Les banques croulent sous les prêts immobiliers

Les capitaux affluent vers l'immobilier

Le rapport financier du deuxième trimestre 2025 montre qu'au cours du premier semestre de cette année, l'immobilier a largement contribué à la croissance du crédit de nombreuses banques.

Par exemple, chez Techcombank , au cours du premier semestre de cette année, les prêts aux entreprises immobilières (crédits et obligations inclus) ont représenté 59 % du total des encours de crédit. En incluant les particuliers, la part des prêts immobiliers chez Techcombank a atteint plus de 64 % du total des encours de crédit de la banque. La croissance consolidée des crédits aux entreprises immobilières de Techcombank (crédits uniquement) a atteint 21,5 % par rapport à fin 2024 (près du double de la croissance des prêts de la banque, qui s'élevait à 11,6 %).

Dans de nombreuses autres banques commerciales, les prêts immobiliers aux entreprises ont également enregistré une très forte hausse au premier semestre. Plus précisément, chez HDBank, l'encours de ces prêts a atteint 83 125 milliards de VND, soit une augmentation de 22 % par rapport au début de l'année et représentant 16,4 % du marché. ChezSHB , cet encours s'est élevé à 163 754 milliards de VND, soit une hausse de près de 28,4 % par rapport au début de l'année et représentant 27,5 % du marché, contre 24,5 % fin 2024. Enfin, chez MB, l'encours des prêts immobiliers aux entreprises a atteint 85 834 milliards de VND, soit une augmentation de près de 34 % par rapport au début de l'année et représentant 9,72 % du marché (contre 8,26 % fin 2019).

L'encours des prêts immobiliers aux entreprises à fin juin 2025 a augmenté de 32 % chez TPBank , de 30 % chez PGBank, de 19 % chez VietBank et de 15 % chez MSB...

Au 30 juin 2025, l'encours des crédits immobiliers est estimé à 3,18 millions de milliards de VND, soit 2,4 fois plus qu'à la fin de 2024 et représentant 18,5 % de la dette totale en cours de l'ensemble du système.

Il est aisé d'expliquer l'engouement des banques pour le financement immobilier. Les analystes de SSI Research estiment que, dans un contexte d'incertitude persistante quant aux politiques fiscales mondiales, la croissance du crédit est principalement tirée par l'immobilier et les infrastructures. Ces deux secteurs font également l'objet d'une attention politique croissante, conformément aux efforts déployés par le gouvernement pour stimuler la demande intérieure et maintenir la dynamique de croissance économique.

Cependant, M. Tran Ngoc Bau, directeur général de WiGroup (une société spécialisée dans la fourniture de données économiques et financières), a averti que la forte augmentation du crédit immobilier dans un contexte de faible production et de faible consommation présente un risque de flux de crédit « désynchronisé ».

Beaucoup de capitaux, des capitaux bon marché, mais qui doivent être investis dans la bonne direction.

Expliquant l'importance accordée aux prêts immobiliers, M. Nguyen Anh Tuan, directeur de la division Banque de détail de Techcombank, a déclaré que la demande d'accession à la propriété est très forte. Il s'agit d'un besoin constant et durable. Les dirigeants de Techcombank ont également affirmé que le taux de créances douteuses (NPL) sur le segment des prêts immobiliers de la banque est rigoureusement maîtrisé et maintenu aux alentours de 2 %. Ce taux est maîtrisé grâce à une stratégie de sélection des garanties dès le départ et à une gestion efficace de ces garanties. Les prêts étant assortis de garanties, le taux de pertes effectif est très faible.

Bien que les banques affirment que le risque est faible, les experts restent vigilants. Actuellement, le programme de prêts au logement social (145 000 milliards de VND) est décaissé très lentement en raison d'une offre insuffisante. Le crédit immobilier a fortement progressé, principalement parce que les banques ont privilégié les projets immobiliers haut de gamme. Si cette situation perdure, une instabilité risque de se manifester tant sur le marché immobilier que dans le secteur bancaire.

Cette année, le gouvernement a fixé un objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. Pour atteindre cet objectif, les experts économiques estiment que le crédit pourrait augmenter jusqu'à 18 % sur l'ensemble de l'année, au lieu des 16 % prévus par la Banque d'État du Vietnam (SBV) en début d'année.

Le 31 juillet dernier, la Banque d'État du Vietnam a annoncé un relèvement de l'objectif de croissance du crédit pour les établissements de crédit. Parallèlement, elle leur a demandé d'orienter les flux de capitaux vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance, et de contrôler rigoureusement le crédit aux secteurs potentiellement risqués, afin de garantir la sécurité et l'efficacité des opérations.

D'après les experts économiques, la croissance du crédit de 18 à 20 % cette année est conforme au taux de croissance du PIB et au niveau d'inflation, et n'est donc pas encore considérée comme excessive. Cependant, ce taux de croissance du crédit n'est viable que si les capitaux sont investis dans les secteurs prioritaires. En revanche, si le crédit est investi dans des secteurs spéculatifs tels que les actions ou l'immobilier, des bulles spéculatives pourraient se former, exerçant une pression à la hausse sur les taux d'intérêt et l'inflation, et engendrant des risques de créances douteuses et une instabilité macroéconomique.

« Si les capitaux sont investis dans les secteurs prioritaires, le crédit n’aura besoin d’augmenter que de 17 à 18 % cette année pour répondre à la demande de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 %. En revanche, s’ils sont investis dans des secteurs spéculatifs tels que les valeurs mobilières, l’immobilier, etc., le crédit devra augmenter de plus de 20 % pour atteindre l’objectif de croissance du PIB de 8,3 à 8,5 % », a déclaré le professeur agrégé Nguyen Huu Huan (Université d’économie de Hô Chi Minh-Ville).

Dans un contexte de forte croissance du crédit, certaines banques commerciales ont commencé ces derniers mois à augmenter légèrement les taux d'intérêt sur les dépôts à long terme, appliqués aux dépôts importants.

Face à cette situation, la Banque d'État a tenu une réunion le 4 août avec les banques commerciales, leur demandant de stabiliser les taux d'intérêt sur les dépôts, de poursuivre la réduction de leurs coûts d'exploitation, de promouvoir leur transformation numérique et d'accepter de partager une partie de leurs bénéfices afin de réduire les taux d'intérêt sur les prêts. M. Pham Chi Quang, directeur du Département de la politique monétaire (SBV), a indiqué que le taux d'intérêt moyen sur les nouveaux dépôts s'établissait à seulement 4,18 % par an, un niveau globalement stable par rapport à 2024. Le taux d'intérêt moyen sur les prêts a quant à lui diminué de 0,4 point de pourcentage par rapport à fin 2024, pour atteindre 6,53 % par an.

La Banque d'État du Vietnam exige des établissements de crédit, outre le maintien de taux d'intérêt stables, qu'ils s'efforcent de réduire ces taux tout en orientant les crédits vers la production, les entreprises, les secteurs prioritaires et les moteurs de croissance ; qu'ils contrôlent strictement les crédits accordés aux secteurs potentiellement risqués, afin de garantir la sécurité et l'efficacité.

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