Inquiétudes quant à la « double charge » qui résultera de l'entrée en vigueur des nouveaux prix fonciers

Bien qu'il soit jugé nécessaire de rapprocher les prix des terrains des prix du marché, la nouvelle grille tarifaire à Hanoï suscite également de nombreuses inquiétudes quant à la charge financière, la possibilité d'une hausse des prix de l'immobilier et la pression exercée sur les entreprises.

Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

Le Conseil populaire de Hanoï vient d'approuver la nouvelle grille tarifaire foncière, qui devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2026. Cette mesure vise à accroître la transparence de la gestion foncière et à aligner les prix sur le marché, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024. Toutefois, la forte augmentation des prix dans les zones périurbaines crée un double fardeau pour les particuliers et les promoteurs immobiliers, rendant l'accès au logement encore plus difficile pour les personnes à faibles revenus et freinant la reprise du marché.

Hausse des coûts, rêves de logement lointains

De manière générale, les gens sont favorables à un ajustement plus précis du prix des terrains en fonction du marché, car cela permet de mieux garantir les droits des personnes en matière de déblaiement de sites, de limiter les plaintes et de contribuer à accélérer le processus de déblaiement et la réalisation des projets d'investissement public.

Cependant, avec l'augmentation significative de l'ajustement des prix fonciers, notamment dans les communes et les quartiers de banlieue, la nouvelle politique des prix fonciers modifie non seulement les obligations financières liées à la terre, mais a également un impact profond sur la vie, la production, le marché immobilier et l'accès au logement de nombreux groupes de personnes.

M. Dang Van Nghiem, de la commune de Dong Anh (Hanoï), a déclaré : « La hausse des prix fonciers a entraîné une augmentation des taxes, des frais et des charges liés à l’établissement des titres de propriété, au morcellement ou au transfert des parcelles. Ma famille doit maintenant diviser le terrain afin que les enfants puissent vivre séparément ou hériter de la propriété ; nous devons donc demander un certificat, ce qui représente un coût important. »

Le nouveau prix du foncier étant 2 à 6 fois supérieur à l'ancien barème, de nombreux habitants des banlieues peinent à honorer leurs obligations financières. M. Dao Khac Trong, de la commune de Soc Son (Hanoï), témoigne : « J'avais calculé que la taxe foncière à payer s'élevait à environ 80 millions de dongs, mais elle a grimpé à plus de 400 millions de dongs après l'application du nouveau barème. »

Non seulement M. Dao Khac Trong, mais aussi de nombreux habitants d'autres communes comme Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin et Hong Van ont exprimé leur stupéfaction face aux centaines de millions de dongs nécessaires pour accomplir les démarches administratives. Il a été suggéré que la ville envisage une politique de réduction des frais d'enregistrement, d'exemption de certains frais de délivrance de certificats ou d'allongement des délais de paiement pour les ménages modestes, les ménages à faibles revenus, les travailleurs et les jeunes familles vivant en périphérie. Ces mesures leur permettraient d'éviter un choc financier lors des démarches foncières.

Selon l'avocate Nghiem Thi Hang du cabinet Vu Linh (Barreau de Hanoï), le premier problème réside dans l'alourdissement du fardeau financier lié aux procédures foncières. Cette hausse des prix du foncier, particulièrement marquée en périphérie (où une augmentation importante est attendue, de 25 % à 26 %, voire près de 30 % dans certaines zones par rapport aux prix actuels), inquiète fortement de nombreuses personnes quant à l'explosion des coûts pour des démarches telles que le changement de destination des terrains, l'obtention des titres fonciers (reconnaissance des droits d'usage) ou le transfert de propriété. L'augmentation des prix du foncier entraînera inévitablement une hausse des taxes, redevances et autres frais à la charge des propriétaires, impactant directement un grand nombre de personnes.

