HoREA explique pourquoi la liste des prix fonciers ajustés ne devrait pas encore être appliquée

Il faut du temps pour « s’adapter » à la liste des prix des terrains.

En conséquence, l'HoREA a accueilli favorablement les commentaires de la ville sur le projet de liste des prix des terrains applicable à compter du 1er août 2024 et a suggéré de se concentrer uniquement sur l'élaboration de la première liste des prix des terrains applicable à compter du 1er janvier 2026, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024. Parallèlement, l'association a également calculé les obligations financières que les citoyens pourraient avoir à payer au titre des redevances foncières, conformément à l'ancienne liste des prix des terrains et au projet de liste des prix des terrains, comme suit :

Cas 1 : M. A a déposé une demande de certificat pour une maison construite il y a longtemps sur un terrain de 100 m² adjacent à la rue Nguyen Van Linh (commune de Binh Hung, district de Binh Chanh). Ce terrain était à l'origine un terrain agricole dont le prix était de 200 000 VND/m² (emplacement 1). Le prix du terrain rue Nguyen Van Linh est de 6,8 millions de VND/m² selon la liste des prix des terrains figurant dans la décision 02 du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville du 16 janvier 2020 (liste actuelle des prix des terrains).

Si l'on calcule les droits d'utilisation du sol uniquement selon la liste des prix fonciers en vigueur, sans tenir compte du coefficient d'ajustement du prix du sol de 3,3 pour la zone II, M. A ne devra payer que 660 millions de VND de droits d'utilisation du sol. Si l'on inclut le coefficient d'ajustement, M. A devra payer 2,178 milliards de VND.

Mais si l'on calcule les frais d'utilisation du sol selon le « Projet de liste des prix du sol » qui devrait stipuler que le terrain agricole adjacent à la rue Nguyen Van Linh est de 3,2 millions de VND/m2 (emplacement 1) et que le prix du terrain sur la rue Nguyen Van Linh est de 65 millions de VND/m2 (augmenté de 9,55 fois), M. A devra payer des frais d'utilisation du sol de 6,18 milliards de VND.

Ainsi, les frais d'utilisation du terrain que M. A doit payer selon le « Projet de liste des prix du terrain » augmenteront de 9,36 fois par rapport aux frais d'utilisation du terrain de 660 millions de VND et augmenteront de 2,83 fois par rapport aux frais d'utilisation du terrain de 2,178 milliards de VND lors du calcul du coefficient.

De nombreux avis disent que les gens ont besoin de temps pour « s’adapter » avant d’ajuster les prix des terrains.

Cas 2 : Mme B dispose du droit d'usage sur le terrain de 200 m² adjacent à la rue Nguyen Van Linh (commune de Binh Hung, district de Binh Chanh). En raison de son manque de ressources financières, elle n'a demandé un certificat que pour les 100 m² de terrain résidentiel où la maison a été construite. Les 100 m² restants, la cimenterie, ont été désignés comme terrains destinés à la culture agricole à court terme. Mme B doit maintenant demander le changement d'affectation de ces 100 m² de cimenterie en terrain résidentiel. Elle devra s'acquitter de 6,18 milliards de VND, calculés conformément au « Projet de barème des prix des terrains ».

Cas 3 : M. C a demandé la séparation d'une parcelle agricole de 1 000 mètres carrés adjacente à celle de sa maison. Il a également demandé le changement de vocation du terrain, passant de terres agricoles à cinq parcelles résidentielles, chacune d'une superficie de 200 mètres carrés, à répartir entre ses enfants.

Cette zone agricole est adjacente à la rue Nguyen Van Linh (commune de Binh Hung, district de Binh Chanh). Selon la liste des prix fonciers en vigueur, M. C doit s'acquitter de 6,6 milliards de VND de droits d'utilisation du sol. Si l'on ajoute le coefficient de 3,3, M. C doit s'acquitter de 21,78 milliards de VND de droits d'utilisation du sol.

Mais si la taxe foncière est calculée selon le « Projet de liste des prix fonciers » avec un prix de 3,2 millions de VND/m² (emplacement 1) et que le prix du terrain sur la rue Nguyen Van Linh est de 65 millions de VND/m², M. C doit payer 61,8 milliards de VND de taxe foncière. Ce montant est 9,36 fois supérieur à la taxe foncière de 6,6 milliards de VND et 2,83 fois supérieur à la taxe foncière de 21,78 milliards de VND en ajoutant le coefficient.

