Quel que soit le scénario, le marché immobilier se porte mieux.

Selon le professeur associé, le Dr Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique , en 2024, il existe 3 scénarios pour le marché immobilier. « Mais dans tous les cas, le marché sera meilleur qu’il y a deux ans », a prédit M. Chung.

Professeur associé Dr. Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique

Le développement de l’année suivante s’appuie toujours sur l’année précédente. Monsieur, pour le marché immobilier, 2023 est considéré par beaucoup comme une très mauvaise année ?

Si nous faisons une évaluation générale, on peut dire qu'en 2023, le marché immobilier est assez sombre, mais en analysant chaque segment du marché séparément, tout n'est pas gris.

Concrètement, dans un contexte de marché plutôt morose, le secteur de l’immobilier industriel se porte plutôt bien. Cela est dû à la forte croissance de l’attraction des investissements directs étrangers en 2023.

Selon l'Office général des statistiques, le capital nouvellement enregistré, le capital enregistré ajusté et la valeur des apports en capital et des achats d'actions par les investisseurs étrangers au Vietnam en 2023 ont atteint près de 36,6 milliards USD, soit une augmentation de plus de 32 % par rapport à l'année précédente. Le segment des appartements commerciaux de milieu et bas de gamme est également assez bon en termes de prix de vente et de transaction. Le segment des villas de luxe et des biens immobiliers situés dans des emplacements privilégiés présente une grande valeur. Bien que les transactions soient peu nombreuses, les prix n’ont guère baissé. Le secteur de l’immobilier touristique et de villégiature commence à montrer des signes de reprise.

Autrement dit, selon vous, l’évolution du marché immobilier en 2023 est-elle acceptable ?

Le marché immobilier vietnamien s'est véritablement formé en 1993, année de la promulgation de la première loi foncière. En suivant le marché immobilier depuis 30 ans, j'ai découvert que tous les 10 ans, le marché répète le cycle : difficulté - reprise - stabilité - croissance. En particulier, les moments difficiles surviennent souvent au moment où l’Assemblée nationale envisage d’adopter la nouvelle loi foncière (1993, 2003, 2013). Selon les conditions, chaque étape dure environ 2 à 3 ans.

Cette période difficile du marché a commencé au deuxième trimestre 2022 et prendra bientôt fin car début 2024, l'Assemblée nationale a adopté la loi foncière (modifiée). En 2023, le marché est dans une période difficile du « cycle de 10 ans », mais il ne baisse pas, ne s'aggrave pas, mais est assez stable, ce qui est un point positif dans la loi cyclique.

Contrairement aux amendements précédents à la loi foncière, cette fois-ci, l'Assemblée nationale a révisé à la fois la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières, de sorte que le retour du marché immobilier sera plus fort. Cependant, les trois lois entreront en vigueur début 2025, donc en 2024, le marché immobilier connaîtra encore trois scénarios.

Quels sont précisément ces trois scénarios, monsieur ?

Dans le premier scénario, si tous les facteurs ne changent pas, le marché poursuivra sa tendance à la hausse, mais lentement.

Le deuxième scénario est celui où le marché croît fortement lorsqu’il y a des chocs.

Le troisième scénario que personne ne souhaite, mais qui peut néanmoins se produire, est celui d'un déclin du marché immobilier dans le cas où l'économie mondiale se trouve en difficulté, le commerce mondial diminue, les investissements étrangers diminuent, la production nationale et les activités commerciales ne se redressent pas et les flux de trésorerie d'investissement sur le marché, en particulier le crédit bancaire et les obligations d'entreprises, diminuent. Mais quel que soit le scénario, le marché est meilleur qu’il y a deux ans.

Parmi ces trois scénarios, je penche pour le deuxième, bien que le système juridique de fonctionnement du marché immobilier cette année n'ait pas changé en raison de la loi foncière, de la loi sur les affaires immobilières et de la loi sur le logement récemment adoptées par l'Assemblée nationale, qui n'entreront en vigueur qu'en 2025.

