Avaler le « fruit amer » avec les obligations Saigon Glory

Les détenteurs d'obligations avalent des fruits amers

Mme P. Lam (Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré avoir utilisé 5 milliards de dongs pour acquérir des obligations du lot SGL-2020.02 émises par Saigon Glory Company Limited (filiale de Bitexco, ci-après dénommée Saigon Glory). L'objectif de cette émission est de financer le projet « L'Esprit de Saigon », un complexe comprenant des bureaux, des commerces, des services, des appartements et un hôtel 6 étoiles, situé en plein cœur du 1er arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville, face au marché Ben Thanh.

Cependant, Mme Lam a déclaré n'avoir perçu les intérêts de l'obligation qu'à deux reprises, à chaque fois pour un montant supérieur à 100 millions de VND, puis plus rien. Bien que l'échéance soit passée, Saigon Glory était tenue de rembourser le capital, mais elle n'a reçu aucun avis de cet investisseur. Le capital n'ayant pas été remboursé, les intérêts ont également « disparu », ce qui, selon Mme Lam, a eu des répercussions sur sa vie professionnelle et familiale.

« Saigon Glory m'a envoyé un document me demandant l'autorisation de prolonger l'emprunt, mais j'ai refusé. Depuis, la société n'a donné aucune nouvelle. Elle n'a versé ni intérêts ni remboursement du capital et ne m'a pas prévenue. Cinq milliards de dongs représentent une somme importante pour ma famille ; je peux faire l'impasse sur les intérêts, mais Saigon Glory doit me rembourser le capital », a déclaré Mme Lam.

Informations sur les lots d'obligations émis par la Saigon Glory Company (Photo du procès-verbal de la réunion).

Le lot d'obligations acquis par Mme Lam fait partie d'une émission de dix lots émis par Saigon Glory, pour un montant total de 10 000 milliards de VND. Sur ce total, 5 000 milliards de VND arrivent à échéance en juin-juillet de cette année, mais Saigon Glory tarde à honorer son obligation de remboursement du principal et des intérêts. Les 5 000 milliards de VND restants arriveront à échéance en août 2025.

En raison du retard de Saigon Glory dans le respect de ses obligations de paiement, ce projet est proposé pour la gestion des actifs garantis.

Proposition relative à la gestion des actifs garantis

Le représentant des obligataires (Tan Viet Securities Joint Stock Company), la banque qui gère les actifs de garantie est Techcombank , M. Vu Quang Bao - directeur général de Saigon Glory - a eu une réunion récente le 6 octobre au siège de Tan Viet Securities (Hanoï).

Le procès-verbal de la réunion a été approuvé par Tan Viet Securities et la banque de gestion des garanties, tandis que Saigon Glory a proposé de supprimer les informations relatives à la valeur des garanties des obligations et a refusé de signer le procès-verbal.

D'après le procès-verbal, depuis juin dernier, Techcombank a demandé à Saigon Glory de réévaluer les actifs mis en garantie à cinq reprises, sans obtenir de réponse. En septembre dernier, la banque a avancé les frais de cette réévaluation.

Plus précisément, la valeur des actifs de garantie, qui sont des biens immobiliers constitués dans le futur de la Tour A (pas encore achevée), est réévaluée à 4 653 milliards de VND selon le certificat d'évaluation daté du 30 août 2023 de DPV Company Limited (partenaire franchisé utilisant la marque Colliers Real Estate Services and Investment Management Group au Vietnam).

La valeur de l'actif de garantie, à savoir l'apport en capital de Saigon Glory, a été réévaluée à -1 028 milliards de VND sur la base du rapport d'évaluation de l'apport en capital de septembre 2023 de la succursale de Ho Chi Minh City de DSC Securities Joint Stock Company.

Le projet Spirit of Saigon est à l'arrêt depuis plusieurs mois (Photo : Quang Anh).

La banque avait précédemment expliqué que la valeur de la Tour A, selon le certificat d'évaluation d'Indochina Valuation, est de 11 551 milliards de VND – la valeur de la Tour A une fois la construction achevée le 31 décembre 2024, en supposant que Saigon Glory dispose des fonds nécessaires pour mener à bien le projet.

Il convient de noter que dans son rapport à la Bourse de Hanoï (HNX), Saigon Glory a déclaré avoir utilisé 9 915 milliards de VND sur les 10 000 milliards de VND d’obligations mobilisées pour restructurer sa dette et 85 milliards de VND pour construire le projet.

En septembre dernier, alors que la construction de la Tour A (quatre étages bruts faisant partie de l'immeuble) était en cours, Saigon Glory a interrompu les travaux sans prévoir de reprise. Parallèlement, le rapport d'évaluation de la valeur de l'apport en capital de Saigon Glory, établi par DSC Securities Company, indiquait que les fonds disponibles sur le compte de Saigon Glory étaient insuffisants pour financer la construction.

La société a des créances impayées de plus de 19 000 milliards de VND auprès d'un tiers et est considérée par DSC comme difficilement recouvrable. Par conséquent, DPV LLC a évalué les actifs de la Tour A, actuellement en construction, à 4 653 milliards de VND.