HoREA a également déclaré que si les cas ci-dessus étaient invités à choisir le montant des frais d'utilisation des terres à payer, soit conformément à la décision 2/2020/QD-UBND et à la décision 56/2023/QD-UBND, soit conformément au « projet de liste des prix des terres », alors tous suggéreraient sûrement de choisir le montant des frais d'utilisation des terres à payer conformément à la liste actuelle des prix des terres pour s'adapter à la capacité financière d'un plus grand nombre d'individus et de ménages.

Résolution des difficultés dans les cas de planification « suspendue »

En particulier, HoREA a également évoqué le quatrième cas, à savoir ceux qui sont également les plus défavorisés lorsque leurs maisons et leurs terrains sont situés dans des zones de planification « suspendues » telles que des zones résidentielles nouvellement construites, des zones résidentielles rénovées ou des projets « suspendus » tels que le projet Binh Quoi - Thanh Da... Par conséquent, pendant de nombreuses années, ces personnes n'ont pas obtenu de nouveaux permis de construire, n'ont pas été autorisées à séparer des parcelles, n'ont pas été autorisées à changer d'usage des terres, de sorte qu'elles n'ont pas pu payer les frais d'utilisation des terres aux prix très bas des terrains auparavant.

Si, dans un avenir proche, Hô-Chi-Minh-Ville supprime les « planifications et projets suspendus », ces personnes subiront une nouvelle perte, car elles devront payer des droits d'utilisation du sol à des prix très élevés, conformément aux dispositions du « projet de liste des prix des terrains ». Par conséquent, l'HoREA a demandé à l'agence chargée de l'élaboration de la liste des prix des terrains de bien comprendre qu'il n'est pas opportun, pour le moment, de publier une nouvelle liste des prix des terrains applicable à compter du 1er août 2024.

Les personnes dont les terres sont bloquées dans des zones planifiées n’auront pas le temps de s’occuper des ajustements des prix des terrains.

L'Association a également cité qu'actuellement à Ho Chi Minh-Ville, il y a encore plus de 13 035 parcelles de terrain qui n'ont pas reçu de certificat, ce qui représente 0,7 % du nombre total de parcelles de terrain dans la ville ; ou celles qui ont besoin de légaliser les droits d'utilisation des terres pour les zones de terres agricoles entrecoupées de zones résidentielles urbaines stables rattachées à des maisons existantes ; ou celles qui ont besoin de séparer les parcelles de terrain et de changer simultanément l'usage du terrain en terrain résidentiel comme illustré dans les cas ci-dessus.

Pour les raisons susmentionnées, la liste actuelle des prix des terrains et le coefficient d'ajustement des prix des terrains continueront d'être appliqués jusqu'au 31 décembre 2025 conformément à la loi foncière de 2024 (clause 1, article 257), afin que les gens aient suffisamment de temps pour terminer les procédures de demande de certificat et organiser les finances pour payer les frais d'utilisation des terrains à l'ancien prix, réduisant ainsi la pression financière sur les gens.

Dans le même temps, l'Association a également demandé au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville d'ordonner rapidement et résolument aux autorités de se concentrer sur la suppression des « projets et planifications suspendus » afin que les habitants de ces zones aient suffisamment de temps pour exercer leurs droits en tant qu'utilisateurs des terres et puissent payer les frais d'utilisation des terres en 2025 conformément à la liste actuelle des prix des terres.

Récemment, concernant la délivrance des certificats de droits d'usage du sol, de droits de propriété immobilière et de biens fonciers, la section du Bureau d'enregistrement foncier de la ville de Thu Duc (HCMC) a adressé un document aux comités populaires de 34 arrondissements de la région afin de les informer de l'enregistrement des biens fonciers liés aux parcelles ayant obtenu des certificats ou de l'enregistrement des modifications de biens fonciers pour les permis de construire à durée déterminée (permis de construire temporaire). Cela signifie que les ménages possédant des logements temporaires construits sur des terrains aménagés ont également la possibilité d'obtenir des permis de construire.

Source : https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html