Quel que soit le scénario, le marché immobilier est meilleur.

Selon le professeur associé Dr Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique , il existe trois scénarios pour le marché immobilier en 2024. « Mais quel que soit le scénario, le marché sera meilleur qu'il y a deux ans », a prédit M. Chung.

Professeur associé, Dr. Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique

L'évolution de l'année suivante repose toujours sur les résultats de l'année précédente. Monsieur, beaucoup considèrent que 2023 sera une année très mauvaise pour le marché immobilier ?

Si nous faisons une évaluation générale, on peut dire qu'en 2023, le marché immobilier sera assez sombre, mais en analysant chaque segment du marché séparément, tout n'est pas gris.

Plus précisément, dans un contexte de marché globalement morose, le secteur de l'immobilier industriel se porte plutôt bien, grâce à la forte croissance de l'attraction des investissements directs étrangers en 2023.

Selon l'Office général des statistiques, le capital nouvellement enregistré, le capital social ajusté, les apports en capital et la valeur d'achat d'actions des investisseurs étrangers au Vietnam en 2023 ont atteint près de 36,6 milliards USD, soit une augmentation de plus de 32 % par rapport à l'année précédente. Le segment des appartements commerciaux milieu et bas de gamme est également plutôt performant, tant en termes de prix de vente que de transactions. Le segment des villas de luxe et des biens immobiliers situés dans des emplacements de choix présente une valeur élevée ; malgré le faible nombre de transactions, les prix n'ont guère baissé. Le segment de l'immobilier touristique et de villégiature commence à montrer des signes de reprise.

Autrement dit, selon vous, l’évolution du marché immobilier en 2023 est-elle acceptable ?

Le marché immobilier vietnamien s'est formé en 1993, année de la promulgation de la première loi foncière. Après 30 ans d'observation, j'ai constaté que le marché immobilier répétait ce cycle tous les 10 ans : difficultés, reprise, stabilité, croissance. Les périodes difficiles, en particulier, surviennent souvent au moment où l'Assemblée nationale envisageait d'adopter la nouvelle loi foncière (1993, 2003, 2013). Selon les circonstances, chaque phase dure environ 2 à 3 ans.

Cette période difficile pour le marché immobilier a débuté au deuxième trimestre 2022 et prendra bientôt fin grâce à l'adoption de la loi foncière (modifiée) par l'Assemblée nationale début 2024. En 2023, le marché immobilier traverse une période difficile du « cycle décennal », mais il ne décline pas, ne s'aggrave pas et reste plutôt stable, ce qui constitue un point positif de la loi cyclique.

Contrairement aux précédentes modifications apportées à la loi foncière, l'Assemblée nationale a révisé cette fois la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières, ce qui devrait renforcer la reprise du marché immobilier. Cependant, ces trois lois entreront en vigueur début 2025 ; en 2024, le marché immobilier connaîtra donc encore trois scénarios.

Quels sont précisément ces trois scénarios, monsieur ?

Dans le premier scénario, si tous les facteurs ne changent pas, le marché poursuivra sa tendance à la hausse, mais lentement.

Le deuxième scénario est celui où le marché croît fortement lorsqu’il y a des chocs.

Le troisième scénario, que personne ne souhaite, mais qui peut néanmoins se produire, est celui d'un repli du marché immobilier en cas de difficultés économiques mondiales, de baisse du commerce international et des investissements étrangers, d'absence de reprise de la production et de l'activité économique nationales, et de baisse des flux de trésorerie d'investissement, notamment du crédit bancaire et des obligations d'entreprises. Quel que soit le scénario, le marché immobilier reste meilleur qu'il y a deux ans.

De ces trois scénarios, je penche pour le deuxième, bien que le système juridique de fonctionnement du marché immobilier cette année n'ait pas changé en raison de la loi foncière, de la loi sur les affaires immobilières et de la loi sur le logement récemment adoptées par l'Assemblée nationale, qui n'entreront en vigueur qu'en 2025.

