Investir dans le foncier est-il encore à la pointe ? Trois lots de la zone urbaine de Thu Thiem sont sur le point d'être mis aux enchères. Les critères pour déterminer le type de terrain

Le lancement des travaux d’un projet de logements sociaux à Dong Anh ( Hanoï ), la prochaine vente aux enchères de 3 lots de terrains dans la zone urbaine de Thu Thiem (HCMV), les bases de détermination des types de terrains… sont les dernières actualités immobilières.

Immobilier : Il est prévu que 3 parcelles de terrain dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem seront mises aux enchères au deuxième trimestre 2025.

Dans quel segment dois-je investir ?

Un investisseur à Hanoï possède plus de 3 milliards de VND en banque et souhaite les retirer pour investir dans l'immobilier. Il étudie les terrains, les terrains mis aux enchères et les appartements.

Considérant que les prix des terrains ont tendance à augmenter avec le temps et qu'il est donc difficile de perdre, cet investisseur envisage d'investir dans un terrain avec l'argent disponible, et souhaite parfois acheter un appartement à Hanoi et le louer.

En réponse aux inquiétudes des investisseurs, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a analysé que les terrains mis aux enchères constituent un segment immobilier particulier, bénéficiant d'un bon statut juridique, d'infrastructures de qualité et de prix raisonnables, ce qui attire depuis longtemps les investisseurs. Cependant, l'achat de terrains mis aux enchères est très sensible au phénomène de « FOMO » (psychologie de foule), qui consiste à acheter à un prix supérieur à celui du marché.

Par conséquent, selon M. Que, les investisseurs participant aux enchères de ce type de biens immobiliers doivent étudier attentivement le prix du marché, utiliser leurs capitaux inutilisés, comprendre la planification et accepter un investissement à moyen et long terme si l'évaluation est bonne. Parallèlement, ils doivent faire preuve de stabilité mentale pour éviter la peur de l'erreur, la perte de leurs dépôts ou les conséquences fâcheuses, voire les poursuites judiciaires.

Concernant les appartements, le prix moyen des appartements commerciaux à vendre à Hanoï est d'environ 65 à 85 millions de VND/m², avec de nombreux projets proposés entre 100 et 200 millions de VND/m². Ce prix de vente intéresse presque exclusivement les acheteurs de maisons, car il faut compter 30 à 50 ans pour rentabiliser un investissement, un prix qui dépasse les revenus des ménages.

Par ailleurs, selon le dirigeant du groupe G6, l'offre de logements sociaux à Hanoï sera considérable entre 2025 et 2030. Actuellement, environ 14 projets d'envergure sont en cours de sélection d'investisseurs, 67 projets sont en cours de réalisation et 83 terrains propres, dotés d'infrastructures complètes, appartiennent au fonds foncier de 20 % dédié au logement social. En 2025, Hanoï mettra notamment en vente plus de 6 000 logements sociaux.

Cela aura un impact sur le prix des appartements à l'avenir, ainsi que sur la liquidité. L'augmentation du nombre d'acheteurs immobiliers aura également un impact sur la demande de logements locatifs et les prix des loyers.

Les prix de l'immobilier à Hanoï ont fortement augmenté ces derniers temps, avec des hausses de 50 à 200 % pour les appartements et de 20 à 50 % pour les maisons et les terrains. Parallèlement, les biens immobiliers situés en périphérie de Hanoï, comme Hung Yen, Bac Ninh et Ha Nam, ont également progressé de 10 à 50 % ces derniers temps, ce qui les rend moins attractifs. Actuellement, les flux de trésorerie se déplacent vers le sud, vers Hô-Chi-Minh-Ville, Phu Quoc et Da Nang… En 2025, les investisseurs pourraient s'intéresser au secteur foncier ou aux terres agricoles polyvalentes », a déclaré M. Que.

Pendant ce temps, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, a analysé qu'avec la forte vitesse d'urbanisation, la demande dans les localités sera élevée, donc investir pour augmenter les gains en capital, acheter des terrains est toujours bon et sûr.

Selon lui, avec 3-4 milliards de VND, il est possible d'investir dans des terrains autour de Hanoi, des axes économiques associés à des parcs industriels comme Bac Ninh, Bac Giang ou Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

Cependant, le directeur général de SGO Homes a souligné que, lors de l'achat d'un terrain, les investisseurs doivent privilégier les projets conformes aux exigences légales, au minimum en signant un contrat de vente ou en détenant un livre rouge. Parallèlement, il est essentiel de prendre en compte les capacités de l'investisseur et de choisir des emplacements qui répondent aux besoins et attirent les futurs résidents.

Quant aux terrains mis aux enchères, selon M. Chung, la plupart des enchères sont motivées par la rhétorique, avec l'espoir de vendre quelques centaines de millions de dongs de plus. En termes d'investissement, cette méthode ne sera pas efficace.

« Ce type de terrain ne peut être investi qu'à court terme, lorsque le marché est « chaud », alors on utilise le « surf » ; l'investissement à long terme, surtout en ce moment, ne sera pas aussi rentable qu'un investissement dans un terrain de projet », a déclaré M. Chung.

Détails des lots de terrain de 3 milliards de dollars dans la zone urbaine de Thu Thiem sur le point d'être vendus aux enchères

Le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Ho Chi Minh-Ville (HCMC) - a déclaré qu'il est prévu qu'au deuxième trimestre 2025, la ville organisera une vente aux enchères de 3 lots de terrains dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem, ville de Thu Duc.

Il s'agit des parcelles 1-2 et 1-3 de la zone fonctionnelle n°1, et des parcelles 3-5 de la zone fonctionnelle n°3. Parmi celles-ci, la parcelle 3-5 a été mise aux enchères en novembre 2021, mais l'adjudicataire a ensuite annulé le contrat et accepté la perte de l'acompte.

