Les prix des terrains sont gonflés, le rêve de s'installer durablement s'estompe.

VTV.vn - Au cours des 5 dernières années seulement, Hanoï a enregistré la plus forte hausse des prix de l'immobilier du pays, avec une augmentation de 112 % ; Hai Phong a connu une hausse de 71 %, tandis que Da Nang et Hô Chi Minh-Ville ont vu leurs prix augmenter de près d'une fois et demie.

Les prix des terrains sont excessivement élevés.

Le prix des terrains est une préoccupation constante pour de nombreuses personnes, qu'il s'agisse d'investisseurs ou de particuliers souhaitant acquérir un terrain pour y vivre ou y construire une maison. Or, au fil des ans, les prix des terrains ont connu une inflation démesurée, affectant négativement la société, faussant la répartition des ressources et engendrant un risque d'instabilité macroéconomique… C'est là l'une des quatre conséquences d'une fixation des prix des terrains en fonction du marché.

Au cours des cinq dernières années seulement, Hanoï a enregistré la plus forte hausse des prix de l'immobilier du pays, avec une augmentation de 112 %. Hai Phong a connu une hausse de 71 %, tandis que Da Nang et Hô Chi Minh-Ville ont vu leurs prix augmenter de près de 50 %. Cette flambée des prix n'est pas due à une demande réelle, mais à la spéculation, à l'accaparement et surtout à une méthode de fixation des prix fonciers basée sur la comparaison avec les ventes aux enchères ou les projets immobiliers « phares » environnants. Cette méthode a pour effet d'entraîner une spirale infernale de hausse des prix.

Dans la commune de Dong Anh, à Hanoï, un agent immobilier affirme que ce secteur est actuellement le plus intéressant pour investir dans la capitale. En effet, si le prix du mètre carré y était inférieur à 50 millions de dongs il y a deux ans, il a quadruplé depuis, du fait de la construction de nombreux programmes immobiliers de luxe à proximité. À plus de 3 km de là, bien qu'éloigné de ces programmes immobiliers, le prix du foncier augmente également, suivant la tendance du centre-ville.

Ces dernières années, dans de nombreuses localités, notamment à Hanoï, les prix des terrains n'ont pas reflété leur valeur réelle, mais ont été tirés vers le haut par une inflation organisée. Généralement, les ventes aux enchères les plus importantes servent de référence, entraînant simultanément une hausse des prix dans les zones environnantes. Aucune stratégie n'est encore établie, mais les prix des terrains fluctuent actuellement autour de 140 millions de VND/m². Il est à noter qu'il y a environ deux ans, ils avoisinaient les 30 millions de VND/m². Les variations des prix des terrains ne sont pas uniquement influencées par le marché, mais aussi par les acteurs du secteur immobilier local.

L'une des principales raisons de la hausse injustifiée des prix fonciers réside dans la méthode de calcul des prix par les collectivités locales. Les prix fonciers publiés par ces collectivités sont souvent bien inférieurs aux prix de transaction du marché. Or, pour le calcul des redevances d'utilisation du sol, des obligations financières et des indemnités de déblaiement, un coefficient d'ajustement est appliqué. Ce coefficient est souvent basé sur des transactions de référence dont les prix ont été préalablement majorés.

M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré : « Dans les principaux pays développés comme les États-Unis et l'Australie, le guide des prix inclut des informations sur le prix de vente servant au calcul des taxes. Ce prix peut varier, à la hausse comme à la baisse. Le Vietnam aspire à être reconnu comme une économie de marché ; nous ne pouvons donc pas nous permettre une règle non écrite autorisant uniquement la hausse. »

M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a déclaré : « La méthode d'évaluation foncière prévue par la loi foncière de 2024 repose sur le recours à un organisme de conseil. Cet organisme fixe tous les prix des terrains. Je pense que c'est une erreur. »

Actuellement, à Hanoï, la capitale, un prix de 100 millions de yuans/m² pour un appartement est considéré comme normal.

Le rêve de devenir propriétaire s'estompe.

Actuellement, à Hanoï, le prix d'un appartement à 100 millions de VND/m² est considéré comme normal. Dans certains quartiers, il atteint même 300 millions de VND/m². Ce prix, qui paraît exorbitant, est pourtant bien réel. Comparé à il y a dix ans, il est cinq à dix fois plus élevé. À cette époque, le prix moyen d'un appartement à Hanoï était d'environ 20 millions de VND/m². Cette année, il a grimpé jusqu'à près de 80 millions de VND/m², sans parler des programmes immobiliers haut de gamme. Les spéculateurs profitent souvent de la loi foncière, qui fixe le prix des terrains en fonction du marché, ce qui fait exploser les prix du foncier et, par conséquent, ceux de l'immobilier. Cette situation crée une véritable frénésie et rend l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour de nombreuses familles.