Par ailleurs, les ménages agricoles des banlieues s'inquiètent également de la hausse des prix fonciers, des taxes sur l'utilisation des terres non agricoles, des frais d'enregistrement et des coûts de conversion des terres, qui peuvent s'avérer plus élevés. Ces dépenses affectent directement la capacité de maintenir la production, notamment pour les petits exploitants, a indiqué l'avocate Nghiem Thi Hang.

L'équipe Capital dès le départ

Bien qu'il soit jugé nécessaire de rapprocher les prix des terrains des prix du marché, la nouvelle grille tarifaire suscite également de nombreuses inquiétudes quant à la charge financière, la possibilité d'une hausse des prix de l'immobilier et la pression exercée sur les entreprises.

Pour expliquer le « double fardeau », M. Pham Gia Hiep, expert en immobilier, a indiqué que les entreprises immobilières doivent supporter des coûts d'investissement accrus (fardeau 1) tandis que leur capacité à recouvrer leur capital et à vendre des produits diminue (fardeau 2), ce qui engendre des risques financiers et opérationnels plus importants. Cette situation, source de grande inquiétude et les plaçant dans une position délicate, est qualifiée de « double fardeau ».

Pour les gens, en particulier ceux à faibles revenus, le revenu moyen les éloigne de plus en plus de la possibilité d'acquérir une maison pour « s'installer » lorsque la nouvelle grille tarifaire des terrains entre en vigueur.

La hausse continue des prix de l'immobilier réduira encore davantage l'accès au logement pour la majorité de la population, notamment les classes moyennes et populaires. Ceci risque d'accroître les stocks et de freiner la consommation des produits des entreprises. Les flux de trésorerie sont bloqués, la pression sur le remboursement des prêts bancaires s'accentue, ce qui ralentit la reprise de l'ensemble du marché immobilier à Hanoï, a expliqué M. Pham Quang Hiep.

Partageant ce point de vue, Mme Nguyen Ngoc Bich, directrice de la société immobilière Nam Binh, a déclaré que le premier et le plus direct fardeau est la forte augmentation des coûts de production pour tous les projets de développement immobilier de la ville.

Plus précisément, le coût des indemnisations pour la démolition des terrains a augmenté. Le barème foncier sert de base légale pour déterminer le niveau d'indemnisation des personnes expropriées lorsque l'État procède à des travaux d'aménagement du territoire. L'augmentation du barème foncier entraîne une hausse des indemnisations, ce qui accroît significativement le capital d'investissement initial total de l'entreprise. Ceci alourdit non seulement la charge financière, mais risque également de prolonger les délais de démolition si le montant des indemnisations reste insuffisant pour satisfaire pleinement les populations concernées, compromettant ainsi sérieusement l'avancement du projet.

De plus, les redevances et les loyers fonciers augmentent également en fonction du prix du foncier. Il s'agit d'une obligation financière que les entreprises doivent assumer lors de l'attribution d'un terrain ou d'un changement de destination pour la mise en œuvre de leurs projets. Ce coût se répercute directement sur le prix des produits, réduisant ainsi la marge bénéficiaire attendue des investisseurs et complexifiant considérablement l'équilibre financier des projets, notamment pour les logements commerciaux et les zones urbaines.

La nouvelle grille tarifaire foncière à Hanoï constitue une avancée importante vers la transparence du marché et une meilleure adéquation aux prix réels. Toutefois, la forte hausse des prix dans de nombreuses zones périurbaines suscite des inquiétudes quant au fardeau financier qu'elle représente pour les particuliers et les entreprises.

Pour que cette politique soit véritablement efficace, il est indispensable de définir une feuille de route réaliste, assortie de solutions pour soutenir les groupes vulnérables, les petites entreprises et les producteurs agricoles. Parallèlement, il est nécessaire d'accroître la transparence de l'information et le dialogue avec la population afin de limiter les impacts négatifs et de favoriser un consensus social.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ban-khoan-truoc-ganh-nang-kepkhi-gia-dat-moi-co-hieu-luc-20251201135603569.htm