Amère déception concernant les obligations Saigon Glory.

Le créancier se retrouve avec une pilule amère à avaler.

Mme P. Lam (Hô-Chi-Minh-Ville) a indiqué avoir utilisé 5 milliards de dongs pour acquérir des obligations du lot SGL-2020.02 émises par Saigon Glory Co., Ltd. (filiale de Bitexco, ci-après dénommée Saigon Glory). Cette émission avait pour but de financer le projet « L’Esprit de Saigon », un complexe comprenant des bureaux, des commerces, des services, des appartements et un hôtel 6 étoiles, situé en plein cœur du 1er arrondissement d’Hô-Chi-Minh-Ville, face au marché Ben Thanh.

Cependant, Mme Lam a déclaré n'avoir perçu que deux versements d'intérêts sur les obligations, d'un montant supérieur à 100 millions de VND à chaque fois, et aucun autre versement depuis. Bien que l'échéance soit passée et que Saigon Glory soit tenue de rembourser le capital, elle n'a reçu aucune notification du promoteur. N'ayant pas perçu le capital et les intérêts ayant « disparu », Mme Lam a indiqué que cette situation avait des répercussions importantes sur sa vie professionnelle et familiale.

« Saigon Glory m'avait déjà adressé un courrier demandant un délai supplémentaire pour l'émission d'obligations, ce que j'ai refusé. Or, depuis, la société n'a donné aucune nouvelle. Elle n'a versé aucun intérêt et ne m'a même pas informée du remboursement du capital. Cinq milliards de dongs représentent une somme considérable pour ma famille ; je peux faire abstraction des intérêts, mais Saigon Glory doit me rembourser le capital », a déclaré Mme Lam.

Informations sur les émissions obligataires de la société Saigon Glory (Photo extraite du compte rendu de la réunion).

L'émission obligataire acquise par Mme Lam n'est qu'une des dix émissions obligataires émises par Saigon Glory, pour un montant total de 10 000 milliards de VND. Sur ce montant, 5 000 milliards de VND sont arrivés à échéance en juin-juillet de cette année, mais Saigon Glory a accusé un retard dans le paiement du principal et des intérêts. Les 5 000 milliards de VND restants arriveront à échéance en août 2025.

Face au retard de Saigon Glory dans le respect de ses obligations de paiement, le projet étudie actuellement différentes options pour la gestion des actifs mis en garantie.

Demande de gestion des actifs mis en garantie.

Représentant les obligataires (Tan Viet Securities Joint Stock Company) et la banque de gestion des garanties, Techcombank , M. Vu Quang Bao - directeur général de Saigon Glory - a tenu une réunion récente le 6 octobre au siège de Tan Viet Securities (Hanoï).

Le procès-verbal de la réunion a été approuvé par Tan Viet Securities et la banque chargée de la gestion des garanties, tandis que Saigon Glory a proposé d'omettre les passages relatifs à la valeur des garanties pour les obligations et a refusé de signer le procès-verbal.

D'après le procès-verbal, depuis juin dernier, Techcombank a demandé à Saigon Glory de réévaluer les garanties à cinq reprises, sans obtenir de réponse. En septembre dernier, la banque a avancé les frais de cette réévaluation.

Plus précisément, la valeur de la garantie, qui correspond au futur bien immobilier de la Tour A (non encore achevée), a été réévaluée à 4,653 milliards de VND selon le certificat d'évaluation daté du 30 août 2023, délivré par DPV Co., Ltd. (le partenaire franchisé autorisé à utiliser la marque Colliers Investment Management and Real Estate Services Group au Vietnam).

La valeur de la garantie, qui correspond à l'apport en capital de Saigon Glory, a été réévaluée à -1 028 milliards de VND sur la base du rapport d'évaluation des apports en capital de septembre 2023 établi par la succursale de Ho Chi Minh-Ville de DSC Securities Joint Stock Company.

Le projet Spirit of Saigon est à l'arrêt depuis plusieurs mois (Photo : Quang Anh).

La banque a expliqué qu'auparavant, la valeur de la Tour A, selon le certificat d'évaluation d'Indochina Valuation, était de 11 551 milliards de VND – la valeur de la Tour A une fois la construction achevée au 31 décembre 2024, en supposant que Saigon Glory dispose de fonds suffisants pour mener à bien le projet.

Il convient de noter que, dans son rapport à la Bourse de Hanoï (HNX), Saigon Glory a déclaré avoir utilisé 9 915 milliards de VND sur les 10 000 milliards de VND d’obligations émises pour restructurer sa dette, et 85 milliards de VND pour financer le projet.

En septembre dernier, alors que la tour A (faisant partie du complexe) n'avait achevé que quatre étages, Saigon Glory a suspendu les travaux et n'a pas encore annoncé de date de reprise. De plus, selon le rapport d'évaluation des parts de Saigon Glory réalisé par DSC Securities Company, les fonds disponibles sur le compte de Saigon Glory étaient insuffisants pour financer la construction.

La société a des créances impayées de plus de 19 000 milliards de VND auprès de tiers, que DSC juge irrécouvrables. Par conséquent, DPV Co., Ltd. a évalué l'actif inachevé de la Tour A à 4 653 milliards de VND.

