Baisse des taux d'intérêt des prêts, toujours difficile de stimuler la demande immobilière

La circulaire 06/2023/TT-NHNN a ouvert la voie aux investisseurs pour utiliser l'effet de levier financier et emprunter des capitaux auprès d'autres banques afin de rembourser leurs dettes. Cependant, cette mesure n'a pas contribué à l'évolution du marché immobilier.

Les taux de prêt à des niveaux bas

Depuis le 1er septembre 2023, date d'entrée en vigueur de la circulaire 06, les principales banques telles que BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank etACB ont commencé à mettre en œuvre une politique de prêt visant à rembourser par anticipation les prêts accordés par d'autres banques aux clients individuels empruntant des capitaux pour la production, les affaires et pour répondre à leurs besoins de subsistance.

Les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont de 8 à 9 % par an, mais le secteur immobilier est toujours confronté à des difficultés.

La BIDV Bank applique un taux d'intérêt préférentiel à partir de 6 % par an seulement ; Vietcombank propose deux options de taux d'intérêt : 6,9 % par an les 6 premiers mois, 7,5 % par an les 12 mois et 8 % par an les 2 premières années. Techcombank propose ce type de prêt à partir de 7,3 % par an.

Selon les banques, le nombre de particuliers qui empruntent pour acheter un logement à des taux d'intérêt de 10 à 11 % est actuellement très important. Grâce à cette nouvelle politique, les possibilités d'emprunter à des taux d'intérêt bas pour rembourser d'anciens prêts auprès d'autres banques seront plus larges. Cependant, le problème persiste quant à la provenance des actifs hypothéqués. Cela constitue un obstacle pour de nombreuses personnes souhaitant emprunter.

Mme Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoï ) a déclaré : « En février 2022, ma famille a emprunté 1,5 milliard de VND à la banque BIDV à un taux d'intérêt variable de 11 %. Chaque mois, je dois rembourser le capital et les intérêts, soit 20 millions de VND. Après l'entrée en vigueur de la circulaire 06, je me suis adressée à trois banques commerciales pour demander un prêt. Selon les instructions du personnel bancaire, je dois encore fournir une garantie pour ce nouveau prêt. Or, je n'en ai pas. Par conséquent, je ne peux pas emprunter de capital au faible taux d'intérêt actuel. »

Mme Nguyen Thanh Tu, de l'agence BIDV Bank (Nam Trung Yen, Cau Giay), a constaté que certains clients ont récemment bénéficié de déblocages pour rembourser des prêts auprès d'autres banques, mais que la plupart d'entre eux doivent remplir les conditions de garantie pour obtenir une hypothèque auprès de la nouvelle banque. Le taux d'intérêt des prêts est plus bas, de 11 à 12 % par an pour les prêts existants, mais reste raisonnable, de 8 à 9 % par an.

Dans le seul secteur immobilier, l'une des raisons de la forte baisse récente des transactions immobilières est la hausse rapide des taux d'intérêt des prêts immobiliers. Actuellement, les taux d'intérêt des prêts immobiliers à taux variable varient de 11,5 à 14 % par an. Cependant, le fait que les banques accordent des prêts pour rembourser les dettes à des taux préférentiels, comme aujourd'hui, a en partie aidé les investisseurs immobiliers, auparavant accablés par les intérêts, à trouver une solution de secours.

Le secteur immobilier va bien se redresser.

Les rapports d'études de marché montrent qu'au cours des huit premiers mois de l'année, alors que d'autres segments de l'immobilier ont connu de nombreuses difficultés, allant même jusqu'à limiter leurs pertes, les segments répondant aux besoins de logement, tels que les appartements et les maisons individuelles, ont continué d'être négociés. Il s'agit de produits immobiliers destinés aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement ou destinés à la location pour générer des flux de trésorerie.

La décision de retirer la source de prêts de la Banque d'État créera des opportunités pour les acquéreurs de biens immobiliers. Mme Nguyen Hoai An, directrice du département de conseil en recherche et développement de CBRE Vietnam, a déclaré : « Les taux d'intérêt des dépôts et des prêts bancaires sont en cours d'ajustement pour se stabiliser. De nombreuses banques proposaient des taux d'intérêt pour les nouveaux prêts immobiliers à seulement 6 à 8 % par an. Grâce aux politiques préférentielles des investisseurs, le marché des appartements a repris son activité. Les investisseurs et les personnes ayant de réels besoins en matière de logement peuvent accéder plus facilement aux prêts bancaires. »

Certains experts affirment qu'après une période de clarification, l'offre actuelle de projets provient principalement d'investisseurs réputés, garantissant la légalité et répondant aux besoins réels en matière de logement. C'est un atout majeur pour le redressement du marché immobilier.

Récemment, de nombreuses agences immobilières ont restructuré leurs produits et leurs stratégies de développement afin de s'adapter à la nouvelle donne du marché. Les investisseurs ont notamment réduit les prix de leurs produits de 10 à 15 %. Par exemple, le projet d'appartements Binh Minh (Long Bien) était proposé à la vente à plus de 40 millions de VND/m², contre 35 à 37 millions de VND/m² actuellement ; le projet de terrain Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) était proposé à 55 à 60 millions de VND/m², soit une baisse de 5 à 7 millions de VND/m² par rapport à la période précédente.

M. Nguyen Anh Que, de l'Association immobilière vietnamienne, a constaté qu'actuellement, les taux d'intérêt de mobilisation et de prêt ont baissé, que le moral des investisseurs s'est amélioré et que le marché immobilier a commencé à enregistrer des transactions. Un programme de prêts de 120 000 milliards de dongs est sur le point d'être débloqué sur le marché immobilier. Le cadre juridique relatif à l'immobilier est également en voie d'achèvement, ce qui permettra son application dès la nouvelle année.

Pour une reprise plus nette, le marché immobilier a besoin de davantage de biens immobiliers. À cela s'ajoutent la reprise économique, l'augmentation du potentiel financier des acheteurs, le retour des grands investisseurs sur le marché, la reprise des projets inachevés ou la mise en œuvre des politiques à venir telles que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières, et surtout le regain de confiance des investisseurs.

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