Proposition d'augmentation du prix des terres agricoles de 65 à 70 % : nombreuses inquiétudes

Selon les journalistes de SGGP, dans certains quartiers d'Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreuses demandes de changement d'affectation des terres sont abandonnées en raison du montant excessif des taxes foncières calculées selon le barème foncier de la décision 79/2024. Les experts estiment qu'un ajustement du prix des terres agricoles est nécessaire pour alléger le fardeau financier des contribuables lors d'un changement d'affectation, mais une augmentation raisonnable est indispensable.

Réduire la pression financière sur les personnes

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que l'application du barème foncier issu de la décision 79/2024 a un impact négatif sur le marché immobilier de la ville. En effet, elle réduit les recettes budgétaires provenant des changements d'affectation des sols, freine le développement du marché immobilier et entraîne une forte contraction du marché des matériaux de construction, du fait de la limitation des nouvelles constructions. Récemment, l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a soumis au Comité populaire de la ville un document proposant d'ajuster le prix des terrains agricoles destinés à la construction de logements à 65-70 % du barème foncier initialement appliqué dans la région de Hô-Chi-Minh-Ville, conformément à la décision 79/2024.

Terrain dans le quartier de Binh Quoi, HCMV Photo : THANH HIEN

Selon le Dr Pham Viet Thuan, l'ajustement concernera les parcelles agricoles intégrées à des zones résidentielles faisant l'objet d'un aménagement urbain, ainsi que les parcelles résidentielles comprenant des terres agricoles non encore converties en zones résidentielles, lorsque cette conversion est requise conformément à la loi foncière de 2024. Par ailleurs, les terres agricoles non destinées à un aménagement urbain ne seront pas concernées par cette proposition, afin de favoriser le développement à long terme de projets, de zones industrielles et de pôles d'activité. « Si la proposition est approuvée, les contribuables ne paieront que 2,5 à 3 fois plus d'impôts, soit 250 % à 300 % de plus qu'avec la précédente grille tarifaire foncière (décret n° 02/2020). En revanche, sans ajustement, les taxes foncières augmenteront en moyenne de 5 à 25 fois, soit 500 % à 2 500 %, une hausse excessive », a déclaré le Dr Pham Viet Thuan.

Prenons l'exemple de M. NK (commune de Tan Thanh Dong, district de Cu Chi). Lorsqu'il a pris connaissance du nouveau barème des prix fonciers, le 30 octobre 2024, il a déposé une demande de conversion de près de ^{960 m² de} terres agricoles en terrains résidentiels. L'application du nouveau barème lui aurait coûté plus de 4,3 milliards de VND. Or, grâce à la méthode de calcul proposée par l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, M. NK aurait une charge financière bien moindre. Plus précisément, le prix du terrain dans la zone de M. NK est de 4,3 millions de VND/ ^m² . Si le prix des terres agricoles est porté à 70 % du prix des terrains résidentiels, cela représente 4,3 x 70 % = 3 millions de VND/ ^m² . Selon la méthode de calcul prévue par le décret 103/2024 relatif aux redevances et loyers fonciers, la redevance d'utilisation du sol lors de la conversion d'un terrain à usage résidentiel s'élève à 4,3 millions de VND - 3 millions de VND = 1,3 million de VND/ ^m² . Ainsi, pour une ^{surface de 100 m²} , le propriétaire ne devra s'acquitter que de 1,3 milliard de VND lors du changement d'usage, soit une réduction de plus de 3 milliards de VND par rapport au calcul actuel.

Réfléchissez attentivement

Cependant, certains experts immobiliers estiment qu'il convient d'examiner attentivement la hausse des prix des terres agricoles proposée, car elle entraînerait une augmentation des prix du logement, affectant ainsi le développement du secteur immobilier. De plus, un risque d'accumulation de terres en attente de conversion pourrait freiner la disponibilité de terres cultivables et entraver le développement de l'agriculture urbaine.

M. Vo Van Thuong, président du Club immobilier de Ba Ria, a déclaré que la hausse des prix des terrains agricoles, de l'ordre de 65 à 70 % de ceux des terrains résidentiels, pourrait avoir de nombreuses conséquences. Les terrains agricoles ne peuvent être considérés comme ayant une valeur comparable à celle des terrains résidentiels, ce qui peut facilement engendrer de la spéculation foncière, dans l'attente d'une augmentation des prix. Ceci pourrait entraîner des fluctuations défavorables sur le marché immobilier, notamment pour les projets comportant déjà des terrains résidentiels. Par ailleurs, M. Le Viet Lien, directeur général de la société par actions de développement du logement Ba Ria - Vung Tau , a souligné que lors de la mise en œuvre d'un projet immobilier, les promoteurs doivent modifier la destination des terrains, passant d'agricoles à résidentiels. L'augmentation des prix fonciers les oblige à accumuler davantage de fonds pour financer ce changement. Dans ce contexte, la gestion financière des promoteurs immobiliers est particulièrement difficile.

Selon Maître Nguyen Canh, directeur du cabinet Nguyen Canh Law Company Limited (quartier de Vung Tau, Hô Chi Minh-Ville), une revalorisation des prix des terres agricoles est nécessaire, mais doit impérativement respecter la procédure d'évaluation foncière prévue par la loi foncière de 2024, et ce, après consultation des services spécialisés, des antennes locales et des cabinets d'expertise indépendants. Il est notamment essentiel de bien comprendre les principes des méthodes d'évaluation foncière fondées sur les principes du marché, tels que définis par la loi foncière. La détermination du prix des terrains doit s'appuyer sur la collecte d'informations provenant du marché des transactions, les revenus fonciers, les coûts d'investissement et les prix des terrains voisins ; il est hors de question d'appliquer un ratio fixe aux prix des terrains résidentiels.

THANH HIEN - QUANG VU

Source : https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html