De nombreux segments de l'immobilier restent moroses, mais les prix des appartements à Hanoï ont connu une hausse constante, avec une hausse annuelle de 13 %. Le loyer moyen des appartements à Hanoï a augmenté de 4,5 % au cours de l'année écoulée.
M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, a déclaré qu'investir dans des appartements à louer à Hanoi est toujours un canal d'investissement attractif à l'heure actuelle.
M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing. (Photo : ML)
Avec la baisse des taux d'intérêt bancaires et la multiplication des politiques favorisant la reprise, le marché immobilier commence à accueillir favorablement les flux de capitaux. Les investisseurs investissent une part importante de leurs capitaux dans le secteur locatif immobilier. Selon vous, qu'est-ce qui permet de penser que ce secteur d'investissement sera rentable à long terme ?
Selon le recensement de 2019, la population de la capitale devrait augmenter d'environ 200 000 personnes par an, soit l'équivalent d'un grand district. La plupart de ces personnes louent des logements, ce qui crée une forte demande de logements locatifs à Hanoï. Par ailleurs, en 2019, le Vietnam comptait environ 120 000 travailleurs étrangers, un nombre qui augmente en moyenne de 17 % par an.
Le loyer moyen d'un appartement à Hanoï s'élève à environ 10 millions de VND par mois, soit une hausse de 4,5 % par rapport à la même période l'an dernier. Il est clair que le marché des appartements offre toujours de belles perspectives, l'offre étant inférieure à la demande.
La demande locative est forte pour les appartements, mais certains pensent encore que l'achat d'appartements immobiliers est un handicap et qu'il perdra progressivement de sa valeur. Êtes-vous d'accord avec cette opinion ?
Investir dans un appartement locatif est confronté à deux enjeux : la possibilité d'une augmentation future du coût du capital et la rentabilité des loyers. En ce qui concerne le prix et la marge de revalorisation des appartements locatifs, ceux de Hanoï affichent la marge bénéficiaire locative la plus élevée du marché immobilier.
À Hanoï, le bénéfice locatif des appartements en 2022 s'élève à 4,4 %, soit 1,7 fois celui des maisons en front de rue. Dans l'ouest de Hanoï en particulier, les bénéfices locatifs varient entre 5 et 6 %.
Avec un tel taux de rendement, le propriétaire évite une inflation d'environ 4 à 4,5 % par an s'il détient des liquidités, et bénéficie également du pourcentage de plus-value future. Par exemple, à Hanoï, entre 2018 et 2022, les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 13 % par an.
D'après vos observations, à Hanoï, quels sont les quartiers qui offrent un bon potentiel locatif ? Pourquoi ?
La zone Ouest attire un grand nombre de locataires, notamment les immeubles de Vinhomes Smart City, avec un rendement locatif d'environ 5,5 %, supérieur à la moyenne du marché (environ 4,4 %). Cela montre que le cash-flow locatif de cette métropole est supérieur à celui des autres projets de la région.
La forte croissance de la région Ouest s'explique par plusieurs facteurs : l'État agrée l'ensemble des agences, ministères et antennes de la région Ouest. L'ambassade des États-Unis, rue Pham Van Bach, a été inaugurée en avril 2023, avec un investissement de 1,2 milliard de dollars. À l'avenir, des bureaux de représentation d'entités liées aux États-Unis seront créés et se concentreront sur cette zone.
En Occident, certains projets de cette zone sont parmi les plus recherchés en matière de location. De nombreux locataires étrangers sont prêts à débourser entre 1 000 et 2 000 dollars américains pour se loger, ce qui ne pose pas de problème majeur.
Généralement, les loyers pratiqués par les étrangers dans les quartiers où ils louent leurs logements sont intéressants, ce qui implique une hausse des prix. Et lorsque les loyers augmentent, les prix de l'immobilier augmentent également, c'est la logique de l'immobilier résidentiel.
Pour investir dans des appartements à louer, les clients doivent également disposer d'un capital social minimum de 1,5 milliard ou plus. (Photo : CP)
La capacité financière des investisseurs varie. À votre avis, quel type d'appartement est le plus facile à louer ? Pour investir dans un appartement locatif, quel capital un investisseur doit-il investir ?
Les studios, les T2 pour jeunes célibataires et les T2 et T3 conviendront à un grand nombre de locataires, notamment des familles avec conjoint et enfants en bas âge. Les classes aisées, comme les experts seniors, les conseillers ou les PDG d'entreprises qui accompagnent leurs femmes et leurs enfants au travail, privilégient la location de villas et de penthouses. Pour investir dans un appartement locatif, les clients doivent disposer d'un capital minimum de 1,5 milliard d'euros ou plus. Le capital requis varie également en fonction de la valeur de l'appartement et de l'investissement en mobilier locatif.
Parmi les formes d’investissement immobilier, comme le surf ou la détention à long terme, pourquoi l’investissement à des fins locatives est-il le plus approprié à l’heure actuelle, monsieur ?
Je pense que tout dépend des attentes des clients à chaque instant. Un investisseur avisé saura qu'au lieu de mettre tous ses œufs dans le même panier, il les mettra dans plusieurs. Il devra investir dans des produits immobiliers à long terme afin de ne profiter que de la plus-value future. Mais pour ce type d'investissement, les investisseurs doivent acquérir un bien immobilier à un prix avantageux et avec un statut juridique clair.
Quant à ceux qui possèdent un certain nombre de propriétés locatives avec un flux de trésorerie mensuel, ils ont des objectifs très clairs, tels que : obtenir de l'argent pour l'éducation de leurs enfants, ou de l'argent de poche mensuel lorsqu'ils prennent leur retraite, voyagent ... Il y a aussi ceux qui ont un état d'esprit d'investissement très méthodique, qui consiste à construire une chaîne d'appartements dans de nombreux projets ; chaque projet compte environ 3 à 5 appartements pour générer un flux de trésorerie mensuel pouvant atteindre 300 à 500 millions.
En investissement immobilier, la valeur des actifs est primordiale. Tout bien immobilier générant des flux de trésorerie est un bien immobilier. Ainsi, peu importe le montant de vos actifs, ce qui compte, c'est le flux de trésorerie que votre bien génère.
Merci pour la conversation !
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