Les lots 1-2 et 1-3 font partie d'un projet de neuf lots de terrains résidentiels et commerciaux multifonctionnels. Ces deux lots sont propres, idéalement situés, avec quatre façades et construits sur un sous-sol et 14 étages.

Plus précisément, le lot 1-2 a une superficie de plus de 7 886 m² et compte 205 appartements. Le lot 1-3 a une superficie de plus de 5 006 m² et compte 152 appartements.

Le lot restant 3-5 est l'un des quatre lots que Hô Chi Minh-Ville a mis aux enchères en novembre 2021. Une entreprise a remporté l'enchère pour ce lot à 3 820 milliards de VND, soit 7 fois plus que le prix de départ.

Cependant, après que le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a approuvé les résultats de l'enchère et que le Département des impôts de la ville a émis un avis de paiement, l'entreprise gagnante n'a pas payé et a accepté de perdre son acompte.

Situé dans la zone résidentielle nord de la zone fonctionnelle n° 3, le lot 3-5 a une superficie de 6 446 m². Sa surface constructible est de 15 000 m², avec une capacité de 76 appartements et une population maximale de 608 habitants.

Selon le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la ville, étant donné que les prix des terrains sont appliqués selon la liste de prix ajustée, le prix de départ des 3 lots de terrain ci-dessus devrait être supérieur à 5 000 milliards de VND.

Cérémonie d'inauguration du projet de logements sociaux CT3 à Dong Anh, Hanoi

Le projet de logements sociaux CT3 dans la nouvelle zone urbaine de Kim Chung, district de Dong Anh (Hanoï) a officiellement commencé sa construction le 3 mars, offrant plus de 1 100 appartements avec un prix prévu de 18,4 millions de VND/m2.

Perspectives du projet de logements sociaux CT3 à Dong Anh, Hanoï. (Source : Investisseur)

Le projet est investi par une coentreprise entre Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) et Viglacera Corporation, situé dans le projet de logements sociaux Thang Long Green City dans la zone urbaine de Kim Chung.

Le projet Thang Long Green City s'étend sur une superficie totale de près de 3,7 hectares et comprend quatre bâtiments. Le bâtiment social, situé sur la parcelle CT4, a été mis en service au quatrième trimestre 2021 et compte 484 appartements, pouvant accueillir plus de 1 500 personnes.

Sur le terrain CT3, trois bâtiments totalisent une superficie d'environ 109 000 m². Ces bâtiments, de 12 étages et avec combles, offrent plus de 1 100 appartements et peuvent accueillir plus de 3 900 personnes.

M. Pham Tien Duc, représentant de l'investisseur en coentreprise et directeur général de Handico Corporation, a déclaré que le projet avait été conçu par des architectes singapouriens avec des éléments fonctionnels modernes et synchrones, tels qu'une aire de jeux pour enfants et un espace vert, créant ainsi un espace de vie confortable et moderne. Chaque appartement est conçu pour optimiser l'utilisation des fonctions, avec une superficie de 50 à 64 m², comprenant 2 à 3 chambres.

Le prix de vente de ce lotissement social devrait s'élever à environ 18,4 millions de VND/m² (TVA de 5 % et charges de 2 % incluses). Compte tenu de ce prix unitaire, un appartement de 49,8 m² coûte environ 920 millions de VND. Le plus grand appartement, de 64 m², coûte environ 1,2 milliard de VND.

S'exprimant lors de la cérémonie d'inauguration, le vice-président du Comité populaire de Hanoi, Duong Duc Tuan, a demandé à l'investisseur de la coentreprise de mettre en œuvre des mesures et des solutions de construction avancées, dans le but d'achever le projet au début du troisième trimestre 2026, soit 5 mois plus tôt que prévu, par rapport aux progrès attendus au quatrième trimestre 2026.

Les dirigeants du Comité populaire de la ville ont également demandé aux deux corporations d'ordonner à leurs entités membres d'accélérer les procédures de préparation des projets de travaux et d'investissement restants dans la ville. En particulier, les travaux sur le terrain CT5 dans la nouvelle zone urbaine de Kim Chung, afin d'achever rapidement les procédures d'ajustement de la politique d'investissement pour poursuivre les travaux en 2025, d'achever les infrastructures synchrones de la nouvelle zone urbaine de Kim Chung et d'alimenter le fonds de logement social de la ville.

Les bases pour déterminer le type de sol

Lors de la détermination du type de sol, sur quelles bases se base-t-on ?

L'article 10, clause 1, de la loi foncière de 2024 stipule la détermination du type de terrain sur la base de l'une des bases suivantes :

a) Certificat de droits d'utilisation du sol; Certificat de propriété du logement et des droits d'utilisation du sol; Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain; Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété des biens attachés au terrain;

b) Les documents relatifs aux droits d'utilisation des terres prévus à l'article 137 de la présente loi dans les cas où le certificat prévu au point a de la présente clause n'a pas été accordé ;

c) Décision sur l'attribution des terres, la location des terres, l'autorisation de changer l'usage des terres par les organismes publics compétents dans les cas où le certificat spécifié au point a de la présente clause n'a pas été accordé.

L'article 10, clause 2, de la loi foncière de 2024 stipule : Dans les cas où il n'existe pas de documents spécifiés dans l'article 1 du présent article et dans les cas où le type de terrain déterminé sur les documents délivrés est différent de la classification foncière selon les dispositions de la présente loi ou différent de l'état actuel d'utilisation du terrain, la détermination du type de terrain sera mise en œuvre conformément aux règlements du gouvernement.

Ainsi, la détermination du type de sol sera basée sur les critères ci-dessus.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html