Nguoi Dua Tin (NDT) : Tout d'abord, je tiens à vous remercier d'avoir répondu à l'interview de Nguoi Dua Tin le 21 juin. Monsieur, actuellement, le gouvernement , les ministères, les administrations et les collectivités locales encouragent activement les entreprises à participer à la construction de logements sociaux. En tant qu'entreprise forte de nombreuses années d'expérience dans la construction de logements sociaux , comment évaluez-vous la demande actuelle de logements sociaux ?
M. Nguyen Viet Hung - Chef du Département de l'administration des ressources humaines, BIC Vietnam : Selon l'évaluation du ministère de la Construction , les résultats du développement du logement social ces derniers temps n'ont pas répondu aux exigences énoncées dans la Stratégie nationale de développement du logement jusqu'en 2020, avec une vision jusqu'en 2030.
Selon les prévisions du ministère de la Construction, d'ici 2030, l'ensemble du pays aura besoin de 2,4 millions de logements sociaux pour répondre aux besoins de logement des travailleurs des parcs industriels et des personnes à faible revenu.
Le ministère de la Construction a également proposé un projet visant à investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles (période 2021-2030). Une fois mis en service, ce million de logements sociaux répondra en partie aux besoins réels de logement de la population.
Cependant, d’un point de vue commercial, nous pensons que le problème actuel est que la demande de logements sociaux est très importante mais que l’offre ne représente qu’une très faible proportion du marché.
En outre, de nombreux investisseurs ne sont pas intéressés par le développement de projets de logements sociaux pour les particuliers car les bénéfices sont contrôlés à 10 % maximum et il est difficile d’accéder à des sources de crédit préférentielles auprès des banques.
Parallèlement, les politiques préférentielles pour l'accès à la propriété destinées aux personnes à faibles revenus sont rares et difficiles d'accès. Les procédures juridiques se chevauchent encore, ce qui allonge les délais entre le début de la procédure et sa mise en œuvre effective.
Investisseur : Il est notoire que BIC Vietnam a mis en œuvre des projets de logements sociaux. Pourriez-vous nous indiquer les avantages et les inconvénients rencontrés par l'entreprise lors de la mise en œuvre de ces projets ?
M. Nguyen Viet Hung : En tant qu'investisseur développant des projets de logements sociaux, au cours du processus de développement du projet, notre entreprise a également reçu beaucoup de soutien de la part des agences étatiques pour ce segment.
Premièrement, dans un contexte de rareté des sources de crédit immobilier, les capitaux destinés aux projets de logements sociaux bénéficient toujours d’un accès préférentiel aux prêts du gouvernement et des banques.
Deuxièmement, les fonds fonciers sont facilités par les autorités provinciales et municipales en termes de temps et de procédures de mise en œuvre, sont exemptés de frais d’utilisation du sol et ces fonds fonciers sont souvent planifiés, organisés et débloqués à l’avance.
Troisièmement, les projets de développement de logements sociaux bénéficient de certains soutiens et incitations en matière de terrain, de taxes et d’autres incitations à l’investissement qui sont très clairs et spécifiques.
M. Nguyen Viet Hung, chef du département d'administration des ressources humaines de BIC Vietnam, s'est entretenu avec Nguoi Dua Tin.
Cependant, malgré ses avantages, la construction de logements sociaux rencontre encore quelques difficultés. Notre entreprise finalise actuellement les procédures nécessaires au lancement prochain de projets visant à offrir au marché des appartements de qualité, répondant aux besoins des habitants de la capitale.
Cependant, l'obtention de ces permis à Hanoï est actuellement confrontée à de nombreuses procédures redondantes et prend beaucoup de temps. Certains projets, dont nous avons terminé la préparation des sites depuis 2020, sont toujours en attente de la décision d'attribution des terrains du Comité populaire de la ville. De plus, la délivrance des permis de construire pour les travaux est également prolongée, ce qui retarde la mise en œuvre des projets.
Par ailleurs, un autre problème qui nous préoccupe est celui des taux d'intérêt. Malgré les mesures incitatives, les banques rencontrent encore de nombreuses difficultés avec leurs procédures de prêt, et les critères d'accès au financement pour les entreprises sont actuellement flous.
Investisseur : En réalité, outre les capacités de l’entreprise, les solutions foncières, les mécanismes et les politiques jouent également un rôle crucial. En tant qu’entreprise ayant construit et réalisé de nombreux projets de logements sociaux, comment évaluez-vous les mécanismes et les politiques de l’État en faveur des entreprises de construction de logements sociaux ces derniers temps ?
M. Nguyen Viet Hung : Nous sommes convaincus que le développement du logement social est une politique et une stratégie judicieuses, marquées par des avancées en termes de points de vue, d'idées, d'approches et de solutions de mise en œuvre. Grâce à la détermination et à la participation active du gouvernement, des ministères, des services et des collectivités locales, des mécanismes et des politiques efficaces ont permis d'obtenir de nombreux résultats importants ces derniers temps.