Pourquoi es-tu si optimiste ?

Conscients de l'importance particulière du marché immobilier dans la reprise et le développement économiques, le Gouvernement et le Premier ministre ont publié depuis le début de 2023 une série de documents de directive et de gestion pour mettre en œuvre de manière synchrone des politiques, des tâches et des solutions afin d'éliminer les difficultés du marché, en particulier les difficultés et problèmes juridiques et financiers.

Récemment, dans le communiqué officiel n° 1376/CD-TTg (daté du 17 décembre 2023), le Premier ministre a demandé que la mise en œuvre continue, rapide et efficace, de solutions visant à promouvoir un développement sûr, sain et durable du marché immobilier relève de la responsabilité des ministères, des services et des collectivités locales. Ces derniers doivent considérer cette tâche comme une urgence et une priorité, et se concentrer sur sa résolution, en partant du principe que chaque niveau est responsable de la résolution du problème, sans jamais esquiver, forcer, craindre les erreurs ou assumer ses responsabilités.

Le groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'inciter et de guider l'élimination des difficultés et des obstacles dans la mise en œuvre des projets immobiliers, dirigé par le ministre de la Construction lui-même, doit être plus déterminé, plus fort, plus complet et plus opportun pour guider et éliminer les difficultés et les obstacles dans les procédures juridiques, accélérer l'avancement des projets immobiliers, en particulier les projets de logements, les grandes zones urbaines et les parcs industriels avec des effets d'entraînement ; accélérer la décentralisation, l'autorisation et la réduction des procédures administratives inutiles ; traiter résolument les cas qui causent des difficultés, des désagréments et des détours qui causent des retards pour les personnes et les entreprises.

Mais monsieur, le marché fonctionne sur la base de l’offre et de la demande, la seule détermination politique ne suffit-elle pas ?

Le document juridique le plus important concernant directement le marché immobilier a été publié. Le gouvernement finalise d'urgence le décret d'orientation, et la détermination du gouvernement et du Premier ministre a permis de restaurer la confiance des entreprises, des investisseurs et de la population, ce qui constitue un fondement solide pour espérer une reprise prochaine du marché.

Le marché immobilier est en récession depuis le début du deuxième trimestre 2022. Selon la règle des 10 ans, la période de récession est d'environ 1,5 à 2 ans. D'ici le deuxième trimestre 2024, soit exactement deux ans, le marché se stabilisera et se développera.

Le marché fonctionne selon la loi de l'offre et de la demande. Concernant l'offre, le gouvernement a décidé d'investir 120 000 milliards de dongs pour la construction d'au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030. Cependant, ce programme de crédit est actuellement très peu décaissé. Afin d'accroître l'offre de biens pour le segment le plus important du marché immobilier, le Premier ministre a chargé les ministères et les administrations de trouver des solutions viables pour mettre en œuvre de manière drastique et efficace le programme de crédit de 120 000 milliards de dongs sous forme de prêts préférentiels destinés au développement de logements sociaux, de logements pour travailleurs, ainsi qu'à la rénovation et à la reconstruction d'appartements.

Pour stimuler la demande, le Premier ministre a demandé au secteur bancaire de trouver des solutions pratiques et efficaces pour promouvoir les prêts aux entreprises BBS ; renforcer la direction, l'incitation et l'orientation des banques commerciales afin que les entreprises, les projets immobiliers et les acheteurs de maisons puissent accéder plus facilement aux sources de crédit, en résolvant rapidement les difficultés de capital et de trésorerie.

Le Premier ministre vient d'organiser une conférence avec les dirigeants d'entreprises immobilières et manufacturières telles que Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC et Phat Dat, afin de continuer à lever les difficultés et les obstacles. Cette conférence, considérée comme la « Conférence Dien Hong », permettra de lever rapidement de nombreuses difficultés et obstacles liés aux mécanismes, à la légalité, aux sources de financement, à l'offre et à la demande.

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