HoREA explique pourquoi la liste de prix fonciers ajustée ne devrait pas encore être appliquée.

Il faut du temps pour « s'adapter » à la grille tarifaire des terrains.

En conséquence, HoREA a accueilli favorablement les observations de la ville concernant le « Projet de liste des prix fonciers applicable à compter du 1er août 2024 » et a suggéré de se concentrer uniquement sur l'élaboration de la « Première liste des prix fonciers » applicable à compter du 1er janvier 2026, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024. Parallèlement, l'association a également calculé les obligations financières que les particuliers pourraient avoir à payer au titre des redevances d'utilisation des sols selon l'ancienne liste des prix fonciers et la « Projet de liste des prix fonciers », qui seront les suivantes :

Cas n° 1 : M. A a demandé un certificat pour une maison construite il y a longtemps sur un terrain de 100 m² adjacent à la rue Nguyen Van Linh (commune de Binh Hung, district de Binh Chanh). Ce terrain, initialement agricole , est estimé à 200 000 VND/m² (emplacement 1). Le prix du terrain rue Nguyen Van Linh est de 6,8 millions de VND/m², conformément à la décision n° 02 du 16 janvier 2020 du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville (Liste des prix fonciers en vigueur).

Si l'on calcule les redevances d'utilisation du sol uniquement selon le barème foncier en vigueur, sans tenir compte du coefficient d'ajustement de 3,3 appliqué à la zone II, M. A ne devra s'acquitter que de 660 millions de VND. En incluant ce coefficient, le montant à payer par M. A s'élève à 2,178 milliards de VND.

Mais si l'on calcule les redevances d'utilisation des terrains selon le « Projet de liste des prix des terrains », qui devrait stipuler que le terrain agricole adjacent à la rue Nguyen Van Linh coûte 3,2 millions de VND/m² (emplacement 1) et que le prix du terrain sur la rue Nguyen Van Linh est de 65 millions de VND/m² (soit une augmentation de 9,55 fois), M. A devra payer des redevances d'utilisation des terrains de 6,18 milliards de VND.

Ainsi, la taxe foncière que M. A doit payer selon le « Projet de liste des prix fonciers » sera multipliée par 9,36 par rapport à la taxe foncière de 660 millions de VND et par 2,83 par rapport à la taxe foncière de 2,178 milliards de VND lors du calcul du coefficient.

De nombreux avis estiment que les gens ont besoin de temps pour « s'adapter » avant que les prix des terrains ne soient ajustés.

Cas n° 2 : Mme B. a le droit d’utiliser la parcelle de terrain de 200 m² adjacente à la rue Nguyen Van Linh (commune de Binh Hung, district de Binh Chanh). Faute de moyens financiers suffisants, elle n’a demandé un certificat que pour la surface habitable de 100 m² où sa maison a été construite. Les 100 m² restants, actuellement une dalle de béton, ont été classés comme terrains agricoles à cycle court. Mme B. doit désormais demander un changement d’affectation de ces 100 m² en terrain résidentiel. Ce changement lui coûtera 6,18 milliards de VND, selon le barème provisoire des prix fonciers.

Cas 3 : M. C. a demandé le détachement d’une parcelle agricole de 1 000 m² contiguë à sa propriété résidentielle. Parallèlement, il a demandé le changement de destination de cette parcelle, actuellement agricole, en cinq parcelles résidentielles de 200 m² chacune, à répartir entre ses enfants.

Ce terrain agricole est adjacent à la rue Nguyen Van Linh (commune de Binh Hung, district de Binh Chanh). Selon le barème foncier en vigueur, M. C doit s'acquitter de 6,6 milliards de VND de droits d'utilisation du sol. En appliquant un coefficient de 3,3, ces droits s'élèvent à 21,78 milliards de VND.

Si la taxe foncière est calculée selon le « Projet de barème des prix fonciers » avec un prix de 3,2 millions de VND/m² (emplacement 1) et que le prix du terrain rue Nguyen Van Linh est de 65 millions de VND/m², M. C devra s'acquitter de 61,8 milliards de VND de taxe foncière. Ce montant est 9,36 fois supérieur à la taxe foncière de 6,6 milliards de VND et 2,83 fois supérieur à la taxe foncière de 21,78 milliards de VND après application du coefficient.