Cependant, les politiques et mécanismes actuels en matière de logement social présentent encore des limites, freinant le développement du logement social. Parmi les défis identifiés figurent l'accès au foncier, les prix élevés de l'immobilier, la complexité et le chevauchement des processus d'investissement et d'attribution foncière, ainsi que de nombreuses procédures complexes et peu claires.
Par ailleurs, nous pensons que la pénurie de logements sociaux est due au mécanisme de conversion des usages. De nombreux projets sont autorisés pour le logement social, mais sont ensuite convertis en logements commerciaux, les investisseurs acceptant de payer pour cette conversion. Cela aggrave encore l'offre, déjà limitée.
Sans compter que de nombreux investisseurs disposent de ressources d'investissement et de capitaux limités pour le marché du logement social, ce qui complique l'accès aux prêts préférentiels. Les limitations ou réglementations relatives aux taux et aux coefficients de risque des prêts immobiliers, ainsi que les caractéristiques de ce segment, font que les sources de financement des banques pour ce programme manquent souvent de stabilité à long terme.
Le projet de logements sociaux de haute qualité Red River porte le nom commercial Rice City et est investi par BIC Vietnam.
Investisseur : Comme indiqué concernant l’objectif du gouvernement d’un million de logements sociaux d’ici 2030, pour atteindre cet objectif, outre le plan de crédit de 120 000 milliards de dongs (VND) déployé, le gouvernement demande également aux ministères, aux administrations et aux collectivités locales d’examiner les documents et les problèmes restants à résoudre pour les investisseurs. Du point de vue des entreprises, quelles solutions estimez-vous nécessaires ?
M. Nguyen Viet Hung : Tout d'abord, nous pensons que les investisseurs qui possèdent ou achètent des terrains pour des logements sociaux devraient se présenter à un appel d'offres spécifique, et non à un appel d'offres. Les cibles sont approuvées par les agences d'État.
Deuxièmement, concernant la question de la planification. Actuellement, de nombreux projets de planification, notamment la planification détaillée au 1/500e, pour le logement social doivent être ajustés en fonction des objectifs démographiques, des infrastructures sociales, etc.
Cela nécessite d'ajuster le plan de zonage et le plan détaillé, ce qui prendra beaucoup de temps. C'est pourquoi l'entreprise propose de collaborer avec les collectivités locales pour ajuster le plan détaillé au 1/500 des projets de logements sociaux afin d'accélérer les progrès.
Troisièmement, le processus actuel d'approbation des projets de logements sociaux est long. Par conséquent, nous recommandons de réduire de 90 à 120 jours les étapes pouvant être menées en parallèle, telles que la soumission des dossiers d'appel d'offres, la sélection des investisseurs, etc., afin que les collectivités locales puissent annoncer leurs projets et que les entreprises puissent participer au dépôt des dossiers.
Quatrièmement, en ce qui concerne les fonds fonciers prévus, de nombreux projets de logements sociaux sont dispersés, peu concentrés, de petite taille et disposent d’un accès et de services publics peu pratiques et inappropriés.
Nous espérons que les agences de gestion mettront en œuvre une planification claire et rendront transparente la zone prévue pour aider les entreprises à mettre en œuvre la construction conformément à la stratégie générale.
Enfin, nous espérons améliorer l'accès aux prêts préférentiels, soutenus par les banques. Parallèlement, nous aurons accès à des fonds fonciers « propres » et renforcerons l'aménagement du territoire pour soutenir les projets de logements sociaux.
Investisseur : Merci pour la conversation !
S'adressant aux investisseurs, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que pour débloquer l'offre de logements sociaux, trois facteurs sont nécessaires : le capital, le fonds foncier et la politique.
Parallèlement, le point faible du système de gestion vietnamien réside dans les procédures administratives. Bien que ce segment soit réservé aux personnes à faibles revenus, l'accès à l'achat, à la location et à la location de logements sociaux pose toujours aux travailleurs d'innombrables difficultés en raison des procédures. Les entreprises sont également confrontées à des difficultés juridiques pour mettre en œuvre des projets dans ce secteur.
« Actuellement, l'enveloppe de crédit de 120 000 milliards de VND, assortie du taux d'intérêt le plus élevé de 2 % par an, n'est pas vraiment avantageuse pour les personnes à faibles revenus. Il y a dix ans, l'enveloppe de crédit de 30 000 milliards de VND était assortie d'un taux préférentiel de 5,5 %, ce qui permettait aux travailleurs et aux personnes à faibles revenus d'y accéder facilement et d'y avoir recours », a expliqué l'expert .
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