Les entreprises immobilières se sauvent grâce aux opérations de fusions-acquisitions.

«Vends-toi» pour survivre

Le fait que de nombreuses entreprises aient été rachetées par le biais de fusions-acquisitions avait été prédit par de nombreux experts durant la période difficile du marché immobilier au troisième trimestre 2022. Les entreprises vietnamiennes dominaient auparavant le marché, détenaient d'importants fonds fonciers et conservaient leurs parts de marché. Cependant, en période de crise, la perte de liquidités et de flux de trésorerie a contraint nombre d'entre elles à se vendre pour survivre.

Il convient de mentionner qu'à cette époque, les projets vendus à bas prix sont devenus une opportunité pour les investisseurs étrangers disposant de ressources financières importantes de s'emparer du marché, éliminant ainsi les avantages inhérents aux entreprises immobilières vietnamiennes.

L'une des principales opérations de fusion-acquisition concerne l'accord signé entre Keppel Group et Keppel Vietnam Fund (KVF), formant le Consortium Keppel, portant sur l'acquisition de 49 % des parts de deux projets résidentiels contigus à Thu Duc. L'acquisition de ces parts, dont le coût de développement dépasse 10 000 milliards de VND, devrait être finalisée cette année.

De nombreux projets sont « vendus » grâce à des apports de capitaux permettant aux entreprises de se renflouer.

Il s'agit du deuxième investissement conjoint entre Keppel et KVF après l'acquisition de trois terrains à Hanoï en 2022. Joseph Low, président de Keppel au Vietnam, a également déclaré que l'acquisition de parts dans les deux projets susmentionnés s'inscrit dans le modèle économique de Keppel, permettant à l'entreprise d'exploiter des fonds fonciers de tiers pour sa croissance. Keppel souhaite par ailleurs accroître ses investissements au Vietnam, conformément à sa stratégie de diversification et de réduction des risques liés à la Chine.

Auparavant, Frasers Property Vietnam, filiale du groupe Frasers Property Group (une multinationale forte d'une vaste expérience dans la propriété, l'exploitation et le développement de produits et services immobiliers diversifiés), avait également annoncé sa collaboration avec une entreprise vietnamienne pour le développement de parcs industriels dans le nord du pays, représentant un investissement total de 250 millions de dollars américains. Dans le cadre de cette opération, FPV a apporté 49 % du capital social.

Outre les opérations d'achat et de vente et les apports en capital avec des sociétés à capitaux étrangers, les entreprises immobilières vietnamiennes réalisent également des opérations d'investissement et d'acquisition entre elles par le biais d'achats et de ventes d'actions. Grâce à cela, les entreprises en difficulté peuvent poursuivre et achever leurs projets en cours malgré les difficultés d'accès aux sources de financement.

Le rapport de Bao Viet Securities Company (BSC) prévoit également une accélération des opérations de fusions-acquisitions immobilières entre 2023 et 2024, la période de taux d'intérêt bas étant révolue. Le secteur immobilier traverse actuellement une période de pénurie de liquidités, les sources de financement étant plus ou moins difficiles à mobiliser.

Pour expliquer cette situation, BSC a indiqué que les difficultés de vente étaient dues à un climat de marché défavorable, à une offre de produits ne répondant pas à la demande réelle et à la dépendance des entreprises et des particuliers aux prêts. De plus, le crédit dans le secteur immobilier reste strictement encadré, tandis que d'autres sources de financement, comme les obligations et les actions, sont peu attractives. Enfin, les taux d'intérêt sont élevés et les échéances obligataires se concentrent entre 2023 et 2024. Face à ces nombreux défis, les entreprises immobilières devront envisager des fusions-acquisitions pour surmonter leurs difficultés.

De plus, de nombreux experts estiment que la vente d'une partie des projets par les entreprises s'explique aussi par des investissements dépassant leurs capacités financières. Certaines entreprises, uniquement motivées par le profit, ne veillent pas à concilier les intérêts de l'entreprise et ceux de ses clients.

Les difficultés ne se limitent pas à l'immobilier

Cependant, entre fin 2022 et début 2023, les difficultés économiques ont touché tous les secteurs, et pas seulement l'immobilier. En témoigne l'apparition d'opérations de fusions-acquisitions dans de nombreux autres secteurs, alors que de nombreuses entreprises sont contraintes de céder des actifs à bas prix à des investisseurs étrangers en raison de difficultés de production et d'un manque de capitaux.

Dans une récente explication présentée à la Commission permanente de l'Assemblée nationale sur les questions socio-économiques, le ministre du Plan et de l'Investissement, Nguyen Chi Dung, a également souligné que de nombreuses grandes entreprises avaient dû vendre des actifs à seulement 50 % de leur valeur réelle et que les acheteurs étaient des entreprises étrangères, en raison de situations de production et commerciales difficiles et d'une capacité d'absorption de capital limitée.

D'après une enquête menée auprès de près de 10 000 entreprises par le Conseil de recherche sur le développement économique privé, nombre d'entre elles traversent une période particulièrement difficile. Jusqu'à 82,3 % des entreprises ayant participé à l'enquête prévoient de réduire leur activité, de suspendre temporairement ou d'interrompre leurs opérations d'ici la fin de l'année 2023.

Outre l'immobilier, de nombreuses entreprises sont également contraintes de vendre de nombreux types d'actifs pour survivre.

Parmi les entreprises encore en activité en 2023, 71,2 % prévoient de réduire leurs effectifs de plus de 5 %, et 22,2 % de plus de 50 %. 80,7 % des entreprises anticipent une baisse de leur chiffre d'affaires de plus de 5 %, et 29,4 % d'entre elles prévoient une baisse supérieure à 50 %. Dans ce contexte, la confiance des entreprises dans la conjoncture macroéconomique et sectorielle est particulièrement faible : 81,4 % d'entre elles expriment une opinion négative ou très négative.

L'enquête révèle que les difficultés rencontrées par les entreprises concernent la situation des commandes (59,2 %), l'accès aux prêts (51,1 %), la mise en œuvre des procédures administratives et des réglementations légales (45,3 %) et la crainte de voir leurs transactions économiques criminalisées (31,1 %). Il convient de noter que, malgré ces difficultés, le soutien des autorités locales reste insuffisant. Jusqu'à 84 % des entreprises jugent inefficace la gestion et le soutien apportés par les collectivités locales.

Selon l'Agence des investissements étrangers, au cours des quatre premiers mois de l'année, le pays a enregistré 1 044 opérations d'apport en capital pour l'acquisition d'actions d'entreprises nationales par des investisseurs étrangers, pour un montant total de plus de 3,1 milliards de dollars américains, soit une hausse de plus de 70 % par rapport à la même période l'an dernier. Parallèlement, 77 001 entreprises se sont retirées du marché, soit une augmentation de 25,1 % par rapport à la même période l'an dernier, avec une moyenne de plus de 600 retraits par jour.

Source: https://www.congluan.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-dang-tu-giai-cuu-qua-cac-thuong-vu-mua-lai-va-sap-nhap-post252895.html