HoREA a également déclaré que si l'on demandait aux personnes concernées de choisir le montant des redevances d'utilisation du sol à payer, soit conformément à la décision 2/2020/QD-UBND et à la décision 56/2023/QD-UBND, soit conformément au « projet de liste des prix fonciers », elles suggéreraient certainement toutes de choisir le montant des redevances d'utilisation du sol à payer conformément à la liste des prix fonciers actuelle afin de mieux correspondre aux capacités financières d'un plus grand nombre de particuliers et de ménages.

Résolution des difficultés rencontrées dans les cas de planification « suspendue ».

En particulier, HoREA a également soulevé le quatrième cas, celui des personnes les plus désavantagées lorsque leurs maisons et leurs terrains sont situés dans des zones de planification « suspendues », telles que des zones résidentielles nouvellement construites, des zones résidentielles rénovées ; ou des projets « suspendus » comme le projet Binh Quoi - Thanh Da… Par conséquent, pendant de nombreuses années, ces personnes n’ont pas obtenu de permis de construire, n’ont pas été autorisées à diviser leurs parcelles, ni à changer la destination de leurs sols, et n’ont donc pas pu payer les taxes foncières aux prix très bas pratiqués auparavant.

Si, dans un avenir proche, Hô Chi Minh-Ville lève la suspension des plans et projets, les personnes concernées subiront un second préjudice, car elles devront s'acquitter de taxes foncières très élevées, conformément aux dispositions du projet de barème des prix du foncier. Par conséquent, l'Association des promoteurs immobiliers d'Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a demandé à l'organisme chargé de l'élaboration du barème des prix du foncier de bien comprendre qu'il n'est pas opportun, à l'heure actuelle, de publier un nouveau barème applicable à compter du 1er août 2024.

Les personnes dont les terrains sont situés dans des zones planifiées n'auront pas le temps de faire face aux ajustements des prix fonciers.

L'Association a également indiqué qu'à Hô Chi Minh-Ville, plus de 13 035 parcelles de terrain n'ont pas encore reçu de certificat, ce qui représente 0,7 % du nombre total de parcelles de terrain dans la ville ; ou que certains doivent légaliser les droits d'utilisation des terres agricoles situées dans des zones résidentielles urbaines stables, attenantes à des maisons existantes ; ou encore que certains doivent séparer des parcelles de terrain et simultanément en changer la destination pour en faire des terrains résidentiels, comme illustré ci-dessus.

Pour les raisons susmentionnées, la liste actuelle des prix fonciers et le coefficient d'ajustement actuel des prix fonciers continueront d'être appliqués jusqu'au 31 décembre 2025 conformément à la loi foncière de 2024 (article 257, clause 1), afin que les gens aient suffisamment de temps pour accomplir les procédures de demande de certificat et gérer leurs finances pour payer les frais d'utilisation du terrain à l'ancien prix, réduisant ainsi la pression financière sur les personnes.

Dans le même temps, l'Association a également demandé au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville d'ordonner rapidement et résolument aux autorités de se concentrer sur la suppression des « plans et projets suspendus » afin que les habitants de ces zones aient suffisamment de temps pour exercer leurs droits d'usage des terres et pouvoir payer les redevances d'utilisation des terres en 2025 conformément au barème foncier en vigueur.

Récemment, concernant la délivrance des certificats de droits d'utilisation du sol, des titres de propriété et des titres fonciers, le Bureau d'enregistrement foncier de la ville de Thu Duc (Hô-Chi-Minh-Ville) a adressé un document aux comités populaires des 34 quartiers de la zone. Ce document les informe de la possibilité d'enregistrer les titres fonciers des parcelles ayant fait l'objet d'un certificat, ainsi que les modifications apportées aux titres fonciers dans le cadre de permis de construire temporaires. De ce fait, les ménages occupant des logements temporaires construits sur des terrains viabilisés peuvent également obtenir un titre foncier.

Source : https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html