Proposition d'augmentation des prix des terres agricoles de 65 à 70 % : de nombreuses inquiétudes

Selon les journalistes du SGGP, dans certaines localités de Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreux habitants doivent retirer leur demande de conversion foncière, car les taxes foncières calculées selon la liste des prix fonciers de la Décision 79/2024 sont trop élevées. Les experts estiment qu'un ajustement du prix des terres agricoles est nécessaire pour alléger le fardeau des taxes foncières liées à la conversion, mais qu'une augmentation raisonnable est nécessaire.

Réduire la pression financière sur les personnes

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que l'application de la liste des prix conformément à la décision 79/2024 a un impact négatif sur le marché général de la ville. Cela signifie qu'elle réduit les recettes budgétaires provenant de la conversion de l'utilisation des terres, limite le développement du marché immobilier et réduit considérablement le marché des matériaux de construction en raison de la limitation des nouvelles constructions par la population. Récemment, l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a transmis un document au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville proposant d'ajuster le prix des terres agricoles avec planification foncière résidentielle à 65 %-70 % de la liste des prix des terrains conformément à la décision 79/2024 précédemment appliquée dans la région de Hô-Chi-Minh-Ville.

Terrain dans le quartier de Binh Quoi, HCMV Photo : THANH HIEN

Selon le Dr Pham Viet Thuan, l'ajustement s'appliquera aux parcelles agricoles intégrées dans des zones résidentielles avec aménagement du territoire, ou aux parcelles résidentielles avec des terres agricoles non converties en terres résidentielles lorsqu'une conversion en terres résidentielles est nécessaire conformément aux directives de la loi foncière de 2024. De plus, les terres agricoles sans aménagement du territoire ne seront pas ajustées conformément à la proposition, afin de créer les conditions nécessaires au développement à long terme de projets, de zones et de pôles industriels. « Si la proposition est approuvée, les habitants n'auront à payer que 2,5 à 3 fois plus d'impôts, soit 250 à 300 %, par rapport à l'application de la grille tarifaire foncière conformément à la décision 02/2020. En revanche, sans ajustement, le montant des taxes foncières à payer augmentera en moyenne de 5 à 25 fois, soit 500 à 2 500 %, une augmentation excessive », a déclaré le Dr Pham Viet Thuan.

Prenons l'exemple de M. NK (commune de Tan Thanh Dong, district de Cu Chi). Ayant entendu parler de la nouvelle liste des prix des terrains, il a déposé, le 30 octobre 2024, une demande de conversion de près de ^{960 m²} de terres agricoles en terrains résidentiels. En appliquant la nouvelle liste des prix des terrains, il a dû payer plus de 4,3 milliards de VND. Parallèlement, grâce à la méthode de calcul proposée par l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, M. K. aura une charge financière moindre. Plus précisément, le prix du terrain dans la région de M. K. est de 4,3 millions de VND/ ^m² . Si le prix du terrain agricole est augmenté à 70 % du prix du terrain résidentiel, 4,3 x 70 % = 3 millions de VND/ ^m² . Selon la méthode de calcul prescrite par le décret n° 103/2024 relatif aux redevances foncières et aux loyers fonciers, les redevances foncières lors d'un changement d'affectation foncière en terrain résidentiel s'élèvent à 4,3 millions de VND - 3 millions de VND = 1,3 million de VND/ ^m² . Ainsi, pour ^{100 m²} , lors d'un changement d'affectation foncière, il ne doit payer que 1,3 milliard de VND, soit une réduction de plus de 3 milliards de VND par rapport au calcul actuel.

Réfléchissez bien

Cependant, certains experts immobiliers estiment qu'il est nécessaire d'examiner attentivement la hausse proposée des prix des terres agricoles, car elle entraînerait une hausse des prix de l'immobilier, ce qui nuirait au développement des activités immobilières. De plus, il pourrait y avoir une accumulation de terres en attente de conversion, ce qui ralentirait l'approvisionnement en terres productives et freinerait le développement de l'agriculture urbaine.

M. Vo Van Thuong, président du Ba Ria Real Estate Club, a déclaré qu'une augmentation des prix des terres agricoles de 65 à 70 % par rapport aux prix des terrains résidentiels pourrait avoir de nombreuses conséquences. La valeur des terres agricoles ne peut être considérée comme proche de celle des terrains résidentiels, ce qui peut facilement conduire à la spéculation sur les terres agricoles en attendant une hausse des prix, ce qui entraîne des fluctuations défavorables du marché immobilier pour les projets disposant déjà de terrains résidentiels. Par ailleurs, M. Le Viet Lien, directeur général de Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, a commenté que lors de la mise en œuvre d'un projet de logement, les entreprises doivent modifier l'affectation des terres, passant de terres agricoles à des terrains résidentiels. Lorsque les prix des terrains augmentent, les entreprises sont obligées d'accumuler davantage de fonds pour pouvoir modifier l'affectation des terres. Parallèlement, pendant cette période, la gestion financière des entreprises immobilières est extrêmement difficile.

Selon Maître Nguyen Canh, directeur du cabinet Nguyen Canh Law Company Limited (quartier de Vung Tau, Hô-Chi-Minh-Ville), l'augmentation du prix des terres agricoles est nécessaire, mais doit se conformer au processus d'évaluation foncière prévu par la Loi foncière de 2024, en consultation avec les services et succursales spécialisés et les cabinets de conseil en évaluation indépendants. Il est notamment nécessaire de bien comprendre les principes des méthodes d'évaluation foncière conformément aux principes du marché, tels que prescrits par la Loi foncière. La détermination du prix des terrains doit se baser sur la collecte d'informations provenant du marché des transferts, des revenus fonciers, des coûts d'investissement, des prix des terrains voisins… et ne peut se baser sur un ratio fixe à partir des prix des terrains résidentiels.

THANH HIEN-QUANG VU

Source : https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html