipant une hausse des prix. Mais lorsque les prix baissent ou ne peuvent plus être vendus, les acheteurs finaux en subiront les conséquences.

Investir dans des appartements aux prix les plus élevés peut comporter de nombreux risques. (Illustration : Cong Hieu).

M. Hung estime que dans les temps à venir, lorsque le gouvernement mettra en œuvre le projet « 1 million de logements sociaux », le marché immobilier reviendra à sa vraie nature.

Parallèlement à cela, le capital de plus de 145 000 milliards de VND en attente des investisseurs dans le logement social suggère également une bonne direction pour le marché immobilier.

M. Nguyen Quang Huy, PDG de la Faculté de Finance et de Banque (Université Nguyen Trai), a également déclaré qu'investir dans des appartements d'une valeur de plusieurs centaines de millions de dongs présenterait des risques élevés.

Il s'agit d'un segment à la liquidité limitée : avec une clientèle restreinte, il sera difficile de revendre rapidement. Le rendement locatif de ces appartements valant des centaines de millions de m² est également assez modeste, avec un rendement de seulement 3 à 5 % par an, bien inférieur à celui des autres canaux.

Parallèlement, investir dans ces appartements présente un risque élevé d'ajustement des prix ou de stagnation de la croissance. Si le prix est largement supérieur à la capacité d'achat et à la valeur d'exploitation réelle, le marché pourrait connaître un ralentissement.

Enfin, selon M. Huy, investir tout son capital dans un appartement de luxe, c'est rater l'opportunité de diversifier ses investissements dans d'autres domaines.

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development, a également déclaré que les investisseurs ne devraient dépenser de l'argent que pour acheter des appartements bon marché à l'heure actuelle.

Selon M. Toan, il y a deux ou trois ans, les appartements étaient rarement un investissement attractif, car on les considérait comme des biens de consommation, perdant de leur valeur au fil du temps. Mais lorsque l'offre de biens neufs à Hanoï s'est progressivement raréfiée, ce produit a de nouveau suscité l'intérêt de nombreux investisseurs prudents. Grâce aux revenus locatifs mensuels et à la hausse des prix, investir dans des appartements offre de meilleurs rendements que l'épargne actuelle.

Cependant, les prix actuels des appartements sont si élevés que les acheteurs ont tendance à « acheter au prix fort », ce qui entraîne des risques importants. Par exemple, un appartement coûte 4 à 5 milliards de VND, mais le loyer n'est que d'environ 10 millions de VND par mois, tandis qu'un appartement coûte 2 à 3 milliards de VND, mais le loyer est équivalent. Par conséquent, selon M. Toan, les investisseurs devraient privilégier les produits à prix raisonnables.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, estime également qu'il est conseillé d'acheter ou d'investir uniquement dans des produits bon marché et raisonnables. Il a également souligné que le moment de l'achat est moins important qu'une situation financière solide. Les acheteurs devraient disposer d'au moins 30 à 40 % de la valeur du bien immobilier en fonds propres. Il est essentiel de garantir un flux de trésorerie stable sur les 3 à 5 prochaines années afin d'éviter toute pression financière lors d'un emprunt immobilier.

Source : https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html