Existe-t-il une possibilité d’investir dans un studio d’une chambre ?

Les appartements d'une pièce, ou studios, étaient autrefois un investissement attrayant pour les jeunes professionnels, mais les prix deviennent inabordables pour beaucoup à mesure que les prix de l'immobilier montent en flèche et que la Banque du Japon (BOJ) commence à augmenter les taux d'intérêt, ce qui fait grimper les coûts des prêts hypothécaires.

« Les jeunes, en particulier les investisseurs salariés, ont disparu du marché immobilier. Les banques ne leur prêtent plus », a déclaré l'analyste Masanori Koda, ajoutant que les banques sont devenues plus sélectives en matière de prêts avec la hausse des taux d'intérêt. La hausse des prix de l'immobilier, des taux d'intérêt et des coûts de propriété, comme les frais d'entretien, a rendu l'achat d'un studio plus difficile.

Selon Koda, la hausse actuelle des prix de l'immobilier, qui se poursuit depuis l'introduction des politiques économiques reflationnistes au Japon dans les années 2010, est alimentée par les riches Japonais, ainsi que par les investisseurs et les entreprises asiatiques. Les jeunes investisseurs représentent une petite partie de ces acheteurs, principalement ceux qui perçoivent des salaires élevés dans des entreprises ayant des actifs à l'étranger.

Le prix des studios est de plus en plus hors de portée des salariés. (Photo : Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama et Konosuke Urata)

Depuis des années, le gouvernement japonais tente de faire grimper les prix et les salaires, ce qui permettrait à la Banque du Japon de normaliser les taux d'intérêt. La banque centrale a récemment relevé ses taux d'intérêt à leur plus haut niveau depuis 17 ans, marquant ainsi, espère-t-elle, la fin des « décennies perdues ». Cette longue récession a débuté dans les années 1990, après l'éclatement d'une bulle financière. Dans les années 2010, la Banque du Japon a tenté, sans succès, de stimuler les dépenses des ménages et des entreprises par un « assouplissement quantitatif et qualitatif », recourant finalement à des taux d'intérêt négatifs.

La Banque du Japon a laissé son taux directeur inchangé à l'issue de sa réunion de politique monétaire de deux jours fin mars, une nouvelle hausse étant attendue cet été. En janvier, la banque centrale a relevé son taux au jour le jour non garanti à 0,5 %, son plus haut niveau en 17 ans, soit un quart de point de plus que sa précédente hausse de juillet 2024.

Mais si la reprise économique est une bonne nouvelle, la hausse constante des taux d'intérêt a mis en évidence les inconvénients : la fin de la déflation et la gratuité du crédit, qui a longtemps rendu l'emprunt accessible aux acquéreurs immobiliers, y compris aux salariés. Les appartements d'une chambre, que les acquéreurs peuvent acheter puis rembourser en les louant, constituent un investissement populaire. Et les banques ont accordé des crédits à ces acquéreurs en raison de la stabilité de leurs salaires.

« Les taux d'intérêt augmentent depuis que j'ai acheté [la propriété] il y a cinq ans. Le taux d'intérêt évolue, donc même si le capital mensuel reste le même, les frais d'intérêt ont augmenté », explique TY, 32 ans, employé dans une entreprise chimique. TY a acheté la première de ses deux propriétés à Tokyo et Osaka il y a cinq ans, alors que la politique monétaire de la Banque du Japon était à son plus bas niveau et que les taux d'intérêt étaient négatifs.

Les prix de l'immobilier ont également augmenté régulièrement au cours des deux dernières décennies. Selon le fournisseur de données immobilières Tokyo Kantei, le prix moyen d'un studio neuf dans la capitale en 2023 était de 32,86 millions de yens, soit une hausse de 50 % par rapport au prix moyen de 21,79 millions de yens en 2004. La hausse est encore plus marquée pour les appartements anciens : en 2023, le prix moyen était de 16,02 millions de yens, soit une hausse de près de 72 % par rapport à 2004, où le prix moyen d'un appartement en copropriété d'occasion était de 9,32 millions de yens.

