« Levier » pour que l'immobilier industriel devienne leader du marché

Une année de « retournement » pour l'immobilier industriel

Selon le magazine économique de Saigon , dans un contexte de marché immobilier résidentiel confronté à une double difficulté, tant en termes de légalité des projets que de flux de capitaux d'investissement, le secteur de l'immobilier industriel a connu une évolution à contre-courant l'année dernière. De nombreuses entreprises ont enregistré une forte croissance de leurs bénéfices, multipliant même leurs bénéfices par plusieurs fois par rapport à l'année précédente, établissant ainsi un nouveau record.

Les « pionnières » telles que la Société de développement et d'investissement industriels (Becamex IDC) ont enregistré un chiffre d'affaires de 8 204 milliards de VND en 2023, en hausse de 25 % par rapport à l'année précédente, et un bénéfice après impôts de 2 314 milliards de VND, en hausse de 34 %. La société par actions du parc industriel de Nam Tan Uyen, qui gère trois parcs industriels dans la ville de Tan Uyen, province de Binh Duong , d'une superficie de près de 970 hectares, a également réalisé le bénéfice le plus élevé des cinq dernières années, soit près de 300 milliards de VND.

Une autre grande entreprise du Nord, la Société de développement urbain de Kinh Bac, a enregistré un chiffre d'affaires net de 5 645 milliards de VND, soit près de six fois plus que l'année précédente. Ce chiffre d'affaires provient principalement de la location de terrains et d'infrastructures. Le bénéfice après impôts a atteint 2 218 milliards de VND, en hausse de près de 41 % par rapport à l'année précédente. Poursuivant sur cette lancée, l'entreprise de M. Dang Thanh Tam prévoit également de réaliser un bénéfice de 4 000 milliards de VND cette année.

Grâce à la location de terrains dans le parc industriel de Cong Hoa - Chi Linh ( Hai Duong ), enregistrant des revenus ponctuels, la société par actions Vietnam Rubber Industrial Park and Urban Development a enregistré un bénéfice record au quatrième trimestre 2023 au cours des 10 dernières années, atteignant 198 milliards de VND et plus de 4 fois supérieur à la même période.

Immobilier - « Levier » pour que l'immobilier industriel domine le marché — L'attrait des investissements étrangers au Vietnam s'est fortement accru, ce qui a permis à l'immobilier industriel de devenir le segment leader du marché. Photo d'illustration tirée d'Internet.

L'année dernière, le secteur immobilier des parcs industriels a reçu de nombreux signaux positifs, notamment la vague de transferts d'investissement et les attentes d'une coopération accrue avec les entreprises étrangères. Fin 2023, selon les données du ministère de la Planification et de l'Investissement, le pays comptait 416 parcs industriels établis. La superficie totale des terrains industriels s'élevait à environ 89 200 hectares, soit une augmentation de près de 2 % par rapport à la même période. Le taux d'occupation des parcs industriels en activité a dépassé 72 %.

Une partie du développement de ce secteur immobilier est due à l'augmentation des investissements directs étrangers (IDE). Selon l'Office général des statistiques, en 2023, les capitaux d'IDE enregistrés ont atteint 36,6 milliards USD et les capitaux d'IDE décaissés ont atteint 23 milliards USD, soit une hausse respective de 32 % et 4 % par rapport à l'année précédente. Le secteur immobilier a bénéficié d'une grande attention de la part des capitaux d'IDE, se classant au deuxième rang des secteurs attirant des capitaux avec un capital d'investissement total de près de 4,7 milliards USD, soit près de 13 %, en hausse de près de 5 %.

Selon l'Office général des statistiques, les IDE réalisés au cours des deux premiers mois de l'année sont estimés à 2,8 milliards de dollars, soit une hausse de près de 10 % par rapport à la même période l'an dernier. Il s'agit du montant le plus élevé pour les deux premiers mois de l'année depuis cinq ans. Le Vietnam demeure une destination attractive pour les investisseurs étrangers et le secteur immobilier des parcs industriels devrait donc connaître une forte croissance cette année. Cependant, de nombreux problèmes internes à ce secteur doivent encore être résolus afin de promouvoir davantage ses valeurs, dignes d'être le « guide » du marché immobilier pour entrer dans un nouveau cycle.

« Levier » pour le développement de l'immobilier industriel

Selon les experts, la bonne croissance de l'attraction des investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam continue d'être la force motrice pour que l'immobilier industriel devienne le segment leader du marché, en particulier après avoir réussi à « surmonter la tempête » dans des moments difficiles comme 2023.

Les capitaux IDE affluent dans 16 des 21 secteurs de l'économie nationale, et l'industrie de transformation et de fabrication a retrouvé sa position de leader après être « tombée » à la deuxième place en janvier 2024 pour laisser la place à l'immobilier.

Avec un capital d'investissement total de près de 2,54 milliards USD, les IDE affluant dans l'industrie de transformation et de fabrication ont représenté 59,1 % du capital d'investissement total enregistré et ont augmenté de 16,8 % sur la même période. Le secteur des affaires immobilières s'est classé deuxième avec un capital d'investissement total de près de 1,41 milliard USD, représentant 32,7 % du capital d'investissement total enregistré, soit 3,5 fois plus que sur la même période.

