À Hanoï, M. et Mme Quan vendent leur appartement du district de Ha Dong au double du prix d'achat, mais ils ne peuvent s'en réjouir car ils ne trouvent pas d'autre logement et la valeur de leur ancien appartement ne cesse d'augmenter.
« Je pensais que c'était le prix maximal ; si je ne vendais pas rapidement, le prix pourrait baisser et je raterais l'occasion d'acheter une nouvelle maison », a confié Tran Trung Quan, un mécanicien de 38 ans.
Il y a deux ans , lui et sa femme ont acheté cet appartement de 69 m² pour plus d'un milliard de dongs. Fin 2023, les prix des appartements dans le quartier avaient doublé, et de nombreuses familles avaient revendu leur bien, réalisant un bénéfice de plus d'un milliard de dongs pour acheter une maison au rez-de-chaussée ou investir un peu plus pour acquérir un appartement plus récent. M. Quan a opté pour la seconde solution, car il était las de faire près de 20 km de trajet pour aller travailler chaque jour.
« Le prix était tentant, beaucoup de gens autour de moi vendaient, et les courtiers n'arrêtaient pas d'appeler, alors j'hésitais aussi », a-t-il déclaré.
Après avoir vendu leur maison, M. et Mme Quan se sont empressés de trouver un nouveau logement, mais les projets correspondant à leurs critères voyaient tous leur prix augmenter. Entre-temps, plus d'un mois plus tard, la valeur de leur ancien appartement avait encore augmenté de 100 millions de dongs. Début mars, la maison d'un voisin s'était vendue 300 millions de dongs de plus que la leur.
« Depuis ce jour, ma femme n'a cessé de soupirer et de se plaindre d'avoir perdu une somme d'argent équivalente à plusieurs années de travail », a-t-il raconté.
Un immeuble d'appartements de 10 ans situé à Co Nhue 1, dans le district de Bac Tu Liem. Photo : Phan Duong
Le cas de M. Vu Van Trung, 42 ans, qui a vendu son appartement à Mo Lao, dans le district de Ha Dong, est encore plus regrettable. Son appartement de 73 m², situé à un étage intermédiaire dans un emplacement de choix, a été vendu pour 3,2 milliards de dongs deux semaines avant le Nouvel An lunaire de l'année du Dragon.
« Un mois plus tard, jour pour jour, la valeur de mon ancien appartement a augmenté de 400 millions de dongs », a déclaré M. Trung. Plusieurs nouveaux projets immobiliers lancés dans les environs ont contribué à cette flambée soudaine des prix dans son quartier. « Les prix des appartements s'envolent ; même moi, qui travaille dans le bâtiment, je suis abasourdi », a-t-il ajouté.
Sur plusieurs groupes et forums en ligne destinés aux familles souhaitant acheter une maison à Hanoï, nombreux sont ceux qui partagent des anecdotes à la fois cocasses et frustrantes vécues lors de la revente de leurs appartements à des prix exorbitants. Certains racontent avoir vendu leur appartement prématurément l'année dernière, face à la flambée des prix, et avoir dû louer un logement en attendant de trouver un nouvel appartement. Deux mois plus tard, constatant une nouvelle hausse soudaine des prix, ils se sont empressés d'acheter un appartement identique dans le même quartier pour près de 400 millions de dongs de plus. D'autres ont vendu leur appartement et acheté un terrain à Hoai Duc, pour finalement se retrouver exaspérés par des trajets quotidiens de plus de deux heures, sources de disputes incessantes avec leur conjoint. Et avec l'argent investi dans le terrain et la maison, ils n'ont plus la possibilité d'acheter un appartement près du centre-ville.
« Dans mon quartier, une famille a vendu sa maison l'an dernier et a acheté un appartement plus grand dans un programme immobilier neuf, en payant 95 % du prix. Le chantier étant actuellement à l'arrêt, ils doivent toujours louer un logement et rembourser les intérêts d'un prêt de près d'un milliard de dongs par mois. Leur ancienne maison a pris entre 20 et 30 % de valeur cette année », a témoigné un membre du forum.
Nguyen Manh Quang, 34 ans, agent immobilier spécialisé dans les appartements d'appartements depuis de nombreuses années dans le district de Long Bien, a déclaré que les prix de la plupart des appartements du quartier ont augmenté de 30 à 40 % par rapport à la même période l'an dernier. Cette forte hausse des prix depuis le Têt (Nouvel An lunaire) a suscité des regrets chez de nombreux acheteurs. « Je reçois fréquemment des messages de propriétaires qui regrettent d'avoir vendu trop tôt », a-t-il confié.
