Les entreprises immobilières se sauvent grâce aux opérations de fusions et acquisitions

« Vendez-vous » pour survivre

Le fait que de nombreuses entreprises aient été acquises par fusions-acquisitions (M&A) a été mis en garde par de nombreux experts lors de la période difficile du marché immobilier au troisième trimestre 2022. Les entreprises vietnamiennes dominaient autrefois le marché, détenaient d'importants fonds fonciers et maintenaient leurs parts de marché. Cependant, en ces temps difficiles, la perte de liquidités et de trésorerie a contraint de nombreuses entreprises à se vendre pour survivre.

Il convient de noter qu’à cette époque, les projets vendus à bas prix sont devenus une opportunité pour les investisseurs étrangers disposant de solides ressources financières de prendre le contrôle du marché, éliminant ainsi les avantages inhérents aux entreprises immobilières vietnamiennes.

Parmi les opérations de fusions-acquisitions majeures figure celle par laquelle Keppel Group et Keppel Vietnam Fund (KVF), collectivement connus sous le nom de Keppel Consortium, ont signé des accords contraignants pour l'acquisition de 49 % des parts de deux projets résidentiels adjacents à Thu Duc. L'acquisition des parts de ces deux projets, dont le coût de développement s'élève à plus de 10 000 milliards de VND, devrait être finalisée cette année.

Les entreprises immobilières sont sauvées par des acquisitions et des fusions, figure 1 — De nombreux projets sont « vendus » grâce à des apports en capital pour que les entreprises puissent se sauver.

Il s'agit du deuxième investissement conjoint entre Keppel et KVF après l'acquisition de trois terrains à Hanoï en 2022. Joseph Low, président de Keppel au Vietnam, a également déclaré que l'acquisition de capitaux dans les deux projets susmentionnés s'inscrivait dans le modèle économique de Keppel, permettant à l'entreprise d'exploiter des fonds fonciers tiers pour sa croissance. Keppel souhaite également accroître ses investissements au Vietnam, dans le cadre d'une stratégie de diversification des investissements et de réduction des risques liés à la Chine.

Auparavant, Frasers Property Vietnam, société appartenant à l'écosystème Frasers Property Group – une multinationale forte d'une vaste expérience dans la détention, l'exploitation et le développement de produits et services diversifiés dans le secteur immobilier –, avait également annoncé sa coopération avec une société vietnamienne pour le développement de parcs industriels dans le Nord, pour un investissement total équivalent à 250 millions de dollars américains. FPV a apporté 49 % du capital social de cette opération.

Outre les transactions d'achat et de vente et les apports de capitaux avec des sociétés à capitaux étrangers, les entreprises immobilières vietnamiennes effectuent régulièrement des opérations d'investissement et d'acquisition entre elles, par le biais d'achats et de ventes d'actions. Grâce à cela, les entreprises en difficulté peuvent poursuivre et achever leurs projets inachevés malgré les difficultés d'accès aux capitaux.

Le rapport de Bao Viet Securities Company (BSC) estime également que les fusions et acquisitions immobilières pourraient s'intensifier entre 2023 et 2024, la période de faible taux d'intérêt étant révolue. Les entreprises immobilières traversent une période de pénurie de liquidités, les sources de mobilisation de capitaux étant plus ou moins entravées.

Pour expliquer cette déclaration, BSC a expliqué que cela était dû aux difficultés de vente liées à un climat de marché négatif, à l'inadéquation des produits à la demande réelle et à la dépendance des entreprises et des acquéreurs de logements aux prêts. Deuxièmement, le crédit dans le secteur immobilier est encore strictement contrôlé, tandis que d'autres canaux de financement, comme les obligations et les actions, sont défavorables. Enfin, les taux d'intérêt sont élevés et l'échéance des obligations est concentrée sur 2023-2024. Face aux nombreux défis, les entreprises immobilières devront opter pour des fusions et acquisitions.

De plus, de nombreux experts estiment que la nécessité pour les entreprises de vendre une partie de leurs projets résulte également d'une dispersion des investissements au-delà de leurs capacités financières. Certaines entreprises recherchent uniquement le profit, ce qui les empêche de concilier leurs intérêts avec ceux de leurs clients.

Des difficultés qui ne se limitent pas à l'immobilier

Cependant, entre fin 2022 et début 2023, les difficultés économiques ont touché tous les secteurs, et pas seulement l'immobilier. En témoignent les opérations de fusions-acquisitions qui ont eu lieu dans de nombreux autres secteurs, obligeant de nombreuses entreprises à vendre leurs actifs à bas prix à des investisseurs étrangers en raison de difficultés de production et d'un manque de capitaux.

Dans une récente explication au Comité permanent de l'Assemblée nationale sur les questions socio-économiques, le ministre du Plan et de l'Investissement, Nguyen Chi Dung, a également souligné que de nombreuses grandes entreprises ont dû vendre des actifs à seulement 50% de leur valeur réelle et que les acheteurs étaient des entreprises étrangères, en raison de situations de production et d'affaires difficiles et d'une capacité d'absorption de capitaux limitée.

Selon une enquête menée auprès de près de 10 000 entreprises par le Conseil de recherche sur le développement économique privé, de nombreuses entreprises traversent une situation particulièrement difficile. Jusqu'à 82,3 % des entreprises interrogées prévoient de réduire leur taille, de suspendre temporairement ou de cesser leurs activités au cours des derniers mois de 2023.

Les entreprises immobilières sont sauvées par des acquisitions et des fusions, figure 2 — Outre l’immobilier, de nombreuses entreprises doivent également vendre de nombreux types d’actifs pour survivre.

Parmi les entreprises encore en activité en 2023, 71,2 % prévoient de réduire leurs effectifs de plus de 5 %, et 22,2 % de plus de 50 %. 80,7 % des entreprises prévoient une baisse de leur chiffre d'affaires de plus de 5 %, et le taux de baisse de leur chiffre d'affaires de plus de 50 % est de 29,4 %. Dans ce contexte, la confiance des entreprises dans la macroéconomie et la conjoncture industrielle est particulièrement faible, 81,4 % des entreprises la jugeant négative, voire très négative.

L'enquête révèle que les difficultés rencontrées par les entreprises concernent la gestion des commandes (59,2 %) ; l'accès au crédit (51,1 %) ; la mise en œuvre des procédures administratives et des réglementations juridiques (45,3 %) et la crainte de criminaliser les transactions économiques (31,1 %). Il convient de noter que malgré ces difficultés, le soutien des autorités locales n'a pas encore été à la hauteur des attentes. Jusqu'à 84 % des entreprises jugent la gestion et le soutien des autorités locales inefficaces.

Selon l'Agence des investissements étrangers (AIE), au cours des quatre premiers mois de l'année, le pays a enregistré 1 044 transactions d'apport de capital pour l'achat d'actions d'entreprises nationales par des investisseurs étrangers, pour un montant total d'apport de capital de plus de 3,1 milliards de dollars, soit une augmentation de plus de 70 % par rapport à la même période de l'année précédente. 77 001 entreprises se sont retirées du marché, soit 25,1 % de plus qu'à la même période de l'année précédente, avec une moyenne de plus de 600 entreprises quittant le marché chaque jour.

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