Les infrastructures – un puissant moteur du marché immobilier.

Dans les prochains mois, les infrastructures demeureront un moteur essentiel de la transformation du marché immobilier. En particulier, avec un investissement public total à moyen terme d'environ 8,22 millions de milliards de VND sur les cinq prochaines années, soit 2,7 fois plus que pour la période 2021-2025, les infrastructures constitueront un puissant levier de croissance pour l'économie et le marché immobilier.

Les flux de trésorerie se dirigent fortement vers les actifs à valeur réelle.

Les données de l'Institut vietnamien d'études de marché immobilier (VARS IRE) montrent qu'à partir de la fin du troisième trimestre 2025, la hausse des taux d'intérêt a induit une plus grande prudence dans les investissements, tandis que les prix du marché primaire restent élevés en raison de l'augmentation des coûts des intrants. Notamment, le nouveau barème foncier, applicable à partir de 2026, est proche des prix du marché, ce qui alourdit considérablement les coûts de développement des projets, le coût du terrain représentant environ 30 % du prix des logements. À cela s'ajoute la pression de la hausse des coûts des matériaux, des coûts financiers et de la main-d'œuvre. À partir de mars 2026 environ, de nombreux projets devraient connaître des augmentations de prix de l'ordre de 2 à 5 %, ces coûts étant progressivement répercutés sur le prix final.

Néanmoins, le marché ne montre pas encore de signes de baisse de liquidité. Le taux d'absorption global du marché reste positif, aux alentours de 58 %, ce qui indique que les capitaux ne se retirent pas du secteur immobilier mais se réorientent de manière plus sélective, en privilégiant les zones où la demande de logements est réelle et les infrastructures bien établies. Dans les grandes villes comme Hanoï , Hô Chi Minh-Ville et Da Nang, le marché conserve un pouvoir d'achat important, malgré une nette différenciation entre les segments.

Le marché immobilier entre dans un nouveau cycle : la priorité est donnée à la valeur réelle et aux stratégies à long terme. Photo : VARS

Un point notable est l'évolution de la structure des flux de capitaux. Au lieu d'être largement répartis comme lors de la période précédente, les capitaux se concentrent désormais dans des zones bénéficiant d'une bonne connectivité infrastructurelle et d'un fort potentiel de développement à long terme. Les projets situés dans des zones desservies par des rocades, des lignes de métro ou des autoroutes jouissent d'une liquidité plus stable que le marché en général.

Globalement, le marché n'est plus en surchauffe mais reste stable en fonction de la demande réelle, avec une tendance passant d'une croissance extensive à une croissance intensive, de la spéculation à la valeur d'usage réelle, selon VARS IRE.

L’infrastructure et les normes ESG façonnent le cycle à long terme.

À moyen et long terme, VARS IRE estime que le marché immobilier continuera de croître, mais de manière plus sélective et rigoureuse plutôt que par une expansion massive.

Le premier facteur déterminant réside dans le processus de perfectionnement et d'harmonisation du cadre juridique relatif au foncier, au logement et à l'immobilier. Ce cadre permet non seulement de lever les obstacles existants, mais aussi de créer un environnement transparent pour les nouveaux projets, tout en exerçant une sélection naturelle sur le marché. Les investisseurs fragiles, ceux qui manquent de moyens financiers ou ceux qui ne respectent pas les exigences de transparence seront progressivement éliminés, tandis que les entreprises bien établies bénéficieront de davantage d'opportunités.

Par ailleurs, les infrastructures demeureront un moteur essentiel de la transformation du paysage immobilier. L’accélération des investissements dans l’autoroute Nord-Sud, les rocades, le métro, le TGV, les aéroports et les systèmes logistiques créera de nouveaux pôles de croissance, tout en repositionnant la valeur immobilière dans les zones qui en bénéficient directement.

En particulier, avec un capital d'investissement public total prévu à moyen terme pour la période 2026-2030 qui devrait atteindre 8,22 millions de milliards de VND, soit 2,7 fois plus que pour la période 2021-2025, les infrastructures deviendront un moteur très puissant pour l' économie en général et pour le marché immobilier en particulier.

Par ailleurs, les facteurs macroéconomiques, notamment les taux d'intérêt, continuent d'influencer fortement le marché. Les taux d'intérêt ont un impact direct sur le coût du capital, la propension au risque et les attentes de rendement des investisseurs. Dans un contexte de taux d'intérêt stables, la confiance du marché pourrait s'améliorer, favorisant ainsi un retour de capitaux plus durable vers l'immobilier. À l'inverse, si la pression sur les taux d'intérêt persiste, les flux de capitaux resteront prudents et privilégieront les actifs très liquides.

Une tendance notable est le passage d'espaces urbains unipolaires à des zones multicentriques ; ce processus, autrefois spontané, est désormais davantage dirigé et lié à la planification et aux infrastructures. Les villes satellites, les mégapoles et les nouvelles zones de développement bien desservies deviendront des destinations privilégiées pour les résidents et les flux de capitaux, contribuant ainsi à la redistribution des ressources et à la réduction de la pression sur le centre-ville.

Parallèlement, de nouvelles normes de développement façonnent progressivement le marché. Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont de plus en plus mis en avant, ce qui non seulement valorise les projets, mais renforce également leur attractivité pour les investisseurs. La tendance aux bâtiments écologiques, aux espaces de vie de qualité et au développement durable s'impose comme la nouvelle norme.

Si l'on examine chaque segment, les produits répondant à de réels besoins en logement, notamment les appartements dans les grandes agglomérations, continueront de stimuler la liquidité entre 2026 et 2030, en particulier dans la région de la capitale et à Hô-Chi-Minh- Ville, du fait de leur forte corrélation avec la demande réelle de logements. À l'inverse, les biens immobiliers spéculatifs, surtout dans les zones sous-dotées en infrastructures et peu peuplées, continueront de rencontrer des difficultés. Le marché se différenciera donc davantage selon les projets et les régions.

Dans ce contexte, VARS IRE conseille aux investisseurs d'adopter une approche plus prudente et à long terme. La maîtrise de l'effet de levier financier est essentielle ; il convient de privilégier les projets bénéficiant d'un statut juridique clair, d'une progression garantie et d'un potentiel d'exploitation concret, plutôt que de rechercher une appréciation du prix à court terme.

Source : https://daibieunhandan.vn/ha-tang-luc-day-cuc-manh-cho-thi-truong-bat-dong-san-10415124.html