L'attrait de l'immobilier industriel dans le Nord
Au cours du premier semestre 2023, les provinces et villes du nord ont attiré les plus gros investissements étrangers dans le secteur manufacturier avec 3,4 milliards USD, soit 63 % des nouveaux projets manufacturiers d'IDE enregistrés avec 238 nouveaux projets.
Parmi ceux-ci, Bac Giang représente 20 % du total des nouveaux projets enregistrés avec 1,06 milliard USD, y compris l'investissement dans l'usine Fulian Precision Technology de Singapour, d'une valeur de 621 millions USD et le projet de LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, d'une valeur de 140 millions USD. Bac Ninh se classe au troisième rang national pour attirer les IDE dans le secteur manufacturier avec 9 % du capital total enregistré d'une valeur de 486 millions USD.
En termes de secteurs d'investissement, au premier semestre 2023, les équipements électriques ont représenté le plus grand montant de nouveaux capitaux d'IDE enregistrés dans le secteur manufacturier, avec 21 %, pour une valeur de 1,14 milliard de dollars. Viennent ensuite les produits informatiques, électroniques et électriques, avec un capital d'investissement total de 20 %, et les produits en caoutchouc et en plastique, avec 15 %.
Photo d'illustration. (Source : DK)
Français Par région économique , on peut constater que dans la région économique du Nord, les principaux secteurs recevant de nouveaux capitaux d'investissement sont les ordinateurs, l'électronique et les produits électriques, représentant 19 % du capital d'investissement total de l'ensemble de la région ; suivis par les équipements électriques (15 %) ; les produits en caoutchouc et en plastique avec seulement 5 % et les véhicules automobiles avec 4 %. Pendant ce temps, dans la région économique du Sud, la situation est quelque peu inverse : les produits en caoutchouc et en plastique ont le plus grand montant de capital d'investissement, représentant 10 % du capital d'investissement total de l'ensemble de la région, la fabrication de métaux représente 4 % et l'eau potable représente environ 3 %.
Par ailleurs, les fabricants et l'énergie solaire se déplacent vers le nord. Trois des cinq principaux projets manufacturiers de la zone économique du Nord en 2022 relèvent du secteur de l'énergie solaire. Sur les 30 fabricants de produits solaires du pays, 77 % sont situés dans la zone économique du Nord et seulement 23 % dans la zone économique du Sud.
Parmi eux, Trina Solar est le plus gros investisseur avec un projet de 275 millions de dollars US dans le parc industriel de Yen Binh, dans la province de Thai Nguyen. Les investisseurs viennent principalement de Chine, de Hong Kong et de Singapour. Au premier semestre 2023, le fabricant américain de modules solaires Thornava Solar a également démarré la production dans une usine moderne d'une capacité annuelle de 1 gigawatt dans le parc industriel de Que Vo, dans la province de Bac Ninh .
En 2023, l'entreprise privée vietnamienne AD Green a inauguré une usine de 3 gigawatts, d'une valeur de 45 millions de dollars, produisant des panneaux solaires destinés aux marchés nationaux et internationaux. L'usine s'étend sur près de 8 hectares dans le pôle industriel d'An Ninh, dans le district de Tien Hai, dans la province de Thai Binh.
On peut constater que les principaux groupes de locataires de la région du Nord sont des locataires de secteurs à forte valeur ajoutée, notamment l'électronique et l'informatique, l'automobile, les machines et équipements et la fabrication liée à l'énergie solaire, les locataires étant des sociétés de grande envergure telles que Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda et Vinfast.
Dans le Sud, les principaux locataires sont des entreprises de transformation de produits en caoutchouc et en plastique, d’aliments et de boissons, de matériaux de construction et de vêtements – des industries considérées comme ayant une valeur ajoutée plus faible.
M. Thomas Rooney, directeur principal des services de conseil industriel chez Savills Hanoi, a déclaré : « La zone économique du Nord bénéficie d'un emplacement stratégique, avec un bon accès aux marchés nationaux et internationaux. »
Au cours des cinq dernières années, les infrastructures de la région se sont considérablement améliorées grâce à une série de projets d'autoroutes reliant trois ports majeurs, dont le port de Hai Phong, le port en eau profonde de Lach Huyen et le port de Cai Lan. De plus, la zone économique du Nord dispose d'un important fonds foncier, répondant à la demande locale de locataires opérant dans des secteurs à forte valeur ajoutée et attirant de nombreux projets d'investissement d'envergure dans l'assemblage automobile, les composants électroniques et les produits d'énergie solaire.
« On peut constater que la zone économique du Nord est considérée comme un grand avantage pour les investisseurs, non seulement en profitant de l'une des routes d'import-export les plus importantes du Vietnam via Hai Phong, mais aussi en étant capable de déplacer facilement des marchandises pour desservir les marchés voisins », a déclaré M. Thomas Rooney.
Les loyers élevés peuvent réduire l’avantage concurrentiel
Selon Savills Vietnam, au premier semestre 2023, le Nord a enregistré 68 projets de parcs industriels d'une superficie totale allant jusqu'à 12 000 hectares. Le taux d'occupation moyen a atteint 83 %, contre 81 % à la même période l'an dernier. Le prix moyen de location des terrains a atteint 138 USD/m²/cycle de location, contre 102 USD/m²/cycle de location.
Les taux d'imposition foncière dans les parcs industriels du Nord augmentent, réduisant la compétitivité de la zone économique du Nord par rapport au Sud. (Photo : DP)
Parmi celles-ci, Bac Ninh connaît la plus forte augmentation du prix de location des terrains, soit 48 % par rapport à la même période en 2022, atteignant 156 USD/m2/cycle de location grâce au regain d'intérêt des entreprises et fournisseurs d'électronique pour la nécessité de diversifier les chaînes d'approvisionnement en dehors de la Chine.
Le prix du Hung Yen a augmenté de 45 % sur la même période, atteignant 132 USD/m²/cycle de location. De même, les provinces clés ont également enregistré des hausses avec Hai Duong (en hausse de 33 %, atteignant 101 USD/m²/cycle de location), Hai Phong (en hausse de 28 %, atteignant 129 USD/m²/cycle de location).
Le rapport de Savills montre également que l'offre d'usines prêtes à construire dans la région économique du Nord a atteint 3,5 millions de m² de surface locative nette (SNL), avec environ 618 000 m² de SNL restants. Le prix de location moyen est de 4,8 USD/m²/mois (hors TVA) au premier semestre 2023. Parallèlement, le taux d'occupation des usines et entrepôts prêts à construire dans la région du Nord a enregistré une baisse à 83 % en raison de nouvelles offres lancées à Hai Phong et Bac Ninh.
Selon M. John Campbell, directeur adjoint et responsable des services industriels chez Savills Vietnam : « Les prix actuels des loyers fonciers dans la zone économique du Nord ont dépassé les deux chiffres, réduisant la compétitivité de la zone par rapport à la zone économique du Sud. La hausse des prix fonciers pourrait freiner l'entrée de nouvelles entreprises de fabrication d'électronique, d'automobile et d'énergie solaire. Ces investisseurs souhaitent acquérir de grands terrains à des prix raisonnables. »
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