Existe-t-il une possibilité d’investir dans un studio d’une chambre ?

Les appartements d'une pièce, ou studios, étaient autrefois un investissement attrayant pour les jeunes professionnels, mais les prix deviennent inabordables pour beaucoup à mesure que les prix de l'immobilier montent en flèche et que la Banque du Japon (BOJ) commence à augmenter les taux d'intérêt, ce qui fait grimper les coûts des prêts hypothécaires.

« Les jeunes, en particulier les investisseurs à salaire mensuel, ont disparu du marché immobilier. Les banques ne leur accordent plus de prêts », a déclaré l'analyste Masanori Koda, ajoutant que les banques sont devenues plus sélectives en matière de prêts avec la hausse des taux d'intérêt. La hausse des prix de l’immobilier, la hausse des taux d’intérêt et la montée en flèche des coûts de propriété, tels que les frais d’entretien, ont rendu l’achat d’appartements d’une chambre plus difficile.

Selon Koda, la flambée actuelle des prix de l'immobilier, qui se poursuit depuis l'introduction des politiques économiques reflationnistes du Japon dans les années 2010, est soutenue par les riches Japonais, ainsi que par les investisseurs et les entreprises asiatiques. Les jeunes investisseurs ne représentent qu’une petite partie de ces acheteurs, principalement ceux qui gagnent des salaires élevés dans des entreprises à composantes étrangères.

Le prix des studios devient de plus en plus inaccessible aux salariés. (Photo : Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama et Konosuke Urata)

Depuis des années, le gouvernement japonais tente de faire grimper les prix et les salaires, ce qui permettrait à la BOJ de normaliser les taux d’intérêt. La banque centrale a récemment relevé ses taux d’intérêt à leur plus haut niveau depuis 17 ans, signalant ce qu’elle espère être la fin des « décennies perdues ». Cette récession prolongée a commencé dans les années 1990, après l’éclatement de la bulle financière. Dans les années 2010, la Banque du Japon a tenté de stimuler les dépenses des ménages et des entreprises par le biais d'un « assouplissement quantitatif et qualitatif », mais a échoué, recourant finalement à des taux d'intérêt négatifs.

La BOJ a maintenu son taux directeur inchangé fin mars après une réunion de politique monétaire de deux jours, avec des attentes d'une nouvelle hausse des taux cet été. En janvier, la banque centrale a relevé le taux des prêts non garantis au jour le jour à 0,5 %, son plus haut niveau en 17 ans, soit une hausse d'un quart de point par rapport à la précédente augmentation de juillet 2024.

Mais si la reprise économique est une bonne nouvelle, la hausse constante des taux d’intérêt met en évidence les inconvénients : la fin de la déflation et le crédit essentiellement gratuit, qui a longtemps rendu les prêts accessibles aux acheteurs de logements, y compris aux salariés. Les appartements d'une chambre, que les acheteurs peuvent acheter puis rembourser en les louant, sont un véhicule d'investissement populaire. Et les banques ont accordé du crédit à ces acheteurs en raison de leurs salaires stables.

« Les taux d'intérêt augmentent depuis que j'ai acheté [la propriété] il y a cinq ans. Le taux d'intérêt évolue, même si le capital mensuel reste le même, les frais d'intérêt ont augmenté », a déclaré TY, un employé de 32 ans d'une entreprise chimique. TY a acheté la première de ses deux propriétés à Tokyo et Osaka il y a cinq ans, à une époque où la politique monétaire de la BOJ était à son plus bas et les taux d'intérêt négatifs.

Les prix de l’immobilier ont également augmenté régulièrement au cours des deux dernières décennies. Selon le fournisseur de données immobilières Tokyo Kantei, le prix moyen d'un studio nouvellement construit dans la capitale en 2023 était de 32,86 millions de yens, soit une hausse de 50 % par rapport au prix moyen de 21,79 millions de yens en 2004. L'augmentation est encore plus forte pour les appartements plus anciens : en 2023, le prix moyen était de 16,02 millions de yens, soit une hausse de près de 72 % par rapport à 2004, lorsque le prix moyen d'un condominium d'occasion était de 9,32 millions de yens.

