Il est proposé de ne pas inclure la méthode du surplus dans l'évaluation foncière.

Une « vanne de verrouillage » est nécessaire pour contrôler la précision des résultats d'évaluation foncière.

Le matin du 15 janvier, poursuivant le programme de la 5e session extraordinaire, l'Assemblée nationale a tenu une discussion en séance plénière sur certains nouveaux contenus ou contenus faisant l'objet d'opinions divergentes dans le projet de loi foncière (modifiée).

Contribuant à clarifier certains points du projet de loi, le député de l'Assemblée nationale Nguyen Hoang Bao Tran (délégation de Binh Duong) a vivement apprécié le travail du Comité de rédaction pour l'intégration et la révision des contenus importants ainsi que le rapport explicatif du Comité économique .

Commentaires sur la clause 5, article 158 du projet de loi, qui stipule que « les méthodes d'évaluation foncière au point c concernant la méthode du surplus dans l'évaluation foncière sont effectuées en soustrayant le total des coûts de développement estimés de la parcelle de terrain du total des recettes de développement estimées ».

Les délégués ont suggéré que le comité de rédaction ne devrait pas inclure la méthode du surplus dans l'évaluation foncière pour les raisons suivantes :

Premièrement, il existe de nombreuses méthodes d'évaluation foncière, mais les résultats d'évaluation obtenus par différentes méthodes sont similaires pour une parcelle de terrain donnée.

Cependant, les résultats d'évaluation foncière obtenus par la méthode du surplus reposent sur des hypothèses et des estimations, et leur fiabilité n'est pas élevée, notamment dans les zones où les informations factuelles et les données sur les coûts et les recettes disponibles comme base d'estimation sont limitées.

De plus, la valeur de ce terrain est susceptible d'augmenter avec le temps en raison de son contexte historique, des activités commerciales et autres opérations qui y sont liées.

Député de l'Assemblée nationale Nguyen Hoang Bao Tran.

« Toutefois, affirmer que la valeur des terrains augmente toujours progressivement est déraisonnable, car la valeur d'une parcelle peut diminuer en période de ralentissement économique ou face à des facteurs défavorables. Par exemple, actuellement, avec un marché immobilier quasiment paralysé, cette méthode ne permet pas d'évaluer précisément les facteurs de risque et les répercussions négatives sur l'économie », a déclaré Mme Tran.

Deuxièmement, le calcul de ces facteurs supposés est très complexe, ce qui donne lieu à des évaluations incertaines et inexactes, comportant des erreurs importantes.

D'après les délégués, pour une même parcelle de terrain, la modification d'un seul des facteurs pris en compte suffit à en altérer le résultat de l'évaluation. C'est la principale raison des difficultés et des retards rencontrés par le passé pour déterminer, évaluer et fixer le prix des terrains. L'interprétation de ces facteurs varie d'une personne à l'autre, selon les circonstances et les époques.

Par ailleurs, selon les délégués, bien que la méthode du surplus soit prévue par le décret gouvernemental n° 44 de 2014 et la circulaire n° 36 de 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement , sa mise en œuvre se heurte à de nombreuses difficultés. L’estimation du chiffre d’affaires total et des coûts de développement totaux d’un projet immobilier repose sur des études, des enquêtes et la collecte d’informations relatives aux prix de transfert, aux loyers et aux facteurs influençant le chiffre d’affaires et les coûts de projets présentant des caractéristiques similaires à celui évalué.

Les facteurs qui déterminent les revenus et les coûts restent encore mal définis, faute de normes, de standards ou de critères spécifiques, ce qui rend la tarification difficile.

De plus, la description du projet d'investissement est l'un des documents importants qui constituent la base de l'utilisation des données appliquées dans la méthode de l'excédent de mise en œuvre du projet, l'avancement des affaires et le taux de capital d'investissement, car ces indicateurs jouent un rôle décisif dans les résultats de l'évaluation.

Actuellement, les descriptions des projets d'investissement sont très sommaires et manquent d'informations, de données et de chiffres à l'appui. Dans un contexte de base de données incomplète sur les prix et le foncier, notamment sur les prix des terrains, et de marché des droits d'utilisation des terres peu développé et opaque, la suppression d'une méthode d'évaluation foncière exige un examen attentif de sa faisabilité afin de garantir qu'elle n'entrave pas le processus d'évaluation.

« S’il est nécessaire de conserver cette méthode, il faut prévoir un mécanisme de contrôle pour garantir l’exactitude et la pertinence des résultats de l’évaluation foncière », a suggéré le représentant Tran.

Par ailleurs, dans le cadre du processus actuel d'indemnisation et d'acquisition foncière, il arrive que des terres soient gagnées sur la mer pour des projets de dragage de cours d'eau, de fossés, de canaux et de voies navigables. Or, la loi foncière et ses décrets et circulaires d'application relatifs à l'indemnisation et au dégagement des terres ne réglementent pas encore cette pratique, ce qui engendre des difficultés considérables. En effet, la population s'y oppose et a multiplié les pétitions, allant jusqu'à déposer des recours prolongés contre les décisions d'indemnisation de l'État, entravant ainsi le dégagement des terres. C'est pourquoi le représentant propose de réexaminer cette question.

Exploiter les ressources foncières

Contribuant à l'amélioration du projet de loi visant à libérer les ressources foncières pour le développement global du pays, la déléguée Nguyen Thi Ngoc Xuan (délégation de Binh Duong) a soulevé les opinions de nombreuses entreprises de la province de Binh Duong concernant les conditions de mise en œuvre des projets de logements commerciaux et les accords sur le transfert des droits d'utilisation des terres au point b, clause 3, article 122 et au point b, clause 1, article 127.

Le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a présidé la séance.

Les délégués ont proposé d'ajouter d'autres catégories de terres si elles sont compatibles avec le plan approuvé, suggérant que l'Assemblée nationale examine attentivement cette clause et vote séparément à ce sujet, ou qu'elle confie au gouvernement la mise en œuvre d'un programme pilote de 5 ans, à l'issue duquel un rapport de synthèse serait soumis à l'Assemblée nationale.

D'après les délégués, cette pratique s'explique par des antécédents : lorsque l'État encourageait l'investissement et le développement économique, de nombreux citoyens et entreprises souhaitant entreprendre acceptaient de céder différents types de terrains à l'État, y compris des terrains résidentiels, afin de les louer à des fins de production et d'activité commerciale. Cette pratique a permis de créer des emplois et a contribué de manière significative au développement de la région.

Maintenant que l’État modifie la planification urbaine et cherche à rénover et à moderniser la ville, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme qui donne la priorité à la possibilité de continuer à investir et à développer les terres mêmes qu’ils ont préservées et utilisées pour la production et le commerce depuis des générations.

En revanche, l'État dispose d'éléments suffisants pour déterminer clairement l'origine du terrain appartenant à l'entreprise. Si ce terrain appartenait auparavant à l'entreprise elle-même (par héritage, donation ou transfert), cette question doit faire l'objet d'une enquête approfondie.

Par ailleurs, les délégués ont proposé que la réglementation fiscale et financière soit rapidement modifiée et améliorée afin d'harmoniser les intérêts découlant de la conversion de terrains à usage résidentiel en terrains destinés à des projets de logements commerciaux entre trois groupes : les utilisateurs actuels des terrains, les investisseurs et l'État. Ceci permettrait à l'État de redistribuer les bénéfices proportionnellement aux utilisateurs des terrains et d'investir dans des projets de développement socio-économique local .

Source: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html