Le 9 novembre, le séminaire « Supprimer les obstacles juridiques à l'immobilier » a été organisé par le journal Lao Dong. De nombreux gestionnaires, experts, avocats, associations et entreprises ont exprimé leur avis sur la nécessité de supprimer les obstacles juridiques pour favoriser une reprise plus nette du marché immobilier.
Le marché a atteint son point bas, pas de pénurie de capitaux
S'exprimant lors du séminaire, de nombreux experts et dirigeants d'associations ont convenu que le marché immobilier a traversé la période la plus difficile, a touché le fond ces derniers temps et se redresse malgré les difficultés qui persistent.
Les données citées par le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique monétaire et financière, montrent que le marché comporte deux segments relativement positifs : l'immobilier résidentiel et l'immobilier de parcs industriels (PI), qui ont été les moins touchés ces derniers temps. Concernant l'immobilier résidentiel, le rapport préliminaire de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers reflète une reprise, chaque trimestre étant supérieur au trimestre précédent. Environ 20 000 produits ont été lancés ; le nombre de transactions a augmenté progressivement au fil des trimestres, le troisième trimestre 2023 enregistrant à lui seul une hausse de 56 % par rapport au trimestre précédent.
Concernant l'immobilier des parcs industriels, le pays compte près de 400 parcs industriels, dont environ 292 sont en activité et le taux de capacité ou d'occupation est d'environ 80 % à 82 %. Le taux d'occupation à la fin du troisième trimestre 2023 est d'environ 82 % dans le Sud et de 80 % dans le Nord. Les prix de location des parcs industriels ont encore augmenté de 7 % à 12 % au troisième trimestre 2023 par rapport à la même période l'année dernière. L'offre nouvelle continue d'augmenter, avec de grandes perspectives de projets d'IDE, la demande d'entrepôts, d'usines et de logements sociaux (NƠXH) associés aux parcs industriels est à un niveau élevé.
Le journaliste Dr To Dinh Tuan, rédacteur en chef du journal Nguoi Lao Dong, a présidé la discussion. Photo : Hoang Trieu
L'une des difficultés du marché immobilier, souvent évoquée, concerne le financement par le crédit, qui est désormais progressivement résolu. Les données publiées par la Banque d'État montrent que le crédit à l'investissement, aux activités immobilières et au logement a augmenté d'environ 4,7 % au cours des six premiers mois de 2023, malgré un contexte de baisse des revenus et de taux d'intérêt élevés. Les IDE sont plutôt positifs : au cours des dix premiers mois de 2023, près de 2 milliards de dollars américains ont été enregistrés dans l'immobilier, dont environ 763 millions de dollars américains ont été décaissés. Les sociétés immobilières mobilisent également activement des capitaux par le biais d'obligations, négociant des obligations à échéance et rachetant les obligations émises.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a également déclaré que le marché avait atteint son point bas. Plus précisément, selon les données du Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, le point bas remontait au premier trimestre 2023, lorsque la croissance du secteur immobilier était négative de 16,1 %, avant de s'améliorer progressivement. À la fin du deuxième trimestre 2023, la croissance immobilière était encore négative de plus de 11 %, mais à partir du troisième trimestre, elle n'était plus négative que de plus de 8 %.
L'un des programmes de crédit qui devrait récemment dynamiser le marché immobilier est le prêt de 120 000 milliards de VND destiné à investir dans le développement de projets de logements sociaux. La Banque vietnamienne pour l'agriculture et le développement rural ( Agribank ) a indiqué que, depuis le premier jour de mise en œuvre de ce programme de crédit, 30 000 milliards de VND ont été enregistrés.
Selon M. Pham Van Duong, directeur de la succursale d'Agribank à Binh Trieu (HCMC), Agribank est une banque détenue à 100 % par l'État. Par conséquent, toutes les réglementations doivent être strictement respectées, y compris l'enveloppe de 120 000 milliards de VND. Agribank s'intéresse à des projets de logements sociaux depuis octobre 2022 et les poursuit jusqu'à présent. En ce qui concerne les capitaux de crédit, la banque dispose d'excédents et est prête à prêter aux entreprises. Cependant, le problème réside dans le fait que, lors de l'octroi de capitaux pour des projets, elle doit également se conformer pleinement à la réglementation de l'État. Agribank coordonne actuellement ses efforts avec les entreprises afin de lever les difficultés et de décaisser rapidement les fonds nécessaires aux projets.
« En particulier, le taux d'intérêt des prêts pour l'achat de logements sociaux est le plus bas depuis de nombreuses années. Actuellement, Agribank accorde des prêts pour l'achat de logements sociaux à ses clients à un taux d'intérêt inférieur de 2 % au taux normal. Taux d'intérêt bas, capital disponible, il ne reste plus qu'à attendre que les entreprises finalisent les procédures de décaissement », a affirmé M. Duong.
Renforcer le rôle des groupes de travail
Les capitaux de crédit pour le logement social ne manquent pas, mais selon les entreprises, la mise en œuvre de ces projets est très difficile.
M. Vo Minh Hoang, directeur général de la Société par actions de logements sociaux de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que le gouvernement propose de nombreuses mesures incitatives pour le développement de logements sociaux, mais que de nombreuses entreprises n'y ont pas accès. Lorsqu'elles n'ont pas participé au développement de logements sociaux, elles ont rencontré des difficultés, et lorsqu'elles y participent, elles les ont encore plus. Plus précisément, outre les difficultés financières, les entreprises rencontrent également des difficultés de financement foncier. Elles souhaitent donc que le gouvernement examine le financement foncier à louer, l'intègre à la liste des projets de logements sociaux et soumette un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs. Ensuite, les entreprises participeront au développement de logements sociaux et intégreront le coût de ces terrains dans le coût de développement du projet.