Les rendements bruts — le rapport entre les revenus locatifs perçus par les locataires au cours d’une année et le prix du bien — ont chuté au cours de la dernière décennie. Le rendement des studios neufs en 2023 est de 3,37 %, contre 3,98 % en 2014, soit une baisse de près de 0,61 point de pourcentage. Le rendement des appartements anciens s'est établi à 5,66 %, en baisse de près de 1,73 point de pourcentage par rapport aux 7,39 % de 2014.

Dans un contexte de baisse des bénéfices, les jeunes travailleurs inquiets de savoir s'ils auront de quoi vivre après leur retraite continuent de s'intéresser à l'achat et à la location de biens immobiliers.

Renosy, un service d'investissement immobilier ciblant les jeunes et géré par GA Technologies, cotée à Tokyo, a déclaré que les demandes de jeunes travaillant dans des banques étrangères, des entreprises informatiques et des gouvernements ont décuplé entre 2021 et 2024, les investisseurs potentiels cherchant à diversifier leurs risques, plutôt que de s'appuyer uniquement sur le NISA.

« De nombreuses personnes dans la vingtaine pensent qu'elles auront besoin d'une somme importante à l'avenir, par exemple pour se marier, avoir des enfants ou financer leurs études . La question de savoir si cet argent peut être accumulé uniquement grâce au CSRN » les inquiète, a déclaré un responsable de la stratégie commerciale chez Renosy.

« Il y a cinq ans, on parlait beaucoup du problème des 20 millions de yens après la retraite, et de la perte de valeur de l'argent si on le conservait uniquement sur des comptes bancaires. J'ai pensé qu'il fallait que je place mon argent personnel ailleurs, par exemple en placements », a expliqué TY. Le problème des 20 millions de yens fait référence à une règle générale selon laquelle les gens ont besoin de 20 millions de yens d’économies pour prendre une retraite confortable.

Selon Yukiko Date, planificatrice financière et représentante du partenaire You&me au bureau FP, la demande de connaissances financières augmente. Date a déclaré que les médias sociaux tels qu'Instagram, X et YouTube sont des sources d'information « extrêmement populaires » pour les jeunes qui tentent d'acquérir des connaissances financières, la plupart d'entre eux prenant des décisions d'investissement uniquement sur la base de ce qu'ils apprennent sur ces plateformes - des conseils qui sont souvent de qualité douteuse.

L’investissement immobilier est risqué. « Parce que les sociétés de vente peuvent réaliser des millions de yens de bénéfices pour chaque nouvelle unité [d'investissement] vendue, les arguments de vente sont souvent agressifs, parfois avec des explications inadéquates, et dans certains cas, les documents peuvent être présentés de manière trompeuse, omettant des éléments importants et interprétant mal les faits », a déclaré Isao Katsuta, un avocat qui a traité des cas de tactiques de vente malveillantes ciblant des personnes qui ne sont pas intéressées par l'investissement mais qui sont incitées à dépenser de grosses sommes d'argent.

La position des propriétaires fonciers en vertu de la loi japonaise est « beaucoup plus faible » que celle des sociétés de sous-location, a ajouté Katsuta. Cette position de faiblesse s’étend aux contrats.

En 2022, l’éducation financière deviendra obligatoire au lycée. Les cours sont généralement dispensés par des professeurs d’économie domestique ou de sciences sociales ayant une formation financière ou par des professionnels du secteur de la finance et des valeurs mobilières. Mais il reste encore de nombreux problèmes.

« Beaucoup d’enseignants eux-mêmes n’ont pas d’expérience en matière d’investissement et de choses de ce genre, donc je pense qu’il est difficile [pour eux] d’éduquer les étudiants sur la littératie financière », a déclaré Date. « Il y a beaucoup de gens qui veulent des informations, mais pas assez d’experts capables de les fournir correctement. »

Source : https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html