Prévenir l'inflation des prix et les perturbations du marché immobilier - Lang Son Newspaper : des informations récentes, précises et fiables

Sur un site de commerce immobilier en ligne, une villa individuelle d'une superficie de plus de 300 m2 dans le projet Vinhomes Green Bay, Me Tri, Nam Tu Liem ( Hanoï ) est annoncée à la vente par un courtier pour plus de 430 milliards de VND, avec un prix unitaire de plus de 1,4 milliard de VND/m2.

Vente aux enchères de 68 terrains dans le district de Thanh Oai (Hanoï) le 10 août 2024. (Photo : MINH DO)

Il s'agit d'un prix « choquant », considéré par beaucoup comme « virtuel ». Parallèlement, une autre villa individuelle du même projet, d'une superficie de plus de 300 m² et dont l'intérieur est entièrement aménagé, était proposée à la vente au même moment pour 200 milliards de VND, soit un prix unitaire supérieur à 650 millions de VND/m².

Un agent immobilier a déclaré que cette hausse des prix ne se limitait pas au quartier de Nam Tu Liem, mais qu'elle était également très dynamique à Gia Lam il y a quatre ou cinq ans. Les investisseurs ont également été surpris de constater que les maisons de ville et les villas de Gia Lam étaient presque au même prix que les maisons en front de rue du centre de Hanoï.

Pourquoi y a-t-il des zones où les prix de l'immobilier augmentent-ils si rapidement ? En réponse à cette question, un courtier immobilier expérimenté a répondu : il faut un marché suffisamment vaste, avec suffisamment de produits, pour inciter les courtiers à se concentrer sur cette zone, et les prix augmenteront alors rapidement.

C'est un fait notable à Hanoï. Les projets urbains connaissent des hausses de prix plus élevées que dans d'autres zones, et ce, dans tous les segments, des appartements aux maisons de ville, en passant par les villas. Parallèlement, de nombreux nouveaux projets urbains de plus petite envergure, bénéficiant d'emplacements de choix dans des quartiers comme Dong Da, Cau Giay, Thanh Xuan..., bénéficient d'une population stable et de bonnes commodités, mais à long terme, les prix de transaction fluctuent peu.

Le marché foncier aux enchères pose également quelques problèmes qui méritent d'être abordés. Le 10 août, le district de Thanh Oai (Hanoï) a organisé une vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao. Le 9 septembre, un représentant du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai a déclaré que, malgré l'expiration du délai de paiement des frais d'enchère, seules 13 parcelles avaient été intégralement payées, et toutes affichaient des prix d'adjudication bas.

Français Le terrain avec le prix d'enchère le plus élevé, plus de 100 millions de VND/m², l'adjudicataire n'a pas payé le montant requis et a perdu l'acompte. Le terrain avec le prix d'enchère gagnant de plus de 100 millions de VND/m² a une différence par rapport au prix de départ de 88 millions de VND/m², soit 8 fois plus élevé que le prix de départ. De nombreux autres terrains ont des prix gagnants compris entre 63 et 80 millions de VND/m², soit 5 à plus de 6 fois plus élevés que le prix de départ... Pendant ce temps, le prix de vente moyen des terrains au deuxième trimestre 2024 dans cette localité n'est que d'environ 27 millions de VND/m².

Les facteurs psychologiques du marché sont influencés par les événements et les fluctuations de prix récents. Il est indéniable que l'histoire des prix « virtuels » s'est progressivement transformée en « véritables fièvres des prix ».

Il y a quelques mois à peine, alors que j'étais acheteur immobilier, un agent immobilier m'a fait visiter une grande zone urbaine du district de Gia Lam (Hanoï). L'information la plus courante que j'ai entendue était : « 2, 3, c'est sûr » (ce qui signifie que le prix va certainement doubler ou tripler).

Au bout d'un moment, l'agent immobilier m'a montré des maisons que « l'argent ne peut acheter » car leurs propriétaires sont riches et prestigieux. De nombreuses maisons de ville m'ont été présentées par l'agent comme d'« excellentes » options et ont été vantées : « Si vous ne les choisissez pas, vous manquerez votre chance, les annonces s'envolent très vite ; la semaine dernière, elles étaient toutes clôturées. »

La participation d'un groupe de courtiers disposant d'informations de premier plan, créant une mentalité « Fomo », fait que les acheteurs de maisons ne sont plus assez calmes lorsqu'ils prennent des décisions (Fomo est une abréviation de l'expression Fear of missing out - signifiant l'effet psychologique de la peur de manquer des opportunités lorsqu'on se tient en dehors de la tendance de la foule).

Des conseils comme « achetez et gagnez », « ne fermez pas et ne perdez pas l’opportunité », ou des exemples de M. A, Mme B réalisant un bénéfice de plusieurs milliards, voire plusieurs milliards de dongs sur le terrain qu’ils viennent d’acheter… ont rendu de nombreuses personnes impatientes d’investir.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoi, a parlé de la psychologie « Fomo » lorsque les prix des appartements à Hanoi ont connu une augmentation inhabituelle au début de 2024 : « Jamais auparavant les acheteurs ne sont allés voir des biens immobiliers et n'ont conclu l'achat aussi rapidement que cette fois-ci.

Par le passé, les acheteurs effectuaient souvent de longues recherches et réflexions avant de se décider à verser un acompte, car l'immobilier est un bien précieux. Mais récemment, de plus en plus de personnes prennent des décisions rapides, visitent le bien et versent un acompte au cours d'une même séance.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Property Guru Vietnam Company, a également déclaré : « Actuellement, le marché de Hanoï est en pleine effervescence, mais en réalité, dans d'autres localités, comme Da Nang et Hô-Chi-Minh -Ville, le marché n'a pas beaucoup fluctué. Globalement, le marché immobilier vietnamien n'en est qu'aux premiers stades de la reprise. »

Commentant les récents prix « choquants » de l'immobilier, M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a déclaré que les prix ont été donnés pour créer l'information que le marché a actuellement des prix si élevés : « En général, il y a un motif, servant à augmenter les prix de certains autres biens immobiliers.

La diffusion d'informations annonçant une forte hausse des prix rend impatients les acheteurs qui souhaitent acheter. Voyant un prix plus raisonnable, ils achètent immédiatement. Il s'agit d'une rumeur qui sème la confusion et la manipulation, et qui nuit gravement au marché. Les acheteurs sont désemparés, ne savent plus quoi faire, ne savent plus quel prix est le bon, ni quel est le prix réel.

M. Nguyen Quoc Anh recommande aux acheteurs et aux investisseurs d’étudier attentivement le marché et de se renseigner sur les fluctuations de prix grâce à des sources d’information objectives avant de décider d’acheter un produit.

Face aux perturbations du marché, les organismes de gestion de l'État n'ont pas encore trouvé de solution véritablement efficace. M. Nguyen Van Dinh a déclaré qu'il était avant tout nécessaire de promouvoir les canaux d'information officiels et de fournir des informations correctes et suffisantes auxquelles le public puisse se référer.

Source : https://baolangson.vn/ngan-chan-hanh-vi-thoi-gia-gay-nhieu-loan-thi-truong-bat-dong-san-5021643.html