Quelle est la raison qui détermine le prix des projets fonciers ?

L'emplacement est précieux

Le marché immobilier traverse depuis plus d'un an des difficultés, mais le foncier fait exception. Le rapport du ministère de la Construction montre qu'au deuxième trimestre 2023, le marché foncier a connu une forte croissance en termes de nombre de projets nouvellement autorisés, de projets en cours et de projets achevés. En particulier, les transactions foncières ont représenté 70 % du total des transactions sur l’ensemble du marché, atteignant plus de 67 500 transactions.

Quelles sont les raisons qui déterminent le prix des projets fonciers de la figure 1 ? — Plan du site du projet de zone résidentielle de Thong Dong Yen, commune de Dong Phong, district de Yen Phong

Le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) au troisième trimestre 2023 a continué d'enregistrer que les terrains constituent le segment principal, avec les immeubles de faible hauteur, représentant 54% de l'offre totale du marché immobilier. Les transactions foncières ont également fait leur apparition lorsque de nombreuses provinces et villes ont annoncé des informations sur la vente aux enchères de centaines de lots de terrains à des prix de transaction supérieurs aux prix proposés aux enchères.

Les statistiques ci-dessus montrent que le terrain est aujourd’hui la cible des acheteurs et des investisseurs immobiliers. C'est la raison pour laquelle les prix des terrains dans le Nord ont maintenu une tendance continue à la hausse cette année, augmentant d'environ 5 % par rapport à la fin de l'année dernière jusqu'au troisième trimestre 2023.

En fait, le marché foncier a connu un déclin dans certains endroits. Cependant, le déclin n'est apparu que dans les zones reculées, dépourvues d'infrastructures, sans véritable soutien économique et « poussées » trop haut par les vagues spéculatives de la période d'argent bon marché. Les terrains situés dans des zones économiques favorables, dotés d'infrastructures de transport pratiques, d'emplacements privilégiés, adjacents à des zones résidentielles, en particulier à proximité de parcs industriels, conservent toujours leur attrait, leur stabilité et leur croissance, tant en termes de liquidité que de valeur. Cela explique également pourquoi les zones densément peuplées et le développement de parcs industriels sont souvent recherchés par les investisseurs pour les produits fonciers. En règle générale, Bac Ninh, l'un des plus grands centres industriels du Nord, comptait à la fin du troisième trimestre 2023 12 projets fonciers en cours de mise en œuvre avec un total de 1 875 produits, attirant un grand nombre d'investisseurs, créant l'une des « scènes » les plus dynamiques du marché immobilier actuel du Nord.

Un projet d'attraction d'investissements dans le district de Yen Phong - capitale industrielle

Surgissant comme une « adresse rouge » sur la carte immobilière de Bac Ninh , le district de Yen Phong est la cible des investisseurs. Yen Phong est situé à l'ouest de la province de Bac Ninh, à 100 km de Ho Chi Minh-Ville. Bac Ninh est à seulement 10 km, c'est la « capitale industrielle » de la province et il est proposé qu'elle devienne une ville selon le projet de la province de Bac Ninh.

Ici, la commune de Dong Phong est considérée comme une zone particulièrement attractive pour les investissements avec deux axes de circulation clés, notamment l'autoroute Noi Bai - Ha Long et la route provinciale 286. Ces deux axes se croisent au village de Dong Yen, créant un emplacement privilégié rare pour les projets d'investissement ici, dont le plus important est le projet de logement du village de Dong Yen investi par REQ Company Limited.

Quelles sont les raisons qui déterminent le prix des projets fonciers ? Figure 2 — Le projet possède 548 produits adjacents et des maisons de commerce attirant les investisseurs.

Avec une échelle de 10,8 hectares, le projet de zone résidentielle du village de Dong Yen offre au marché 548 lots de maisons de ville et de boutiques. Il s'agit d'un projet de logement et de terrain exceptionnel, bénéficiant d'un emplacement privilégié, l'ensemble du bloc de maisons de commerce étant directement relié à la route provinciale 286. En conséquence, l'est et le sud du projet sont adjacents à la zone de logement et de service pour les ouvriers et les employés du parc industriel de la commune de Dong Phong ; L'ouest borde la zone résidentielle existante et le nord borde la zone résidentielle existante et la route provinciale 286.

Entouré sur les quatre côtés par des zones résidentielles densément peuplées, cela apporte des avantages exceptionnels aux résidents du projet lorsqu'ils héritent des connexions de trafic régionales et des services publics bien complétés tels que des écoles, des maisons culturelles et des zones sportives. De plus, avec une grande communauté existante, démarrer une entreprise devient également plus facile lorsqu'il existe une communauté de clients potentiels disponibles.

Plus important encore, le point qui attire les investisseurs est l'emplacement du projet à côté des principaux parcs industriels du district, notamment : Yen Phong 1, l'extension de Yen Phong 1, Yen Phong 2 (y compris Yen Phong 2C et VSIP Bac Ninh 2). C'est ici que se réunissent les plus grandes marques du pays, avec des investissements allant jusqu'à des milliards de dollars comme Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... avec un effectif allant jusqu'à des dizaines de milliers de personnes, avec un grand nombre de fonctionnaires, d'experts et de cadres supérieurs.

La connexion du projet aux parcs industriels est extrêmement pratique, à seulement 3 minutes du parc industriel Yen Phong 1, à 10-15 minutes du parc industriel Yen Phong 2, ainsi que de la ville de Bac Ninh ou de la ville de Cho. Cela fait du projet une station de transit, un lieu de connexion pour les déplacements non seulement du district de Yen Phong mais aussi de la province de Bac Ninh. Contribuer à l'augmentation des performances des entreprises, contribuer à élever la valeur de la résidence au commerce à un nouveau niveau dans le futur en raison de la demande de logements et de résidences qui croît durablement au fil du temps. Selon les estimations et projections de la province, Yen Phong devrait atteindre 255 000 habitants d'ici 2025, ce qui promet un grand potentiel de développement des services d'hébergement et de commerce.

Compte tenu des caractéristiques de l’immobilier, les experts estiment que l’emplacement est toujours le premier facteur important qui crée la valeur d’un projet. Et avec l'emplacement privilégié du projet de zone résidentielle du village de Dong Yen, le prix de 25 à 35 millions/m2, le projet attire les flux de trésorerie des investisseurs pour posséder des produits fonciers adjacents au parc industriel. Ce qui est encore plus remarquable et attrayant, c'est que toutes les parcelles de terrain disposent de documents juridiques complets avec des livres rouges de propriété à long terme, ce qui fait que le projet attire l'attention des investisseurs de la province de Bac Ninh ainsi que de Hanoi et des provinces voisines.

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