Les prix des terrains « suivent » la ligne à grande vitesse du Nord

Suite à l'annonce du projet de construction de la gare de Ngoc Hoi, nœud ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans cette zone ont flambé. Avec un budget de 3 à 4 milliards de dôngs, les investisseurs auront du mal à acquérir un terrain avec des voitures garées devant la porte.

Suite à l'annonce du projet de construction de la gare de Ngoc Hoi, nœud ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud, les prix des terrains dans cette zone ont flambé. Avec un budget de 3 à 4 milliards de dôngs, les investisseurs auront du mal à acquérir un terrain avec des voitures garées devant la porte.

La planification de la gare de Ngoc Hoi a entraîné une flambée des prix des terrains dans cette zone. Sur la photo : Vue d'ensemble du complexe de Ngoc Hoi.

Dépasser le seuil de 100 millions de VND/m2

Depuis 2004, le Premier ministre a approuvé la politique d'investissement pour la ligne ferroviaire urbaine n° 1, section Ngoc Hoi - Yen Vien. Cependant, après près de deux décennies, cette zone est toujours inactive et le déblaiement du site est toujours dans l'impasse. Ce climat morose n'a été véritablement dissipé que lorsque le ministère des Transports a intégré la gare de Ngoc Hoi au réseau ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud.

Ces informations ont stimulé le marché immobilier du district de Thanh Tri ( Hanoï ), notamment dans la commune de Ngoc Hoi, où se trouve la gare. Selon les habitants, cette zone a connu une forte hausse des prix au début de l'année, en raison de la forte demande foncière dans les banlieues de Hanoï. Par la suite, avec l'annonce de la ligne à grande vitesse Nord-Sud, le prix des terrains résidentiels autour du chantier de la gare a continué de grimper.

Si, à la fin du premier trimestre 2024, les acheteurs pouvaient encore trouver des terrains avec parking à proximité pour environ 60 millions de VND/m², le prix a aujourd'hui grimpé à près de 80 millions de VND/m². Pour les terrains situés en bordure d'axes routiers, le prix dépasse même les 110 millions de VND/m².

Pour les projets nationaux d'envergure, la construction peut prendre plusieurs années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter, ils courent le risque de limiter leurs pertes.

« Dans le quartier autour de la gare de Ngoc Hoi, avec une capacité financière de 3 à 4 milliards de VND, il est très difficile pour les investisseurs d'acheter des terrains avec des voitures garées devant la porte. S'il y en a, ce sont généralement de petites parcelles ou avec un mauvais feng shui », a déclaré M. Xuan Thanh, courtier.

L'offre immobilière résidentielle disponible sur le marché est relativement limitée. Pour les terrains bien situés et bénéficiant de larges allées, le taux de liquidité est calculé à la semaine. Entre les mains de courtiers expérimentés, ces terrains peuvent générer des profits de plusieurs centaines de millions de VND en peu de temps.

« La commune de Ngoc Hoi et les communes voisines telles que Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe et Khanh Ha sont les zones les plus attractives du district de Thanh Tri. En particulier, les communes de Dai Ang et Lien Ninh seront les plus développées prochainement, avec la création de deux nouvelles zones urbaines en 2028 et 2029 », a déclaré M. Thanh.

Selon CBRE, les propriétés situées à proximité des stations de métro bénéficieront d'une surcote moyenne de 10 à 20 % par rapport aux autres zones. En cas de crise immobilière, les projets immobiliers bien desservis par le métro pourront se redresser plus rapidement.

Soyez prudent lorsque vous achetez un terrain « bloqué » dans la planification

S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, M. Nguyen Huu Cuong, président du Club immobilier de Hanoi (HNREA), a déclaré qu'il était naturel que les prix de l'immobilier augmentent avec le développement des infrastructures de transport. Cette tendance s'est produite dans le cas du périphérique 4, lorsque les investisseurs se sont empressés de ratisser les terrains autour du tracé pour devancer le projet.

« Il est normal que les prix des terrains augmentent suite aux informations officielles de planification des agences gouvernementales, notamment dans le cas de la ligne ferroviaire à grande vitesse Nord-Sud. Il s'agit d'un projet clé, et les informations concernant ce grand projet suscitent l'enthousiasme de tous, non seulement des investisseurs immobiliers, mais aussi de la part de tous », a déclaré M. Cuong.

Toutefois, le président de la HNREA a également souligné que les acheteurs doivent définir clairement le périmètre d'urbanisme du projet afin d'éviter toute exigence de déblaiement du site. Ce sera l'un des facteurs déterminants pour la rentabilité du terrain. De plus, les investisseurs doivent également vérifier si le terrain bénéficiera des infrastructures techniques ou des projets sociaux de l'État.

« Cela peut être déterminé par une planification détaillée, une planification régionale, une planification au 1/2000, une planification au 1/500… Si l'investisseur est certain que le terrain n'est pas bloqué par la planification, il considère qu'il a partiellement gagné. Mais sans une compréhension claire, les risques potentiels sont très élevés. Il est même arrivé que le vendeur falsifie des repères de planification pour commettre une fraude », a averti M. Cuong.

Outre le facteur de planification, l'expert de HNREA a également souligné que les investisseurs doivent déterminer leur santé financière, l'usage prévu du terrain et leur propre courage. Selon M. Cuong, les terrains faisant suite au projet conviendront aux investisseurs à moyen et long terme et ne dépendront pas trop de l'effet de levier financier.

« Les acheteurs doivent équilibrer leur capacité de paiement et ne pas se laisser influencer par leurs émotions. Pour les grands projets nationaux, la construction peut prendre de nombreuses années. Par conséquent, si les investisseurs doivent emprunter et ne sont pas confiants dans le recours à la finance à court terme, ils risquent de limiter leurs pertes », a averti M. Cuong.

De même, M. Ngo Xuan Chuc, investisseur et directeur d'une agence immobilière à Hanoï, a déclaré que le marché avait initialement toujours réagi positivement aux informations sur la planification, et que les prix de l'immobilier avaient également connu une hausse vertigineuse. Après cette hausse, le sentiment du marché se stabilisait à nouveau, entraînant une stabilisation progressive des prix, voire une baisse dans certaines régions où les prix étaient exceptionnellement élevés.

« La gare de Ngoc Hoi est la plus grande gare ferroviaire du Nord, et le périmètre du projet pourrait être ajusté et élargi. Si des investisseurs ont la malchance d'acquérir un terrain dans le cadre du projet, ils seront considérés comme ayant perdu de l'argent. Même en appliquant la nouvelle grille tarifaire, le montant de l'indemnisation ne sera jamais égal au prix du marché. Compte tenu du cadre actuel des prix fonciers, le montant de l'indemnisation est inférieur au tiers du prix réel », a déclaré M. Chuc sans détour.

Selon cet investisseur, l'ampleur du projet est telle que les travaux de déblaiement du site ne peuvent être réalisés du jour au lendemain. Par conséquent, la durée de mise en œuvre du projet pourrait être plus longue que prévu. Par conséquent, les investisseurs disposant de faibles capitaux et devant emprunter de l'argent à la banque devraient réfléchir attentivement et éviter de se laisser hanter par la peur de manquer quelque chose (FOMO) et de se fier aux rumeurs.

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