D'après les experts, le prix du terrain représente souvent jusqu'à 40 % du coût d'un bien immobilier. Pourtant, d'autres facteurs comme les taxes foncières (payées selon l'ancienne loi foncière), les matériaux de construction, la main-d'œuvre, etc., n'augmentent que très peu. Pour justifier ces hausses, les spéculateurs invoquent fréquemment la loi foncière et son système d'évaluation des terrains en fonction du marché, ce qui contribue à l'inflation des prix fonciers, à la hausse des prix de l'immobilier et à la création d'une véritable frénésie spéculative.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré : « À Hanoï et à Hô Chi Minh- Ville, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté. La raison principale est le déséquilibre entre l'offre et la demande. La demande est très forte, sous toutes ses formes : demande de logements, demande d'investissement, logements pour de nombreux secteurs, notamment les travailleurs, les fonctionnaires et les ouvriers. Il existe une pénurie importante. C'est cette pénurie qui engendre le chaos sur le marché. »

Cette année, sur plus de 40 000 appartements neufs mis en vente dans les deux plus grands marchés, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, plus de 95 % appartiennent au segment haut de gamme, avec des prix oscillant entre 76 et 80 millions de VND/m². Les appartements de gamme moyenne, proposés entre 35 et 40 millions de VND/m² comme il y a quelques années, ont disparu. La flambée des prix fonciers renchérit l’acquisition, la location et l’utilisation des terrains, ce qui alourdit le coût total d’investissement de chaque projet et réduit les profits potentiels. Ce facteur a un impact considérable sur les investisseurs étrangers souhaitant investir sur le marché immobilier vietnamien.

M. Michael Piro, directeur général d'Indochina Capital, a déclaré : « Lorsque le marché montre des signes de forte spéculation, que les prix des terrains dépassent largement leur valeur économique réelle, nous ralentissons souvent un peu, prenons du recul et observons au lieu de courir après la "fièvre" ».

M. Koen Soenens, directeur du parc industriel Deep C de Hai Phong, a commenté : « En réalité, dans un même projet, la phase 1 a un prix différent, tandis que la phase 2 du projet a un prix du terrain plus élevé, conformément au prix du marché. »

4,1 millions de milliards de VND représentent le capital que les institutions de crédit ont prêté au secteur immobilier.

Le prix élevé des terres engendre des problèmes d'allocation des ressources

Les établissements de crédit ont octroyé 4 100 milliards de VND de capitaux au secteur immobilier. Ce montant est quatre fois supérieur aux investissements publics du pays cette année et représente une croissance du crédit de près de 17 % par rapport à la fin de l’année dernière. Toutefois, cette augmentation des investissements est-elle réellement efficace pour l’économie ? Cette forte croissance du crédit immobilier risque-t-elle de raviver les risques de bulles immobilières et de créances douteuses qui ont affecté le système bancaire il y a plusieurs années ?

Chaque jour, M. et Mme Lieu viennent s'occuper du potager familial. Ironie du sort, ces terres sont en réalité les terrains de villas valant des dizaines de milliards de dongs, laissées à l'abandon. Un important patrimoine social est ainsi gaspillé dans des projets immobiliers désertés.

Selon les estimations, le secteur immobilier ne contribue actuellement directement qu'à hauteur d'environ 3,5 % au PIB, mais absorbe près d'un quart du capital total de l'économie. Cela démontre la très faible productivité du capital du secteur immobilier.

Des centaines de villas, mais seulement quelques familles y vivent. Des centaines de milliards de dongs restent inexploités dans ces biens immobiliers. Plus on se rapproche du centre, des grandes villes, des zones où le foncier est cher, plus le nombre de maisons inhabitées est élevé. Le rêve de s'enrichir grâce à la spéculation immobilière est devenu un fardeau pour de nombreux investisseurs et banques, et il fausse la source de capital de croissance du pays.

La réalité montre que les capitaux investis dans l'immobilier circulent selon un cycle : les banques prêtent aux promoteurs immobiliers pour construire des logements, puis leur prêtent également pour en acquérir. Enfin, les promoteurs immobiliers utilisent les fonds ainsi collectés pour investir dans de nouveaux projets et construire davantage de logements. D'après les économistes, ce fonctionnement contrevient, d'un certain point de vue, à la loi économique normale selon laquelle le crédit doit être injecté dans les secteurs productifs de l'économie.

M. Mac Quoc Anh, vice-président de l'Association des petites et moyennes entreprises de Hanoï, a déclaré : « Un excès de crédit dans l'immobilier aura un impact direct sur les secteurs de la production, du commerce et des services, car ce sont ces secteurs qui créent de nombreux emplois. »

Selon les estimations, la superficie des terrains a été multipliée par 3,12 au cours des dix dernières années. C’est aussi pourquoi l’immobilier attire d’importants capitaux d’investisseurs privés, d’entreprises nationales, d’entreprises à capitaux étrangers et d’établissements de crédit.

M. Tran Duc Anh, directeur de la stratégie macroéconomique et de marché chez KB Securities Vietnam, a déclaré : « Les taux d’intérêt des prêts sont souvent plus élevés que les taux d’intérêt habituels pour les activités de production et commerciales. De plus, les prêts immobiliers sont assortis de garanties. »

La docteure Pham Thi Hoang Anh, directrice adjointe de l'Académie bancaire, a déclaré : « Les actifs hypothécaires proviennent principalement du marché immobilier. Par conséquent, si ce marché traverse une phase de bulle et entre en récession, cela engendrera des risques potentiels pour le système bancaire et financier, notamment en ce qui concerne le problème des créances douteuses. »

Au cours de cette session de l'Assemblée nationale, le gouvernement a élaboré et soumis une série de propositions relatives aux mécanismes et politiques visant à lever les difficultés et les obstacles à l'organisation et à la mise en œuvre du droit foncier. Cette initiative est perçue comme un signal positif pour assainir le marché et favoriser son bon fonctionnement, tant pour les particuliers que pour les entreprises. Seule une gestion rigoureuse, publique et transparente des prix fonciers par l'État permettra d'éliminer la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix, et de garantir harmonieusement les intérêts des particuliers et des entreprises.

Source : https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm