Quel que soit le scénario, le marché immobilier se porte mieux.

Selon le professeur agrégé Dr Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique , trois scénarios sont envisageables pour le marché immobilier en 2024. « Mais quel que soit le scénario, le marché sera meilleur qu'il y a deux ans », a prédit M. Chung.

Professeur agrégé, Dr Tran Kim Chung, ancien directeur adjoint de l'Institut central de gestion économique

L'évolution de l'année suivante repose toujours sur les fondements de l'année précédente. Monsieur, concernant le marché immobilier, l'année 2023 est considérée par beaucoup comme très mauvaise.

De manière générale, on peut dire qu'en 2023, le marché immobilier sera plutôt morose, mais si l'on analyse chaque segment de marché séparément, la situation n'est pas aussi sombre.

Dans un contexte de marché généralement morose, le secteur de l'immobilier industriel se porte plutôt bien, grâce notamment à la forte croissance des investissements directs étrangers enregistrée en 2023.

Selon l'Office général des statistiques, les capitaux nouvellement enregistrés, les capitaux propres ajustés et les apports en capital ainsi que la valeur des acquisitions d'actions par les investisseurs étrangers au Vietnam ont atteint près de 36,6 milliards de dollars américains en 2023, soit une hausse de plus de 32 % par rapport à l'année précédente. Le segment des appartements commerciaux de milieu et bas de gamme affiche également de bons résultats, tant en termes de prix de vente que de volume de transactions. Le segment des villas de grand luxe et de l'immobilier de prestige présente une forte valeur ; malgré un nombre de transactions relativement faible, les prix ont à peine baissé. Le secteur de l'immobilier touristique et de villégiature commence à montrer des signes de reprise.

Autrement dit, selon vous, l'évolution du marché immobilier en 2023 est-elle acceptable ?

Le marché immobilier vietnamien s'est véritablement constitué en 1993, lors de la promulgation de la première loi foncière. Après avoir suivi ce marché pendant 30 ans, j'ai constaté qu'il suivait tous les 10 ans le même cycle : difficultés, reprise, stabilisation, puis croissance. Les périodes difficiles coïncident souvent avec les phases d'examen des nouvelles lois foncières par l'Assemblée nationale (1993, 2003, 2013). Chaque phase dure environ deux à trois ans, selon le contexte.

Cette période difficile pour le marché a débuté au deuxième trimestre 2022 et prendra bientôt fin, l'Assemblée nationale ayant adopté début 2024 la loi foncière (modifiée). En 2023, le marché traverse une phase délicate de son cycle décennal, mais il ne connaît ni déclin ni aggravation ; au contraire, il se montre relativement stable, ce qui constitue un point positif dans le contexte de cette cyclicité.

Contrairement aux précédentes modifications de la loi foncière, l'Assemblée nationale a cette fois-ci révisé à la fois la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières, ce qui devrait dynamiser le marché immobilier. Cependant, ces trois lois n'entreront en vigueur qu'au début de 2025 ; par conséquent, en 2024, trois scénarios restent possibles pour le marché immobilier.

Quels sont précisément ces trois scénarios, monsieur ?

Dans le premier scénario, si tous les facteurs restent inchangés, le marché poursuivra sa tendance haussière, mais lentement.

Le deuxième scénario est celui d'une forte croissance du marché en cas de chocs.

Le troisième scénario, que personne ne souhaite mais qui reste possible, est celui d'un repli du marché immobilier en cas de difficultés économiques mondiales, de ralentissement du commerce international, de baisse des investissements étrangers, de stagnation de la production et de l'activité économique nationales, et de diminution des flux de capitaux investis sur le marché, notamment les crédits bancaires et les obligations d'entreprises. Quel que soit le scénario, le marché demeure toutefois plus performant qu'il y a deux ans.

De ces trois scénarios, je penche pour le deuxième, même si le système juridique régissant le fonctionnement du marché immobilier n'a pas changé cette année en raison de la loi foncière, de la loi sur les transactions immobilières et de la loi sur le logement récemment adoptées par l'Assemblée nationale, qui n'entreront en vigueur qu'en 2025.

Pourquoi es-tu si optimiste ?

