Quelle est la raison qui détermine le prix des projets fonciers ?

L'emplacement est en or.

Le marché immobilier est en difficulté depuis plus d'un an, mais le marché foncier fait exception. Un rapport du ministère de la Construction indique qu'au deuxième trimestre 2023, ce dernier a connu une forte croissance, tant en termes de nombre de nouveaux permis de construire, de projets en cours que de projets achevés. Plus précisément, les transactions foncières ont représenté 70 % du total des transactions sur l'ensemble du marché, soit plus de 67 500 opérations.

Quelle est la raison de la fixation du prix des projets fonciers présentés dans la figure 1 ? — Plan du site du projet de zone résidentielle de Thong Dong Yen, commune de Dong Phong, district de Yen Phong

Le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) pour le troisième trimestre 2023 confirme que les terrains constituent le segment principal du marché immobilier vietnamien. Avec les immeubles de faible hauteur, ils représentent 54 % de l'offre totale. Les transactions portant sur les terrains ont également connu un essor important, plusieurs provinces et villes ayant annoncé la mise aux enchères de centaines de parcelles à des prix supérieurs aux prix de vente initiaux.

Les statistiques ci-dessus montrent que les terrains sont aujourd'hui la cible des acheteurs et des investisseurs immobiliers. C'est pourquoi les prix des terrains dans le Nord ont connu une hausse continue cette année ; au troisième trimestre 2023, ils avaient augmenté d'environ 5 % par rapport à la fin de l'année précédente.

En réalité, le marché a connu une baisse des prix fonciers dans certaines régions. Cependant, cette baisse ne se manifeste que dans les zones reculées, dépourvues d'infrastructures, sans véritable soutien économique et dont les prix ont été artificiellement gonflés par la spéculation durant la période de taux d'intérêt bas. Parallèlement, les terrains situés dans des zones bénéficiant de conditions économiques favorables, d'infrastructures de transport performantes, d'emplacements privilégiés, à proximité de zones résidentielles, et notamment près des parcs industriels, conservent toujours leur attractivité, leur stabilité et leur potentiel de croissance, tant en termes de liquidité que de valeur. Ceci explique également pourquoi les zones densément peuplées et les zones industrielles en développement sont souvent recherchées par les investisseurs fonciers. À titre d'exemple, Bac Ninh, l'un des plus grands centres industriels du Nord, comptait, à la fin du troisième trimestre 2023, 12 projets fonciers en cours de réalisation, représentant un total de 1 875 terrains, attirant de nombreux investisseurs et contribuant au dynamisme du marché immobilier du Nord.

Un projet d'attraction des investissements dans le district de Yen Phong - capitale industrielle

Devenu une zone à fort potentiel sur la carte immobilière de Bac Ninh , le district de Yen Phong attire les investisseurs. Situé à l'ouest de la province de Bac Ninh, à seulement 10 km de la ville, Yen Phong est le pôle industriel provincial et ambitionne de devenir une ville, conformément au projet de développement de la province.

Ici, la commune de Dong Phong est considérée comme une zone d'attraction particulière pour les investissements grâce à deux axes de transport clés, l'autoroute Noi Bai - Ha Long et la route provinciale 286. Ces deux routes se croisent au village de Dong Yen, créant un emplacement privilégié rare pour les projets d'investissement, dont le plus important est le projet de logement du village de Dong Yen, financé par REQ Company Limited.

Pourquoi a-t-on fixé le prix des projets fonciers présentés sur la photo 2 ? — Le projet comprend 548 commerces et maisons-boutiques adjacents, attirant ainsi les investisseurs.

S'étendant sur 10,8 hectares, le projet résidentiel du village de Dong Yen propose 548 maisons de ville et commerces. Ce projet immobilier, considéré comme l'un des plus remarquables, bénéficie d'un emplacement privilégié : l'ensemble des maisons de ville est directement relié à la route provinciale 286. Ainsi, à l'est et au sud, le projet jouxte la zone résidentielle et de services destinée aux travailleurs et employés du parc industriel de la commune de Dong Phong ; à l'ouest, il est adjacent à la zone résidentielle existante ; et au nord, il est adjacent à la route provinciale 286.

Entouré de toutes parts par des zones résidentielles densément peuplées, ce projet offre des avantages considérables à ses résidents, notamment un accès facile aux transports régionaux et à des services publics complets tels que des écoles, des centres culturels et des installations sportives. De plus, la présence d'une importante communauté facilite la création d'entreprises grâce à un vaste réseau de clients potentiels.

Plus important encore, l'atout majeur qui attire les investisseurs est la situation du projet, à proximité immédiate des principaux parcs industriels du district : Yen Phong 1, Yen Phong 1 Extension et Yen Phong 2 (incluant Yen Phong 2C et VSIP Bac Ninh 2). C'est dans cette zone que se concentrent les plus grandes marques du pays, avec des investissements se chiffrant en milliards de dollars américains, comme Samsung, Panasonic, Orion, Hansol et Dawol, employant jusqu'à plusieurs dizaines de milliers de personnes, dont un grand nombre de cadres, d'experts et de dirigeants.

La connexion du projet aux zones industrielles est extrêmement pratique : à seulement 3 minutes du parc industriel de Yen Phong 1, à 10-15 minutes du parc industriel de Yen Phong 2, ainsi que de la ville de Bac Ninh et de la ville de Cho. Ce projet se positionne ainsi comme un véritable pôle de transit, un point de connexion essentiel non seulement pour le district de Yen Phong, mais aussi pour la province de Bac Ninh. Il contribue à accroître l'efficacité des entreprises et à valoriser davantage le potentiel commercial et résidentiel, en anticipant une croissance durable des besoins en logements. Selon les estimations et projections provinciales, Yen Phong devrait atteindre 255 000 habitants d'ici 2025, offrant un potentiel considérable pour le développement des services d'hébergement et commerciaux.

Compte tenu des caractéristiques du marché immobilier, les experts estiment que l'emplacement est toujours le premier et le plus important facteur qui crée la valeur d'un projet. Grâce à son emplacement privilégié et à un prix oscillant entre 25 et 35 millions de yuans/m², le projet résidentiel Dong Yen Village attire les investisseurs désireux d'acquérir des terrains à proximité du parc industriel. L'attrait du projet est d'autant plus grand que tous les terrains bénéficient de titres de propriété complets et permanents, ce qui lui permet de susciter l'intérêt d'investisseurs de la province de Bac Ninh, ainsi que de Hanoï et des provinces voisines.

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