M. Nguyen Quang Huy, directeur général de la Faculté de finance et de banque (Université Nguyen Trai), a déclaré que la mise à jour Liste des prix des terrains Le rapprochement des prix du marché est une tendance inévitable. Toutefois, cet ajustement doit être mis en œuvre correctement, non comme une contrainte, mais comme une étape vers l'équité, la transparence et le développement durable.
Selon lui, dans un contexte de prix immobiliers élevés, les revenus des ménages n'ont pas suivi la même progression et le gouvernement préconise de freiner la hausse des prix du logement afin de garantir la sécurité sociale. Il est donc nécessaire d'examiner avec soin, délicatesse et stratégie toute augmentation trop brutale des prix fonciers, afin de ne pas transformer accidentellement le foncier – moteur de la croissance – en un frein au développement.
En substance, le tarif foncier sert de base au calcul des redevances d'utilisation du sol, des taxes, des frais et des indemnisations, constituant ainsi la phase de « dépenses initiales » de tout projet immobilier. Lorsque le tarif foncier augmente fortement, notamment dans les quartiers centraux, les coûts des entreprises grimpent en flèche et se répercutent inévitablement sur le prix de vente des logements.
En réalité, dans de nombreux projets à Hanoï , le coût du terrain représente 30 à 50 % du coût total. Par conséquent, une hausse de seulement 20 à 30 % du prix du terrain peut entraîner une augmentation du prix de vente final de plusieurs dizaines de pour cent.
« Cela rend le rêve d'accession à la propriété pour les personnes à revenus moyens encore plus inaccessible, tandis que le marché risque de connaître un grave déséquilibre : trop de maisons de luxe, pas assez de logements abordables », a souligné M. Huy.
Partageant le même avis, le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, a également déclaré que la proposition de certaines localités d'augmenter les prix des terrains à l'heure actuelle n'est pas appropriée.
Le coût du foncier représentant 30 à 50 % des coûts de production, la hausse des prix du foncier pourrait entraîner une nouvelle flambée des prix de l'immobilier.
De plus, la psychologie des foules et l'effet FOMO (la peur de rater quelque chose) sont fortement prédominants. marché immobilier Au Vietnam, une mesure comme l'augmentation des prix fonciers peut rapidement amener les particuliers et les investisseurs à croire que les prix continueront d'augmenter, favorisant ainsi la spéculation et créant une véritable frénésie, bien plus importante que ce que souhaite le cabinet de conseil.
L'Association vietnamienne de l'immobilier a également souligné que le gouvernement, les ministères, les différents secteurs et les collectivités locales recherchent actuellement des solutions pour faire baisser les prix de l'immobilier sur le marché. L'une des solutions efficaces consiste à réduire les coûts de production qui constituent le prix de vente des biens immobiliers.
Cependant, la hausse des prix fonciers aura un impact sur le coût du logement, limitant ainsi l'accès à ce dernier pour les personnes qui en ont réellement besoin. Dans le secteur du logement commercial, une augmentation du prix des terrains compromettra la viabilité du projet, entraînant une nouvelle hausse des prix de l'immobilier.
Si les prix des terrains augmentent, le coût du logement grimpera, réduisant ainsi l'attractivité des investissements, notamment dans les projets immobiliers périurbains. Le manque de projets d'investissement aura des répercussions sur le plan d'aménagement du territoire de la ville, destiné à favoriser la répartition de la population en périphérie. Dès lors, l'offre de logements sur le marché continuera de diminuer, compromettant la sécurité sociale dans la région.
De plus, le marché immobilier traverse une reprise fragile, de nombreuses entreprises doivent se restructurer et les flux de capitaux sont limités. Une hausse des prix fonciers dans ce contexte pourrait créer une double difficulté et ralentir la reprise du marché. Actuellement, le prix des loyers pour les étudiants à proximité des universités a augmenté d'environ 30 %. Une augmentation du prix des terrains entraînerait également une hausse des loyers, ce qui compliquerait la situation des étudiants et des locataires.
Avantages en matière d'attraction des investissements réduits
Selon de nombreux experts, une hausse excessive du prix des terrains entraîne non seulement une augmentation des prix de l'immobilier, mais réduit également l'attrait des investissements.
M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs du bâtiment, a indiqué que le prix élevé des terrains pourrait nuire à l'attractivité du Vietnam pour les investissements. Selon lui, le taux d'occupation de 80 à 90 % observé aujourd'hui dans la plupart des zones industrielles s'explique par trois atouts majeurs : un faible coût de la main-d'œuvre, des prix fonciers raisonnables et des infrastructures logistiques performantes.
« Mais si nous perdons le facteur foncier raisonnable, alors que les coûts de main-d'œuvre augmentent, notre avantage pour attirer les investissements subsistera-t-il ? », a-t-il demandé.
Selon lui, la loi foncière de 2024 exige d'assurer l'harmonie des intérêts entre l'État, les utilisateurs de terres et les investisseurs, mais en réalité, dans la méthode actuelle de détermination des prix fonciers, les intérêts des entreprises, y compris les entreprises de location et d'utilisation des terres en général ou les entreprises de développement immobilier en particulier, n'ont pas été correctement pris en compte.
« La flambée des prix fonciers entraîne une hausse des coûts d'investissement et des risques, ce qui explique pourquoi certaines entreprises oseraient se lancer dans des projets. Si les entreprises ne réalisent pas de projets, les recettes durables de la localité en seront également affectées », a souligné M. Hiep.
Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif du Premier ministre , a également affirmé qu'il s'agit d'une condition inévitable au développement urbain, mais qu'il est impératif de garantir l'harmonie des intérêts. L'État doit percevoir un niveau d'impôt adéquat, mais ne peut pas compenser cela par une hausse du coût de la vie et des prix de l'immobilier.
« Si le prix des terrains est fixé à un niveau trop élevé par rapport à la capacité de l'économie à se maintenir, cela créera un effet domino, affectant l'investissement public, l'attraction des IDE et surtout les possibilités de logement pour la population », a affirmé M. Luc.
La hausse des prix fonciers entraîne une augmentation des coûts d'investissement et des risques ; quelles entreprises osent donc mettre en œuvre des projets ?
M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction
Il ne faut pas augmenter les chocs d'un coup, augmenter les chocs
Selon les experts, l'ajustement du prix des terrains doit être spécifiquement lié au zonage et ne doit pas être effectué soudainement ni augmenter de façon choquante.
M. Nguyen Quang Huy a souligné que la difficulté principale de la révision du barème des prix fonciers réside dans sa mise en œuvre. Il est impossible d'augmenter simultanément les prix des terrains sans mécanismes de soutien adéquats. Une politique foncière efficace doit garantir trois piliers : une répartition équitable des ressources entre l'État, des espaces commerciaux sains pour les entreprises et un accès au logement à un coût raisonnable pour tous.
Pour ce faire, il est nécessaire d'appliquer un mécanisme de coefficient d'ajustement flexible, distinguant clairement les régions, les types de terrains et les finalités d'utilisation. Les terrains destinés au logement social et au logement commercial abordable devraient être exemptés, soumis à des réductions ou à des plafonds de redevances d'utilisation du sol. Parallèlement, les terrains destinés à des projets commerciaux haut de gamme ou tirant parti d'une situation centrale pourraient être tarifés en fonction du marché afin d'éviter les pertes budgétaires.
Dans le même temps, des réformes profondes s'imposent en matière de planification, de procédures et de coûts juridiques – des facteurs qui représentent actuellement une part importante du prix des logements. Lorsque le processus de préparation d'un projet s'allonge, que les coûts d'investissement et les taux d'intérêt des emprunts augmentent, les investisseurs majorent le prix de vente, ce qui fait grimper les prix des logements au-delà de leur valeur réelle. Si la planification est transparente, les autorisations rapides, les prévisions à long terme établies et les coûts des intermédiaires réduits, alors, même en cas de hausse du prix du foncier, les prix des logements peuvent rester stables.
« Au niveau macroéconomique, le foncier n’est pas seulement une source de revenus, mais aussi un moteur de croissance durable. Bien planifié et exploité, il devient un véritable capital de développement, permettant la création d’infrastructures, d’industries, de zones urbaines et d’emplois. À l’inverse, si nous ne considérons le foncier que comme une source de revenus à court terme, nous risquons de nous engager dans une spirale infernale de hausse des prix, de réduction de l’accessibilité, d’accroissement des inégalités et d’affaiblissement de la compétitivité nationale », a souligné M. Huy.
Par conséquent, selon lui, il est nécessaire de repenser la philosophie du développement : le foncier n’est pas une charge à exploiter, mais une ressource stratégique à gérer comme un flux de capitaux à long terme. Une grille tarifaire foncière raisonnable – reflétant la véritable valeur marchande tout en offrant une certaine flexibilité politique – permettra d’accroître les recettes budgétaires de manière transparente et de jeter les bases d’une réduction des coûts du logement grâce à la diminution d’autres dépenses, tout en encourageant les entreprises à se développer durablement.
Selon Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club, les listes de prix des terrains dans de nombreux pays garantissent et reflètent la juste valeur marchande tout en maintenant la stabilité économique et sociale.
Il a cité Singapour en exemple de tarification foncière fondée sur le « cycle de vie urbain », prenant en compte le potentiel de développement pour les 10 à 20 prochaines années. Les prix des terrains publics y augmentent régulièrement de 2 à 5 % par an, en fonction des infrastructures et des indices démographiques. Ce pays publie également en ligne des cartes des prix fonciers, ce qui contribue à la transparence de l’information et limite la spéculation.
Il estime que le Vietnam a besoin d'une base de données foncières synchronisée, reliant les informations des services fiscaux, des notaires, des banques et des marchés financiers, au lieu de se fier uniquement aux enquêtes administratives. Les prix des terrains doivent être publiés, facilement consultables et assortis d'un mécanisme de retour d'information. Les prix ne doivent pas augmenter brutalement, mais progressivement de 3 à 5 % par an selon les régions, afin d'éviter une chute brutale des prix et des répercussions négatives sur le marché du logement.
Le Département de l'agriculture et de l'environnement de Hanoï a récemment soumis un projet de première liste de prix fonciers (la première liste de prix fonciers conformément aux dispositions de l'article 257 de la loi foncière de 2024) qui sera annoncée et appliquée à compter du 1er janvier 2026. Selon ce projet, les prix des terrains résidentiels à Hanoï devraient augmenter de 2 % à 26 % par rapport à la liste de prix fonciers actuelle. Non seulement Hanoï, mais de nombreuses localités à travers le pays ont également connu une flambée des prix fonciers entre 2024 et 2025. À Hô Chi Minh-Ville, le barème des prix fonciers, entré en vigueur le 31 octobre 2024, a été multiplié par 4 à 38, atteignant un prix maximal de 687,2 millions de VND/m². Bac Giang (ancien barème) a également enregistré une hausse d'environ 2,4 fois, le prix le plus élevé s'établissant à 120 millions de VND/m². À Hai Phong, certains terrains ont même vu leur prix augmenter de 373 % par rapport à l'ancien barème. | |
Source : https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html
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