Conscients de l’importance particulière du marché immobilier dans la reprise et le développement économiques, le gouvernement et le Premier ministre ont publié, depuis début 2023, une série de directives et de documents de gestion visant à mettre en œuvre de manière synchrone des politiques, des tâches et des solutions pour lever les difficultés du marché, notamment les difficultés et les problèmes juridiques et financiers.

Dans sa dépêche officielle n° 1376/CD-TTg (datée du 17 décembre 2023), le Premier ministre a récemment rappelé que la mise en œuvre rapide, efficace et résolue de solutions visant à promouvoir un développement sûr, sain et durable du marché immobilier relève de la responsabilité des ministères, des administrations et des collectivités locales. Ces dernières doivent considérer cette question comme une priorité absolue et s'attacher à la résoudre en appliquant le principe selon lequel, quel que soit le niveau de compétence, c'est à ce niveau qu'il incombe de la régler, sans aucune forme d'esquive, de procrastination, de crainte de commettre des erreurs ou de dérogation à leurs responsabilités.

Le groupe de travail du Premier ministre chargé d'examiner, d'encourager et d'orienter la levée des difficultés et des obstacles à la mise en œuvre des projets immobiliers, présidé par le ministre de la Construction lui-même, doit se montrer plus déterminé, plus efficace et plus complet, et agir en temps opportun pour lever les difficultés et les obstacles dans les procédures juridiques, accélérer l'avancement des projets immobiliers, notamment les projets de logements, les grands ensembles urbains et les parcs industriels ayant des retombées positives ; accélérer la décentralisation, l'autorisation et la réduction des procédures administratives inutiles ; traiter résolument les cas qui causent des difficultés, des désagréments et des procédures complexes entraînant des retards pour les particuliers et les entreprises.

Mais monsieur, le marché fonctionne selon la loi de l'offre et de la demande, la détermination politique à elle seule ne suffit-elle pas ?

Le document juridique le plus important concernant directement le marché immobilier a été publié. Le gouvernement finalise en urgence le décret-cadre, et la détermination du gouvernement et du Premier ministre a permis de rétablir la confiance des entreprises, des investisseurs et des particuliers, ce qui constitue un élément important pour croire à une reprise prochaine du marché.

Le marché immobilier est en récession depuis le début du deuxième trimestre 2022. Selon la « règle des 10 ans », la période de récession est d'environ 1,5 à 2 ans. Au deuxième trimestre 2024, soit exactement 2 ans après le début de cette récession, le marché devrait se stabiliser et se développer.

Le marché fonctionne selon la loi de l'offre et de la demande. Concernant l'offre, le gouvernement a décidé d'investir 120 000 milliards de VND dans la construction d'au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030. Cependant, ce programme de crédits est actuellement très peu débloqué. Afin d'accroître l'offre de biens immobiliers pour le segment le plus important du marché, le Premier ministre a demandé aux ministères et aux administrations de trouver des solutions concrètes pour mettre en œuvre rapidement et efficacement le programme de crédits de 120 000 milliards de VND sous forme de prêts à taux préférentiels destinés au développement du logement social, du logement pour les travailleurs, ainsi qu'à la rénovation et à la reconstruction d'appartements.

Afin de stimuler la demande, le Premier ministre a demandé au secteur bancaire de mettre en œuvre des solutions pratiques et efficaces pour promouvoir l'octroi de crédits aux entreprises de la BBS ; de renforcer l'orientation, l'incitation et le soutien des banques commerciales afin que les entreprises, les projets immobiliers et les acheteurs de logements puissent accéder plus facilement aux sources de crédit, et résoudre rapidement les difficultés de financement et de trésorerie.

Le Premier ministre vient de tenir une conférence avec les dirigeants d'entreprises immobilières et industrielles telles que Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC et Phat Dat, afin de poursuivre la levée des difficultés et des obstacles. Cette conférence peut être considérée comme une véritable avancée pour le marché immobilier. De nombreux obstacles liés aux mécanismes, à la légalité, aux sources de financement, ainsi qu'à l'offre et à la demande devraient être résolus rapidement à l'issue de cette réunion.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/du-kich-ban-nao-thi-truong-bat-dong-san-cung-tot-hon-d210913.html