Quelle direction devraient prendre les fusions-acquisitions immobilières ?

TPO – Ce qui manque aujourd’hui au marché des fusions-acquisitions immobilières, ce ne sont pas forcément les réserves foncières, ni même les flux de trésorerie. Les investisseurs ne sont véritablement prêts pour le long terme que lorsqu’ils comprennent clairement leurs droits, leurs obligations et la garantie de la protection de ces droits sur le long terme.

Règlements qui se chevauchent

S'exprimant lors du séminaire « Lois relatives aux activités financières concernant le transfert, l'apport en capital et l'investissement dans les projets immobiliers au Vietnam », M. Tran Son Vu, président de l'Association pour la recherche et le conseil sur les politiques juridiques relatives aux activités d'investissement au Vietnam, a déclaré que le marché immobilier est confronté à la nécessité d'une restructuration en profondeur après une période de fortes fluctuations.

M. Tran Son Vu a pris la parole lors du séminaire.

Selon M. Vu, le perfectionnement du cadre juridique relatif aux transferts de projets, aux apports de capitaux et aux activités de levée de fonds aidera non seulement les entreprises à surmonter les difficultés, mais contribuera également à créer un environnement d'investissement plus transparent, plus sûr et plus durable.

« Le marché a besoin d'un cadre juridique clair et cohérent pour garantir les droits légitimes de l'État, des entreprises et des investisseurs, tout en améliorant l'efficacité de l'utilisation des ressources foncières dans la nouvelle phase de développement », a déclaré M. Vu.

Par ailleurs, M. Bui Dang Dung, ancien vice-président de la commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale , a estimé que la nouvelle réglementation avait contribué à accroître la transparence des transferts de projets, à créer une base juridique pour la restructuration du marché et à attirer des capitaux d'investissement nationaux et internationaux.

Cependant, M. Dung a également souligné que le chevauchement des réglementations entre le droit foncier, le droit des investissements, le droit du logement et le droit immobilier commercial constitue un obstacle majeur. De nombreux projets, même ceux nécessitant un transfert ou une restructuration, subissent encore des délais de traitement prolongés en raison des différences d'application de la loi par les autorités compétentes.

Par conséquent, M. Dung a proposé d'étudier un mécanisme permettant aux établissements de crédit de se porter garants ou de constituer des comptes séquestres. Ainsi, les fonds de l'acheteur pourraient être directement déduits du paiement des taxes foncières dues à l'État pour le compte du vendeur. Cette solution permettrait de débloquer les projets immobilisés par l'incapacité de l'investisseur précédent à s'acquitter de ses impôts, tout en garantissant à l'État le recouvrement correct et intégral des taxes.

Parallèlement, il est nécessaire de finaliser rapidement le cadre juridique pour le développement des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) et des fonds de capital-investissement. Ces derniers fourniront une assise financière solide, en agissant comme acquéreurs professionnels pour consolider les projets fragmentés par le biais de transferts de parts, réduisant ainsi une dépendance excessive au crédit bancaire.

Un projet de construction vient de démarrer à Dong Nai sur un terrain acquis par le biais de fusions-acquisitions.

« Les procédures administratives postérieures au transfert doivent être simplifiées. Le processus de changement d'investisseur sur le certificat d'investissement et le titre de propriété foncière devrait être mis en œuvre par le biais d'un guichet unique, réduisant ainsi les délais d'attente et permettant aux capitaux d'être investis plus rapidement dans la reconstruction du projet », a déclaré M. Dung.

Que devons-nous faire ?

De même, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que l'ensemble du système politique est actuellement très déterminé à lever les obstacles aux projets. Cependant, la réglementation exigeant que les projets souhaitant transférer la propriété, totalement ou partiellement, s'acquittent de leurs obligations financières pose des difficultés aux entreprises.

Pour acquérir des terrains constructibles, les entreprises doivent investir des sommes considérables. Or, au moment de la mise en œuvre des projets, nombre d'investisseurs se retrouvent à court de fonds, car la loi exige que les projets soient accompagnés de titres de propriété foncière pour pouvoir prétendre à des prêts. De ce fait, beaucoup d'investisseurs sont contraints de revendre leurs projets prématurément.

Cependant, lorsque les transferts de projets rencontrent des difficultés, les entreprises contournent la réglementation en transférant des actions. Dans ce cas, le cœur de métier de l'entreprise change et le nouvel acquéreur devient de fait le cessionnaire du projet. Cette pratique n'est pas fondamentalement illégale, car la loi n'interdit pas le transfert d'actions, mais elle comporte des risques ultérieurs.

Selon l'avocat Truong Anh Tu, président du cabinet TAT Law Firm, les fusions-acquisitions immobilières ne se limitent plus au simple transfert d'actifs, mais impliquent souvent le transfert de l'ensemble du cadre juridique d'un projet. C'est pourquoi les aspects juridiques constituent désormais le premier critère de sélection des flux de capitaux.

La réglementation qui oblige les entreprises à remplir leurs obligations financières avant de transférer la propriété de tout ou partie d'un projet leur crée des difficultés.

« Auparavant, les établissements de crédit s'intéressaient principalement à la valeur des garanties, mais maintenant ils veulent savoir comment les droits d'utilisation des terres ont été acquis, dans quelle mesure les obligations financières ont été remplies, si le projet implique des biens publics et si ces droits de propriété sont capables de maintenir la stabilité en cas de changements dans l'environnement juridique », a déclaré l'avocat Tú.

Par conséquent, lors de l'audit préalable des fusions-acquisitions, les risques juridiques se répercutent directement sur la valeur de la transaction. Un projet à l'historique juridique complexe sera davantage décoté. Un projet n'ayant pas encore rempli ses obligations financières aura besoin de plus de temps pour obtenir des financements. Un projet à l'historique juridique flou fera l'objet d'un audit préalable plus rigoureux et plus long.

D'après M. Tú, ce qui manque actuellement au marché, ce ne sont pas forcément des terrains ou des flux de trésorerie. Les investisseurs ne sont véritablement prêts pour le long terme que lorsqu'ils comprennent clairement leurs droits, leurs obligations et la garantie que ces droits seront maintenus au fil des ans.

« C’est aussi pourquoi le principal enjeu du marché des fusions-acquisitions immobilières n’est plus la course à la propriété foncière, mais la mise en place de droits de propriété plus transparents, stables et fiables. C’est le changement le plus profond qui s’opère aujourd’hui sur le marché immobilier vietnamien », a déclaré l’avocat Tú.

Source : https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo