Les prix des terrains sont artificiellement gonflés.
Le prix des terrains est une préoccupation majeure pour de nombreuses personnes, notamment les investisseurs et ceux qui souhaitent acquérir un terrain pour y construire une maison. Or, depuis de nombreuses années, ce prix est artificiellement gonflé, ce qui a des répercussions négatives sur la société, perturbe la répartition des ressources et engendre un risque d'instabilité macroéconomique… C'est l'une des quatre conséquences d'une fixation des prix des terrains selon les lois du marché.
Au cours des cinq dernières années seulement, Hanoï a enregistré la plus forte hausse des prix de l'immobilier du pays, avec une augmentation de 112 %. Hai Phong a connu une hausse de 71 %, tandis que Da Nang et Hô Chi Minh-Ville ont quasiment doublé leurs prix. Cette flambée anormale des prix n'est pas due à une demande réelle, mais plutôt à la spéculation, à l'accaparement et surtout à l'évaluation des terrains basée sur des comparaisons avec des ventes aux enchères ou des projets immobiliers « phares » des environs. Il en résulte un cercle vicieux de hausses incontrôlées des prix, les prix suivants étant systématiquement alignés sur les précédents.
Dans la commune de Dong Anh, à Hanoï, les agents immobiliers affirment que ce secteur est actuellement le plus attractif pour les investissements dans la capitale. Il y a deux ans, le prix au mètre carré y était inférieur à 50 millions de dongs, mais aujourd'hui, en raison de la multiplication des projets immobiliers de luxe à proximité, les prix des terrains ont quadruplé. À plus de 3 km de là, bien que plus éloignés de ces programmes immobiliers haut de gamme, les prix des terrains augmentent également, au même rythme que dans le centre-ville.
Depuis de nombreuses années, dans de nombreuses localités, notamment à Hanoï, les prix des terrains ne reflètent pas leur valeur réelle et sont manipulés de façon systématique. Un exemple typique consiste à utiliser les prix records des ventes aux enchères comme référence, puis à augmenter simultanément les prix des terrains environnants. Si l'avenir reste incertain, les prix des terrains fluctuent actuellement autour de 140 millions de VND/m². Il y a environ deux ans, ils avoisinaient à peine les 30 millions de VND/m². Les variations des prix des terrains ne sont pas uniquement dues aux forces du marché, mais aussi à l'influence des acteurs locaux du secteur immobilier.
L'une des principales causes de l'inflation déraisonnable des prix fonciers réside dans la méthode de calcul des barèmes et des coefficients d'ajustement par les collectivités locales. Les barèmes publiés par ces dernières sont souvent nettement inférieurs aux prix de transaction du marché. Or, le calcul des redevances d'utilisation des sols, des obligations financières et des indemnités de défrichement fait appel à des coefficients d'ajustement. Ces coefficients sont fréquemment basés sur des transactions de référence antérieures, elles-mêmes surévaluées.
M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré : « Dans les principaux pays développés comme les États-Unis et l'Australie, le titre de propriété comprend des informations sur le prix de vente, qui sert au calcul des impôts, et ce prix fluctue. Si le Vietnam veut être reconnu comme une économie de marché, nous ne pouvons pas nous permettre une loi non écrite selon laquelle les prix ne font que monter et ne jamais baisser. »
M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association des entrepreneurs du bâtiment du Vietnam, a déclaré : « La méthode d'évaluation foncière prévue par la loi foncière de 2024 repose sur un organisme de conseil. Cet organisme fixe tous les prix des terrains. Je considère cette approche comme erronée. »
Actuellement, à Hanoï, un prix de 100 millions de VND/m² pour un appartement est considéré comme normal.
Le rêve de posséder une maison s'estompe.
Actuellement, à Hanoï, un prix de 100 millions de VND/m² pour un appartement est considéré comme normal. Dans certains quartiers, il atteint même 300 millions de VND/m². Ce prix, en apparence exorbitant, est pourtant bien réel. Comparé à il y a dix ans, il est cinq à dix fois plus élevé. À cette époque, le prix moyen d'un appartement à Hanoï avoisinait les 20 millions de VND/m². Cette année, il a grimpé à près de 80 millions de VND/m², sans compter les programmes immobiliers haut de gamme. Les spéculateurs exploitent souvent le système d'évaluation foncière basé sur le marché, prévu par la loi foncière, pour faire grimper les prix, créant ainsi une bulle immobilière et rendant l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour de nombreuses familles.
D'après les experts, le coût du terrain représente souvent jusqu'à 40 % du prix d'un bien immobilier. Et ce, malgré la stabilité des autres facteurs tels que les taxes foncières (déjà acquittées en vertu de l'ancienne loi foncière), les matériaux de construction et le coût de la main-d'œuvre. Pourtant, les spéculateurs instrumentalisent fréquemment la méthode d'évaluation foncière basée sur le marché, prévue par la loi foncière, pour justifier une inflation des prix du foncier, une hausse des prix de l'immobilier et des flambées artificielles des prix.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré : « À Hanoï et à Hô Chi Minh- Ville, les prix des maisons et de l'immobilier ont fortement augmenté. La raison principale en est l'offre et la demande. La demande est très forte sous diverses formes : demande de logements, demande d'investissement, logements pour de nombreux secteurs, notamment pour les travailleurs, les fonctionnaires et les ouvriers, qui sont en pénurie. Cette pénurie engendre un véritable chaos sur le marché. »
Cette année, sur plus de 40 000 appartements neufs mis sur le marché dans les deux plus grandes villes vietnamiennes, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, plus de 95 % appartiennent au segment haut de gamme, avec des prix oscillant entre 76 et 80 millions de VND/m². Les appartements de gamme moyenne, proposés entre 35 et 40 millions de VND/m² comme c’était le cas il y a quelques années, ont disparu. La flambée des prix fonciers renchérit l’acquisition, la location et l’utilisation des terrains, ce qui alourdit le coût total d’investissement de chaque projet et réduit ainsi les profits potentiels. Ce facteur constitue un frein majeur pour les investisseurs étrangers sur le marché immobilier vietnamien.