Français Notamment, en partageant des solutions révolutionnaires pour attirer les IDE dans les temps à venir, le vice-ministre de la Planification et de l'Investissement, Tran Quoc Phuong, a déclaré que pour attirer de grands projets et des investisseurs au Vietnam, le Premier ministre a dirigé et assigné des tâches aux ministères et aux branches ; dans lesquelles le ministère de la Planification et de l'Investissement se concentre sur l'attraction de capitaux dans les domaines de la science et de la technologie, de l'innovation, des puces semi-conductrices, ainsi que des nouvelles industries.

Dans le même temps, le vice-ministre Tran Quoc Phuong a souligné que les infrastructures et le foncier constituent l'un des trois secteurs les plus intéressants pour les investisseurs étrangers venant au Vietnam. Pour les grands projets, la demande de terrains est très forte, ce qui impose aux investisseurs des exigences très élevées en matière d'infrastructures. Par conséquent, la solution pour le secteur foncier et des infrastructures consiste à continuer d'améliorer et d'accélérer l'avancement des projets d'infrastructures de grande envergure et à orienter la mise en œuvre de la loi foncière (modifiée) en y ajoutant de nombreux points nouveaux contribuant à lever les difficultés et à promouvoir le secteur de l'investissement.

Ces facteurs sont considérés comme d'importants leviers pour le développement futur de l'immobilier industriel vietnamien. Selon une analyse de CBRE Vietnam, la demande positive des groupes industriels stimulera la croissance des loyers dans de nombreuses localités. Les prix des loyers des terrains industriels devraient ainsi augmenter de 5 à 9 % par an dans le Nord et de 3 à 7 % par an dans le Sud.

La demande positive des groupes industriels a contribué à stimuler la croissance des loyers dans de nombreuses localités. Parallèlement, les prix de location des entrepôts et des usines préfabriqués devraient augmenter légèrement de 1 à 4 % par an au cours des trois prochaines années.

Un regard rétrospectif sur le marché dans la difficile « tempête » de 2023 montre que le taux d'occupation sur les marchés fonciers industriels de premier rang est toujours maintenu à un niveau positif.

Les fabricants de divers secteurs et pays poursuivent leur forte croissance dans les deux régions. Cela témoigne d'un développement durable dans de nombreux domaines et d'une tendance positive pour le marché industriel vietnamien.

Plus précisément, la région Nord a enregistré un taux d'occupation moyen de 81 %, tandis que la région Sud a atteint 92 %. Il convient de noter que la surface d'absorption sur le marché Nord a atteint son plus haut niveau des cinq dernières années, dépassant 800 hectares, en hausse de 37 % par rapport à la même période l'an dernier. Sur le marché Sud, en raison du fonds foncier industriel relativement limité, la surface d'absorption a été inférieure de 32 % à celle de la même période l'an dernier, atteignant environ 500 hectares.

Cependant, un nouveau point a été souligné par les experts : outre les fabricants d'électronique, d'automobiles et d'accessoires, les locataires des nouvelles industries du domaine de la haute technologie telles que la fabrication de véhicules électriques, les semi-conducteurs ou les matériaux verts s'intéressent également au Vietnam.

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam à Hanoi, a déclaré que l'industrie des semi-conducteurs et l'industrie des véhicules électriques ont commencé à investir au Vietnam en 2023. Avec l'orientation des provinces et des villes et l'intérêt de nombreuses entreprises pour les industries de haute technologie et durables, il est prévu que cette industrie stimulera la demande à l'avenir.

En particulier, avec le développement de sa coopération avec les grandes économies, le Vietnam continuera de bénéficier d'opportunités dans ce secteur immobilier. Cependant, le Vietnam doit également préparer activement ses infrastructures, ses ressources humaines et ses produits industriels de qualité pour maximiser les opportunités, a analysé Mme An.

Partageant le même point de vue, M. Pham Vu Thang Long, directeur du département de macroéconomie de HSC Securities Company, a déclaré : « Le Vietnam a réussi à promouvoir ses relations internationales. De nombreux accords de coopération multilatéraux ont été signés entre le Vietnam et d'autres économies, et les relations bilatérales avec le Japon, la Chine et les États-Unis, entre autres, ont été renforcées, créant ainsi de belles opportunités. »

Le Vietnam peut profiter de cette occasion pour s'inspirer du modèle japonais et devenir un « tigre asiatique ». Par exemple, après 34 ans où son PIB ne représentait qu'un sixième de celui des Philippines en 1989, le Vietnam a désormais dépassé celui des Philippines et rattrape progressivement les pays plus développés de la région, a expliqué M. Long.

Parallèlement, les engagements d'IDE de la Chine se renforceront, ce qui constitue un signal très positif. Le Vietnam développe également sa chaîne d'approvisionnement, non seulement comme centre de fabrication électronique, mais aussi comme destination potentielle pour la fabrication de semi-conducteurs (qui représente actuellement plus de 20 % des exportations électroniques). Par conséquent, dans les années à venir, le Vietnam fera de grands progrès pour attirer les investissements, et les parcs industriels en bénéficieront grandement, a indiqué cet expert.

Grâce à une série de facteurs favorables, l'immobilier industriel continuera d'être considéré comme un segment en forte croissance en 2024, notamment grâce à des flux d'IDE positifs et à des politiques fiscales préférentielles. De plus, grâce à des infrastructures de transport de plus en plus modernes et synchrones, et à un engagement à investir dans des infrastructures parmi les meilleures de la région, l'immobilier industriel continuera d'être un soutien solide au marché.

Dao Vu (T/h)

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