L'investissement foncier est-il toujours au sommet ? Trois lots dans la zone urbaine de Thu Thiem vont être mis aux enchères ; les critères de sélection du type de terrain seront précisés.

Le lancement d'un projet de logements sociaux à Dong Anh ( Hanoi ), la vente aux enchères prochaine de 3 lots de terrain dans la zone urbaine de Thu Thiem (Hô-Chi-Minh-Ville), les bases de détermination des types de terrains… sont les dernières nouvelles immobilières.

Immobilier : 3 parcelles de terrain dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem devraient être mises aux enchères au deuxième trimestre 2025.

Dans quel segment devrais-je investir ?

Un investisseur basé à Hanoï dispose de plus de 3 milliards de dongs en banque et souhaite les retirer pour investir dans l'immobilier. Il étudie notamment les terrains, les terrains mis aux enchères et les appartements.

Partant du principe que les prix des terrains ont tendance à augmenter avec le temps et qu'il est donc difficile de perdre de l'argent, cet investisseur prévoit d'investir ses fonds disponibles dans un terrain et souhaite parfois acheter un appartement à Hanoï pour le louer.

En réponse aux préoccupations des investisseurs, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a expliqué que les terrains vendus aux enchères constituent un segment particulier du marché immobilier, bénéficiant d'un statut juridique solide, d'infrastructures de qualité et de prix raisonnables, ce qui explique leur attrait de longue date auprès des investisseurs. Toutefois, l'achat de terrains aux enchères est très sensible au phénomène de peur de manquer une opportunité (FOMO), incitant à surpayer.

Par conséquent, selon M. Que, les investisseurs participant à la vente aux enchères de ce type de biens immobiliers doivent étudier attentivement le prix du marché, utiliser leurs capitaux disponibles, bien comprendre le projet et envisager un investissement à moyen et long terme si l'évaluation est positive. Parallèlement, ils doivent faire preuve de sang-froid afin d'éviter la peur de rater une opportunité (FOMO), la perte de leurs dépôts ou de subir de lourdes conséquences, voire des poursuites judiciaires.

Concernant les appartements, le prix moyen des appartements commerciaux à Hanoï se situe entre 65 et 85 millions de VND/m², de nombreux projets affichant des prix allant de 100 à 200 millions de VND/m². À ce prix, seuls les acquéreurs de résidences principales sont intéressés, car un achat à des fins d'investissement nécessite 30 à 50 ans pour amortir le capital investi, et ce prix est hors de portée pour la plupart des ménages.

Par ailleurs, selon le dirigeant du groupe G6, l'offre de logements sociaux à Hanoï sera très importante entre 2025 et 2030. Actuellement, une quinzaine de projets d'envergure sont en phase de recherche d'investisseurs, 67 projets sont en cours de réalisation et 83 terrains viabilisés, appartenant au fonds foncier réservé à 20 % pour le logement social, sont disponibles. Notamment, plus de 6 000 logements sociaux seront mis en vente à Hanoï en 2025.

Cela aura une incidence sur le prix des appartements à l'avenir, ainsi que sur la liquidité du marché. L'achat massif de maisons influencera également la demande de logements locatifs et les loyers.

Les prix de l'immobilier à Hanoï ont fortement augmenté ces derniers temps, les appartements enregistrant une hausse de 50 à 200 %, et les maisons et terrains de 20 à 50 %. Parallèlement, l'immobilier en périphérie de Hanoï, notamment à Hung Yen, Bac Ninh et Ha Nam, a également connu une augmentation de 10 à 50 % récemment, ce qui le rend moins attractif. Actuellement, les investissements se dirigent vers le sud, en direction d'Hô-Chi-Minh-Ville, Phu Quoc et Da Nang… « En 2025, les investisseurs pourraient s'intéresser au marché foncier ou aux terres agricoles à usages multiples », a déclaré M. Que.

Parallèlement, M. Le Dinh Chung, directeur général de la société par actions d'investissement et de développement immobilier SGO Homes, a analysé qu'avec la forte vitesse d'urbanisation, la demande locale sera élevée, de sorte qu'investir pour augmenter les plus-values, notamment par l'achat de terrains, reste une option intéressante et sûre.

Selon lui, avec 3 à 4 milliards de VND, il est possible d'investir dans des terrains autour de Hanoï, dans des axes économiques liés à des parcs industriels tels que Bac Ninh, Bac Giang ou Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

Le directeur général de SGO Homes a toutefois souligné que lors de l'acquisition de terrains, les investisseurs doivent veiller à ce que les projets respectent les conditions légales, notamment en signant un contrat de vente ou en obtenant un certificat d'authenticité. Il est également essentiel de tenir compte de la capacité financière de l'investisseur et de choisir des emplacements adaptés à ses besoins et susceptibles d'attirer de futurs résidents.

Concernant les terrains vendus aux enchères, selon M. Chung, la plupart des ventes sont motivées par des considérations psychologiques et visent à obtenir un gain de quelques centaines de millions de dongs. En matière d'investissement, cette méthode s'avère inefficace.

« Ce type de terrain ne peut être investi qu’à court terme, lorsque le marché est en pleine effervescence, en surfant sur la vague ; l’investissement à long terme, surtout en ce moment, ne sera pas aussi rentable que l’investissement dans des terrains destinés à des projets immobiliers », a déclaré M. Chung.

Détails concernant trois lots de terrain d'une valeur de plusieurs milliards de dollars dans la zone urbaine de Thu Thiem, sur le point d'être mis aux enchères.

Le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville (HCMC) a déclaré qu'il est prévu qu'au deuxième trimestre 2025, la ville organise une vente aux enchères de 3 lots de terrain dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem, dans la ville de Thu Duc.

Il s'agit des parcelles 1-2 et 1-3 dans la zone fonctionnelle n° 1 et des parcelles 3-5 dans la zone fonctionnelle n° 3. Parmi celles-ci, la parcelle 3-5 a été mise aux enchères en novembre 2021, mais l'adjudicataire a par la suite annulé le contrat et accepté la perte de l'acompte.

Les lots 1-2 et 1-3 font partie d'un projet d'aménagement de neuf lots à vocation résidentielle et commerciale multifonctionnelle. Ces deux terrains, non viabilisés et bénéficiant d'un emplacement de choix avec quatre façades, sont destinés à accueillir des bâtiments comprenant un sous-sol et quatorze étages.

Plus précisément, le lot 1-2 a une superficie de plus de 7 886 m² et comprend 205 appartements. Le lot 1-3 a une superficie de plus de 5 006 m² et comprend 152 appartements.

Le lot restant 3-5 est l'un des quatre lots que Ho Chi Minh City a mis aux enchères en novembre 2021. Une entreprise a remporté l'enchère pour ce lot à 3 820 milliards de VND, 7 fois plus que le prix de départ.

Cependant, après que le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé les résultats de la vente aux enchères et que le Département des impôts de la ville a émis un avis de paiement, l'entreprise gagnante n'a pas payé et a accepté de perdre son acompte.

Situé dans la zone résidentielle nord de la zone fonctionnelle n° 3, le lot 3-5 a une superficie de 6 446 m². La surface constructible de ce lot est de 15 000 m², avec une échelle de 76 appartements et une population maximale de 608 personnes.

Selon le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la ville, étant donné que les prix des terrains sont appliqués selon la liste de prix ajustée, le prix de départ des 3 lots de terrain susmentionnés devrait être supérieur à 5 000 milliards de VND.

Cérémonie de pose de la première pierre du projet de logements sociaux CT3 à Dong Anh, Hanoï

Le projet de logements sociaux CT3 dans la nouvelle zone urbaine de Kim Chung, district de Dong Anh (Hanoï), a officiellement débuté sa construction le 3 mars, offrant plus de 1 100 appartements à un prix prévu de 18,4 millions de VND/m2.