Michael Piro, PDG d'Indochina Capital, a commenté : « Lorsque le marché montre des signes de forte spéculation, avec des prix fonciers dépassant largement leur véritable valeur économique, nous ralentissons généralement un peu, en prenant du recul pour observer au lieu de courir après la "fièvre". »
M. Koen Soenens, directeur du parc industriel Deep C à Hai Phong, a commenté : « La réalité est que, dans le cadre d'un même projet, la phase 1 a un prix différent, tandis que la phase 2 du projet a un prix du terrain plus élevé basé sur la valeur marchande. »
4,1 millions de milliards de VND représentent le montant des capitaux que les institutions de crédit ont prêtés au secteur immobilier.
Le prix élevé des terrains engendre des insuffisances dans la répartition des ressources.
Les établissements de crédit ont prêté 4,1 millions de milliards de VND au secteur immobilier. Ce montant est quatre fois supérieur au total des investissements publics du pays cette année et représente une croissance du crédit de près de 17 % par rapport à la fin de l'année dernière. Cependant, cette circulation de capitaux est-elle réellement efficace pour l'économie ? Cette forte croissance du crédit immobilier risque-t-elle de reproduire les risques de bulle immobilière et de créances douteuses qui ont affecté le système bancaire il y a plusieurs années ?
Chaque jour, M. et Mme Lieu viennent s'occuper du potager familial. Ironie du sort, le terrain où ils cultivent leurs légumes est en réalité celui de villas valant plusieurs milliards de dollars, actuellement à l'abandon. Une quantité considérable de ressources publiques est ainsi gaspillée dans des projets abandonnés et inhabités.
Selon les estimations, le secteur immobilier ne contribue actuellement directement qu'à hauteur d'environ 3,5 % au PIB, mais il attire près d'un quart du capital total de l'économie. Cela démontre que la productivité du capital du secteur immobilier est très faible.
Des centaines de villas sont restées vides, habitées seulement par une poignée de familles. Des centaines de milliards de dongs sont immobilisés dans ces propriétés. Plus l'emplacement est central, plus la ville est grande et plus le terrain est cher, plus ces propriétés restent inoccupées. Le rêve de s'enrichir grâce à la spéculation immobilière est devenu un fardeau pour de nombreux investisseurs et banques, compromettant le potentiel de croissance du pays.
En réalité, les capitaux investis dans l'immobilier suivent un cycle : les banques prêtent aux promoteurs immobiliers pour construire des logements, puis aux investisseurs pour en acquérir. Les promoteurs utilisent ensuite les fonds obtenus pour investir dans de nouveaux projets et construire davantage de logements. Selon les économistes, ce système contredit, dans une certaine mesure, le principe économique classique selon lequel le crédit doit alimenter les secteurs productifs de l'économie.
M. Mac Quoc Anh, vice-président de l'Association des petites et moyennes entreprises de Hanoï, a déclaré : « L'injection excessive de crédit dans l'immobilier aura un impact direct sur les secteurs de la production, du commerce et des services. En effet, ce sont ces secteurs qui créent de nombreux emplois. »
Selon les estimations, le prix des terrains a été multiplié par 3,12 au cours des dix dernières années. C’est pourquoi l’immobilier attire autant de capitaux, qu’il s’agisse d’investisseurs particuliers, d’entreprises nationales, de sociétés à capitaux étrangers ou même d’établissements de crédit.
M. Tran Duc Anh, directeur de la macroéconomie et de la stratégie de marché chez KB Securities Vietnam, a déclaré : « Les taux d’intérêt des prêts sont généralement plus élevés que les taux d’intérêt classiques pour les activités de production et commerciales. De plus, les prêts immobiliers sont assortis de garanties. »
La docteure Pham Thi Hoang Anh, directrice adjointe de l'Académie bancaire, a déclaré : « Les actifs servant de garantie proviennent principalement du marché immobilier. Par conséquent, si le marché immobilier traverse une phase de bulle et entre en récession, cela créera des risques potentiels, qui peuvent être considérés comme des risques pour le système bancaire et financier, notamment en ce qui concerne la question des créances douteuses. »
Au cours de cette session de l'Assemblée nationale, le gouvernement a élaboré et soumis une série de propositions relatives aux mécanismes et politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre du droit foncier. Cette initiative est perçue comme un signal positif pour la résolution des problèmes et la création d'un marché sain, bénéfique tant pour les citoyens que pour les entreprises. Ce n'est que lorsque les prix fonciers seront strictement encadrés par l'État, de manière publique et transparente, que la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix pourront être éradiquées et que les intérêts des citoyens et des entreprises pourront être harmonieusement préservés.
Source : https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm
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