Pourquoi avez-vous une vision si optimiste ?

Conscients de l'importance particulière du marché immobilier dans la reprise et le développement économiques, le Gouvernement et le Premier ministre ont publié depuis le début de 2023 une série de documents de directive et de gestion pour mettre en œuvre de manière synchrone des politiques, des tâches et des solutions pour éliminer les difficultés du marché, en particulier les difficultés et les obstacles liés à la loi et aux sources de capitaux.

Récemment, dans le Dépêche Officiel 1376/CD-TTg (daté du 17 décembre 2023), le Premier Ministre a demandé que la poursuite de la mise en œuvre résolue, rapide et efficace de solutions pour promouvoir le développement sûr, sain et durable du marché immobilier soit la responsabilité des ministères, des branches et des localités. Les ministères, les branches et les localités doivent considérer cela comme l'une des tâches urgentes et importantes sur lesquelles il faut se concentrer pour résoudre selon le principe que le problème relève de l'autorité de quel niveau, ce niveau doit le résoudre, absolument sans éviter, sans pousser, sans craindre les erreurs, sans craindre la responsabilité.

Le groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'encourager et de guider l'élimination des difficultés et des obstacles dans la mise en œuvre des projets immobiliers, dirigé par le ministre de la Construction lui-même, doit être plus drastique, plus fort, plus complet et plus opportun pour guider et éliminer les difficultés et les obstacles dans les procédures juridiques, accélérer la mise en œuvre des projets immobiliers, en particulier les grands projets de logements, les zones urbaines et les parcs industriels avec des effets d'entraînement ; accélérer la décentralisation, l’autorisation et réduire les procédures administratives inutiles ; Traiter avec détermination les cas qui causent des difficultés, des ennuis et des détours qui entraînent des retards pour les personnes et les entreprises.

Mais monsieur, le marché fonctionne sur la base de l’offre et de la demande, la détermination politique ne suffit pas ?

Le document juridique le plus élevé directement lié au marché immobilier a été publié. Le gouvernement est en train de finaliser d'urgence le décret d'orientation, combiné à la détermination du gouvernement et du Premier ministre, qui a restauré la confiance des entreprises, des investisseurs et de la population, ce qui constitue une base importante pour croire que le marché se redressera bientôt.

Le marché immobilier est en récession depuis le début du deuxième trimestre 2022. Selon la « règle des 10 ans », la période de récession du marché est d'environ 1,5 à 2 ans. D'ici le deuxième trimestre 2024, cela fera exactement 2 ans que le marché se stabilisera et se développera.

Le marché fonctionne selon les lois de l’offre et de la demande. En ce qui concerne l'offre, le gouvernement a décidé de dépenser 120 000 milliards de VND pour investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, mais ce programme de crédit a actuellement été très peu déboursé. Pour augmenter l'offre de biens pour le segment le plus important du marché immobilier, le Premier ministre a demandé aux ministères et aux branches de trouver des solutions réalisables pour mettre en œuvre de manière drastique et efficace le programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour des prêts préférentiels destinés à développer des logements sociaux, des logements pour les travailleurs et à rénover et reconstruire des appartements.

Pour stimuler la demande, le Premier ministre a demandé au secteur bancaire de disposer de solutions pratiques et efficaces pour promouvoir l’octroi de crédits aux entreprises BBS ; Renforcer l’orientation, l’incitation et l’encadrement des banques commerciales afin que les entreprises, les projets immobiliers et les acheteurs de maisons puissent accéder aux sources de crédit plus facilement, en résolvant rapidement les difficultés de capital et de trésorerie.

Le Premier ministre vient de tenir une conférence avec les dirigeants d'entreprises immobilières et manufacturières telles que Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... pour continuer à lever les difficultés et les obstacles. Ceci peut être considéré comme la « Conférence Dien Hong » pour le marché immobilier, de nombreuses difficultés et problèmes concernant les mécanismes, la légalité, les sources de capitaux, l'offre et la demande du marché seront résolus dès que possible après cette conférence.

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