Les rendements bruts (le ratio entre les revenus locatifs perçus par les locataires sur une année et le prix du bien) ont diminué au cours de la dernière décennie. Le rendement d'un studio neuf en 2023 était de 3,37 %, contre 3,98 % en 2014, soit une baisse de près de 0,61 point de pourcentage. Le rendement d'un appartement existant était de 5,66 %, en baisse de près de 1,73 point de pourcentage par rapport à 7,39 % en 2014.

Dans un contexte de baisse des bénéfices, les jeunes travailleurs inquiets de savoir s'ils auront de quoi vivre après leur retraite continuent de s'intéresser à l'achat et à la location de biens immobiliers.

Renosy, un service d'investissement immobilier ciblant les jeunes et géré par GA Technologies, cotée à Tokyo, a déclaré que les demandes de jeunes travaillant dans des banques étrangères, des entreprises informatiques et des gouvernements ont décuplé entre 2021 et 2024, les investisseurs potentiels cherchant à diversifier leurs risques, plutôt que de s'appuyer uniquement sur le NISA.

« De nombreuses personnes dans la vingtaine pensent qu'elles auront besoin d'une somme importante à l'avenir, par exemple pour se marier, avoir des enfants ou financer leurs études . La question de savoir si cet argent peut être accumulé uniquement grâce au CSRN » les inquiète, a déclaré un responsable de la stratégie commerciale chez Renosy.

« Il y a cinq ans, on parlait beaucoup du problème des 20 millions de yens après la retraite, et de la façon dont la valeur de l'argent diminuerait si on le conservait uniquement sur des dépôts bancaires. Je pensais devoir placer mon argent personnel ailleurs, par exemple en placements », a expliqué TY. Le problème des 20 millions de yens fait référence à une règle générale selon laquelle il faut épargner 20 millions de yens pour vivre une retraite confortable.

Selon Yukiko Date, planificatrice financière et représentante de You&me Partners chez FP, la demande en éducation financière est en hausse. Mme Date a indiqué que les réseaux sociaux comme Instagram, X et YouTube sont des sources d'information extrêmement populaires auprès des jeunes qui souhaitent acquérir des connaissances financières. La plupart d'entre eux prennent leurs décisions d'investissement uniquement sur la base de ce qu'ils apprennent sur ces plateformes – des conseils souvent de qualité douteuse.

L'investissement immobilier est risqué. « Les agences immobilières pouvant réaliser des millions de yens de bénéfices pour chaque nouvelle unité [d'investissement] vendue, les argumentaires de vente sont souvent agressifs, parfois avec des explications inadéquates, et dans certains cas, les documents peuvent être présentés de manière trompeuse, omettant des éléments importants et interprétant mal les faits », a déclaré Isao Katsuta, avocat ayant traité des cas de tactiques de vente malveillantes ciblant des personnes non intéressées par l'investissement, mais incitées à dépenser des sommes importantes.

Selon la loi japonaise, la position des propriétaires est « beaucoup plus faible » que celle des sociétés de sous-location, a ajouté Katsuta. Cette position de faiblesse s'étend aux contrats.

D'ici 2022, l'éducation financière sera obligatoire au lycée. Les cours sont généralement dispensés par des professeurs d'économie familiale ou de sciences sociales ayant une formation en finance, ou par des professionnels du secteur financier et boursier. Mais des problèmes subsistent.

« Beaucoup d'enseignants n'ont pas d'expérience en matière d'investissement et autres, donc je pense qu'il est difficile pour eux de former les élèves à la littératie financière », a déclaré Date. « Beaucoup de gens souhaitent s'informer, mais il n'y a pas assez de professionnels capables de les leur fournir correctement. »

Source : https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html