Début 2024, une étude du marché immobilier réalisée par la société financière américaine NetCredit a révélé que les prix des appartements dans le centre d'Hanoï avaient augmenté de 77 % au cours de l'année précédente. Les dernières statistiques de Savills confirment que les prix des appartements à Hanoï ont également atteint un nouveau record, avec une hausse de 24 % par rapport à la même période en 2022.
L'offre est insuffisante, les nouveaux logements se situant principalement dans le segment haut de gamme. Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'accentue, faisant grimper les prix des appartements à des niveaux records. L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) estime que les prix des appartements neufs continueront d'augmenter en moyenne de 3 à 8 % en 2024.
« Les prix des appartements augmentent en moyenne à un rythme à deux chiffres chaque année. Rien que l'an dernier, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 16 % par rapport au début de l'année », a déclaré M. Nguyen Van Dinh, président de VARS.
Robert Linh, vice-président d'une agence immobilière à Hanoï, estime qu'il n'existe pas de réponse unique à la question « Quel est le meilleur moment pour vendre un appartement ? ». Ce qui compte, c'est le retour sur investissement souhaité par le propriétaire ; atteindre cet objectif est considéré comme un objectif acceptable.
En matière d'investissement, le moment choisi pour « encaisser ses bénéfices » est toujours une arme à double tranchant. Vendre à un prix élevé, puis racheter à un prix tout aussi élevé, n'est pas forcément synonyme de profit. Les investisseurs avisés, après avoir vendu, rachètent des biens immobiliers à des prix bien inférieurs dans une optique d'investissement à long terme. « La plupart des gens investissent selon une stratégie de "doublement de la mise" ; par exemple, vendre une maison pour 3 milliards de VND, réaliser un bénéfice d'un milliard de VND, puis réinvestir cette somme dans l'achat d'un autre bien immobilier d'une valeur d'environ 4 milliards de VND. Si l'on prend en compte les flux de trésorerie, les charges d'intérêts et l'inflation, ce n'est pas un investissement rentable », a déclaré M. Linh.
M. Linh conseille aux propriétaires souhaitant vendre leur bien pour en acquérir un autre ou utiliser l'argent à d'autres fins d'attendre encore un peu, notamment après la période actuelle, lorsque de nouveaux niveaux de prix devraient apparaître. En revanche, ceux qui ont un réel besoin de se loger devraient acheter dès maintenant ou à tout moment qui leur convient, car, de manière générale, les prix des appartements ont toujours tendance à augmenter.
« Les familles qui souhaitent vendre leur maison pour en acheter une nouvelle doivent faire preuve de prudence et attendre d'avoir trouvé un nouveau projet avant de vendre. Il est déconseillé de vendre pour déposer l'argent à la banque, car les taux d'intérêt actuels sur l'épargne sont faibles et ne permettent pas de compenser la hausse des prix des appartements », a déclaré M. Linh.
L'investisseur Le Quoc Kien conseille à ceux qui souhaitent acquérir un logement plus spacieux de profiter de la hausse des prix des appartements pour réaliser un profit et acheter ailleurs. Toutefois, s'ils sont satisfaits de leur cadre de vie actuel, il n'est pas nécessaire de se précipiter pour vendre et devoir ensuite acheter plus cher. Afin de réaliser un profit tout en conservant leur cadre de vie, il est recommandé de vendre simultanément et de rechercher un nouveau logement. « Il ne faut pas vendre son logement actuel avant d'avoir trouvé un nouvel emplacement convenable », a déclaré M. Kien.
Cependant, réussir à faire les deux simultanément et à aligner les flux de trésorerie entre l'achat et la vente n'est pas chose facile ; cela exige des connaissances et une expérience approfondies dans le domaine de l'immobilier et n'est pas destiné aux débutants.
Plus de trois mois après la vente de leur maison, la famille de M. Quan utilise le produit de la vente pour louer un appartement à Me Tri (district de Nam Tu Liem), près du lieu de travail de sa femme, à seulement 4 km de son bureau. Malgré les plaintes de celle-ci, il est satisfait car il peut ainsi se rendre plus près de son travail et accroître le patrimoine familial.
« Avoir pu rester plus de deux ans sans perdre d'argent, et même réaliser un bénéfice de plusieurs milliards de dongs, je me considère toujours comme chanceux », a-t-il déclaré.
Phan Duong
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