« Les entreprises réalisant des projets de logements sociaux ne réalisent qu'un bénéfice de 10 %, mais le prix de vente et les objets vendus doivent passer par le Département de la Construction. Parallèlement, certains coûts ne peuvent être inclus dans le prix de vente. La construction de logements sociaux est plus longue et plus complexe que celle de logements commerciaux, ce qui désintéresse les entreprises. Attendre deux à trois ans avant que les banques ne décaissent les prêts est une attente que les entreprises ne peuvent pas supporter. Il est donc recommandé de mettre en place un mécanisme de décaissement plus rapide », a proposé M. Hoang.
Les difficultés du marché immobilier mentionnées ci-dessus ont été identifiées et évoquées par le passé. Selon les experts et les entreprises interrogés lors d'une discussion au journal Nguoi Lao Dong, il reste à trouver la solution la plus réaliste pour y remédier rapidement.
M. Thai Doan Hoa, directeur adjoint du département du développement du logement et du marché immobilier du département de la construction de Dong Nai , a déclaré que l'étude menée par Dong Nai avait identifié cinq groupes de difficultés et d'obstacles dans le secteur immobilier. Les plus importants concernent notamment les difficultés et les obstacles liés aux procédures d'approbation des politiques d'investissement et à la sélection des investisseurs. Certains projets bénéficient depuis de nombreuses années d'une politique d'investissement, mais l'agence d'inspection réexamine actuellement les conditions de mise en œuvre conformément à la loi sur le logement, à savoir l'obligation de disposer de terrains résidentiels. L'évaluation foncière est également complexe. Certains projets ont été attribués, mais ne peuvent être évalués, car les cabinets de conseil hésitent à les évaluer, craignant des difficultés d'explication aux autorités.
« La mise en œuvre de la construction de logements sociaux dans le cadre du projet présente de nombreuses difficultés. De nombreux projets ont été mis en œuvre selon d'anciennes réglementations, mais les ajustements de planification ultérieurs sont restés bloqués. Par exemple, la loi sur le logement stipule que les localités doivent réévaluer et obliger les entreprises à réserver 20 % de la superficie du projet au logement social, ce qui est très difficile », a expliqué M. Hoa.
Pour surmonter ces difficultés, la province de Dong Nai prévoit de poursuivre l'aménagement de terrains destinés à la construction de logements commerciaux d'ici 2030, le reste étant destiné au logement social. Les travaux d'aménagement sont terminés et permettent de lancer un appel aux investisseurs, mais des difficultés subsistent. De 2022 à aujourd'hui, le Comité provincial du Parti et le Comité populaire de la province de Dong Nai ont demandé la création d'un groupe de travail chargé de formuler des recommandations et de lever les difficultés rencontrées par les entreprises.
Depuis début 2023, Dong Nai a mis en place trois groupes de travail pour lever les obstacles aux projets en retard, gérer les difficultés des entreprises et développer le logement social. Ces trois groupes sont dirigés par des responsables provinciaux. Les départements, notamment celui de la Construction, ont également mis en place des groupes de travail pour lever les difficultés relevant de leur compétence, en les résolvant partiellement ; s'ils concernent des niveaux supérieurs, ils s'inscriront pour collaborer avec les ministères et les services afin de les résoudre pour les entreprises.
Trois projets de loi devraient être prochainement modifiés
L'une des solutions attendues est constituée par les trois projets de loi - dont la Loi sur les affaires immobilières (amendée), la Loi sur le logement (amendée) et la Loi sur le foncier (amendée) - qui sont actuellement discutés et commentés par la 6e session de la 15e Assemblée nationale ; s'ils sont adoptés, ils supprimeront les obstacles juridiques pour le marché immobilier.
L'avocat Nguyen Tan Phong, membre permanent de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a analysé : « Le projet de loi sur le logement (modifié) soulève la question de la résolution de certains litiges par arbitrage commercial. Actuellement, des litiges entre investisseurs, acquéreurs de logements et locataires d'appartements persistent, car de nombreux projets n'ont pas obtenu de certificats depuis de nombreuses années. Les nouvelles dispositions du projet de loi les aideront à y voir plus clair. »
Le projet de loi sur les activités immobilières (modifié) mentionne également l'amélioration de la qualité du courtage immobilier dans les temps à venir...
« Lorsque ces trois lois seront adoptées, elles contribueront à la diffusion et à la vulgarisation du droit, améliorant la qualité des participants au marché immobilier, en particulier les courtiers », a déclaré l'avocat Phong.
Les autorités ont besoin d’instructions précises et claires.
Concernant les aspects juridiques et procéduraux de la construction de logements sociaux, de nombreux experts estiment que les entreprises et les associations doivent préciser les procédures complexes actuelles et celles qui doivent être supprimées. Concernant l'approche, le gouvernement et les organismes compétents doivent fournir des orientations précises et claires sur toutes les questions complexes, redondantes et incohérentes ; les collectivités locales doivent également clarifier les choses, en évitant les consultations détournées et inefficaces.
« Les entreprises et les associations elles-mêmes font de gros efforts, mais à mon avis, nous devons essayer de faire des recommandations plus précises et d'avoir des solutions d'accompagnement plus proches », a estimé le Dr Can Van Luc.
UNITÉ PARTENAIRE
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
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