Vous souhaitez investir ? Il vous faut au moins 1,5 milliard de dongs ?

Alors que de nombreux segments du marché immobilier restent atones, les appartements à Hanoï connaissent une hausse continue de leurs prix, avec un taux de croissance annuel de 13 %. Le loyer moyen des appartements à Hanoï a augmenté de 4,5 % au cours de l'année écoulée.

Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, investir dans des appartements locatifs à Hanoï reste un canal d'investissement attractif actuellement.

Appartement à louer avec un fort potentiel de profit, investissement requis d'au moins 15 milliards de VND (image 1) — M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing. (Photo : ML)

Avec la baisse des taux d'intérêt bancaires et les différentes politiques de relance, le marché immobilier commence à bénéficier d'un retour de capitaux. Les investisseurs placent une part importante de leur capital dans l'immobilier locatif. Selon vous, quels sont les éléments qui permettent de penser que ce type d'investissement sera rentable à long terme ?

D'après les données du recensement de 2019, la population de Hanoï devrait augmenter en moyenne d'environ 200 000 personnes par an, soit l'équivalent de la population d'un grand arrondissement. La plupart de ces personnes sont locataires, ce qui engendre une forte demande de logements locatifs à Hanoï. Toujours en 2019, le Vietnam comptait près de 120 000 travailleurs étrangers, et ce nombre croît en moyenne de 17 % par an.

Le loyer moyen d'un appartement à Hanoï avoisine les 10 millions de VND par mois, soit une hausse moyenne de 4,5 % par rapport à la même période l'an dernier. Cela augure bien pour le marché locatif, l'offre étant actuellement inférieure à la demande.

Le marché locatif des appartements est actuellement florissant ; toutefois, l’idée persiste que l’achat d’un appartement constitue un placement qui se déprécie et perdra progressivement de la valeur. Partagez-vous cet avis ?

Un investisseur en appartements locatifs s'intéresse à deux points essentiels : d'une part, la plus - value future du bien et, d'autre part, les revenus locatifs potentiels. Concernant le prix et le potentiel d'appréciation des appartements locatifs, ceux de Hanoï offrent le rendement locatif le plus élevé de tous les segments du marché immobilier.

À Hanoï, le rendement locatif des appartements en 2022 était de 4,4 %, soit 1,7 fois supérieur à celui des maisons individuelles en rez-de-chaussée. Dans l'ouest de la ville, ce rendement oscillait entre 5 % et 6 %.

Avec ce taux de rendement, les propriétaires d'appartements évitent l'inflation, qui avoisine les 4 à 4,5 % par an, qu'ils subiraient en détenant des liquidités, et profitent également de la plus-value future de leur bien. À titre d'exemple, à Hanoï, entre 2018 et 2022, les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 13 % par an.

D'après vos observations, quels quartiers d'Hanoï présentent actuellement un bon potentiel locatif ? Pour quelles raisons ?

La zone ouest attire de nombreux locataires, notamment les immeubles de Vinhomes Smart City, avec un rendement locatif d'environ 5,5 %, supérieur à la moyenne du marché (environ 4,4 %). Cela indique que les revenus locatifs de cette grande zone urbaine sont plus élevés que ceux des autres projets de la région.

La forte croissance de la région Ouest s'explique par plusieurs facteurs. Premièrement, le gouvernement approuve tous les organismes et ministères liés à cette région. Le complexe de l'ambassade des États-Unis, dont l'investissement s'élève à 1,2 milliard de dollars et qui est situé rue Pham Van Bach, a également vu le début de sa construction en avril 2023. À l'avenir, les bureaux de représentation des entités liées aux États-Unis seront concentrés dans ce secteur.

Dans la partie ouest, on trouve certains des projets locatifs les plus prisés. De nombreux locataires étrangers sont prêts à dépenser entre 1 000 et 2 000 dollars pour un logement, ce qui ne pose pas de problème majeur.

En règle générale, les zones à forte concentration de locataires étrangers affichent des loyers plus élevés, ce qui, par ricochet, fait grimper les prix de l'immobilier dans ces quartiers. Et lorsque les loyers augmentent, la valeur des biens immobiliers dans ces zones augmente également ; c'est la logique même de l'immobilier résidentiel.

Appartement à louer avec un fort potentiel de profit, investissement requis d'au moins 15 milliards de VND (image 2) — Pour investir dans des appartements locatifs, les clients doivent également disposer d'un apport initial minimum de 1,5 milliard de VND. (Photo : CP)

Les investisseurs ont des capacités financières variables. Selon vous, quel type d'appartement est le plus facile à louer ? De quel capital un investisseur a-t-il besoin pour investir dans un appartement locatif ?

Les studios et les appartements d'une chambre conviennent aux jeunes célibataires, tandis que les appartements d'une chambre et plus et de deux chambres sont idéaux pour les familles avec de jeunes enfants. Pour les personnes plus aisées, comme les cadres supérieurs, les conseillers ou les PDG qui font travailler leur famille, les villas et les penthouses sont une option plus appropriée. Pour investir dans un appartement locatif, les clients doivent disposer d'un apport initial minimum de 1,5 milliard de VND. Le montant de cet apport varie en fonction de la valeur de l'appartement et du niveau d'ameublement.

Parmi les différentes formes d'investissement immobilier, comme la spéculation à court terme ou la détention à long terme, pourquoi investir pour générer des revenus locatifs est-il l'option la plus appropriée actuellement, monsieur ?

Je pense que cela dépend avant tout des attentes des clients, qui varient selon les périodes. Un investisseur avisé sait qu'au lieu de mettre tous ses œufs dans le même panier, il doit diversifier ses investissements. Il devrait privilégier les placements immobiliers à long terme afin de ne profiter, à l'avenir, que de la plus-value. Mais pour ce type d'investissement, l'investisseur doit acquérir le bien immobilier à un bon prix, avec une documentation juridique irréprochable.

Quant à ceux qui possèdent plusieurs biens locatifs générant des revenus mensuels, leurs objectifs sont très clairs : financer les études de leurs enfants, couvrir leurs dépenses quotidiennes à la retraite ou voyager … D’autres adoptent une approche d’investissement très systématique, comme la construction de plusieurs immeubles d’appartements au sein de différents projets ; chaque projet comprenant environ 3 à 5 logements pour générer un revenu mensuel pouvant atteindre 300 à 500 millions de VND.

En matière d'investissement immobilier, tout repose en fin de compte sur la valeur du bien. Seuls les biens générant des revenus locatifs ont une réelle valeur. Par conséquent, la quantité de biens possédés importe peu ; ce qui compte, c'est la manière dont ils génèrent des revenus.

Merci pour cette conversation !

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