Après l'annonce de la planification de la gare de Ngoc Hoi, la gare principale de la ligne à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans cette zone ont grimpé en flèche. Avec un budget de 3 à 4 milliards de VND, il est difficile pour les investisseurs d'acheter un terrain avec un parking à la porte.
Après l'annonce de la planification de la gare de Ngoc Hoi, la gare principale de la ligne à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans cette zone ont grimpé en flèche. Avec un budget de 3 à 4 milliards de VND, il est difficile pour les investisseurs d'acheter un terrain avec un parking à la porte.
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| La planification de la gare de Ngoc Hoi entraîne une flambée des prix des terrains dans cette zone. Sur la photo : Perspective générale du complexe Ngoc Hoi. |
Plus de 100 millions de VND/m2
Depuis 2004, le Premier ministre a approuvé la politique d'investissement pour le projet de ligne ferroviaire urbaine n° 1, section Ngoc Hoi - Yen Vien. Cependant, après environ deux décennies, cette zone est toujours « inactive » et le processus de déblaiement du site est toujours au point mort. L'atmosphère morose qui régnait ici ne s'est véritablement dissipée que lorsque le ministère des Transports a identifié la gare de Ngoc Hoi comme faisant partie du système ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud.
Les informations ci-dessus ont fait prospérer le marché immobilier du district de Thanh Tri ( Hanoi ), en particulier dans la commune de Ngoc Hoi, où se trouve la gare. Selon les habitants locaux, cette zone a connu une forte augmentation des prix au début de l'année en raison de la fièvre foncière dans les banlieues de Hanoi en général. Puis, avec de nouvelles informations sur la ligne à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains résidentiels autour du chantier de construction de la gare ont continué à grimper à un nouveau niveau.
Si à la fin du premier trimestre 2024, les acheteurs pouvaient encore trouver des terrains avec allées de stationnement à la porte pour environ 60 millions de VND/m2, le prix est désormais passé à près de 80 millions de VND/m2. Pour les lots situés sur les routes principales, le prix est supérieur à 110 millions de VND/m2.
Pour les projets nationaux clés, la progression des travaux peut prendre de nombreuses années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter de l’argent, ils seront confrontés au risque de réduire leurs pertes.
« Dans le quartier autour de la gare de Ngoc Hoi, avec une capacité financière de 3 à 4 milliards de VND, il est très difficile pour les investisseurs d'acheter des terrains avec des voitures garées devant la porte. S'ils en trouvent, ce sont généralement de petites parcelles ou avec un mauvais feng shui », a déclaré M. Xuan Thanh, courtier.
La quantité de biens immobiliers résidentiels disponibles sur le marché est relativement limitée. Pour les terrains bénéficiant de belles situations et de larges allées, la liquidité est calculée chaque semaine. Entre les mains de « surfeurs » expérimentés, les terrains ici peuvent rapporter des bénéfices de plusieurs centaines de millions de dongs en peu de temps.
« La commune de Ngoc Hoi et les communes voisines telles que Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe et Khanh Ha sont les zones les plus attractives du district de Thanh Tri. Les communes de Dai Ang et Lien Ninh seront les plus développées prochainement, avec la création de deux nouvelles zones urbaines en 2028 et 2029 », a déclaré M. Thanh.
Selon CBRE, les propriétés situées à proximité des gares auront un prix moyen 10 à 20 % plus élevé que dans d'autres zones. En cas de crise du marché immobilier, les projets de logements bien reliés à la ligne de métro pourront se redresser plus rapidement.
Soyez prudent lorsque vous achetez un terrain « bloqué » dans la planification
S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, M. Nguyen Huu Cuong, président du Hanoi Real Estate Club (HNREA), a déclaré qu'il était naturel que les prix de l'immobilier augmentent avec le développement des infrastructures de transport. Cette tendance s'est produite dans le cas du Ring Road 4, lorsque les investisseurs se sont précipités pour « fouiller » les terrains autour du tracé afin de devancer la planification.
« Il est normal que les prix des terrains augmentent suite aux informations officielles de planification des agences gouvernementales, notamment dans le cas du projet de ligne à grande vitesse Nord-Sud. Il s'agit d'un projet clé, et les investisseurs immobiliers, mais aussi tout le monde, sont enthousiasmés par les informations qui entourent ce grand projet », a déclaré M. Cuong.
Toutefois, le président de la HNREA a également souligné que les acheteurs doivent définir clairement la portée de la planification du projet pour éviter d'être soumis à une autorisation de site. Ce sera l’un des facteurs qui détermineront le « bénéfice ou la perte » du terrain. En outre, les investisseurs doivent également vérifier si le terrain bénéficie du système d’infrastructures techniques de l’État ou de projets de protection sociale.
« Cela peut être déterminé par une planification détaillée, une planification régionale, une planification à 1/2 000, une planification à 1/500… Si l'investisseur est certain que le terrain n'est pas « affecté » par la planification, il considère qu'il a partiellement gagné. Dans le cas contraire, les risques potentiels sont très élevés. Il est même arrivé que le vendeur falsifie des repères de planification pour commettre une fraude », a averti M. Cuong.
Outre le facteur de planification, l'expert de HNREA a également noté que les investisseurs doivent déterminer leur santé financière, le but de l'utilisation du terrain et leur propre « courage ». Selon M. Cuong, les terrains « suivant » le projet conviendront aux investisseurs à moyen et long terme et ne dépendront pas trop de l'effet de levier financier.
« Les acheteurs doivent équilibrer leur capacité de paiement et ne pas se laisser influencer par leurs émotions. Pour les grands projets nationaux, la construction peut prendre plusieurs années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter et ne sont pas confiants dans le recours à la finance à court terme, ils risquent de limiter leurs pertes », a averti M. Cuong.
De même, M. Ngo Xuan Chuc, investisseur et directeur d'une agence immobilière à Hanoi, a déclaré que le marché avait initialement toujours réagi positivement aux informations de planification, et que les prix de l'immobilier avaient donc augmenté de manière « vertigineuse ». Après cette augmentation des prix, le sentiment du marché se stabilisera à nouveau et entraînera une stabilisation progressive du niveau des prix, voire un ajustement à la baisse dans certains endroits où les prix sont inhabituellement élevés.
« La gare de Ngoc Hoi est la plus grande gare ferroviaire du Nord, et le périmètre du projet pourrait être ajusté et élargi. Si des investisseurs ont la malchance d'acquérir un terrain dans le cadre du projet, ils seront considérés comme ayant perdu de l'argent. Même en appliquant la nouvelle grille tarifaire, le montant de l'indemnisation ne sera jamais égal au prix du marché. Compte tenu du cadre actuel des prix du terrain, le montant de l'indemnisation est inférieur à un tiers du prix réel », a déclaré M. Chuc sans détour.
Selon cet investisseur, l’ampleur du projet est très grande, de sorte que le déblaiement du site ne peut pas se faire du jour au lendemain. Le temps de mise en œuvre du projet pourrait donc être plus long que prévu. Par conséquent, pour les investisseurs disposant d’un petit capital et devant emprunter de l’argent auprès des banques, ils devraient réfléchir attentivement, éviter d’être hantés par le sentiment de FOMO (peur de manquer quelque chose) et de déposer de l’argent sur la base de rumeurs.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
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