Concernant les actifs constituant l'apport en capital de Saigon Glory Company, la valeur initiale de l'hypothèque s'élevait à 7 000 milliards de VND. En septembre 2023, selon les résultats d'une évaluation indépendante réalisée par DSC, les actifs de la société, y compris les projets, la trésorerie et les créances, ont été jugés insuffisants pour couvrir la totalité de la dette de l'entreprise (environ 32 000 milliards de VND).

Plus précisément, la perte la plus importante dans les actifs de Saigon Glory concerne les créances sur des tiers, d'une valeur supérieure à 19 000 milliards de VND, dont le recouvrement intégral est jugé difficile. Par conséquent, la banque a conclu que la juste valeur des capitaux propres au 1er septembre 2023 était négative, à hauteur de 1 028 milliards de VND, dans le scénario de base.

Scénario concernant les créances de Saigon Glory selon l'évaluation de la banque (Photo du procès-verbal de la réunion du 6 octobre 2023).

Le procès-verbal indique que, lors de la réunion, la banque a demandé à Saigon Glory de remettre les actifs garantis (remettre les documents et le terrain, signer les contrats d'autorisation nécessaires à la vente aux enchères du bien) avant le 31 octobre 2023.

De l'avis de la banque, si la vente aux enchères n'a pas eu lieu ou n'a pas abouti, les parties peuvent convenir de trouver un acquéreur, mais doivent obtenir l'accord du détenteur d'obligations avant de procéder à la vente. En cas de succès de la vente aux enchères, Saigon Glory n'est pas autorisée à rechercher un acquéreur.

Conformément aux termes du contrat de gestion des garanties, le produit de leur cession servira à couvrir les frais de cession, les taxes, les frais, etc., puis à rembourser les obligataires. Le solde éventuel sera restitué aux garants.

Si le produit de la vente des actifs garantis est encore insuffisant pour payer l'obligation de la dette obligataire, Saigon Glory sera obligée d'effectuer des paiements supplémentaires conformément à l'article 307 du Code civil.

Le projet Siprit de Saigon est situé au centre du quartier doré du district 1, à Hô-Chi-Minh-Ville (Photo : Khong Chiem).

Le Saigon Glory devrait remettre les documents relatifs à la gestion des actifs mis en garantie avant le 31 novembre.

La société Saigon Glory Company Limited vient d'envoyer un document de réponse à la banque et à Tan Viet Securities afin de clarifier certains points relatifs au transfert des actifs garantis.

Saigon Glory a déclaré que les parties concernées n'ont pas reconnu la valeur de la garantie, à savoir l'apport en capital de Saigon Glory, évalué à 0 VND. Par conséquent, la valorisation de cet actif à -1 028,3 milliards de VND ne reflète pas fidèlement l'objet de la réunion entre les parties. À ce jour, la société n'a reçu de la banque aucun certificat ni rapport d'évaluation de la garantie, sous quelque forme que ce soit.

Saigon Glory a déclaré que depuis la réunion tripartite du 6 octobre, la banque n'a toujours pas clarifié la procédure de remise des actifs en garantie, n'a pas encore transmis la liste du personnel chargé de recevoir ces actifs ni les documents de remise nécessitant l'approbation écrite du conseil d'administration de Saigon Glory.

Saigon Glory a déclaré qu'elle était toujours en train d'examiner et de classer les documents de transfert et qu'elle rencontrait des difficultés car les membres du conseil d'administration n'assistaient pas aux réunions lorsqu'ils étaient convoqués pour comparer les registres de l'entreprise.

Par conséquent, la société a proposé de reporter la remise des documents connexes jusqu'à ce que les points susmentionnés aient été clarifiés par les parties, dans le but de pouvoir le faire avant le 31 novembre, comme convenu lors de la réunion du 6 octobre.

La société a également déclaré qu'elle coordonnerait et s'efforcerait de remettre et de gérer rapidement les actifs garantis conformément aux dispositions des contrats hypothécaires et des documents d'obligations émis, en assurant le plein respect des droits des parties concernées et en se conformant aux réglementations légales.

En 2020, Saigon Glory Company Limited a levé 10 000 milliards de VND d'obligations par le biais de 10 lots, d'une durée de 3 à 5 ans et assortis d'un taux d'intérêt minimum de 11 % par an la première année. Sur ce montant, 5 000 milliards de VND arrivent à échéance en juin-juillet 2023 et 5 000 milliards de VND en août 2025.

En octobre 2022, suite au scandale lié à la solvabilité des obligations émises sur le marché financier après l'arrestation du dirigeant du groupe Van Thinh Phat, Saigon Glory s'est engagée à racheter la totalité de ces obligations, d'un montant de 10 000 milliards de VND, avant leur échéance, en deux phases. Dans un premier temps, la société a racheté 5 000 milliards de VND d'obligations avant leur échéance, au plus tard le 12 juin 2023, et dans un second temps, au plus tard le 12 juin 2024.

En avril dernier, Saigon Glory a communiqué à la Bourse de Hanoï son rapport sur le remboursement du principal et des intérêts de ses obligations pour l'année 2022. Cette année-là, la société devra effectuer 40 paiements d'intérêts sur les 10 lots d'obligations mentionnés ci-dessus, pour un montant total de près de 1 110 milliards de VND.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ngam-trai-dang-voi-trai-phieu-saigon-glory-20231102173147385.htm