Baisse des taux d'intérêt des prêts, toujours difficile de stimuler la demande immobilière

La circulaire 06/2023/TT-NHNN a ouvert la voie aux investisseurs pour utiliser un « effet de levier » financier et emprunter des capitaux auprès d'autres banques pour rembourser leurs dettes. Cependant, cette mesure ne peut pas aider le marché immobilier à évoluer.

Les taux de prêt à des niveaux bas

Depuis le 1er septembre 2023, date d'entrée en vigueur de la circulaire 06, les principales banques BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank, ACB ont commencé à mettre en œuvre des politiques de prêt pour rembourser par anticipation les prêts auprès d'autres banques pour les clients individuels empruntant des capitaux pour la production, les affaires et les besoins de la vie.

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont de 8 à 9 % par an, mais le secteur immobilier est toujours confronté à des difficultés.

La Banque BIDV applique des taux d'intérêt préférentiels sur les prêts à partir de seulement 6 %/an ; Vietcombank applique 2 options de taux d'intérêt de prêt à partir de 6,9 %/an au cours des 6 premiers mois ou 7,5 %/an au cours des 12 mois, ou 8 %/an de taux d'intérêt appliqué au cours des 2 premières années. Techcombank applique ce type de prêt à partir de 7,3%/an…

Selon les banques, le groupe de clients individuels qui empruntent pour acheter des maisons avec des taux d’intérêt de 10 à 11 % est actuellement très important. Grâce à cette nouvelle politique, la possibilité d’emprunter à des taux d’intérêt bas pour rembourser d’anciens prêts auprès d’autres banques sera plus ouverte. Toutefois, la question dépend également de la source de la garantie. Il s’agit d’un obstacle pour de nombreuses personnes qui souhaitent emprunter de l’argent.

Mme Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoï ) a déclaré : « En février 2022, ma famille a emprunté 1,5 milliard de VND à la banque BIDV à un taux d'intérêt variable de 11 %. Chaque mois, je dois rembourser le capital et les intérêts, soit 20 millions de VND. Après l'entrée en vigueur de la circulaire 06, je me suis adressée à trois banques commerciales pour demander un prêt. Selon les instructions du personnel bancaire, je dois encore fournir une garantie pour ce nouveau prêt. Or, je n'en ai pas. Par conséquent, je ne peux pas emprunter de capital au faible taux d'intérêt actuel. »

Mme Nguyen Thanh Tu - succursale de la BIDV Bank (Nam Trung Yen, Cau Giay) a estimé que récemment, certains clients ont reçu un décaissement pour rembourser des prêts à d'autres banques, mais la plupart d'entre eux doivent répondre aux critères de possession d'une garantie pour hypothéquer auprès de la nouvelle banque. Le taux d'intérêt des prêts est plus bas, de 11 à 12 %/an pour les prêts existants, mais pas trop bas, de 8 à 9 %/an.

Dans le seul secteur immobilier, l’une des raisons de la forte baisse récente des transactions immobilières est la hausse rapide des taux d’intérêt des prêts immobiliers. Actuellement, les taux d’intérêt des prêts immobiliers à taux variable varient de 11,5 à 14 % par an. Cependant, le fait que les banques prêtent pour rembourser d'autres dettes bancaires avec des taux d'intérêt préférentiels comme c'est le cas actuellement aide en partie les investisseurs immobiliers qui étaient auparavant « accablés d'intérêts » à trouver une « issue de secours ».

Le segment immobilier va bien se redresser

Les rapports de recherche des unités d'études de marché montrent qu'au cours des 8 premiers mois de cette année, alors que d'autres segments de l'immobilier sont confrontés à de nombreuses difficultés, voire doivent réduire leurs pertes, les segments répondant aux besoins de logement tels que les appartements et les maisons individuelles sont toujours négociés. Il s’agit de tous les produits de logement destinés aux personnes ayant de réels besoins de logement ou destinés à être loués pour créer des flux de trésorerie.

La décision de supprimer les prêts en capital de la Banque d’État créera des opportunités pour les acheteurs de biens immobiliers. Mme Nguyen Hoai An, directrice du conseil en recherche et développement chez CBRE Vietnam, a déclaré : « Les taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts bancaires sont à nouveau stables. De nombreuses banques proposaient des taux d'intérêt pour les nouveaux prêts immobiliers à seulement 6 à 8 % par an. Grâce aux politiques préférentielles des investisseurs, le marché des appartements a repris son activité. Les investisseurs et les personnes ayant de réels besoins en matière de logement peuvent accéder plus facilement aux prêts bancaires. »

Certains experts affirment qu'après une période de purification, l'offre actuelle de projets provient principalement d'investisseurs réputés, garantissant la légalité et se concentrant sur les besoins réels en matière de logement. Il s’agit d’une base importante pour que le marché immobilier reprenne confiance et se redresse.

Récemment, de nombreuses entreprises immobilières ont restructuré de manière proactive leurs produits et leurs stratégies de développement pour s’adapter à la nouvelle situation du marché. En particulier, les investisseurs ont proactivement réduit les prix des produits de 10 à 15 %. Par exemple, le projet d’appartements Binh Minh (Long Bien) était proposé à la vente à plus de 40 millions de VND/m2, maintenant à 35 - 37 millions de VND/m2 ; Projet de terrain Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) prix 55 - 60 millions VND/m2, en baisse de 5 - 7 millions VND/m2 par rapport à la période précédente...

M. Nguyen Anh Que, de l'Association immobilière du Vietnam, a estimé qu'actuellement, les taux d'intérêt des dépôts et des prêts ont tous deux diminué, le sentiment des investisseurs est meilleur et le marché immobilier a commencé à enregistrer des transactions. Un ensemble de prêts de 120 000 milliards de VND est sur le point d'être « déversé » sur le marché immobilier. Le corridor juridique pour l'immobilier est également en voie d'achèvement pour être appliqué au cours de la nouvelle année.

Pour une reprise plus nette, le marché immobilier a besoin de davantage de produits immobiliers réels. A cela s'ajoute le niveau de reprise économique, pour augmenter le potentiel financier des acheteurs, le retour sur le marché des grands investisseurs, le redémarrage des projets inachevés, ou encore la mise en œuvre des politiques à venir telles que la Loi Foncière, la Loi sur le Logement, la Loi sur les Affaires Immobilières et surtout le niveau de reprise de la confiance des investisseurs.

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