Vue d'ensemble du projet de logements sociaux CT3 à Dong Anh, Hanoï. (Source : Investisseur)

Le projet est financé par une coentreprise entre Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) et Viglacera Corporation, située dans le projet de logements sociaux Thang Long Green City dans la zone urbaine de Kim Chung.

Le projet Thang Long Green City s'étend sur une superficie totale de près de 3,7 hectares et comprend 4 bâtiments. Parmi ceux-ci, le bâtiment social situé sur la parcelle CT4 a été mis en service au quatrième trimestre 2021 et compte 484 appartements, pouvant accueillir plus de 1 500 personnes.

Sur le terrain CT3 se trouvent trois bâtiments d'une surface totale d'environ 109 000 mètres carrés. Ces bâtiments, hauts de douze étages et comprenant des combles, offrent plus de 1 100 appartements et peuvent accueillir plus de 3 900 personnes.

Le représentant de l'investisseur en coentreprise, M. Pham Tien Duc, directeur général de Handico Corporation, a déclaré que le projet avait été conçu par des architectes singapouriens et mettait en avant des aménagements modernes et fonctionnels, tels qu'une aire de jeux pour enfants et des espaces verts, créant ainsi un cadre de vie confortable et contemporain. Chaque appartement, d'une superficie de 50 à 64 m² et comprenant 2 à 3 chambres, est conçu pour optimiser l'utilisation des espaces.

Plus précisément, le prix de vente de ce programme de logements sociaux devrait avoisiner les 18,4 millions de VND/m² (TVA de 5 % et charges de copropriété de 2 % incluses). À ce prix, un appartement de 49,8 m² dans ce programme coûte environ 920 millions de VND. Le plus grand appartement, d'une superficie de 64 m², coûte quant à lui environ 1,2 milliard de VND.

Lors de la cérémonie de pose de la première pierre, le vice-président du Comité populaire de Hanoï, Duong Duc Tuan, a demandé à l'investisseur de la coentreprise de mettre en œuvre des mesures et des solutions de construction avancées, dans le but d'achever le projet au début du troisième trimestre 2026, soit 5 mois plus tôt que prévu, par rapport à l'avancement attendu au quatrième trimestre 2026.

Les dirigeants du Comité populaire de la ville ont également demandé aux deux sociétés d'enjoindre leurs filiales à accélérer les procédures de préparation des projets de travaux et d'investissement restants dans la ville. Ils ont notamment insisté sur la nécessité de finaliser rapidement les démarches relatives au terrain CT5 dans le nouveau quartier urbain de Kim Chung afin d'ajuster la politique d'investissement et de permettre la poursuite des travaux en 2025, de mener à bien l'infrastructure du nouveau quartier et d'alimenter le fonds de logements sociaux de la ville.

Les bases de la détermination du type de sol

Quels sont les critères de base pour déterminer le type de sol ?

L’article 10, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024 stipule que la détermination du type de terrain repose sur l’un des critères suivants :

a) Certificat de droits d'utilisation du sol ; Certificat de propriété de la maison et de droits d'utilisation du sol ; Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété de la maison et d'autres biens attachés au sol ; Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété des biens attachés au sol ;

b) Documents relatifs aux droits d’utilisation des terres prescrits à l’article 137 de la présente loi dans les cas où le certificat prescrit au point a du présent article n’a pas été accordé ;

c) Décision relative à l’attribution des terres, au bail des terres, à l’autorisation de changer la destination des terres par les agences étatiques compétentes dans les cas où le certificat spécifié au point a de la présente clause n’a pas été accordé.

L'article 10, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024 stipule : Dans les cas où il n'existe aucun document spécifié au paragraphe 1 du présent article et dans les cas où le type de terrain déterminé sur les documents délivrés est différent de la classification des terrains conformément aux dispositions de la présente loi ou différent de l'état actuel d'utilisation des terrains, la détermination du type de terrain est mise en œuvre conformément à la réglementation du gouvernement.

La détermination du type de sol se fera donc sur la base des critères ci-dessus.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html