Les prix de location des terrains dans les parcs industriels du nord augmentent, réduisant ainsi l'avantage concurrentiel.

L'attrait de l'immobilier industriel dans le Nord

Au cours du premier semestre 2023, les provinces et villes du nord ont attiré le plus d'investissements étrangers dans le secteur manufacturier, avec 3,4 milliards de dollars américains, soit 63 % des nouveaux projets d'IDE enregistrés dans le secteur manufacturier, avec 238 nouveaux projets.

Parmi ces investissements, Bac Giang représente 20 % du total des nouveaux projets enregistrés, soit 1,06 milliard de dollars américains, incluant l'investissement dans l'usine Fulian Precision Technology de Singapour (621 millions de dollars américains) et le projet de LONGi Green Energy Technology Co. Ltd (140 millions de dollars américains). Bac Ninh se classe troisième au niveau national en termes d'attraction des IDE dans le secteur manufacturier, avec 9 % du capital total enregistré, soit 486 millions de dollars américains.

En termes de secteurs d'investissement, au premier semestre 2023, les équipements électriques ont représenté la plus grande part des nouveaux investissements directs étrangers (IDE) enregistrés dans le secteur manufacturier, avec 21 %, soit 1,14 milliard de dollars. Venaient ensuite l'industrie informatique, électronique et des produits électriques (20 %) et les produits en caoutchouc et en plastique (15 %).

Photo d'illustration. (Source : DK)

Par région économique , on constate que dans la région économique du Nord, les principaux secteurs bénéficiant de nouveaux investissements sont l'informatique, l'électronique et les produits électriques, qui représentent 19 % du total des investissements de la région ; viennent ensuite les équipements électriques (15 %), les produits en caoutchouc et en plastique (5 %) et les véhicules automobiles (4 %). En revanche, dans la région économique du Sud, la situation est quelque peu inverse : les produits en caoutchouc et en plastique concentrent la plus grande part des investissements, représentant 10 % du total, suivis de la métallurgie (4 %) et de la production d'eau potable (environ 3 %).

Par ailleurs, on observe également un déplacement des activités manufacturières et de l'énergie solaire vers le Nord. Trois des cinq principaux projets manufacturiers de la Zone économique du Nord d'ici 2022 concernent le secteur solaire. Sur les 30 fabricants de produits solaires recensés à l'échelle nationale, 77 % sont situés dans la Zone économique du Nord et seulement 23 % dans la Zone économique du Sud.

Parmi eux, Trina Solar est le plus important investisseur avec un projet de 275 millions de dollars américains dans le parc industriel de Yen Binh, province de Thai Nguyen. Les investisseurs proviennent principalement de Chine, de Hong Kong et de Singapour. Au premier semestre 2023, le fabricant américain de modules solaires Thornava Solar a également démarré sa production dans une usine moderne d'une capacité annuelle d'un gigawatt, située dans le parc industriel de Que Vo, province de Bac Ninh .

En 2023, le groupe privé vietnamien AD Green a inauguré une usine de 3 gigawatts, d'une valeur de 45 millions de dollars américains, produisant des panneaux solaires destinés aux marchés national et international. L'usine s'étend sur près de 8 hectares dans la zone industrielle d'An Ninh, district de Tien Hai, province de Thai Binh.

On constate que les principaux groupes de locataires de la région Nord sont des entreprises à forte valeur ajoutée, notamment dans les secteurs de l'électronique et de l'informatique, de l'automobile, des machines et équipements, et de la fabrication de produits liés à l'énergie solaire, avec pour locataires de grandes sociétés telles que Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda et Vinfast.

Parallèlement, les principaux locataires du Sud sont des entreprises de transformation de produits en caoutchouc et en plastique, de produits alimentaires et de boissons, de matériaux de construction et de vêtements – des industries considérées comme ayant une plus faible valeur ajoutée.

M. Thomas Rooney, directeur principal des services de conseil industriel chez Savills Hanoi, a commenté : « La zone économique du Nord bénéficie d'une situation stratégique, avec un bon accès aux marchés nationaux et internationaux. »

Au cours des cinq dernières années, l'infrastructure de cette zone s'est considérablement améliorée grâce à plusieurs projets d'autoroutes reliant trois ports principaux : Hai Phong, Lach Huyen et Cai Lan. Par ailleurs, la Zone économique du Nord dispose d'un important fonds foncier, répondant aux besoins des entreprises opérant dans des secteurs à forte valeur ajoutée et attirant de nombreux projets d'investissement de grande envergure dans l'assemblage automobile, les composants électroniques et les produits d'énergie solaire.

« Il apparaît clairement que la Zone économique du Nord représente un atout majeur pour les investisseurs, leur permettant non seulement de profiter de l'une des principales voies d'import-export du Vietnam via Hai Phong, mais aussi d'acheminer facilement des marchandises vers les marchés voisins », a déclaré M. Thomas Rooney.

Des loyers élevés peuvent réduire l'avantage concurrentiel

D'après le rapport de Savills Vietnam, au premier semestre 2023, le Nord a enregistré 68 projets de parcs industriels, couvrant une superficie totale de 12 000 hectares. Le taux d'occupation moyen a atteint 83 %, contre 81 % à la même période l'année précédente. Le loyer moyen des terrains s'est établi à 138 USD/m²/cycle de location, contre 102 USD/m²/cycle de location.

Les taux d'imposition foncière dans les zones industrielles du nord augmentent, ce qui réduit la compétitivité de la zone économique du nord par rapport à celle du sud. (Photo : DP)

Parmi celles-ci, Bac Ninh affiche la plus forte augmentation du prix de location des terrains, soit 48 % par rapport à la même période en 2022, atteignant 156 USD/m²/cycle de location, grâce au regain d'intérêt des entreprises et fournisseurs d'électronique qui ont besoin de diversifier leurs chaînes d'approvisionnement hors de Chine.

Le prix du loyer à Hung Yen a augmenté de 45 % sur la même période, atteignant 132 USD/m²/cycle de location. De même, des hausses ont été enregistrées dans des provinces clés comme Hai Duong (+33 %, à 101 USD/m²/cycle de location) et Hai Phong (+28 %, à 129 USD/m²/cycle de location).

Le rapport de Savills indique également que l'offre d'usines prêtes à l'emploi dans la région économique du Nord a atteint 3,5 millions de m² de surface locative nette (SLN), avec environ 618 000 m² de SLN restant disponibles. Le loyer moyen s'élève à 4,8 USD/m²/mois (hors TVA) au premier semestre 2023. Parallèlement, le taux d'occupation des usines et entrepôts prêts à l'emploi dans la région du Nord a diminué pour s'établir à 83 %, en raison de la mise en service de nouvelles installations à Hai Phong et Bac Ninh.

Selon M. John Campbell, directeur adjoint et responsable des services industriels chez Savills Vietnam : « Les prix actuels de location des terrains dans la zone économique du Nord ont dépassé les 10 %, ce qui réduit la compétitivité de cette zone par rapport à la zone économique du Sud. Ces prix élevés pourraient freiner l’implantation de nouvelles entreprises des secteurs de l’électronique, de l’automobile et de l’énergie solaire. Or, il s’agit d’investisseurs qui souhaitent acquérir de vastes terrains à des prix raisonnables. »

Source: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html