Les banques accordent des prêts immobiliers de manière agressive.

La part des prêts immobiliers dans de nombreuses banques a fortement augmenté au premier semestre de cette année. En particulier, le taux de croissance du crédit de plusieurs banques a atteint 20 à 30 %, soit trois fois plus que le taux de croissance global du crédit pour l'ensemble du système.

Les capitaux affluent dans l'immobilier.

Les rapports financiers du deuxième trimestre 2025 montrent qu'au cours du premier semestre de cette année, l'immobilier a largement contribué à la croissance du crédit pour de nombreuses banques.

Par exemple, chez Techcombank , au cours du premier semestre de cette année, les prêts aux entreprises immobilières (crédits et obligations confondus) représentaient 59 % du total des encours de prêts. En incluant les particuliers, cette part atteignait plus de 64 %. La croissance consolidée des prêts aux entreprises immobilières (crédits uniquement) de Techcombank s'élevait à 21,5 % par rapport à fin 2024 (près du double de la croissance globale des prêts de la banque, qui était de 11,6 %).

Dans de nombreuses autres banques commerciales, les prêts immobiliers aux entreprises ont également enregistré une très forte croissance au premier semestre. Plus précisément, chez HDBank, l'encours de ces prêts a atteint 83 125 milliards de VND, soit une hausse de 22 % par rapport au début de l'année, représentant 16,4 % du total des prêts. ChezSHB , cet encours s'élevait à 163 754 milliards de VND, soit une augmentation de près de 28,4 % par rapport au début de l'année, représentant 27,5 % du total des prêts (contre 24,5 % fin 2024). Enfin, chez MB, les prêts immobiliers aux entreprises ont atteint 85 834 milliards de VND, soit une hausse de près de 34 % par rapport au début de l'année, représentant 9,72 % du total des prêts (contre 8,26 % fin 2019).

Les prêts immobiliers aux entreprises en cours à fin juin 2025 ont augmenté de 32 % chez TPBank , de 30 % chez PGBank, de 19 % chez VietBank et de 15 % chez MSB...

Au 30 juin 2025, l'encours des prêts immobiliers devrait atteindre 3,18 millions de milliards de VND, soit 2,4 fois plus qu'à la fin de 2024, représentant 18,5 % du total des prêts en cours dans l'ensemble du système.

Il est aisé de comprendre pourquoi les banques accordent des prêts aussi massifs au secteur immobilier. Les analystes de SSI Research estiment que, compte tenu de l'incertitude qui plane sur les politiques fiscales des marchés mondiaux, les principaux moteurs de la croissance du crédit sont l'immobilier et les infrastructures. Ces deux secteurs font également l'objet d'une attention politique croissante, conformément aux efforts déployés par le gouvernement pour stimuler la demande intérieure et soutenir la croissance économique.

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Cependant, M. Tran Ngoc Bau, directeur général de WiGroup (une société spécialisée dans la fourniture de données économiques et financières), a averti que la forte augmentation du crédit immobilier dans un contexte de faible production et de faible consommation présente le risque d'un flux de crédit « déséquilibré ».

Des capitaux abondants et bon marché, mais ils doivent être injectés dans la bonne direction.

Expliquant l'importance accordée aux prêts immobiliers, M. Nguyen Anh Tuan, directeur de la banque de détail chez Techcombank, a indiqué que la demande d'accession à la propriété est très forte. Il s'agit d'un besoin constant et durable. La direction de Techcombank a également affirmé que les créances douteuses (NPL) de son segment de prêts immobiliers sont rigoureusement maîtrisées et se maintiennent aux alentours de 2 %. Ce taux est maîtrisé grâce à une stratégie de sélection des garanties dès le départ, ainsi qu'à une gestion efficace de ces garanties. Les prêts garantis présentent donc un taux de perte effectif très faible.

Bien que les banques affirment que les risques sont faibles, les experts mettent en garde contre les risques potentiels. Actuellement, le programme de prêts au logement social (145 000 milliards de VND) est décaissé très lentement en raison d'une offre insuffisante. Les prêts immobiliers ont fortement augmenté, principalement parce que les banques financent activement des projets immobiliers haut de gamme. Si cette situation perdure, une instabilité se fera sentir tant sur le marché immobilier que dans le secteur bancaire.

Cette année, le gouvernement vise une croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. Pour atteindre cet objectif, les experts économiques estiment que la croissance du crédit sur l'ensemble de l'année pourrait atteindre 18 %, au lieu des 16 % fixés par la Banque d'État du Vietnam (SBV) en début d'année.

Le 31 juillet dernier, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a annoncé un relèvement des objectifs de croissance du crédit pour les établissements de crédit. Parallèlement, elle leur a demandé d'orienter les flux de capitaux vers les secteurs de la production et des entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance, et de contrôler rigoureusement les crédits accordés aux secteurs potentiellement à risque, afin de garantir la sécurité et l'efficacité des opérations.

D'après les experts économiques, un taux de croissance du crédit de 18 à 20 % cette année est compatible avec la croissance du PIB et les niveaux d'inflation, et ne présente pas encore de risque de surchauffe. Cependant, ce taux de croissance n'est viable que si les flux de capitaux sont orientés vers les secteurs prioritaires. À l'inverse, si le crédit est investi dans des domaines spéculatifs tels que les actions et l'immobilier, des bulles spéculatives pourraient se former, exerçant une pression à la hausse sur les taux d'intérêt et l'inflation, et engendrant des risques de créances douteuses et d'instabilité macroéconomique.

« Si les flux de capitaux sont orientés vers les secteurs prioritaires, la croissance du crédit cette année n'a besoin d'augmenter que de 17 à 18 % pour atteindre l'objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. En revanche, s'ils sont dirigés vers des secteurs spéculatifs tels que les actions et l'immobilier, le crédit devra augmenter de plus de 20 % pour atteindre cet objectif », a commenté le professeur agrégé Nguyen Huu Huan (Université d'économie d'Hô-Chi-Minh-Ville).

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Face à une forte augmentation du crédit ces derniers mois, certaines banques commerciales ont commencé à relever légèrement les taux d'intérêt sur les dépôts à différentes échéances, applicables aux dépôts importants.

Face à cette situation, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a tenu une réunion avec les banques commerciales le 4 août, les invitant à stabiliser les taux d'intérêt sur les dépôts, à poursuivre la réduction de leurs coûts opérationnels, à accélérer leur transformation numérique et à se tenir prêtes à partager une partie de leurs bénéfices afin de réduire les taux d'intérêt sur les prêts. M. Pham Chi Quang, directeur du Département de la politique monétaire de la SBV, a indiqué que le taux d'intérêt moyen sur les dépôts s'établissait à seulement 4,18 % par an, un niveau globalement stable par rapport à 2024. Le taux d'intérêt moyen sur les prêts a quant à lui diminué pour atteindre 6,53 % par an, soit une baisse de 0,4 point de pourcentage par rapport à fin 2024.

La Banque d'État du Vietnam exige des établissements de crédit, outre le maintien de taux d'intérêt stables, qu'ils s'efforcent de réduire ces taux tout en orientant les crédits vers les secteurs de production et d'activité commerciale, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance ; et qu'ils contrôlent strictement les crédits accordés aux secteurs présentant des risques potentiels, afin de garantir la sécurité et l'efficacité.

Source : https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html