Les prix des terrains « suivent » le tracé de la ligne ferroviaire à grande vitesse du Nord

Suite à l'annonce du projet de gare de Ngoc Hoi, nœud ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans ce secteur ont explosé. Avec un budget de 3 à 4 milliards de dongs, les investisseurs auront du mal à acquérir un terrain, même avec une voiture garée devant.

Suite à l'annonce du projet de gare de Ngoc Hoi, nœud ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans ce secteur ont explosé. Avec un budget de 3 à 4 milliards de dongs, les investisseurs auront du mal à acquérir un terrain, même avec une voiture garée devant.

Le projet de gare de Ngoc Hoi a fait exploser les prix des terrains dans ce secteur. Sur la photo : Vue d’ensemble du complexe de Ngoc Hoi.

Dépassement du seuil de 100 millions de VND/m²

Depuis 2004, le Premier ministre a approuvé la politique d'investissement pour la ligne de métro léger n° 1, tronçon Ngoc Hoi - Yen Vien. Cependant, près de vingt ans plus tard, ce secteur demeure inexploité et le déblaiement du terrain est toujours au point mort. L'atmosphère morose qui y régnait ne s'est véritablement dissipée que lorsque le ministère des Transports a intégré la gare de Ngoc Hoi au réseau ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud.

Les informations mentionnées ci-dessus ont dynamisé le marché immobilier du district de Thanh Tri ( Hanoï ), notamment dans la commune de Ngoc Hoi, où se situe la gare. Selon les habitants, ce secteur a connu une forte hausse des prix en début d'année, due à la ruée vers les terrains en périphérie de Hanoï. Par la suite, les nouvelles informations concernant la ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud ont fait grimper en flèche le prix des terrains résidentiels aux alentours du chantier de la gare.

Si, à la fin du premier trimestre 2024, les acheteurs pouvaient encore trouver des terrains avec parking privé pour environ 60 millions de VND/m², le prix a désormais grimpé à près de 80 millions de VND/m². Pour les terrains situés en bordure de route principale, le prix dépasse même les 110 millions de VND/m².

Pour les grands projets nationaux, la construction peut prendre de nombreuses années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter de l'argent, ils s'exposent à un risque de pertes.

« Aux alentours de la gare de Ngoc Hoi, avec un budget de 3 à 4 milliards de VND, il est très difficile pour les investisseurs de trouver des terrains avec parking. S'il y en a, ce sont généralement de petites parcelles ou des terrains avec un mauvais feng shui », a déclaré M. Xuan Thanh, un agent immobilier.

L'offre de biens immobiliers résidentiels sur le marché est relativement limitée. Pour les terrains bien situés et donnant sur de larges allées, le taux de revente est calculé à la semaine. Entre les mains d'investisseurs expérimentés, ces terrains peuvent générer des profits de plusieurs centaines de millions de VND en peu de temps.

« La commune de Ngoc Hoi et les communes voisines telles que Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe et Khanh Ha sont les zones les plus prometteuses du district de Thanh Tri. En particulier, les communes de Dai Ang et Lien Ninh seront les plus développées dans un avenir proche, avec la création de deux nouvelles zones urbaines en 2028 et 2029 », a déclaré M. Thanh.

D'après CBRE, les biens immobiliers situés à proximité des stations de métro bénéficieront d'une prime de prix moyenne de 10 à 20 % par rapport aux autres quartiers. En cas de crise du marché immobilier, les programmes immobiliers bien desservis par le métro seront susceptibles de se redresser plus rapidement.

Soyez prudent lors de l'achat de terrains « bloqués » en phase d'urbanisme.

S'adressant aux journalistes du quotidien Dau Tu, M. Nguyen Huu Cuong, président du Club immobilier de Hanoï (HNREA), a déclaré qu'il était naturel que les prix de l'immobilier augmentent avec le développement des infrastructures de transport. Ce phénomène s'est notamment vérifié lors du projet de rocade n° 4, où les investisseurs se sont empressés d'acquérir des terrains aux alentours afin d'anticiper le calendrier des travaux.

« Il est normal que les prix des terrains augmentent suite à la publication d'informations officielles sur les plans d'aménagement par les agences gouvernementales, notamment dans le cas du projet de ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud. Ce projet est d'une importance capitale ; par conséquent, non seulement les investisseurs immobiliers, mais tout le monde s'enthousiasme pour les informations qui l'entourent », a déclaré M. Cuong.

Le président de la HNREA a toutefois souligné que les acquéreurs doivent définir clairement le périmètre du projet afin d'éviter toute obligation de déblaiement. Ce point sera déterminant pour la rentabilité du terrain. Par ailleurs, les investisseurs doivent également s'assurer que le terrain bénéficie bien des infrastructures techniques ou des projets sociaux de l'État.

« Cela peut être déterminé par une planification détaillée, une planification régionale, une planification à l'échelle de 1/2 000, 1/500… Si l'investisseur est certain que le terrain n'est pas bloqué par la planification, c'est un succès partiel. Mais si ce n'est pas clairement compris, les risques potentiels sont très élevés. Il y a même eu des cas où le vendeur a falsifié des repères de planification pour commettre une fraude », a averti M. Cuong.

Outre le facteur planification, l'expert de la HNREA a également souligné que les investisseurs doivent évaluer leur solidité financière, la destination du terrain et faire preuve de confiance. Selon M. Cuong, les terrains qui seront construits dans le cadre de ce projet conviendront aux investisseurs à moyen et long terme et ne nécessiteront pas un recours excessif à l'effet de levier financier.

« Les acheteurs doivent trouver le juste équilibre entre leur capacité de paiement et ne pas se laisser influencer par leurs émotions. Pour les grands projets nationaux, la construction peut prendre de nombreuses années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter et ne sont pas confiants dans une éventuelle hausse à court terme, ils risquent de devoir limiter leurs pertes », a averti M. Cuong.

De même, M. Ngo Xuan Chuc, investisseur et directeur d'une agence immobilière à Hanoï, a déclaré que le marché réagissait toujours positivement aux informations relatives aux projets immobiliers, et que les prix augmentaient alors de façon fulgurante. Après cette hausse, le marché se stabilisait et les prix se relâchaient progressivement, voire baissaient dans certaines zones où ils étaient exceptionnellement élevés.

« La gare de Ngoc Hoi est la plus grande gare ferroviaire du Nord, et le périmètre du projet pourrait être ajusté et étendu. Si des investisseurs ont la malchance d'acheter un terrain dans cette zone, ils risquent d'y perdre de l'argent. Même en appliquant le nouveau barème des prix fonciers, l'indemnisation ne sera jamais égale au prix du marché. Compte tenu du barème actuel, l'indemnisation représente moins d'un tiers du prix réel », a déclaré M. Chuc sans ambages.

D'après cet investisseur, l'ampleur du projet est considérable, et les travaux de déblaiement ne peuvent être réalisés du jour au lendemain. Par conséquent, le délai de mise en œuvre pourrait être plus long que prévu. Ainsi, les investisseurs disposant de capitaux limités et devant contracter un emprunt bancaire devraient faire preuve de prudence, éviter de céder à la peur de rater une opportunité (FOMO) et ne pas investir sur la base de rumeurs.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html