Concernant les actifs représentant l'apport en capital de Saigon Glory Company, la valeur initiale des garanties s'élevait à 7 000 milliards de VND. En septembre 2023, selon une évaluation indépendante réalisée par DSC, les actifs de la société, y compris les projets, la trésorerie et les créances, étaient jugés insuffisants pour couvrir la dette totale de l'entreprise (environ 32 000 milliards de VND).

Plus précisément, la perte la plus importante dans les actifs de Saigon Glory concerne les créances sur tiers d'une valeur supérieure à 19 000 milliards de VND, dont le recouvrement intégral est jugé improbable. Par conséquent, la banque a conclu que la juste valeur des capitaux propres au 1er septembre 2023 était négative, à hauteur de 1 028 milliards de VND, dans le scénario de base.

Scénario relatif aux créances de Saigon Glory tel qu'évalué par la banque (Photo extraite du procès-verbal de la réunion du 6 octobre 2023).

Le procès-verbal indique que, lors de la réunion, la banque a demandé à Saigon Glory de remettre les garanties (remise des documents et réalisation d'inspections sur place, signature des contrats d'autorisation nécessaires pour faciliter la vente aux enchères des actifs) avant le 31 octobre 2023.

Selon la banque, si la vente aux enchères n'a pas eu lieu ou n'a pas abouti, les parties peuvent convenir de trouver un acquéreur, mais l'accord du détenteur d'obligations est requis avant toute vente. Si la vente aux enchères aboutit, Saigon Glory n'est pas autorisé à rechercher un acquéreur.

Conformément aux termes du contrat de gestion des garanties, le produit de la vente des garanties servira à couvrir les frais de vente, les taxes, les honoraires, etc., puis à rembourser les obligataires. Le solde éventuel sera restitué aux garants.

Si le produit de la vente du nantissement est toujours insuffisant pour couvrir les obligations de la dette obligataire, Saigon Glory est obligé d'effectuer des paiements supplémentaires comme stipulé à l'article 307 du Code civil.

Le projet Spirit of Saigon est situé dans le quartier immobilier de premier choix du district 1, à Hô Chi Minh-Ville (Photo : Khong Chiem).

Saigon Glory a programmé la remise des documents relatifs à la gestion des garanties pour le 31 novembre.

La société Saigon Glory Co., Ltd. a adressé une réponse écrite à la banque et à Tan Viet Securities afin de clarifier certains points relatifs au transfert des actifs mis en garantie.

Saigon Glory a déclaré que les parties concernées n'ont pas reconnu la valeur nulle de la garantie, à savoir l'apport en capital de Saigon Glory. Par conséquent, la valorisation de cet actif à -1 028,3 milliards de VND ne reflète pas fidèlement l'objet de la réunion entre les parties. À ce jour, la société n'a reçu de la banque aucun certificat d'évaluation ni rapport d'expertise concernant cette garantie.

Saigon Glory a déclaré que depuis la réunion tripartite du 6 octobre, la banque n'a toujours pas clarifié le processus de remise des garanties, ni envoyé la liste du personnel responsable de la réception des garanties, ni fourni les documents nécessaires nécessitant l'approbation du conseil d'administration de Saigon Glory pour la remise des garanties.

Saigon Glory a déclaré qu'elle était toujours en train d'examiner et de catégoriser les documents de transfert et qu'elle rencontrait des difficultés car les membres du conseil d'administration n'assistaient pas aux réunions lorsqu'ils étaient convoqués pour vérifier les registres de l'entreprise.

Par conséquent, la société propose de reporter la remise des documents concernés jusqu'à ce que les points susmentionnés aient été clarifiés par toutes les parties, dans le but de finaliser cette remise avant le 31 novembre, comme convenu lors de la réunion du 6 octobre.

La société a également déclaré qu'elle coordonnerait et mettrait tout en œuvre pour accélérer le transfert des actifs mis en garantie afin qu'ils soient traités conformément aux dispositions des contrats hypothécaires et des documents d'obligations émis, garantissant ainsi le plein respect des droits de toutes les parties concernées et se conformant à la réglementation en vigueur.

En 2020, Saigon Glory Co., Ltd. a levé 10 000 milliards de VND par le biais de 10 tranches d’obligations à échéance de 3 à 5 ans et assorties d’un taux d’intérêt minimum de 11 % par an pour la première année. Sur ce montant, 5 000 milliards de VND sont arrivés à échéance en juin-juillet 2023 et 5 000 milliards de VND en août 2025.

En octobre 2022, suite à la controverse concernant la capacité de l'entreprise à rembourser les obligations émises sur le marché financier après l'arrestation des dirigeants du groupe Van Thinh Phat, Saigon Glory s'est engagée à racheter la totalité de ses obligations d'un montant de 10 000 milliards de VND par anticipation, en deux phases. La première phase prévoyait le rachat de 5 000 milliards de VND d'obligations au plus tard le 12 juin 2023, tandis que la seconde phase prévoyait le rachat du reste des obligations au plus tard le 12 juin 2024.

En avril dernier, Saigon Glory a communiqué à la Bourse de Hanoï ses résultats concernant le remboursement du principal et les intérêts de ses obligations émises en 2022. Au cours de cette année, la société a effectué 40 versements d'intérêts sur les 10 émissions obligataires susmentionnées, pour un montant total de près de 1 110 milliards de dongs (VND).

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ngam-trai-dang-voi-trai-phieu-saigon-glory-20231102173147385.htm